建築投資業(建設公司)稅務查核實務
鄭宏輝 會計師
編著: 此篇講義原著為民國100年國稅局講習會教材，筆者依據至109/2有效之法令加以修改此講義
壹、行業概述
一、行業概況
建築投資業係以投資委託營造廠興建房屋出售、出租為業者（行業代號6700-12不動產投資興建）屬之，如建設公司、開發公司及投資公司等。國內有些大型建設公司亦具備營造廠執照，自行負責建造。
其營業型態大約有住宅及大樓開發租售、工業廠房開發租售、殯葬場所開發租售（納骨塔投資興建）、特定專業區開發業、投資興建公共建設業、新市鎮新社區開發業、區段徵收及市地重劃代辦業、都市更新業（都市更新會）等。
週邊行業尚有建築經理業等，該業限以專業經營之股份有限公司為限。
二、經營模式
一般所稱建設公司係以提供資金委託營造廠興建房屋出售出租為業者屬之，其經營模式大約分為六種：
(一)自地自建：係指投資者自行出資購入土地建屋出售，依現行法令規定，建設公司除具有營造廠資格外，其房屋應委託營造廠興建。自地自建為建設公司典型之經營型態，在此種情況下，其購入待建之土地應以「待售土地」或其他適當科目列帳。至於投資興建中之房屋，其所支付之各項營建成本，應列入「在建工程」或其他適當科目，俟完工時再轉入「待售房屋」，出售時轉列當期營業成本。
(二)合建分屋：係指一方提供資金，他方提供土地，雙方合建房屋，而於興建完成後按約定比例由雙方分配房屋及應計土地持分，核屬互易之法律關係。
(三)合建分售：係指地主與建主簽訂契約，由地主提供土地與建主興建房屋，雙方約定各自出售其土地與房屋，即建主出售房屋時，地主配合出售該房屋之持分土地，由地主與建主分別與買戶簽訂土地與房屋買賣契約書，並個別向買戶收取價款，互不牽涉。
※財政部９５０２２３台財稅字第０９５０４５０７７６０號函
合資購地再與建設公司合建分售按出資比例返還利益屬其他所得
數名個人共同出資購地，以其中一人名義登記為土地所有人，再與建設公司合建分售，出售後所獲利益由該土地所有權人按出資比例返還，該土地之其他出資人取得該項利益核屬所得稅法第14條第1項第10類規定之其他所得，應以其收入額減除成本及必要費用後之餘額為所得額，依法課徵所得稅。。
(四)合建分成：地主與建設公司共同興建再以房地總售價依合約約定比例分成取得收入。
(五)共同投資興建：係二家或數家建設公司簽訂契約，共同出資興建房屋，並按約定比例分配之。依財政部９９０２２３台財稅字第０９８００５７３９２０號規定:
一、兩家以上營業人合資從事銷售貨物或勞務行為，其進銷項憑證之取得及開立，得就下列兩種方式擇一辦理，惟經選定後無正當理由不得變更：
（一）各營業人購進貨物或勞務時，分別按分攤比例自供應商取得進項憑證；銷售貨物或勞務時，分別按前開比例開立統一發票予買受人。
（二）經所有營業人同意，由主辦營業人報經其營業稅主管稽徵機關核備後，按下列方式辦理：
- 對共同購進之貨物或勞務，得取具以主辦營業人為抬頭之進項憑證，供主辦營業人作為列帳及營業稅進項稅額依法扣抵之憑證。主辦營業人彙總上開進項憑證資料後，按月於每月月底前依分攤比例分別開立統一發票，交付其他營業人作為申報營業稅進項稅額扣抵及列帳之憑證。
- 對共同銷售之貨物或勞務，由主辦營業人代表開立統一發票交付買受人，並於備註欄載明「經○○國稅局○年○月○日○字第○號函核備係合資經營○（合資經營標的名稱）及分攤比例」等文字；其他合資營業人則按月於每月月底前依分攤比例，開立統一發票交付主辦營業人，並於備註欄載明上開文字。
二、前項所稱分攤比例指合資營業人之出資比例，且其進項與銷項分攤之比例應一致。
(六)買賣成屋或土地：係指建設公司購入土地或建築完成之房屋，再行出售。在此情況下，其購入之土地或房屋，係以再出售為目的，此與一般買賣業購入商品之性質無異，故建設公司所購入之土地與房屋，應以「待售土地」及「待售房屋」列帳，同時在資產負債表中應列於流動資產項下。
財政部１０６０６０７台財稅字第１０６０４５９１１９０號令
個人購（建）屋出售課徵營業稅及稅籍登記相關規定
一、個人購屋（含法拍屋）或將持有之土地建屋（含拆除改建房屋及與營業人合建分屋）並銷售，如符合下列要件之一者，自本令發布日起，應依法課徵營業稅：
（一）設有固定營業場所（除有形營業場所，亦包含設置網站或加入拍賣網站等）。
（二）具備營業牌號（不論是否已依法辦理稅籍登記）。
（三）經查有僱用員工協助處理房屋銷售事宜。
（四）具有經常性或持續性銷售房屋行為。但房屋取得後逾6年始銷售，或建屋前土地持有10年以上者，不在此限。
二、前點第4款所稱房屋取得後逾6年，指自房屋完成所有權登記日起至訂定房屋銷售契約日止，連續持有超過6年。同款所稱建屋前土地持有10年以上，指自土地完成移轉登記之日起算至房屋核准拆除日屆滿10年，或自土地完成移轉登記之日起算至建造執照核發日屆滿10年，擇一認定；因繼承取得者，自被繼承人取得所有權並完成移轉登記之日起算；配偶間贈與或依民法第1030條之1規定行使剩餘財產差額分配請求權而取得者，自配偶他方原取得所有權並完成移轉登記之日起算。
三、個人將所持有之土地以權利變換方式參與都市更新，嗣後銷售分得之房屋者，其營業稅之課徵應依前二點規定辦理。
四、個人提供土地與營業人合建分成及合建分售，如僅出售土地，免辦理稅籍登記。
貳、基本法規
一、所得稅法
(一)第4條第16款：個人及營利事業出售土地，其交易之所得，免納所得稅。
(二)第24條第1項：營利事業所得之計算，以其本年度收入總額減除各項成本費用、損失及稅捐後之純益額為所得額。（收支配合原則）
(三)第28條：製造業耗用之原料，超過各該業通常水準者，其超過部分，非經提出正當理由，經稽徵機關查明屬實者，不予減除。（承包商依包工不包料申報時）
(四)第30條：借貸款項之利息，其應在本營業年度內負擔者，准予減除。
(五)第38條：經營本業及附屬業務以外之損失，或家庭之費用，及各種稅法所規定之滯報金、怠報金、滯納金等及各項罰鍰，不得列為損失或費用。
(六)第39條：以往年度虧損扣除之限制。
(七)第45條：凡資產之出價取得，指取得價格，包括取得之代價，及因取得並為適於營業上使用而支付之一切必需費用。
(八)細則第8條之4：免稅期間之土地交易損失，不得扣除。
二、加值型及非加值型營業稅法
(一)第17條：營業人以較時價顯著偏低之價格銷售貨物或勞務而無正當理由者，主管稽徵機關得依時價認定其銷售額。
(二)細則第21條：營業人以土地及其定著物合併銷售時，除銷售價格按土地與定著物分別載明者外，依房屋評定標準價格占土地公告現值及房屋評定標準價格總額之比例，計算定著物部分之銷售額如下:
定著物部分之銷售價格＝土地及其定著物之銷售價格×房屋評定標準價格×（1＋徵收率）∕﹝土地公告現值＋房屋評定標準價格×（1＋徵收率）﹞
定著物部分之銷售額＝定著物部分之銷售價格÷（1＋徵收率）
三、營所稅查核準則
(一)24條之2：出售不動產，其所得歸屬年度認定標準：
1.以所有權移轉登記日期為準。
2.所有權未移轉登記予買受人以前，已實際交付者，以實際交付日期為準。
3.兩者皆無從查考時，依其買賣契約或查得資料認定之。
(三)第32條第3款：自75年1月1日起，營利事業與地主合建分成、合建分售土地及房屋或自行以土地及房屋合併銷售時，其房屋款及土地款未予劃分或房屋款經查明顯較時價為低者，其房屋價格應依房屋評定標準價格占土地公告現值及房屋評定標準價格總額之比例計算，其計算公式如下：
房屋銷售價格（含營業稅）＝土地及其房屋之銷售價格（含營業稅）×﹝房屋評定標準價格 ×（1＋營業稅徵收率）﹞∕﹝土地公告現值＋房屋評定標準價格 ×（1＋營業稅徵收率）﹞
房屋銷售收入＝房屋銷售價格（含營業稅）÷（1＋營業稅徵收率）
(四)第51條之1：營建業已興建完成但未出售或已轉供自用之房地，得依工程別依收入法、建坪比例法或評定現值法擇一適用，分攤其房地成本，但同一工程既經擇定後，不得變更。
(五)第78條第1款第10目：營建業樣品屋之成本，其有處分價值者，應於處分年度列作收益處理。
(六)第78條第1款第11目：營業建合建分售（或分成）之廣告費，應由地主與建主，按其售價比例分攤。
(七)第97條第9款：購買土地之借款利息，應列為資本支出，經辦妥過戶手續或交付使用後之借款利息，可作費用列支。但非屬固定資產之土地，其借款利息應以遞延費用列帳，於土地出售時，再轉作其收入之減項。
參、營業收入及各項收入
一、收入實現之認定
查核準則第24條之2規定：營利事業出售不動產，其所得歸屬年度之認定，應以所有權移轉登記日期為準，但所有權未移轉登記予買受人以前，已實際交付者，應以實際交付日期為準，兩者皆無從查考時，依其買賣契約或查得資料認定之。準此規定：
(一)實際交屋日期：
可查核客戶簽章之交易證明單或客戶設籍遷入日或營利事業辦理營業登記日，均可作為推定實際交屋之參考。
(二)所有權移轉登記日期：
可至該房地產所在地之地政事務所調閱土地登記簿謄本作為參考，若實際交屋日期較早，仍以實際交屋日期為準。
(三)買賣契約約定交屋日期或依查得資料認定之。
若實際交屋日期及所有權移轉登記日期，皆無從查考時，可就以下日期參考之：
1.買賣契約上之尾款收取日。
2.查發票開立收取尾款日期。
3.房屋尾款以銀行貸款抵付者，則銀行貸款核撥時，其尾款即已收妥。
4.向稽徵機關申報完納契稅之日期。
二、承包工程工期在一年以上工程損益之計算:查核準則第24條規定”營利事業承包工程之工期在一年以上，有關工程損益之計算，應採完工比例法。但有下列情形之一，致工程損益確無法估計者，得採成本回收法，在已發生工程成本之可回收範圍內認列收入，計算工程損益：
一、各期應收工程價款無法估計。
二、履行合約所須投入成本與期末完工程度均無法估計。
三、歸屬於合約之成本無法辨認。”
三、營業收入之查核
(一)售屋收入之查核
1.以工地別銷售房屋明細表核對廣告價目表及買賣合約之總價。
2.銷售當期待售房地如已完成簽約且實際已交付使用，應即列入當期收入。
3.已核發使用執照者應查明是否已交屋或交清尾款及代辦之銀行貸款。
4.與地主合建分售或自行以土地及房屋合併銷售時，其房屋款及土地款未予劃分或房屋款經查明顯較市價為低者，其房屋價格應依房屋評定標準價格占土地公告現值及房屋評定標準價格總額之比例計算調整房屋售價。
5.房屋銷售明細表中某一部分售價顯著偏低者，應請建設公司說明，如無正當理由應予調整，必要時可向買受人查證。
※財政部75/10/01台財稅第7550122號函
合建分屋之課稅與開立發票釋疑
一、依照營業稅法施行細則第18條及第25條規定，合建分屋之銷售額，應按該項土地及房屋當地同時期巿場銷售價格從高認定，並依統一發票使用辦法第12條規定，於換出房屋或土地時開立統一發票。
二、稽徵機關如未查得合建分屋時價，則應以房屋評定價值與土地公告現值，兩者從高認定，並按較高之價格等額對開發票，土地價款之發票（所有人如為個人者，可開立收據）免徵營業稅，房屋價款之發票，應加5％營業稅。
(二)建築業出售土地收入查核。
建築業出售土地盈餘分配予股東時，應予核課股東綜合所得稅。(財政部75/12/08台財稅第7518357號函)
(三)建設公司假籍個人名義建屋出售查核：依照財政部１０６０６０７台財稅字第１０６０４５９１１９０號令辦理。
(四)自地自建假合建分屋、合建分售查核：
自地自建假合建分屋、合建分售或合建分成方式建屋出售者，可以從地主持有土地時間長短、地主和建設公司關係、地主綜合所得稅納稅能力、起造人資料和訪談購屋者等方式，併同資金流程查核，以作為建設公司逃漏房、地收入之佐證。
(五)收益已實現，漏未申報之查核：此點包括營業收入漏計、短計，已交屋未申報，查核重點在於契約之審查和已售、待售房屋按圖索驥之查核。
(六)土地收入帳外調整者，應予轉正，即應將出售土地收入併入營業收入計算，出售土地之損益，再自全年所得減除。
(七)没收定金、預售房地已收各期款項或他方違約取得之違約賠償應列入收入。
※財政部84/01/14台財稅第841601114號函
建設公司與地主合建分屋互易房屋及土地其銷售額之認定。
建設公司出資與地主合建分屋，雙方互易房屋及土地時，其銷售額之計算及憑證之開立，仍應依本部台財稅第7550122號函之規定辦理。惟自77年7月1日營業稅法第32條修正施行日起地主如非屬營業人者，建設公司應按銷項稅額與銷售額合計開立統一發票與地主。
二、營業稅法施行細則第18條規定，營業人以貨物或勞務與他人交換貨物或勞務者，其銷售額應以換出或換入貨物之時價，從高認定。因此，合建分屋互易之房屋及土地之「銷售額」應屬相等，亦即不含營業稅之房屋價格應等於土地之價格（土地免營業稅）。
二、銷貨退回及折讓
(一)已完成產權過戶之房屋不能以銷貨退回方式處理應以買回當作待售房地處理。
(二)銷貨退回，依常規訂金或訂約款沒收，故應查明沒收之款有無列報收入。
(三)銷貨折讓應查明買賣合約上之規定或註記始予認定，且應按房屋、土地售價比例計算，不能全數列為房屋之折讓。
(四)預售房屋中途變更起造人，應查明是否銷貨退回。
三、財產交易增益
(一)建設公司與地主合建分屋，於房地交換時，其帳列土地成本金額，應以換出房屋所分攤之建造成本為準，暫免按因交換而開立之統一發票金額計算交換損益，俟房地出售時再計算其損益並依法核課所得稅。(財政部78/12/14台財稅第781147710號函)
(二)出售土地時以土地原始取得價款作為成本，不得包括重估增值部分。
四、其他收入
(一)建設公司受託代客戶辦理產權移轉登記或銀行貸款時，代辦收入大於代辦業務費用部分，應列為其他收入。
(二)樣品屋拆除廢料收入，應開立發票列報其他收入。
※財政部賦稅署75/05/30台稅二發第7551475號書函
因買方延遲付款而加收之利息屬銷售額之範圍，應於加收利息時開立統一發票課徵營業稅。
銷售額為營業人銷售貨物或勞務所收取之全部代價，包括營業人在貨物或勞務之價額外收取之一切費用，營業稅法第十六條第一項已有規定，營業人銷售貨物或勞務因買方延遲付款而收取之利息，係屬上開稅規定之銷售額範圍，應於加收利息時開立統一發票課徵營業稅。
※財政部81/04/29台財稅第810160470號函銷售房屋
因買受人違約而沒收之預收款應課稅。
建設公司銷售房屋，因買受人違約而沒收之預收房屋款，係屬銷售額之範圍，應依規定開立統一發票，課徵營業稅。
※財政部69/02/26台財稅第31620號函
建設公司銷售房屋代辦貸款期間所收取之利息應課稅。
建設公司銷售房屋，在代為辦理房屋貸款期間，向客戶收取自交屋至辦妥貸款期間之利息，核屬銷售房屋之收入，應依法繳納營業稅。至營造商如期完成工程，依約向業主收取之獎勵金，屬於承包工程之營業收入，應繳納營業稅。
※財政部84/02/22台財稅第841607521號函
納骨塔經營業收取管理費收入之認列方式。
納骨塔經營業出售塔位永久使用權之損益計算及收取永久管理費之收入認列，規定如下：
(一)塔位損益計算部份：
1.納骨塔經營業出售塔位，買方未取得所有權，但取得塔位永久使用權且可自由轉讓者，應屬權利交易性質。
2.納骨塔經營業出售塔位永久使用權，有關所得歸屬年度之認定，其於納骨塔竣工前出售塔位者，以實際完工日為準；其於納骨塔竣工後出售塔位者，以實際銷售日為準。至相關成本，應依收入法或建坪比例法擇一攤計之。
(二)管理費收入認列部分：
納骨塔經營業向買方一次收足管理費者，應於開始提供勞務時，按預計提供勞務年限分年認列收益，最長以二十年為限。
※財政部84/05/24台財稅第841624289號函
建方與地主合建分屋有關憑證之開立時間及開立金額釋疑。
二、地主與建方合建分屋，除地主自始至終均未曾列名為起造人，且建方於房屋興建完成辦理總登記後，始將地主應分得房屋之所有權移轉與地主者，應以房屋所有權移轉與地主之登記日為房屋換出日外，其餘均應以房屋使用執照核發日為房屋換出日。建方並應於上述換出日起三日內開立統一發票。
三、合建雙方如未同時換出房、地者，應分別於房屋或土地之換出日起三日內依規定開立憑證。依營業稅法施行細則第十八條之規定，其後換出者之時價如較先換出者為低時，後換出之一方應從高按先換出者之時價開立憑證；至於先換出者之時價如較後換出者為低時，先換出者應於後換出之一方開立憑證時，就差額部分補開立憑證。
四、建方或地主如將其應分得之房地銷售與第三人，係另一契約行為，其屬應辦理營業登記者，應就其出售所分得之房地部分，依相關規定開立憑證與買受人，不得以尚未換入土地或房屋而拒絕或延遲開立憑證。
※財政部88/11/04台財稅第881955784號函
土地房屋合併銷售有關房屋價格與大建築商之認定標準。
有關房屋款之市價可參酌「臨近地區大建築商建造房屋之成本價格，加上同業之合理利潤估算之市價」之規定，所稱「大建築商」之認定標準，請參酌說明三辦理。
二、營利事業以土地及房屋合併銷售，其買賣合約或統一發票已劃分房屋款及土地款者，如經稽徵機關查明房屋款顯較市價為低，稽徵機關應依營利事業所得稅查核準則第三十二條第三款規定，依房屋評定標準價格占土地公告現值及房屋評定標準價格總額之比例計算其房屋價格，尚不得逕依其所參酌之市價資料核定系爭房屋價格。
三、主旨所稱「大建築商」之認定標準，請參酌左列標準之一認定之：
（一）同一時期於臨近地區建造同一建築型式之建築商，其實收資本額或營業收入額相對較大者。
（二）符合內政部「建築投資業識別標誌使用辦法」第三條第二款至第四款規定條件者。
（三）各地區國稅局所轄當年度實收資本額或營業收入淨額排名前二分之一大之建築商。
（四）其他經稽徵機關衡酌當地經濟發展情形所訂合理可資認定為大建築商之標準。
肆、銷貨成本
一、應直接歸屬房屋、土地負擔者，應正確歸屬，避免影響房屋課稅所得。
二、法令禁止列報之成本。如合建契約約定建設公司代地主繳納土地增值稅，應不得列為成本。
※財政部72/09/15台財稅第36558號函
建設公司與地主訂立合建契約書，約定代地主負擔之地價稅、工程受益費及土地增值稅，不得列為營建成本。
二、函報該公司與地主訂立之合建契約書，如係約定於房屋建成後配合出售，但建主之房屋與地主之土地係各自訂約轉售並自行收取價款，而地主與建主間並無房地互易關係者，則建主除依法應負擔土地改良物之工程受益費外，其以契約約定代地主負擔之地價稅、工程受益費及土地增值稅，應不得列為營建成本。
※財政部75/11/19台財稅第7568163號函
合建約定建主負擔換入土地之增值稅仍不得列為費用或成本。
建設公司與地主簽訂合作建屋契約，雖約定建主因合建而換入之土地，其土地增值稅由建主負擔，惟土地增值稅依照土地稅法規定應由賣方（地主）負擔，故該土地增值稅不得列入建主之費用或建屋之成本。
三、舊屋拆除重建，其地上物未折減餘額，應歸屬土地成本。(財政部76/07/28台財稅第7639482號函)
四、所有權未移轉之土地及房屋如建築業尚保留未過戶之道路、地下室、公共設施或空地等，應自本期營成本內轉出列為待售房地成本。
(一)該工程所使用之建地及其所完成之建物與所有權登記謄本核對，尚屬於建築業名義者與申報之待售房地是否一致。
(二)以土地總面積與建造執照上之總面積核對，已售及未售之總面積是否相符。
五、已售、待售房屋成本之調整
(一)採收入法者，其待售部分之合理售價是否合理，是否正確計算？
(二)採建坪比例法者，其地下室、地上物是否採同一基礎？
(三)採評定現值法，應注意評定現值之適用年度是否正確？
(四)同一工地，應採用同一方法。
六、建物利息資本化之調整
僅就建物利息資本化，土地則未資本化，應查明是否可直接歸屬？
六、合建分屋成本之調整
(一)建主取得土地成本是符合財政部78/12/14台財稅第781147710號函規定。
※財政部78/12/14台財稅第781147710號函
非專營建屋出售業者出售房地之損費分攤原則
二、建設公司與地主合建分屋，於房地交換時，其帳列土地成本金額，應以換出房屋所分攤之建造成本為準，暫免按因交換而開立之統一發票金額計算交換損益，俟房地出售時再計算其損益並依法核課所得稅。至房屋因交換土地而依本部七十五年十月一日台財稅七五五○一二二號函規定，按時價或房屋評定價格與土地公告現值從高開立之統一發票報繳營業稅之銷售額，可比照營利事業所得稅結算申報查核準則第十五條之一規定，於申報營利事業所得稅時，自開立統一發票總額中調整減除。
三、非以專營或兼營建屋出售為業之營利事業出售房地之處分財產行為，除因出售該房地所發生之費用或損失，依本部七十五年十月十四日台財稅第七五二六七四○號函規定，應歸屬該房地負擔外，一般正常營業發生之費用或損失，不必分攤至該房地負擔。
(二)建主取得土地和換出房屋價值是否相當，有無不合營業常規之安排？有無現金補貼或其他補償情事？
七、材料耗量之調整
(一)同時有二個以上之建築案，材料成本應依各建築案分別列帳。
(二)不論普通申報或會計師簽證申報，凡建設公司委建採包工不包料及營造廠採包工不包料者均應核算原物料之損耗，其他各種工程公司施工耗料亦應比照辦理。
(三)材料耗用分析表之查核，和工程合約及通常水準規定之用量是否相符？
(四)按合乎營利事業所得稅查核準則第58條第1項規定申報之條件，應依施工日報、監工日報等資料判斷，以查明是否符合？如未符，則應計算耗用材料有無超耗。
(五)當期完工之工程繁多者至少應選擇工程毛利偏低、材料成本佔成本比率高者及工程收入大者予以計算超耗。
(六)各工程之耗料至少應撰擇主要材料計算是否超耗。
八、短期間大量取得同一供料商或承包人之發票，或發票摘要品名記載含混且與工程合約性質未相稱者，應進行查對。
伍、各項費用
一、工程費用與銷售費用之劃分
(一)工程費用
係與工程進行有直接關係或可歸屬於該工程者。茲如設計費、監工、工地水電、工地辦公費用等，屬工程成本。
(二)銷管費用
為推銷或管理公司業務所發生之費用，為營業費用性質。
二、營業費用之遞延
(一)推銷費用應予遞延，配合房屋出售收入列為出售年度之費用。
(二)管理費用不得遞延，應於發生當年度認列。
※財政部73/03/27台財稅第52136號函
建設公司預售房屋之推銷費用得遞延列帳管理費用則否。
興建房屋出售為業之建設公司，其在房屋未完成交屋前發生之營業費用，除因預售行為所發生之推銷費用，應按遞延費用列帳，配合房屋出售收入列為出售年度之費用外，管理費用部分未便併予遞延列帳。
三、如何攤計出售土地之營業費用
(一)可直接合理明確歸屬土地、房屋之營業費用，應分別歸屬土地房屋負擔。
(二)無法歸屬營業費用應按免稅(土地)收入淨額占全部營業收入淨額及非營業收入合計數之比例為基礎，分攤計算之。
四、廣告費用
(一)建築業合建分售（或分成）之廣告費，應由地主與建主按其售價比例分攤。
(二)售屋廣告費應配合銷售房屋遞延攤提。
(三)完工比例法
1.估計總推銷費用，按完工比例攤計。
2.按申報年度實際支付數，按完工比例攤提，含上年度未攤計部分。
3.按申報年度實際支付數全數列報，無法符合收支配合原則。
五、稅捐
(一)營業稅係消費者負擔之稅捐不得列為費用或損失。（內含亦同）。
(二)待售房屋所繳納之房屋稅及地價稅核屬管理費用，可列為當年度之費用或損失。
(三)建設公司購買土地或合建分屋約定代地主所繳納之土地增值稅，依照土地稅法規定，應由地主負擔，該土地增值稅不得列入建設公司費用或建屋成本。
(四)購買土地房屋所繳納之契稅、印花稅等，應併入土地或房屋之成本。
六、交際費：比照買賣業計算限額。
(一)銷售額－按當年度完工之工程收入淨額。
(二)進貨額－依當期之進料額。
七、利息支出
依照96.04.26台財稅字第09604520700號「營利事業免稅所得相關成本費用損失分攤辦法」辦理。
陸、查核實例
一、房屋款顯較市價為低之查核
(一)案情摘要
○○建設股份有限公司，經營興建房屋出售業務，其經營型態係採合建分售方式，92年度營業收入總額申報80,425,735元，營業成本為86,951,894元，營業費用6,607,602元，非營業收入32,786元，非營業支出400,551元，全年所得額虧損13,501,526元。免徵所得稅之出售土地損失12,999,555元，課稅所得額虧損501,971元。
(二)研析及線索
1.該公司本年度僅申報3F透天厝乙案，已全部出售完畢，就結算申報書損益表研判，其營業成本高於營業收入，而造成毛損，且資產負債表中留抵稅額819,166元，顯有異常。
2.就本年度出售房地明細表申報之總建坪等於總售坪，土地總售價148,440,000元，房屋款80,425,735元，經核算其房地比數為35：65，另依房屋總建坪2,689.12坪計算其房屋每坪售價僅29,908元(80,425,735元÷2,689.12坪)，似有異常。
(三)查核經過與結果
1.依據該公司提供之房地買賣契約書，已將房屋及土地款分別由建設公司及地主訂定，然按其房屋每坪平均售價僅29,908元，低於發包之營建成本每坪單價為32,335元(86,951,894元÷2,689.12建坪)，次查該地段附近○○建設公司同為三樓透天厝房屋每坪平均售價為36,215元，該公司無法就上述售價偏低之情形，提出正常理由及取得證明文據，依每坪售價36,215元調增營業收入16,960,280元﹝(36,215元－29,908元)×2,689.12﹞，核定全年所得額為3,458,754元，純益率3.55%。免徵所得稅之出售土地損失12,999,555元，課稅所得額16,458,309元。
2.本案調增營業收入部份，依財政部79/08/30台財稅第780458461號函規定，移請該轄稽徵機關補徵營業稅。
二、假合建分售案件
(一)案情摘要
○○建設股份有限公司係經營興建房屋出售業務，92年度涉嫌假借股東親屬名義購入土地與公司簽訂合建契約，透過個人墊高土地成本，除房地比偏低外，亦造成房屋售價較市價為低，且將應歸屬公司之土地交易所得，藉由個人免納所得稅而規避稅負。
(二)研析及線索
1.○○建設股份有限公司，92年度申報完工交屋之建築案，其經營型態係部份採自地自建；部份採合建分售方式，申報營業收入320,925,714元，全年所得額35,246,354元，出售土地增益63,777,849元，課稅所得額虧損28,531,495元，因係景氣時期推出預售屋，且推案均為房市交易熱絡地段，獲利情況應良好，却申報虧損。
2.經查本年度其地上14層地下2層店舖集合住宅大樓建案，係與地主採合建分售方式之經營型態，申報房地比為4：6，較同業合建分售案相當樓層之平均房地比5.4：4.6明顯偏低，顯有異常。
(三)查核經過及結果
1.經運用營業稅資料庫查核系統，調閱股東資料及股東戶籍資料，發現土地所有權人係股東甲之妻，並同時查調該股東甲歷年來綜合所得稅申報書、財產建檔資料，其最近五年內綜合所得淨額合計僅500餘萬元，且無財產出售情形。
2.依據土地座落地段地號資料，逕向地政事務所調閱土地登記簿謄本，發現該股東甲之妻土地取得日期為91年5月21日與合建分售契約訂立日期91年5月25日相當接近，顯不合常理。
3.經請該股東甲之妻提供土地交易之資金流程，其自知無法辯白，遂坦承係假合建，並經該公司承認所有土地購入之成本。
4.本案經依該地段同業相當樓層之房屋每坪售價，調整本年度已銷售之房屋款，計調增房屋款收入52,350,000元，除併計營業收入課稅外，並通報補徵營業稅，另重新核算出售土地增益11,427,849元，核定課稅所得額23,818,505元。
三、合建分售建案未減除地主負擔之利息及廣告費
(一)案情摘要
○○建設股份有限公司，係經營興建房屋出售業務，92年度涉嫌將合建分售之土地融資貸款利息列報於其利息支出；且未將廣告費、售屋佣金按房地比減除地主應負擔部份。
(二)研析及線索
1.○○建設股份有限公司92年度申報完工建案，其經營型態係採合建分售方式，按資產負債表之短期借款金額32,200,000元，而利息支出申報高達5,300,000元，依銀行一年期放款利率換算顯有異常，一般合建時均有保證金之支付，而其存出保證金科目為零。
2.另依其申報之廣告費91、92年度合計14,800,000元，占營業收入達5%以上，似有異常。
(三)查核經過及結果：
1.經請該公司提供銀行貸款契約書，發現借款人係地主，而該公司當保證人，貸款性質為土地融資貸款，雖然其主張與地主於合建合約訂明此筆利息應由建設公司負擔，然本建案為合建分售，利息費用應歸地主負擔，故屬於是項土地融資利息4,000,000元應予剔除。
2.另依一般營建案之廣告費約5%左右，本建案係採合建分售方式，由營業稅資料庫查核系統調閱承銷之廣告公司銷項去路，開立於該建設公司91、92年度銷項金額為14,800,000元，並核對其提供之代銷合約書無誤，遂按合建房地比剔除應歸屬地主負擔部份6,200,000元。
留言列表
創業相關 (1)
