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出售預售屋開立發票規定

鄭宏輝 會計師

[分析]

由以下的函令及新聞稿可看出，營利事業出售預售屋，尚未繳清價款亦未取得預售屋產權前，將其購屋之權利義務讓與他人承受所收取的價款，應依讓與價格全額開立應稅統一發票並報繳營業稅，假若未遵守此等規定(例如仍用”房土比”’ 方式開立發票)，則會被補稅加罰。

[相關函令]

財政部８１０９０２台財稅第８１０８２４９３１號函

將購買預售屋之權利義務讓與他人時如何開立發票釋疑

主旨：       甲開發股份有限公司銷售預售屋與乙工程顧問股份有限公司，乙公司在尚未繳清價款亦未取得預售屋產權前，將其購屋之權利義務讓與丙股份有限公司承受，其後續房屋及土地款應如何開立統一發票案，函復如說明。

說明：       二、本案甲公司既同意乙公司將其購屋之權利義務讓與丙公司承受，除應留存該2公司之讓受契約以供查核外，應由乙公司依讓與價格開立統一發票與丙公司，至於乙公司未付之後續房地款，應由甲公司依規定開立統一發票與丙公司。

[新聞稿之一]

財政部１０２０８３０新聞稿

將預售屋之權利義務讓與他人時如何開立發票？

財政部臺北國稅局表示，邇來常接獲來電詢問，營業人在尚未繳清價款亦未取得預售屋產權前，就將該預售屋之權利義務讓與他公司承受時，讓與預售屋之權利義務所收取之價款與其後續房屋及土地款，應如何開立發票？

該局指出，如甲公司銷售預售屋予乙公司，嗣後同意乙公司將其購屋之權利義務讓與丙公司，因為預售屋之權利義務讓予他人以取得代價，屬於銷售勞務性質，應開立發票報繳營業稅。故乙公司及丙公司應留存讓受契約以供查核外，並應由乙公司依讓與價格開立統一發票與丙公司；至於乙公司未付之後續房地款，應由甲公司依規定開立統一發票與承受預售屋權利義務之丙公司。

該局就上例加以說明：假設甲公司以5,000萬元價格銷售預售屋予乙公司，乙公司僅先付3,200萬元房地款，在未取得產權前將其購屋之權利義務以3,600萬元價格讓予丙公司承受，應由乙公司依讓予價格3,600萬元開立統一發票與丙公司，至於乙公司未付之後續房地款1,800萬元（5,000－3,200＝1,800），應由甲公司依規定開立統一發票與丙公司。

該局提醒，營業人在尚未繳清價款亦未取得預售屋產權前，就將該預售屋之權利義務讓予他公司承受時，讓予預售屋之權利義務所收取之價款與其後續房屋及土地款，應依上開規定開立統一發票報繳營業稅，以免違法受罰。

[新聞稿之二]

財政部１０３０５１４新聞稿

營業人將購買預售屋之權利義務讓與他人時，應如何開立發票？

財政部臺北國稅局表示，邇來常接獲民眾來電詢問，營業人將購買預售屋之權利義務讓與他人承受，應如何開立發票？

該局說明，依財政部81年9月2日台財稅第810824931號函釋規定，營業人向建設公司購買預售屋，如在尚未繳清價款亦未取得預售屋產權前，將其購屋之權利義務讓與第三人承受，應由讓與購買預售屋權利義務之營業人，依讓與價格全額開立應稅發票予買受人，而非以其支付予建設公司之土地及房屋款，分別開立免稅及應稅統一發票。

該局舉例說明，甲公司向乙建設公司購買預售屋，甲公司已陸續支付土地款15,370,000元及房屋款4,350,000元予乙建設公司，嗣甲公司在房地產權未過戶前，將系爭購買預售屋之權利義務轉讓予丙君，約定讓渡價格包括甲公司支付予乙建設公司款項19,720,000元（15,370,000元＋4,350,000元）及讓渡差價500,000元，合計20,220,000元，並開立3紙統一發票分別為出售免稅土地15,370,000元、出售房屋4,350,000元（含稅）及讓渡差價500,000元。經該局查獲，認定甲公司轉讓其購買預售屋之權利義務與丙君時，將應稅銷售額14,638,095元（15,370,000元÷1.05）申報為免稅銷售額，致短繳營業稅額731,905元，核定甲公司應補徵營業稅額731,905元，並處罰鍰365,952元。

該局提醒，營業人在尚未繳清價款亦未取得預售屋產權前，將其購屋之權利義務讓與他人承受所收取的價款，應依讓與價格全額開立應稅統一發票並報繳營業稅（以本案為例應開立20,220,000÷1.05＝19,257,143元之統一發票），否則將構成漏稅，除補稅之外還會受罰。