明達合署會計師事務所--鄭宏輝會計師的部落格

買賣不動產合約需經公證之相關法律及稅務分析

鄭宏輝會計師

[分析]

近日(106.2.18)報載，司改會議擬將買賣不動產契約強制均需公證人進行合約公證，我在此進行相關法律及稅務分析，並分享相關新聞及其他專業人士觀點。

1. 1.     法律部份—強制不動產買賣契約公證已不需立法或修法。依據民法債篇施行法第36條規定，只要行政院會同司法院決定，將民法第166條之1的規定訂定施行之日便可。

A.民法166之1第一項：「契約以負擔不動產物權之移轉、設定或變更之義務為標的者，應由公證人作成公證書。」

B.民法債篇施行法第36條：「……民法第一百六十六條之一施行日期，由行政院會同司法院另定之。……」

既然目前司改的看法是要將民法第166條之1的規定開始施行，既然都要強制公證了，我建議未來買賣不動產的買賣方可以在合約上載明此合約未來得依據公證法第13條規定載明應逕受強制執行(公證費會增加二分之一)。換言之，只要買賣雙方有違約，則違約便可直接強制執行，免再提出民事訴訟向對方求償(民事訴訟所花的錢和時間遠比公證費高太多)

C.公證法第13條：「當事人請求公證人就下列各款法律行為作成之公證書，載明應逕受強制執行者，得依該證書執行之：

一、以給付金錢或其他代替物或有價證券之一定數量為標的者。

二、以給付特定之動產為標的者。

三、租用或借用建築物或其他工作物，定有期限並應於期限屆滿時交還者。

四、租用或借用土地，約定非供耕作或建築為目的，而於期限屆滿時應交還土地者。」

2. 稅務面分析：

  A. 公證後的不動產買賣契約，國稅局在查稅時得隨時直接向公證人依據稅捐稽徵法第30條規定調閱，公證人一般不會拒絕。

  B. 公證後的合約，原則上事後在查稅時就算是修改原合約，國稅局只會認公證的那份合約，我個人執業經驗是從來沒有案例可以推翻已公證合約的內容。

因此，強烈建議在簽訂不動產買賣合約前，給會計師覆核該等合約的稅務效果，因為在公證之後，未來假若碰到不利的稅務後果，亦無法推翻原來已公證合約。

[新聞]

司法有感改革！　買賣房屋須花錢公證契約

總統府司法改革國是會議下週一即將登場，司法院力拚改革，宣布啟動不動產交易契約公證，未來民眾買賣房屋的契約，必須先找公證人公證，司法院強調此舉可減少買賣屋糾紛，但卻多出一筆公證費，以1億元豪宅來算公證費就要2萬8500元！

東挑西選好不容易備足銀兩，民眾買房子前別忘先做功課，因為司法院推動最新變革「買賣房屋契約　必須先找公證人公證」。

司法院祕書長呂太郎：「譬如說買賣房屋土地以不動產標的為交易的契約，要先經過公證。」

保障民眾權益，啟動不動產交易契約公證規定，未來民眾買賣房屋必須找民間或法院公證人公證，包括房屋有無設定抵押是否遭法院查封等，都能第一時間把關。

司法院祕書長呂太郎：「因為經過公證以後大家權利義務就非常清楚，將來產生紛爭機會就很小。」

不過此舉也會增加房屋買賣交易成本「公證費用」不便宜，從公告現值或房屋交易價來算，房價500~1000萬之間，公證費是6000元，如果是1億元豪宅，公證費就要2萬8500元。

配合下周展開的總統府司法改革國是會議，買賣房屋先公證企圖減少房市爭議，司法院將與行政院再商議施行時間力拚有感改革！

[名家觀點]—感謝名律師吳俊達律師惠予同意其高見在本文轉載

針對公證可以預防不動產買賣（交易）紛爭這點，我補充一下與司法院稍微不同的觀點：

一、關於公證人對買賣契約的審查程度到哪裡？向來公證人的審查權，都被認為只是「形式審查」，加上每一份契約的公證費用要受限法定且金額不高，因此，除非公證人非常有良心，願意花時間採取「實質審查」，否則如何期待公證人自己也一條一條為雙方當事人權利義務兼顧及風險的平衡，進行實質內容的把關？

二、其次，一旦仲介業者（如信義、永慶、東森等，或海悅、甲山林、新聯陽等，也可能是某超級大代書）成為民間公證人的「大客戶」，這些仲介業者的契約版本，實際上也更難以期待民間公證人去審查把關。

因為，一旦公證人認為那個業者版本的條款內容需要修改，將面臨業者“抽單”的問題。除非，公證人在其執業地區內本身已經形成獨大、寡占，不太有其他公證人的競爭威脅，否則公證人實在沒道理和錢過不去，因為公證業務好壞就是看有沒「規模經濟」（比量大才是關鍵！）。

三、再者，「我們有專業公證人配合」反而變成仲介業者宣傳廣告，進而誤導消費者（買方或賣方都有可能）自己更加不會去好好瞭解每一條契約條款的真意，以為只要經過公證程序，都絕對不會發生問題。

殊不知，訂得對自己風險再低的合約，對方仍可能因為有利可圖而選擇違約。

四、最後，常見公證人本身不具執行訴訟律師的經驗，或至少脫離訴訟律師工作已經相當時間，每個公證人的訴訟經驗不一，是否真能發揮司法院所宣稱「審查合約避免訴訟爭議發生」的專業機能，恐怕也很難說。

特別是，訴訟爭議的發生，很多時候可能是契約解釋的爭議，也可能涉及到舉證難易（雙方各應如何舉證）的問題，從而公證人有沒能力從訴訟法或證明觀點，意識的契約條款的不當或漏洞，也有疑義。

五、結論上，我其實很懷疑司法院提出不動產買賣公證可以預防糾紛發生這點的「動機」（讓司改表面上看起來有點成效？）及「實益」。

因為，在現行公證制度下（費用不高，又形式審查就好），除了讓政府（法院公證人）多收一些公證規費外，實際上，除了直接掠奪專業不動產律師的審約業務之外，可能不會對消費者的實際權益保障，有何太大進步，甚至是退步，因為本來可能會找不動產專業律師審閱契約，可能因為公證費用較低轉向形式審查的公證。

六、最後，補充強調一點：我沒有擋公證人財路的想法，而是必須直言一點：審閱契約這件事，本來就是一分錢一分貨的事。

如果真要發揮「預防不動產交易紛爭發生（減少訟源）」的機能，與其採取「強制公證」，不如採取「強制律師審閱」及「強制公證」二擇一的併行模式；且針對強制公證部分，必須要求公證人進行實質審查，當然也應提高「公證費用」標準。