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房地合一稅實施之後，贈與房地會碰到的稅務問題

鄭宏輝 會計師

[分析]

以下的狀況反應了一個困境，那就是在房地合一稅實施之後，贈與房地給子女，會碰到未來子女出售此房地時，取得成本用土地公告現值及房屋評定現值計算，其房地合一稅的取得成本大部分狀況較市價低，因而產生了贈與稅有節稅效果，但未來子女卻要繳交較高的房地合一稅之稅務困境。

[相關法令]

1. 遺產及贈與稅法 第10條

    遺產及贈與財產價值之計算，以被繼承人死亡時或贈與人贈與時之時價為準；被繼承人如係受死亡之宣告者，以法院宣告死亡判決內所確定死亡日之時價為準。

    本法中華民國八十四年一月十五日修正生效前發生死亡事實或贈與行為而尚未核課或尚未核課確定之案件，其估價適用修正後之前項規定辦理。

    第一項所稱時價，土地以公告土地現值或評定標準價格為準；房屋以評定標準價格為準；其他財產時價之估定，本法未規定者，由財政部定之。(編註:假若土地公告現值及房屋評定現值較市價低，則贈與有節稅效果)

2. 房地合一課徵所得稅申報作業要點 第6點

個人依本法第十四條之四規定計算房屋、土地交易所得，減除當次交易依土地稅法規定計算之土地漲價總數額後之餘額，應按規定稅率計算應納稅額申報納稅，不併計綜合所得總額。

前項房屋、土地交易所得計算方式如下：

（一）出價取得：

房屋、土地交易所得＝交易時成交價額－原始取得成本－因取得、改良及移轉而支付之費用

（二）繼承或受贈取得：

房屋、土地交易所得＝交易時成交價額－繼承或受贈時之房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後之價值－因取得、改良及移轉而支付之費用

(編註:假若贈與時土地公告現值及房屋評定現值較市價低，則此時出售的房地合一稅會較使用市價購買的狀況稅負負擔反而較重)

[稅務新聞本文]

房地登記給子女，除贈與稅負外，也須考量子女日後出售時應納之房地交易所得稅

財政部中區國稅局表示，個人交易105年1月1日以後取得之房屋、土地，應按新制課徵房屋、土地交易所得稅。房地交易損益之計算，以出售時之成交總價減除取得成本與因取得、改良及移轉所支付之費用後之餘額為所得額；但房地如是受贈取得，則以受贈時房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後價值作為成本。父母如欲贈與房地給子女，除贈與稅稅負外，也須考量子女日後出售房地時應納之房地交易所得稅。

該局舉例說明，甲君欲贈與1筆房屋評定現值與公告土地現值合計300萬元但市價為1,000萬元之房地給子女，如直接贈與房地，即得以房地現值300萬元課徵贈與稅，雖然比贈與子女現金1,000萬元後由子女自行購置房地，可節省70萬元贈與稅，但子女日後出售房地時，受贈取得者即以受贈時之房地現值300萬元作為成本，相較子女以受贈的現金自行購置房地，以買賣價金1,000萬元認列成本，前者所得額將增加700萬元，如其又屬短期持有之情況，稅率高達45%，則須多繳納315萬元房地交易所得稅。

該局進一步說明，贈與稅稅率在贈與淨額2,500萬元以下均為10%，而房地交易所得稅除了符合所得稅法第4條之5第1項第1款規定之自住房地外，稅率依持有期間不同，分別為持有1年以內者稅率45%、持有超過1年未逾2年者稅率35%、持有超過2年未逾10年者稅率20%、持有超過10年者稅率15%。一般而言，房地交易所得稅稅率均高於贈與稅稅率，父母如欲贈與房地給子女，應一併考量子女日後出售房地時應納之房地交易所得稅，以免省了贈與稅，卻反須繳納更多的房地交易所得稅。民眾如有任何疑問，可撥打免費服務電話0800-000321，該局將竭誠服務。

新聞稿聯絡人：法務二科 劉淑華

電話：（04）23051111轉8256

更新日期：110-01-15