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房地產投資客課稅相關新聞--個人經常性買賣房屋課稅問題

鄭宏輝會計師

[分析]

1.     台灣大多數的房地產投資客，一人一年只要買賣6戶以上，或是連續幾年都買賣個2-3戶，則會被視為營業人，需辦營業登記，課徵營業稅及其他相關稅負。

相關法令如下：

財政部９５１２２９台財稅第０９５０４５６４０００號函(遏止炒房的重要解釋函令)

個人以營利為目的購屋銷售應課徵營業稅之情形

個人以營利為目的，購買房屋或標購法拍屋再予銷售，如符合下列要件之一者，自97年1月1日起，應依法課徵營業稅：

一、設有固定營業場所（除有形營業場所外，亦包含設置網站或加入拍賣網站等）。

二、具備「營業牌號」（不論是否已依法辦理登記）。

三、經查有僱用員工協助處理房屋銷售事宜。

四、其他經查核足以構成以營利為目的之營業人。（例如每年都買賣個幾戶）

2.     有些投資客知悉此項法令，會用許多人頭來分散所得，會依照稅捐稽徵法第41條來作刑事訴追，相關法條如下：

A.   稅捐稽徵法第41條：「納稅義務人以詐術或其他不正當方法逃漏稅捐者，處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科新臺幣六萬元以下罰金」

B.   稅捐稽徵法第四十一條所定納稅義務人逃漏稅行為移送偵辦注意事項

納稅義務人有下列情形之一而故意逃漏稅捐者，應予移送偵辦：

一、無進貨或支付事實，而虛報成本、費用或進項稅額者。

二、偽造變造統一發票、照證、印戳、票券、帳冊或其他文據者。

三、開立收執聯金額大於存根聯金額之統一發票或收據者。

四、漏開或短開統一發票同一年內達三次以上者。

五、利用他人名義從事交易、隱匿財產、分散所得或其他行為者。

六、使用不實之契約、債務憑證或其他文據者。

七、其他逃漏稅捐行為，對納稅風氣有重大不良影響者。

3.關於逃漏稅如何作行政執行非本文所要細部探討的內容，但要分享的是，為了避免欠稅大戶之稅捐債務罹於時效而遭免除，立法院在民國106年1月通過稅捐稽徵法第23條第5項修正條文，將追稅期限延長五年至民國111年3月4日。

A.   稅捐稽徵法第23條第5項：「本法中華民國九十六年三月五日修正前已移送執行尚未終結之案件，自修正之日起逾五年尚未執行終結者，不再執行。但截至一百零六年三月四日納稅義務人欠繳稅捐金額達新臺幣一千萬元或執行期間有下列情形之一者，仍得繼續執行，其執行期間不得逾一百十一年三月四日：

一、法務部行政執行署所屬各分署依行政執行法第十七條規定，聲請法院裁定拘提或管收義務人確定。

二、法務部行政執行署所屬各分署依行政執行法第十七條之一第一項規定，對義務人核發禁止命令。」

[相關新聞]

房產界郭董欠稅　扣薪1500年才能討回

曾有「房產界郭台銘」稱號的房地產大戶黃勇義「勇哥」，因為涉嫌在8年間，以人頭買賣房屋1919戶，總成交金額高達264億元，逃漏稅及罰鍰共15億7千萬餘元，遭檢方起訴。雖然黃勇義近年淡出房產市場，改投資華豐橡膠還擔任總經理，但台北國稅局追稅成效不彰，只能每個月查扣他3分之1薪水8萬元，如果稅務人員沒有查到他其他財產，恐怕要扣他1500年的薪水，才能夠全數追回他欠國家的稅，其實就是完全拿他沒輒。
 
曾有「房產界郭台銘」稱號的黃勇義「勇哥」，十年前與黃文雄、黃家進及劉月釵等三人因投資房產而成名被稱「三黃一劉」，雖然已經淡出房地產市場，轉而出任華豐橡膠公司（2109）總經理，但他永遠是稅務人員心中的最痛，因為他大手筆買賣大台北地區房地產，炒高市區房價，讓全民身陷終身買不起房屋的噩夢之中，他卻繼續當他的總經理，該繳的稅和罰鍰，除了被政府查扣的部分，不繳就是不繳。
 
黃勇義四年多前因為炒房獲取暴利，被檢調單位及國稅局盯上，成為掃蕩炒房投資客的首要目標。二○一一年十二月，檢調依偽造文書、違反《商業會計法》及《稅捐稽徵法》等罪嫌，兵分多路展開偵辦。黃勇義雖然立即向國庫支付一億元，擔保支付逃漏的高額稅款，檢方也在隔年底即起訴黃等人。只不過，一波波大張旗鼓的偵辦動作，其實根本於事無補。

台北國稅局認定，黃勇義逃漏營業稅、營業所得稅、綜合所得稅及罰鍰共十五億七千萬元，只不過，黃勇義繳了一億元後就雙手一攤，稅務單位只能查扣他的動產、不動產抵稅。經清查，黃勇義在台北市葫蘆街有三筆房產，市價約六千萬元，但因被金融機構設定抵押，僅值二千二百多萬元，加上四百一十五萬元存款，價值三百五十四萬元的股票，可假扣押的財產約三千萬元，與他尚欠的十四億多元，有一大段差距。

稅務人員無奈之餘，接下來只能扣他的薪水了。
 
據了解，黃勇義是華豐橡膠總經理，每月薪資約二十四萬元，依規定，黃勇義每月薪資三分之一約八萬餘元被暫扣不能使用，從去年二月迄今，已共暫扣百萬元。換句話說，只要官司未解決，黃勇義只能繼續被扣薪，但和他欠下的鉅額稅款和罰鍰相比，這簡直是滄海一粟。如果欠稅案件最後確定黃勇義應繳納十五億七千萬元，且沒有查扣到黃勇義其他財產，減掉暫扣的一億三千萬元，剩十四億四千萬元稅款及罰鍰，以每月扣除八萬餘元追討，至少要一萬八千個月，一千五百年。

但根據《稅捐稽徵法》，稅款追繳期限只有十五年，稅務機關最後將全案移送行政執行署，行政執行署會以查封拍賣等強制手段追稅。（撰文：林益民）

[相關實務見解]

1. 1.     此種案例免罰的重要法律見解-- 因補徵營業稅及罰鍰事件：惟查訴願人從事法拍屋買賣（於87至91年間標購法拍屋，經整修後銷售予不特定之第三人），已按財產交易所得標準申報繳納綜合所得稅，顯已充分揭露其交易事實，似無逃漏稅捐之意圖，嗣因原處分機關認定其交易事實屬營業行為而改課營業稅，是否應屬稽徵機關依法調整補稅之範圍，而非屬稽徵機關查獲涉嫌違章應予處罰之情事？又案關補徵87至91年度營業稅部分，尚有重行審酌之必要，業如前述，從而本罰鍰部分之原處分自無可維持，爰將本部分原處分（復查決定）併予撤銷，由原處分機關查明後另為處分。（財政部95.3.27台財訴字第09400577740號訴願決定書）--編註：此案係因為充分揭露而得免罰

2. 民國96年以前案件仍被此解釋函令拘束的案例

財政部訴願決定書(案號：第09603897號)

發文日期：97年1月31日

發文字號：台財訴字第09600490910號

第查：（一）訴願人於90年間，購入多筆房屋與車位銷售，核屬以營利為目的具有營利事業型態之私營事業，依據所得稅法第3條第1項規定，即屬營利事業所得稅之課徵範圍，是原處分機關依首揭規定課徵營利事業所得稅，經核並無不合。（二）況本部95年12月29日台財稅字第09504564000號函解釋意旨，係為協助下級機關簡化認定事實流程及規範查核範圍，對96年12月31日以前發生之類同案件，並未否定稽徵機關以課徵營業稅方式核定，訴願人所訴本件原處分機關應放棄課稅權云云，顯係誤解法令。訴願人所訴，無足採據，本件原處分應予維持。

3. 賣超過六戶仍不被視為營業人的案例。

訴願決定書內容財政部訴願決定書（案號：第10201450號）

發文日期：102年11月1日

發文字號：台財訴字第10213953220號

經查本件並無本部95年12月29日台財稅字第09504564000號令釋所定「設有固定營業場所」、「具備營業牌號」及「僱用員工協助處理房屋銷售事宜」之情形，而系爭高雄市民生○路○號1樓至7樓及地下層等房屋固分為8戶，惟均屬同一棟旅館，各樓層相通，且訴願人前於95年間即購入，迄至98年間始將全棟旅館售予同一買受人，如此，是否得認其係出售8戶而構成從事經常性房屋銷售之「以營利為目的之營業人」？核有由原處分機關再予斟酌之餘地

4. 每年買賣不超過六戶仍被視為營業人的案例。

(104年判字305號)

A.被上訴人（此處是國稅局）認定「上訴人(此處是納稅義務人)分別於95、96及97年度出售房屋6戶、1戶及4戶，98年出售房屋2戶及l個停車位，99及100年度各出售房屋3戶……6年共計出售房屋19戶及1個停車位」，將95及96年度所出售之共7戶房屋（非課稅標的），99及100年度各出售房屋3戶（此部分係因合理信賴所為），均一併計入認定上訴人係「其他經查核足以構成以營利為目的之營業人」。

納稅義務人被行政法院法官認定為營業人的原因

B.上訴人持有系爭房屋之目的，已超出一般房屋為購入供居住之使用特性，按其使用狀態（非自住）、持有時間不長（1年多至4年間）、出售頻率（97年4月至98年6月約1年2個月之間出售房屋5戶及停車位1筆）及買賣總戶數（除系爭房屋外近年內仍有多筆房屋買賣），足認上訴人為具營業型態之營業人，自不能與一般個人偶發性出售房屋，非繼續性之經濟活     動等同視之，核屬經常性且持續從事一定經濟活動之營業行為，係以營利為目的。

C.財政部《賦稅》2010/11 /9新聞稿，觀諸該新聞稿之內容，主要係在宣導說明前開財政部95年12月29日台財稅字第9504564000號令釋之內容，新聞稿雖謂依據該令釋規定，稽徵機關自97年度起即將個人每年度銷售房屋（含法拍屋）達6戶以上者（排除自用住宅用地、受贈取得及繼承取得之房屋）納入查核範圍，並審酌其交易頻率及查明其交易目的，如係以營利為目的，即應予以課徵營業稅等語。該新聞稿既稱依前開財政部令釋規定，則認定營業行為之標準，自應依該令釋之規定，且按該新聞稿整體意旨觀之，係說明稽徵機關就是類案件，應特別注意「交易頻率」及「營利目的」，以查核相關營業行為。