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營業人假借個人名義建屋出售之稅務規定整理

鄭宏輝會計師

[分析]

營業人假借個人名義建屋出售而進行租稅規避，在民國80年代之前頗為盛行，財政部在民國80年代初期開始發布多號函令加以遏止這種租稅逃漏歪風，我們可以由以下7個函令看出一些趨勢：

1. 營業人假借個人名義建屋出售應依法補稅處罰。

2. 個人建屋應辦營業登記。

3. 個人建屋辦理營業登記後，營業登記之前所取得的進項稅額准予扣抵。

4. 營業人假如”覺醒”，把個人建屋的名義回復至營利事業課稅，則課稅效果可完全歸屬營利事業。

(財政部賦稅署81年6月15日台稅一發第811668664號函規定，原以個人名義建屋出售，經輔導辦理營業登記，其起造人變更為營業人，為避免重複歸戶財產交易所得，應由承辦國稅業務之稽徵機關協調承辦地方稅業務之稽徵機關（單位）配合辦理有關釐正手續。)

5. 最近一次規範個人建屋營業登記為民國104年1月28日的台財稅字第１０３０４６０５５５０號令，在這號函令出來後，個人建屋幾乎都要營業登記課稅了。

[函令分享]

1. 1.     財政部８００７１０台財稅第８０１２５０７４２號函

營業人假借個人名義建屋出售應依法補稅處罰

主旨：       營業人假借（利用）個人名義建屋出售逃漏稅情形迭有發生，允應加強查核，覈實課稅，以杜取巧而維護租稅公平。

說明：       二、凡具有營利事業型態之營業人，假借（利用）個人名義建屋出售者，應根據事實認定，依法課徵營業稅及營利事業所得稅，並依法處罰，其有涉及刑責者，並應依法究辦。

（評論：這只是先做宣示性的補稅加罰的規定，如何處理詳見以下各函令）

1. 2.     財政部８１０４１３台財稅第８１１６６３１８２號

查緝假個人名義建屋出售逃漏稅作業執行績效及應辦事宜

（九十三年十二月營業稅證交稅期交稅法令彙編局部刪除：或依其他部函之核示辦理，或屬行政指示，或實務作業已未照做，爰刪除主旨及會議記錄；惟附表移至81台財稅第811657956號函之後作為其附件，本函文號並列）

主旨：       檢送「檢討查緝營業人假借（利用）個人名義建屋出售逃漏稅作業執行績效及會商第二階段應繼續加強辦理事宜」會議紀錄乙份。請照決議事項辦理。

附件：       檢討查緝營業人假借（利用）個人名義建屋出售逃漏稅作業執行績效及會商第二階段應繼續加強辦理事宜會議紀錄。

（二）檢討及建議改進事項：

2. 本項作業之查核對象為營業人假借（利用）個人名義建屋出售者，故如建造執照核發日在八十一年一月三十日之前，經依本部八十年八月三日台財稅第八○一二五二八一八號函說明三之規定篩選查核之對象，查係個人建造出售，仍應准其適用本部七十三年五月二十八日台財稅第五三八七五號函將其所得直接歸戶課徵綜合所得稅。至於自八十一年一月三十一日起取得建造執照者，則應依本部八十一年一月三十一日台財稅第八一一六五七九五六號函規定之原則辦理營業登記及課稅。

3. 經輔導辦理營業登記之建屋業者，如遷往其他縣市營業，原所在地稽徵機關應通報遷入地主管稽徵機關繼續加強列管，以防逃漏。

4. 對已核發建造執照而尚未開工或雖已有開工報告書，但工程尚無進展，或聲稱將來完工後不出售，僅供出租或自住，而拒不辦理營業登記者，應予專案列管，如發現有出售行為，則依規定補稅送罰（編者註：罰鍰已改由稽徵機關自行處分）。

（五）關於本部八十一年一月三十一日台財稅第八一一六五七九五六號函之適用疑義，請依附表之「處理意見」欄辦理。

1. 3.     財政部８０１２２３台財稅第８０１２６６２１５號函

假借個人名義建屋出售經輔導登記其進項准專案核准扣抵

主旨：       檢送「檢討營業人假借（利用）個人名義建屋出售逃漏稅查緝情形有關事宜」會議紀錄乙份，請照會商決議事項辦理。

附件：       「檢討營業人假借（利用）個人名義建屋出售逃漏稅查緝情形有關事宜」會議紀錄

（三）對經輔導已自動辦理營業登記者，於辦理營業登記前，因興建工程需用材料或勞務之支出，所取得之進項憑證，雖已逾申報扣抵期限（編者註：因受5年期間之限制），或所載不符營業稅法第33條之規定，如經查明確屬各該建屋工程所需之支出，其進項稅額，得專案核實，准予扣抵。

參照：       （一○一年十二月法令彙編節錄函令局部刪除：附件（五）相關案件須就個案事實，參照本部81年台財稅第811657956號函辦理，爰刪除附件「（五）個人建屋出售，經輔導辦理營利事業設立登記前之案件，尚不發生不依法開立發票交付買受人之行為罰。至原為建設公司，假借（利用）個人名義建屋出售者，其有不依規定給與他人憑證之行為罰部分，仍應依稅捐稽徵法第四十四條論處。」，避免爭議。）

1. 4.     財政部８１０１３１台財稅第８１１６５７９５６號函

個人建屋出售原則上應辦理營業登記課稅

主旨：       建屋出售核屬營業稅法規定應課徵營業稅之範圍，自本函發布日起，經建築主管機關核發建造執照者，除土地所有權人以持有1年以上之自用住宅用地拆除改建房屋出售者外，均應依法辦理營業登記，課徵營業稅及營利事業所得稅。

說明：       二、營業稅法第1條規定：「在中華民國境內銷售貨物或勞務及進口貨物，均應依本法規定課徵營業稅。」同法第3條第1項規定：「將貨物之所有權移轉與他人，以取得代價者，為銷售貨物。」故在中華民國境內建屋出售，係屬在我國境內銷售貨物，自應依上開規定辦理。

四、茲為明確界定應辦營業登記之範圍，及兼顧以自用住宅用地拆除改建房屋出售之事實，並維護租稅公平，特規定如次：（一）建屋出售者，除土地所有權人以持有1年以上之自用住宅用地，拆除改建房屋出售，應按其出售房屋之所得課徵綜合所得稅外，均應依法辦理營業登記，並課徵營業稅及營利事業所得稅。（二）前項土地所有權人以持有1年以上之自用住宅用地，拆除改建房屋出售者，於計算所得核課綜合所得稅時，應由該土地所有權人檢具建屋成本及費用之支出憑證暨有關契約，憑以計算其所得。

五、本函發布日前，營業人假借（利用）個人名義建屋出售者，稽徵機關仍應依照本部80/07/10台財稅第801250742號函規定，加強查核，賡續辦理。

六、至本部73/05/28台財稅第53875號函有關個人出資建屋出售，其財產交易所得計課綜合所得稅之規定，適用之範圍，自本函發布日起，應以依本函規定免辦營業登記並免課徵營業稅及營利事業所得稅者為限。

1. 5.     財政部８２０１０８台財稅第８１０８７２３５７號函

假借個人名義建屋出售未分載價款者以簽約時土地現值比例計算房價

○○有限公司假借個人名義建屋出售，其與買受人簽訂之買賣契約既未分別載明土地與房屋價款，應以契約簽訂時之土地公告現值，依營業稅法施行細則第21條之規定計算房屋銷售額。

1. 6.     財政部８４０３０３台財稅第８４１６１００２４號函

以董事名義合建分屋再回復為公司名義如未支付價金增列存貨成本得辦理釐正手續

甲建設公司以該公司董事長乙及董事丙等2人名義與地主合建分屋，如經查明實際出資合建者確為該建設公司，而非該公司董事長乙及董事丙等2人，應可比照本部83年8月22日台財稅第831607041號函，本於實質課稅原則，由該建設公司依據本部75年10月1日台財稅第7550122號函之規定，就換出房屋部分開立統一發票與地主。至契稅部分，如經查明其未出售部分之房屋確因受地主要求之限制，以該公司董事個人名義為起造人，且房屋過戶回該公司時，公司未再交付價金給該公司董事個人及未再增列存貨成本，得依本部賦稅署81年6月15日台稅一發第8116688664號函規定，辦理有關釐正手續。

附件：      

財政部賦稅署81年6月15日台稅一發第811668664號函

原以個人名義建屋出售，經輔導辦理營業登記，其起造人變更為營業人，為避免重複歸戶財產交易所得，應由承辦國稅業務之稽徵機關協調承辦地方稅業務之稽徵機關（單位）配合辦理有關釐正手續。

1. 7.     財政部１０４０１２８台財稅字第１０３０４６０５５５０號令

核釋個人以其所有土地建屋出售或與營業人合建分屋之課稅補充規定

(評論：此函令為近期關於此議題的最重要函令)

一、個人以其持有非自用住宅用地或持有未滿1年之自用住宅用地建屋、拆除改建房屋或與營業人合建分屋，嗣出售其所有之房屋，如該地屬都市土地面積未超過3公畝或非都市土地面積未超過7公畝，且符合下列條件之一，得免辦理營業登記，免課徵營業稅及營利事業所得稅：

（一）非自用住宅用地興建前持有10年以上者。所稱「持有10年以上」，指自土地完成移轉登記之日起算至房屋核准拆除日屆滿10年，或自土地完成移轉登記之日起算至建造執照核發日屆滿10年，擇一認定；因繼承取得者，自被繼承人取得所有權並完成移轉登記之日起算；因夫妻間贈與或依民法第1030條之1規定行使剩餘財產差額分配請求權而取得者，自夫妻他方原取得所有權並完成移轉登記之日起算。

（二）興建後持有自建或分得房屋，銷售前土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業使用連續滿2年者。所稱「連續滿2年」，指自戶籍遷入之日至訂定銷售契約之日連續滿2年；因繼承、夫妻間贈與或依民法第1030條之1規定行使剩餘財產差額分配請求權而取得者，得溯及自被繼承人、夫或妻等土地所有權人本人或其配偶、直系親屬戶籍遷入之日連續滿2年。

符合前述條件之個人，如設有固定營業場所（包含設置網站或加入拍賣網站等）、具備營業牌號（不論是否已依法辦理登記）或僱用員工協助處理房屋銷售事宜者，仍應依法辦理營業登記，課徵營業稅及營利事業所得稅。

二、個人以持有1年以上自用住宅用地建屋、拆除改建房屋或與營業人合建分屋，嗣出售其所有之房屋者，依本部81年1月31日台財稅第811657956號函、81年4月13日台財稅第811663182號函及84年3月22日台財稅第841601122號函規定，得免辦營業登記。但其設有固定營業場所（包含設置網站或加入拍賣網站等）、具備營業牌號（不論是否已依法辦理登記）或僱用員工協助處理房屋銷售事宜者，自105年1月1日起，應依法辦理營業登記，課徵營業稅及營利事業所得稅。

參照：       財政部表示，個人以其持有非自用住宅用地或持有未滿1年之自用住宅用地建屋、拆除改建房屋或與營業人合建分屋，嗣出售其所有之房屋，如符合一定條件者，得免辦理營業登記，免課徵營業稅及營利事業所得稅。

財政部說明，加值型及非加值型營業稅法第1條規定，在中華民國境內銷售貨物或勞務及進口貨物，均應依本法課徵營業稅。同法第3條第1項規定，將貨物之所有權移轉與他人，以取得代價者，為銷售貨物，故在中華民國境內建屋出售或與建設公司等營業人合建並出售分得之房屋，係屬在我國境內銷售貨物，自應依上開規定辦理。80年間屢有營業人假藉（利用）個人名義建屋出售逃漏稅情形，衍生諸多問題。為確保稅源杜絕逃漏，維護租稅公平，並兼顧以自用住宅用地拆除改建房屋出售之事實，該部爰以81年1月31日台財稅第811657956號函、81年4月13日台財稅第811663182號函（以下簡稱81年函）及84年3月22日以台財稅第841601122號函（以下簡稱84年函）規定，除個人持有1年以上小面積自用住宅（都市土地3公畝以下，非都市土地7公畝以下）拆除房屋改建或與營業人合建，嗣後出售興建（分得）房屋者，得免辦理營業登記，免課徵營業稅及營利事業所得稅者外，均應辦理營業登記，課徵營業稅及營利事業所得稅。

上開三函係基於防杜規避，爰對於非以從事建屋出售為業之個人排除適用課徵營業稅之規定，僅以持有1年以上小面積自用住宅用地為唯一判別標準，似不合時宜，有重新檢討適度修正之必要。

該部進一步說明，本次發布之補充令釋重點（如附件圖例）如下：

一、個人以其持有土地屬非自用住宅用地或持有未滿1年之自用住宅用地建屋、拆除改建房屋或與營業人合建分屋，嗣出售其所有之房屋者，如該地屬都市土地面積未超過3公畝或非都市土地面積未超過7公畝，且符合下列條件之一，得免辦理營業登記，免課徵營業稅及營利事業所得稅。

（一）非自用住宅用地興建前持有10年以上者。

（二）興建後持有自建或分得房屋，銷售前土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業使用連續滿2年者。

二、符合前述條件得免辦營業登記之個人及符合該部81年函、84年函規定，以持有1年以上自用住宅用地建屋、拆除改建房屋或與營業人合建分屋，嗣出售其所有之房屋得免辦營業登記之個人，如設有固定營業場所（包含設置網站或加入拍賣網站等）、具備營業牌號（不論是否已依法辦理登記）或僱用員工協助處理房屋銷售事宜者，仍應依法辦理營業登記，課徵營業稅及營利事業所得稅。其中，對於個人持有1年以上自用住宅用地建屋出售或出售合建分得之房屋，符合該部81年函、84年函規定而有前揭情事者，其應辦理營業登記，課徵營業稅及營利事業所得稅之規定，自105年1月1日起始實施。

（圖例）

個人以其所有土地建屋、拆除改建房屋或與營業人合建分屋，嗣出售其所有之房屋，其得免辦營業登記，免課徵營業稅及營利事業所得稅之條件

註：

1. 所稱「持有土地10年以上」，指自土地完成移轉登記之日起算至房屋核准拆除日屆滿10年，或自土地完成移轉登記之日起算至建造執照核發日屆滿10年，擇一認定；因繼承取得者，自被繼承人取得所有權並完成移轉登記之日起算；因夫妻間贈與或依民法第1030條之1規定行使剩餘財產差額分配請求權而取得者，自夫妻他方原取得所有權並完成移轉登記之日起算。
2. 所稱「連續滿2年」，指自戶籍遷入之日至訂定銷售契約之日連續滿2年；因繼承、夫妻間贈與或依民法第1030條之1規定行使剩餘財產差額分配請求權而取得者，得溯及自被繼承人、夫或妻等土地所有權人本人或其配偶、直系親屬戶籍遷入之日連續滿2 年。
3. 所稱「未設有固定營業場所、營業牌號或僱用情形」，指未設有固定營業場所（包含設置網站或加入拍賣網站等）、未具備營業牌號（不論是否已依法辦理登記）或未僱用員工協助處理房屋銷售事宜。