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個人購屋或將持有之土地建屋並銷售，其課徵營業稅之相關最新規定解析

鄭宏輝會計師

[最新解釋令]

核釋個人購屋或將持有之土地建屋並銷售，其課徵營業稅之相關規定

財政部106 年 06 月 07 日台財稅字第 10604591190 號

要  旨：關於個人購屋或將持有之土地建屋並銷售，如符合設有固定營業場所、具備營業牌號、有僱用員工協助處理房屋銷售或具有經常性或持續性銷售房屋行為等其中一要件時，應依法課徵營業稅

全文內容：一、個人購屋（含法拍屋）或將持有之土地建屋（含拆除改建房屋及與營業人合建分屋）並銷售，如符合下列要件之一者，自本令發布日起，應依法課徵營業稅：

（一）設有固定營業場所（除有形營業場所，亦包含設置網站或加入拍賣網站等）。

（二）具備營業牌號（不論是否已依法辦理稅籍登記）。

（三）經查有僱用員工協助處理房屋銷售事宜。

（四）具有經常性或持續性銷售房屋行為。但房屋取得後逾 6年始銷售，或建屋前土地持有 10 年以上者，不在此限。

二、前點第 4 款所稱房屋取得後逾 6 年，指自房屋完成所有權登記日起至訂定房屋銷售契約日止，連續持有超過 6 年。同款所稱建屋前土地持有 10 年以上，指自土地完成移轉登記之日起算至房屋核准拆除日屆滿 10 年，或自土地完成移轉登記之日起算至建造執照核發日屆滿 10 年，擇一認定；因繼承取得者，自被繼承人取得所有權並完成移轉登記之日起算；配偶間贈與或依民法第 1030 條之 1  規定行使剩餘財產差額分配請求權而取得者，自配偶他方原取得所有權並完成移轉登記之日起算。

三、個人將所持有之土地以權利變換方式參與都市更新，嗣後銷售分得之房屋者，其營業稅之課徵應依前二點規定辦理。

四、個人提供土地與營業人合建分成及合建分售，如僅出售土地，免辦理稅籍登記。

五、廢止本部 81 年 1  月 31 日台財稅第 811657956  號函、81  年 4月 13 日台財稅第 811663182  號函、84  年 3  月 22 日台財稅第841601122 號函、95  年 12 月 29 日台財稅字第 09504564000  號令及 104  年 1  月 28 日台財稅字第 10304605550  號令。

解讀: 以上之函令規定不是新的規定，而是把過去財政部所發布的相關五個解釋函令加以統一見解而已。

[相關官方新聞稿]

核釋個人售屋營業稅課徵相關規定

　　財政部表示，該部今(6月7日)日發布解釋令，明確規範個人購屋(含法拍屋)或將持有之土地建屋(含拆除改建房屋及與營業人合建分屋)並銷售之營業稅課徵規定。

　　財政部說明，個人購買房屋或標購法拍屋並銷售者，依該部95年12月29日台財稅字第09504564000號令(以下簡稱95年令)，除外觀具有營業人之形式要件外，稽徵機關係以是否構成「以營利為目的」作為課徵營業稅準據，惟該要件係屬不確定法律概念，稽徵機關查核個案時，常遭質疑裁量基準不一，致生爭訟。

　　此外，個人將持有土地建屋、拆除改建房屋或與營業人合建分屋並銷售，依財政部81年1月31日台財稅第811657956號函、81年4月13日台財稅第811663182號函(該二函以下簡稱81年函)、84年3月22日台財稅第841601122號函(以下簡稱84年函)及104年1月28日台財稅字第10304605550號令(以下簡稱104年令)規定，係以「土地持有期間」、「房屋使用狀態」及「房屋銷售情形」等要件，作為徵免營業稅準據，並未探究該個人是否以營利為目的，且近年來迭有發生個人建屋或與營業人合建分屋後，僅出售分得1戶房屋，因未符免課徵營業稅要件，遭稽徵機關補稅裁罰，與稅法對於個人從事營利行為始課徵營業稅意旨有間。

　　財政部進一步說明，為澈底解決前開個人售屋課徵營業稅爭議，該部蒐集近年來相關法院判決等司法實務見解，並參酌相關法規後，重新規範個人售屋之營業稅課徵規定，本次發布新令重點摘述如下：

一、個人購屋(含法拍屋)或將持有之土地建屋(含拆除改建房屋及與營業人合建分屋)並銷售，如符合下列要件之一者，自本令發布日起，應依法課徵營業稅。

(一) 設有固定營業場所(除有形營業場所，亦包含設置網站或加入拍賣網站等)。

(二) 具備營業牌號(不論是否已依法辦理稅籍登記)。

(三) 經查有僱用員工協助處理房屋銷售事宜。

(四) 具有經常性或持續性銷售房屋行為。但房屋取得後逾6年始銷售，或建屋前土地持有10年以上者，不在此限。

二、個人將所持有之土地以權利變換方式參與都市更新，嗣後銷售分得之房屋者，其營業稅之課徵應依前開規定辦理。

三、個人提供土地與營業人合建分成及合建分售，如僅出售土地，免辦理稅籍登記。

四、廢止財政部81年函、84年函、95年令及104年令。

　　財政部已函請各地區國稅局查核個人售屋案件時，應確實依上開課稅規定，就其交易頻率及數量等情綜合判斷後妥處，不得逕將每年度銷售達6戶以上者，一律認屬應課徵營業稅之範疇，以符營業稅立法意旨，並維護租稅公平。

[兩個重要實務見解分享]

1. 1.         賣超過六戶仍不被視為營業人的案例。

訴願決定書內容財政部訴願決定書（案號：第10201450號）

發文日期：102年11月1日

發文字號：台財訴字第10213953220號

經查本件並無本部95年12月29日台財稅字第09504564000號令釋所定「設有固定營業場所」、「具備營業牌號」及「僱用員工協助處理房屋銷售事宜」之情形，而系爭高雄市民生○路○號1樓至7樓及地下層等房屋固分為8戶，惟均屬同一棟旅館，各樓層相通，且訴願人前於95年間即購入，迄至98年間始將全棟旅館售予同一買受人，如此，是否得認其係出售8戶而構成從事經常性房屋銷售之「以營利為目的之營業人」？核有由原處分機關再予斟酌之餘地

2. 每年買賣不超過六戶仍被視為營業人的案例。

(104年判字305號)

A.被上訴人（此處是國稅局）認定「上訴人(此處是納稅義務人)分別於95、96及97年度出售房屋6戶、1戶及4戶，98年出售房屋2戶及l個停車位，99及100年度各出售房屋3戶……6年共計出售房屋19戶及1個停車位」，將95及96年度所出售之共7戶房屋（非課稅標的），99及100年度各出售房屋3戶（此部分係因合理信賴所為），均一併計入認定上訴人係「其他經查核足以構成以營利為目的之營業人」。

納稅義務人被行政法院法官認定為營業人的原因

B.上訴人持有系爭房屋之目的，已超出一般房屋為購入供居住之使用特性，按其使用狀態（非自住）、持有時間不長（1年多至4年間）、出售頻率（97年4月至98年6月約1年2個月之間出售房屋5戶及停車位1筆）及買賣總戶數（除系爭房屋外近年內仍有多筆房屋買賣），足認上訴人為具營業型態之營業人，自不能與一般個人偶發性出售房屋，非繼續性之經濟活     動等同視之，核屬經常性且持續從事一定經濟活動之營業行為，係以營利為目的。

C.財政部《賦稅》2010/11 /9新聞稿，觀諸該新聞稿之內容，主要係在宣導說明前開財政部95年12月29日台財稅字第9504564000號令釋之內容，新聞稿雖謂依據該令釋規定，稽徵機關自97年度起即將個人每年度銷售房屋（含法拍屋）達6戶以上者（排除自用住宅用地、受贈取得及繼承取得之房屋）納入查核範圍，並審酌其交易頻率及查明其交易目的，如係以營利為目的，即應予以課徵營業稅等語。該新聞稿既稱依前開財政部令釋規定，則認定營業行為之標準，自應依該令釋之規定，且按該新聞稿整體意旨觀之，係說明稽徵機關就是類案件，應特別注意「交易頻率」及「營利目的」，以查核相關營業行為。

[附錄]

已廢止之函令:

l  個人建屋出售原則上應辦理營業登記課稅(８１０１３１台財稅第８１１６５７９５６號函)

主旨：       建屋出售核屬營業稅法規定應課徵營業稅之範圍，自本函發布日起，經建築主管機關核發建造執照者，除土地所有權人以持有1年以上之自用住宅用地拆除改建房屋出售者外，均應依法辦理營業登記，課徵營業稅及營利事業所得稅。

說明：       二、營業稅法第1條規定：「在中華民國境內銷售貨物或勞務及進口貨物，均應依本法規定課徵營業稅。」同法第3條第1項規定：「將貨物之所有權移轉與他人，以取得代價者，為銷售貨物。」故在中華民國境內建屋出售，係屬在我國境內銷售貨物，自應依上開規定辦理。

四、茲為明確界定應辦營業登記之範圍，及兼顧以自用住宅用地拆除改建房屋出售之事實，並維護租稅公平，特規定如次：（一）建屋出售者，除土地所有權人以持有1年以上之自用住宅用地，拆除改建房屋出售，應按其出售房屋之所得課徵綜合所得稅外，均應依法辦理營業登記，並課徵營業稅及營利事業所得稅。（二）前項土地所有權人以持有1年以上之自用住宅用地，拆除改建房屋出售者，於計算所得核課綜合所得稅時，應由該土地所有權人檢具建屋成本及費用之支出憑證暨有關契約，憑以計算其所得。

五、本函發布日前，營業人假借（利用）個人名義建屋出售者，稽徵機關仍應依照本部80/07/10台財稅第801250742號函規定，加強查核，賡續辦理。

六、至本部73/05/28台財稅第53875號函有關個人出資建屋出售，其財產交易所得計課綜合所得稅之規定，適用之範圍，自本函發布日起，應以依本函規定免辦營業登記並免課徵營業稅及營利事業所得稅者為限。

l  個人建屋出售原則上應辦理營業登記課稅(８１０４１３台財稅第８１１６６３１８２號函)

主旨：       建屋出售核屬營業稅法規定應課徵營業稅之範圍，自本函發布日起，經建築主管機關核發建造執照者，除土地所有權人以持有1年以上之自用住宅用地拆除改建房屋出售者外，均應依法辦理營業登記，課徵營業稅及營利事業所得稅。

說明：       二、營業稅法第1條規定：「在中華民國境內銷售貨物或勞務及進口貨物，均應依本法規定課徵營業稅。」同法第3條第1項規定：「將貨物之所有權移轉與他人，以取得代價者，為銷售貨物。」故在中華民國境內建屋出售，係屬在我國境內銷售貨物，自應依上開規定辦理。

四、茲為明確界定應辦營業登記之範圍，及兼顧以自用住宅用地拆除改建房屋出售之事實，並維護租稅公平，特規定如次：（一）建屋出售者，除土地所有權人以持有1年以上之自用住宅用地，拆除改建房屋出售，應按其出售房屋之所得課徵綜合所得稅外，均應依法辦理營業登記，並課徵營業稅及營利事業所得稅。（二）前項土地所有權人以持有1年以上之自用住宅用地，拆除改建房屋出售者，於計算所得核課綜合所得稅時，應由該土地所有權人檢具建屋成本及費用之支出憑證暨有關契約，憑以計算其所得。

五、本函發布日前，營業人假借（利用）個人名義建屋出售者，稽徵機關仍應依照本部80/07/10台財稅第801250742號函規定，加強查核，賡續辦理。

六、至本部73/05/28台財稅第53875號函有關個人出資建屋出售，其財產交易所得計課綜合所得稅之規定，適用之範圍，自本函發布日起，應以依本函規定免辦營業登記並免課徵營業稅及營利事業所得稅者為限。

l  個人出售合建分得之房屋原則上應辦營業登記課稅(財政部８４０３２２台財稅第８４１６０１１２２號函)

主旨：       個人提供土地與建設公司合建分屋並出售合建分得之房屋，核屬營業稅法規定應課營業稅之範圍，自本函發布日起，經建築主管機關核發建造執照之合建分屋案件，除符合說明二之規定者外，均應辦理營業登記，課徵營業稅及營利事業所得稅。

說明：       二、自本函發布日起，經建築主管機關核發建造執造之合建分屋案件，除提供土地之所有權人係屬個人，且係以持有一年以上之自用住宅用地與建設公司合建並出售分得之房屋者，可免辦營業登記，按其出售房屋之所得課徵綜合所得稅外，其餘提供土地合建者出售分得之房屋，均應依法辦理營業登記，課徵營業稅及營利事業所得稅。

三、前項所稱「持有一年以上」係指自戶籍遷入日至房屋核准折除日屆滿一年，或自戶籍遷入日至建造執照核發日屆滿一年而言；所稱「自用住宅用地」，係指土地稅法第9條規定之自用住宅用地，且都市土地未超過三公畝或非都市土地未超過七公畝者為限，其用地超過上項標準者，應依照規定辦理營業登記。

四、與建設公司合建分屋之地主如非屬前述以持有一年以上之自用住宅用地與建設公司合建者，其分得之房屋迄未出售亦未辦理營業登記者，稽徵機關應予列管。

五、至於個人提供土地以合建分售或合建分成方式與建設公司合建者，該個人如僅出售土地，應免辦理營業登記。

附件:

財政部81/01/31台財稅第811657956號函之適用疑義之處理意見

l  個人以營利為目的購屋銷售應課徵營業稅之情形(財政部９５１２２９台財稅字第０９５０４５６４０００號令)

個人以營利為目的，購買房屋或標購法拍屋再予銷售，如符合下列要件之一者，自97年1月1日起，應依法課徵營業稅：

一、設有固定營業場所（除有形營業場所外，亦包含設置網站或加入拍賣網站等）。

二、具備「營業牌號」（不論是否已依法辦理登記）。

三、經查有僱用員工協助處理房屋銷售事宜。

四、其他經查核足以構成以營利為目的之營業人。(註: 一般認定實務為一年買賣六戶便視為營業人)

l  核釋個人以其所有土地建屋出售或與營業人合建分屋之課稅補充規定(104 年 1 月 28日台財稅字第 10304605550 號令)

一、個人以其持有非自用住宅用地或持有未滿1年之自用住宅用地建屋、拆除改建房屋或與營業人合建分屋，嗣出售其所有之房屋，如該地屬都市土地面積未超過3公畝或非都市土地面積未超過7公畝，且符合下列條件之一，得免辦理營業登記，免課徵營業稅及營利事業所得稅：

（一）非自用住宅用地興建前持有10年以上者。所稱「持有10年以上」，指自土地完成移轉登記之日起算至房屋核准拆除日屆滿10年，或自土地完成移轉登記之日起算至建造執照核發日屆滿10年，擇一認定；因繼承取得者，自被繼承人取得所有權並完成移轉登記之日起算；因夫妻間贈與或依民法第1030條之1規定行使剩餘財產差額分配請求權而取得者，自夫妻他方原取得所有權並完成移轉登記之日起算。

（二）興建後持有自建或分得房屋，銷售前土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業使用連續滿2年者。所稱「連續滿2年」，指自戶籍遷入之日至訂定銷售契約之日連續滿2年；因繼承、夫妻間贈與或依民法第1030條之1規定行使剩餘財產差額分配請求權而取得者，得溯及自被繼承人、夫或妻等土地所有權人本人或其配偶、直系親屬戶籍遷入之日連續滿2年。

符合前述條件之個人，如設有固定營業場所（包含設置網站或加入拍賣網站等）、具備營業牌號（不論是否已依法辦理登記）或僱用員工協助處理房屋銷售事宜者，仍應依法辦理營業登記，課徵營業稅及營利事業所得稅。

二、個人以持有1年以上自用住宅用地建屋、拆除改建房屋或與營業人合建分屋，嗣出售其所有之房屋者，依本部81年1月31日台財稅第811657956號函、81年4月13日台財稅第811663182號函及84年3月22日台財稅第841601122號函規定，得免辦營業登記。但其設有固定營業場所（包含設置網站或加入拍賣網站等）、具備營業牌號（不論是否已依法辦理登記）或僱用員工協助處理房屋銷售事宜者，自105年1月1日起，應依法辦理營業登記，課徵營業稅及營利事業所得稅。