明達合署會計師事務所--鄭宏輝會計師的部落格

條文

說明

一、中華民國會計師公會全國聯合會（下稱本會）為規範會計師辦理不動產估價報告合理性複核意見業務（下稱複核意見業務）之作業，特訂定「會計師辦理不動產估價報告合理性複核業務作業規範」(下稱本規範)。

明定作業規範之目的

二、會計師辦理複核業務之作業程序檢查表、意見書範本、聲明書範本、應持續專業進修(下稱進修)課程內容涵蓋範圍、最低進修時數、進修之登記控管、違反進修規定之處理等，悉依「證券發行人財務報告編製準則」第9條第三項第二款第四目(以下簡稱編製準則該條文)規定辦理；編製準則該條文未規定者，依本規範規定辦理。

明定會計師辦理不動產估價報告合理性複核業務之相關規範，悉依證券發行人財務報告編製準則。編製準則未規定者，依本規範規定辦理。

三、具備會計師法規定執業資格之會計師辦理複核意見業務者，應符合下列條件：

(一)具備四年以上辦理發行人財務報告查核簽證之經驗，或具備四年以上辦理財務報告查核簽證之經驗，並參加評價相關訓練達九十小時以上且取得及格證書。

(二)未曾因辦理發行人財務報告查核簽證或出具複核意見業務上有關詐欺、背信、侵占、偽造文書等犯罪行為，經法院判決有期徒刑以上之罪。

(三)最近三年無票信債信不良紀錄及最近五年無遭受會計師懲戒委員會懲戒之紀錄。

(四)不得為發行人、出具估價報告之估價師或於發行人自行估價報告簽章之權責人員之關係人或有實質關係人之情形，或為發行人財務報告之簽證會計師。

符合第一項條件且執行複核案件之會計師，應向本會申報建置管理檔案。

本會應於每年一月底前，公告受理申報。

明定會計師辦理複核意見業務之積極與消極資格，與應向本會申報建檔，及本會應每年定期受理申報。

四、會計師辦理複核意見業務，應依下列事項：

(一)承接案件前，應審慎評估專業能力與訓練、實務經驗及獨立性。執行複核案件前，應充分瞭解財務報告編製相關法令、國際財務報導準則及不動產估價等與所複核案件相關之規定，並不得接受委任提出公允價值結論。

(二)進行複核案件，應妥善規劃及執行適當作業流程，以形成結論並據以出具複核意見書；相關執行程序、蒐集資料及作成結論，應詳實登載於複核案件工作底稿。

(三)執行複核程序時，應就估價報告之範圍、所使用之資料來源、估價所使用參數及估價方法、估價所採用之資訊及所執行調查之適當性及合理性，估價人員所作各項調整、估價推論過程等事項逐項評估其完整性、正確性及合理性，並確認符合編製準則及相關法令規定。複核發行人自行估價報告時，應另就發行人自行估價之作業流程等內部控制制度設計與執行之有效性，逐項分析。

(四)發行人委外估價或自行估價報告使用之假設、估計、參數或土地開發分析使用資訊與前期有重大差異時，應予分析並確定其合理依據，與不動產估價師或自行估價人員有不同意見者，應提出理由。

(五)複核報告內容，至少應包括委任人、複核會計師及所屬事務所之名稱及地址、複核之目的及用途、複核案件之重大假設及限制、所執行複核工作之範圍、複核程序所採用之主要資訊、複核結論、複核報告日等，並聲明複核意見真實且正確、具備專業性與獨立性及遵循主管法令規定等事項。

明定會計師辦理複核意見業務，執行相關作業時應遵循之事項。

五、會計師辦理複核意見之業務，應參照本會訂定並報請主管機關備查之「不動產估價報告合理性複核作業程序檢查表」、「不動產估價合理性複核意見書範本」及「不動產估價合理性複核聲明書範本」。

明定會計師辦理複核意見業務應參照本會所訂之檢查表及相關範本。

六、辦理複核意見業務之會計師，應持續專業進修，每年進修不得低於9小時。

前項進修內容包括編製準則等相關法規、不動產相關IFRSs公報、不動產估價相關法規、評價專業之相關課程等。

第一項之進修小時數，得納入「會計師職前訓練及持續專業進修辦法」第十一條進修之時數計算。

本會應視實際需要，辦理第一項之進修課程。

明定每年持續進修時數之最低標準及其認定專業科目之範圍。

七、本會認可得辦理前條持續進修課程之單位，除本會及省(市)會計師公會外，其餘單位須經本會認可。

前項之進修時數，本會應登記建檔自辦之時數外；其餘，會計師應於次年元月底前，就上年度進修時數及其證明文件，報送本會登記建檔。

1.明定本會認可得辦理專業進修課程之機構或組織。

2.本會登記建檔進修小時數之方式及會計師報送登錄之時限。

八、本規範經本會理事會通過，報請主管機關備查後施行；修正時，亦同。

明定本作業規範應經本會理事會通過報奉主管機關核備後施行。

附錄二    會計師辦理XXX公司不動產估價報告合理性複核作業程序檢查表

中華民國會計師公會全國聯合會103年12月20日第9屆第28次理事會議通過。

金融監督管理委員會103年12月16日金管證審字第1030050591號函，函復：「本會所報會計師辦理不動產估價報告合理性複核業務作業規範、檢查表、意見書範本及聲明書範本等規範，準予備查。」

委託人：

承辦會計師事務所：　

複核會計師：

地    址：

聯絡電話：

聯 絡 人：

傳    真：

項目

要項

檢查項目

是

否

說明

一、確認執行複核會計師資格

(一)資格之評估

1、是否已符合下述條件:

(1)專業能力資格：具備四年以上辦理發行人財務報告查核簽證之經驗，或具備四年以上辦理財務報告查核簽證之經驗並參加評價相關訓練達九十小時以上且取得及格證書。

(2-1)未曾因辦理發行人財務報告查核簽證或出具不動產估價合理性複核意見業務上有關詐欺、背信、侵占、偽造文書等犯罪行為，經法院判決有期徒刑以上之罪。

(2-2)最近三年無票信債信不良紀錄及最近五年無遭受會計師懲戒委員會懲戒之紀錄。

(3)獨立性：

(3-1).非為發行人、出具估價報告之估價師或非於發行人自行估價報告簽章之權責人員之關係人或有實質關係人之情形。

(3-2).非為發行人財務報告之簽證會計師。

二、評估案件之承接

(二)承接案件可行性之評估

1、是否已完成承接案件可行性之評估，包括審慎評估專業能力與訓練、實務經驗及獨立性(併同ㄧ之（一）項目執行複核會計師資格之確認)。

2、是否已充分瞭解財務報告編製相關法令、國際財務報導準則及不動產估價等與所複核案件相關之規定及攸關內部控制。

3、不得接受委任提出公允價值結論

4、是否已出具複核人員獨立性聲明書【倂同六之（十一）項目複核人員聲明書】

5、簽訂委任書載明複核工作範圍

(三)簽訂與取回委任書

1、是否已簽訂委任書，內已載明複核工作範圍、會計師與委任人雙方之責任。

2、工作範圍是否未包含接受委任提出公允價值結論(即不包括出具另一價值結論之不動產評價報告)

3、開始執行主要複核工作前是否業已取回委任書。

(四)確定估價基本事項

1、是否明列標的內容                        

2、是否明列價格日期 

3、是否明列價格種類       

4、是否明列估價目的                 

(五)估價方法

1、估價方法是否採用兩種以上方法？   

2、採用一種方法時，是否敘明理由            

3、是否採用證券發行人財報編製準則規定之土地開發分析法或收益法-折現現金流量分析法

三、規劃作業流程注意事項

(六)複核計畫、確認專家協助之必要性

1、是否已擬定複核計畫，包含:複核團隊之挑選及其工作之分派、執行時間、執行程序、案件預算、團隊成員及發行人管理階層溝通之內容及方式等。

2、進行複核案件

(1)妥善規劃及執行適當作業流程

(2)形成結論並據以出具複核意見書

3.必要時，是否已考量尋求具備相關專家知識之專家協助（參考會基會之評價準則第八號公報第十三條）

4、相關執行程序、蒐集資料及作成結論應詳實登載於複核案件工作底稿。 

5、是否參考會基會發布之相關評價準則第五號公報中評價工作底稿檔案之彙整、歸檔及保管

四、執行複核工作注意事項

 (七)檢測遵循規範之一致性與可信賴程度

1、是否已取具發行人與不動產估價師簽訂之評價委任書及詳細估價報告，以及必要時取得估價工作底稿。

2、估價人員之專業資格與條件是否符合規定。

3、發行人自行估價時，是否已針對估價之作業流程等內部控制制度取得瞭解、除向發行人有關人員查詢外，亦同時執行其他程序以評估該等控制之設計及付諸實行情形。

4、逐項評估下列項目是否遵循相關規範，以檢測估價工作執行及估價結果報告之一致性與可信賴程度

(4-1)估價報告是否充分反映所應涵蓋受委任之估價工作範圍。

(4-2)估價執行流程，包括取得及分析資訊、評估價值、估價報告之製作及相關文件之保存是否為完整、正確及合理。

(4-3).詳細報告或工作底稿內容是否已完整、其所使用資料來源為適當及其足以支持估價結論。

(4-4).估價人員所採用資訊及所執行調查是否為充分及攸關。若後續使用資訊與前期有重大差異時，是否已為適當處理。

(4-5).估價人員所採用評價方法及評價特定方法是否適當。﹝詳細內容參閱要項(八)﹞

(4-6).估價人員所作之各項調整是否為攸關及適當。

(4-7).估價人員所作之分析、判斷及結論是否為適當、合理及其可被支持。

(4-8).估價人員出具評價報告前，若與委任人或其同意之相關當事人進行說明因而修改該局部評價工作所採用之重要輸入值，其修改是否為適當。

5、發行人於自行估價時（應增加之複核程序）                              

(1)公司自行估價之作業流程並納入內部控制制度                              

(2)自行估價人員之專業資格與條件                              

(3)取得及分析資料、評估價值、估價報告之製作及相關文件之保存                              

6、估價或自行估價報告使用假設、估計、參數

(1)分析確定有合理依據

(2)使用資訊與前期是否有重大差異

(3)與不動產估價師或自行估價人員是否有不同意見者            

7、估價之作業流程

(1)估價人員之專業資格與條件

(2)取得及分析資訊                                 

(3)評估價值

(4)估價報告之製作

(5)相關文件之保存

8、估價報告書之內容

(1)勘估標的之基本資料

(2)估價基準日

(3)標的物區域內不動產交易之比較實例

(4)估價之假設及限制條件

(5)估價方法

(6)估價執行流程

(7)估價結論

(8)估價報告日

(八)估價方法試算過程

1、收益法：

(1)現金流量:是否依現行租賃契約、當地租金或市場相似比較標的租金行情評估，並排除過高或過低之比較標的，有期末價值者，得加計該期末價值之現值。          

(2)分析期間：              

(2-1)收益無一定期限者，分析期間是否不逾十年

(2-2)收益有特定期限者，則應依剩餘期間估算

(3)折現率：是否採風險溢酬法，以一定利率為基準，加計投資性不動產之個別特性估算。所稱一定利率為基準，不得低於中華郵政股份有限公司牌告二年期郵政定期儲金小額存款機動利率加三碼。       

2、成本法：遇未開發之土地無法以收益法評價者，是否採用土地開發分析法。

(九)報告書型式

1、報告書是否符合不動產估價師公會全聯會第二號公報敍述式不動產估價報告範本？

2、非依敍述式不動產估價報告範本製作之估價報告，其內容架構是否符合技術規則16條規定，並且內容詳細程度不低於敍述式不動產估價報告範本之規定

3、不動產估價報告書是否已載明下述事項

(1)委託人

(2)勘估標的之基本資料

(3)價格日期及勘察日期

(4)價格種類

(5)估價條件

(6)估價目的

(7)估價金額

(8)勘估標的之所有權、他項權利及其他負擔

(9)勘估標的使用現況

(10)勘估標的法定使用管制或其他管制事項

(11)價格形成之主要因素分析

(12)估價所運用之方法與其估算過程及價格決定之理由

(13)依不動產估價技術規則規定須敘明之情況

(14)其他與估價相關之必要事項

(15)不動產估價師姓名及其證照字號

五、案件管理與紀錄

(十)執行工作之督導、複核及紀錄

1、案件執行過程中若發現重大影響事項，是否業已適度修訂原先規劃之方式。

2、對於複核人員已為適當督導並及時複核其執行事項。

3、相關執行程序、蒐集資料及形成結論之必要事項，業已詳實登載於複核案件工作底稿。

六、出具複核人員聲明書 

(十一)聲明書

1、出具之聲明書是否業已參酌附錄範本予以適當修訂表達。

七、出具不動產估價報告合理性意見書

(十二)合理性意見書

1、複核報告內容

(1)委任人

(2)複核會計師及所屬事務所之名稱及地址

(3)複核之目的及用途

(4)複核案件之重大假設及限制

(5)所執行複核工作之範圍

(6)複核程序所採用之主要資訊

(7)複核結論

(8)複核報告日

(9)複核人員聲明書                

八、其他評估因素

(十三)其他意見

完成複核日期：民國        年      月       日

　(簽章)

聲明事項：本檢查表之複核項目，係設計用於會計師複核不動產估價報告出具合理性意見書之指導，尚無法取代複核人員之專業判斷，各項程序可能須依據實際業務項目進行調整。