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出售預售屋開立發票規定

鄭宏輝 會計師

[分析]

由以下的函令及新聞稿可看出,營利事業出售預售屋,尚未繳清價款亦未取得預售屋產權前,將其購屋之權利義務讓與他人承受所收取的價款,應依讓與價格全額開立應稅統一發票並報繳營業稅,假若未遵守此等規定(例如仍用房土比”’ 方式開立發票),則會被補稅加罰。

 

[相關函令]

財政部810902台財稅第810824931號函

 

將購買預售屋之權利義務讓與他人時如何開立發票釋疑

 

主旨:       甲開發股份有限公司銷售預售屋與乙工程顧問股份有限公司,乙公司在尚未繳清價款亦未取得預售屋產權前,將其購屋之權利義務讓與丙股份有限公司承受,其後續房屋及土地款應如何開立統一發票案,函復如說明。

 

說明:       二、本案甲公司既同意乙公司將其購屋之權利義務讓與丙公司承受,除應留存該2公司之讓受契約以供查核外,應由乙公司依讓與價格開立統一發票與丙公司,至於乙公司未付之後續房地款,應由甲公司依規定開立統一發票與丙公司。

 

[新聞稿之一]

財政部1020830新聞稿

 

將預售屋之權利義務讓與他人時如何開立發票?

 

財政部臺北國稅局表示,邇來常接獲來電詢問,營業人在尚未繳清價款亦未取得預售屋產權前,就將該預售屋之權利義務讓與他公司承受時,讓與預售屋之權利義務所收取之價款與其後續房屋及土地款,應如何開立發票?

該局指出,如甲公司銷售預售屋予乙公司,嗣後同意乙公司將其購屋之權利義務讓與丙公司,因為預售屋之權利義務讓予他人以取得代價,屬於銷售勞務性質,應開立發票報繳營業稅。故乙公司及丙公司應留存讓受契約以供查核外,並應由乙公司依讓與價格開立統一發票與丙公司;至於乙公司未付之後續房地款,應由甲公司依規定開立統一發票與承受預售屋權利義務之丙公司。

 

該局就上例加以說明:假設甲公司以5,000萬元價格銷售預售屋予乙公司,乙公司僅先付3,200萬元房地款,在未取得產權前將其購屋之權利義務以3,600萬元價格讓予丙公司承受,應由乙公司依讓予價格3,600萬元開立統一發票與丙公司,至於乙公司未付之後續房地款1,800萬元(5,0003,2001,800),應由甲公司依規定開立統一發票與丙公司。

 

該局提醒,營業人在尚未繳清價款亦未取得預售屋產權前,就將該預售屋之權利義務讓予他公司承受時,讓予預售屋之權利義務所收取之價款與其後續房屋及土地款,應依上開規定開立統一發票報繳營業稅,以免違法受罰。

 

[新聞稿之二]

財政部1030514新聞稿

 

營業人將購買預售屋之權利義務讓與他人時,應如何開立發票?

 

財政部臺北國稅局表示,邇來常接獲民眾來電詢問,營業人將購買預售屋之權利義務讓與他人承受,應如何開立發票?

該局說明,依財政部8192日台財稅第810824931號函釋規定,營業人向建設公司購買預售屋,如在尚未繳清價款亦未取得預售屋產權前,將其購屋之權利義務讓與第三人承受,應由讓與購買預售屋權利義務之營業人,依讓與價格全額開立應稅發票予買受人,而非以其支付予建設公司之土地及房屋款,分別開立免稅及應稅統一發票。

 

該局舉例說明,甲公司向乙建設公司購買預售屋,甲公司已陸續支付土地款15,370,000元及房屋款4,350,000元予乙建設公司,嗣甲公司在房地產權未過戶前,將系爭購買預售屋之權利義務轉讓予丙君,約定讓渡價格包括甲公司支付予乙建設公司款項19,720,000元(15,370,000元+4,350,000元)及讓渡差價500,000元,合計20,220,000元,並開立3紙統一發票分別為出售免稅土地15,370,000元、出售房屋4,350,000元(含稅)及讓渡差價500,000元。經該局查獲,認定甲公司轉讓其購買預售屋之權利義務與丙君時,將應稅銷售額14,638,095元(15,370,000÷1.05)申報為免稅銷售額,致短繳營業稅額731,905元,核定甲公司應補徵營業稅額731,905元,並處罰鍰365,952元。

 

該局提醒,營業人在尚未繳清價款亦未取得預售屋產權前,將其購屋之權利義務讓與他人承受所收取的價款,應依讓與價格全額開立應稅統一發票並報繳營業稅(以本案為例應開立20,220,000÷1.0519,257,143元之統一發票),否則將構成漏稅,除補稅之外還會受罰。

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