明達合署會計師事務所--鄭宏輝會計師的部落格

出售一間房子之財產交易所得計算及相關法令之探討(舊制)

出售房地之計算實例:

[案例狀況]

1. 民國108年2月出售價格為1,870萬元(土地1,170萬，房屋700萬)
2. 取得成本土地為600萬元，房屋為透天厝，蓋房建造成本為590萬，電梯為65萬元，仲介費為70萬元。(房地為民國99, 100年取得)
3. 土地公告現值為6,308,760元(83.01平方公尺* 76,000元)，房屋評定現值1,725,500元。(土地對房屋之比例為 79%: 21%)

[計算方法之1]

假若出售房地的資金流程，和取得土地及蓋房工程成本資金、電梯支出等流程皆可舉證，則

1. 土地損益免所得稅(完納土地增值稅方式完稅)
2. 房屋損益申報財產交易所得，房屋損益= 700萬-590萬(工程成本)-65萬(電梯成本)- 70萬(仲介費)*21%= 30.3萬財產交易所得。

• 30%，則此部分的綜所稅稅金=30.3萬* 30%=9.09萬。

[計算方法之2]

假若國稅局完全不採信房屋建造成本(可能的原因是該承包廠商沒有開立發票)，依據一百零六年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定(民國107年之標準在出具此意見書之日尚未公布，故暫以民國106年標準為計算標準)，會以新竹市之房屋評定現值*18%= 財產交易所得

故此處財產交易所得= 1,725,500 * 18% = 310,590元

假設此納稅人適用的稅率為30%，則此部分綜合所得稅稅金為 310,590 * 30%= 93,177元

[相關法令之一]

1. 買賣時價格可以區分清楚，且有可供查核的資金流程及相關合約憑證，則財產交易所得等於 房屋收入 – 房屋成本

財政部８３０１２６台財稅第８３１５８１０９３號函

個人出售房地未劃分價格者其房屋交易損益之計算

主旨： 個人出售房地，其原始取得成本及出售價格之金額，如經稽徵機關查核明確，惟因未劃分或僅劃分買進或賣出房地之各別價格者，應以房地買進總額及賣出總額之差價，按出售時之房屋評定現值占土地公告現值及房屋評定現值之比例計算房屋之財產交易損益。

說明： 二、個人出售房地，如能提示買進及賣出該房地之買賣契約書，且該契約書附有收、付價款之紀錄或另有收、付價款之憑證，經稽徵機關查明屬實者，除可分別提示買賣時房屋、土地之各別價格，以憑核實計算財產交易所得外，餘均依主旨規定辦理；其如有財產交易損失者，並得依所得稅法第17條第1項第2款第3目第1小目之規定，自當年度及以後3年度之財產交易所得扣除。

[相關法令之二]

2. 出售房子的必要成本費用怎扣除

財政部１０１０８０３台財稅字第１０１００５６８２５０號令

個人出售房地適用83年1月26日台財稅第831581093號函計算財產交易損益之規定

個人出售房地，其原始取得成本及出售價格之金額，如經稽徵機關查核明確，惟因買進及賣出均未劃分或僅劃分買進或賣出房地之各別價格者，於依本部83年1月26日台財稅第831581093號函規定計算財產交易損益時，其所支付之相關必要費用（如：仲介費、代書費、土地增值稅、契稅等），得自房地買進總額及賣出總額之差額中減除，再按出售時之房屋評定現值占土地公告現值及房屋評定現值之比例計算房屋之財產交易損益。

[相關新聞稿]

財政部１０４０４３０新聞稿

個人出售房屋如僅有實際成交金額無法證明原始取得成本，應如何計算財產交易所得？

高雄市李小姐來電詢問：103年度出售所有坐落高雄市之透天房屋一棟及其土地，該房地位處百貨商圈、緊臨捷運站且格局採光良好，故當年度以5,000萬元高價售出，惟該房地約於民國70幾年時購買，當時之購買價格已不記得，買賣契約書亦未保存，所以無法以實際出售價格及取得成本核實計算出售該棟房屋之財產交易所得，李小姐詢問應如何申報103年度出售該房屋之財產交易所得？

財政部高雄國稅局表示：依所得稅法規定，財產或權利原為出價取得者，以交易時之成交價額，減除原始取得之成本，及因取得、改良及移轉該項資產而支付之一切費用後之餘額為所得額。另納稅義務人如未提供且稽徵機關未查得交易時之成交金額或原始取得成本，方得以出售時之房屋評定現值按財政部頒定之財產交易所得標準申報及核定。另依據財政部頒定「103年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」，稽徵機關僅查得或納稅義務人僅提供交易時之實際成交金額，而無法證明原始取得成本，如出售之房地總成交金額符合以下情形者，應以查得之實際房地總成交金額，按出售時之房屋評定現值占公告土地現值及房屋評定現值總額之比例計算歸屬房屋之收入，再以該收入之15%計算其出售房屋之所得額：

臺北市：房地總成交金額新臺幣7,000萬元以上。

新北市：房地總成交金額新臺幣6,000萬元以上。

臺北市及新北市以外地區：房地總成交金額新臺幣4,000萬元以上。

以李小姐出售之房屋為例，因出售坐落高雄市房地總成交金額為5,000萬元，已符合上開財政部頒定之臺北市及新北市以外地區房地總成交金額4,000萬元以上之規定。是李小姐出售該屋如未能提供且稽徵機關未查得原始取得成本，應以房地總成交金額5,000萬元按該屋出售時之房屋評定現值占公告土地現值及房屋評定現值總額之比例計算歸屬房屋之收入，再以該收入之15%計算李小姐出售房屋之所得額，申報103年度財產交易所得。

隨著所得稅申報期間即將來臨，相當多民眾紛紛來電詢問出售房地應如何計算並申報納稅等相關問題，國稅局再次提醒納稅義務人，財產交易所得本應按交易時之實際成交價格減除原取得之成本價額及費用後之餘額為所得額，依法核實計算申報；唯有在未保存及未能提示成本證明文件，且稽徵機關亦查無相關交易資料時，稽徵機關始依財政部頒定之財產交易所得標準核定。另財政部針對出售房地達一定總成交金額以上且無法證明原始取得成本，自出售年度為102年度起另有頒定其房屋交易所得之計算方式，民眾103年度出售房屋之房地總成交金額如有達到上開標準，在無法提供原始取得成本情形下，應依據該項標準計算房屋交易所得申報納稅，以免造成短報所得需補繳稅款情事。