因應租賃所得被設算補稅的稅務策略
鄭宏輝 會計師
[分析]
- ”當地一般租金水準”，則稅捐機關必須依據”當地一般租金水準”設算並調增該房東租賃收入，要如何不被設算租賃所得呢?
- 依據所得稅法施行細則第16條第2項之反面解釋，此房地是借給” 本人、配偶及直系親屬”使用，可免設算租賃所得。
- 依據所得稅法施行細則第88條規定--將財產無償借與他人使用者，應由雙方當事人訂立無償借用契約，經雙方當事人以外之二人證明確係無償借用，並依公證法之規定辦竣公證。所以此無償借用合約假若先經公證人公證，則可免設算租賃所得。
- 無償借用在民法上稱為”使用借貸”，本研究將後附使用借貸合約範本供參考。
- 假若租賃所得設算過高，實際收取租賃所得較低，可填具綜合所得稅復查暨更正申請書，並附上相關證明文件申請更正。
[相關法令]
- 所得稅法第14條
…….
第五類: 租賃所得及權利金所得：……………
四、將財產借與他人使用，除經查明確係無償且非供營業或執行業務者使用外，應參照當地一般租金情況，計算租賃收入，繳納所得稅。
五、財產出租，其約定之租金，顯較當地一般租金為低，稽徵機關得參照當地一般租金調整計算租賃收入。
……….
- 所得稅法施行細則第16條第2,3項
本法第十四條第一項第五類第四款所稱他人，指本人、配偶及直系親屬以外之個人或法人。
- 所得稅法施行細則 第88條
將財產無償借與他人使用者，應由雙方當事人訂立無償借用契約，經雙方當事人以外之二人證明確係無償借用，並依公證法之規定辦竣公證。
- 財政部７８０６２２台財稅第７８０１５８９７２號函
設算租金以不超過土地及建物申報總價額年息10%為限
主旨： 稽徵機關依所得稅法第14條第1項第5類規定設算之租金，依土地法第97條第1項規定，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10%為限。
說明： 土地法第97條第1項所稱土地及其建築物申報總價額，其土地價額係指課徵地價稅之申報地價；至建築物價額，地政機關迄未依同法施行法第25條規定估定價額，應以課徵房屋稅之房屋現值為準。
- 財政部高雄市國稅局處理設算租賃所得及抵押利息所得爭議案件審查原則
九十年九月十日財高國稅審二第○九○○四六○八三號
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[相關新聞分享]
房屋免費出借他人做生意 當心要繳稅
2019-09-19 14:26聯合晚報 記者程士華／台北報導
好心把屋子借給親友做生意，明明就沒跟對方收錢，想不到這樣也要稅，近一年來各區國稅局都查獲相關案件，有人是借給大嫂、有人借給親弟弟，都算租賃所得追稅。
高雄有位黃小姐，她將自己的房屋免費借給大嫂開早餐店，結果卻接到高雄國稅局稅單，被多加了一筆「租賃所得」；台南也有位陳先生，想要無償出借房屋給弟弟開咖啡店，南區國稅局卻告訴他，這樣隔年申報綜合所得稅時，仍要申報一筆租賃收入，若未申報，國稅局還會主動幫他補上。
南區國稅局指出，依據《所得稅法》第14條規定，將財產借與他人使用，尤其是借給人家做生意，就要參照當地一般租金情況來計算租賃收入、繳納所得稅。
進一步可以從《所得稅法施行細則》第16條找到，所謂的「他人」指的是本人、配偶及直系親屬以外的每個人，因此不論是大嫂還是親弟弟，在稅法上都會被歸類於「他人」。
台北國稅局還有另外一個案例，某個公司股東在信義區有個房產，這位股東把房子無償提供給公司使用，給果也同樣遭到台北國稅局補稅，就算申請復查也被駁回。
台北國稅局指出，把房產借給公司的情況也一樣，因為公司屬於「法人」，雖然不是一般常見的「自然人」，但也屬於「他人」的一種，所以即便是股東把房子無償借給自己的公司營業，也要參照當地一般租金情況計算租賃收入，報繳個人綜合所得稅。
高雄國稅局表示，除了前面提到的幾種人之外，只要民眾把個人不動產無償借與他人營業使用，仍然必須計算租賃收入、依法辦理申報，若未申報或申報金額明顯低於當地一般租金，稽徵機關會調整為合理租金標準再計算租賃收入。
不過法規中還是允許一些無償出借的情況，高雄國稅局表示，如果房子是本人自己使用，或是借給配偶（老公、老婆），或是直系親屬（爸媽及兒女），且確實是無償提供、未收取租金，就可以不用申報租賃收入。
[相關新聞分享之二]
財政部９４０１３１新聞稿
房屋無償出借他人應符合三條件
南區國稅局表示，房屋無償出借給他人，須符合以下條件才不會被課徵租賃所得：
一、借住的人只能作自用住宅，萬一借住人拿借住的房屋作營利事業的營業場所，或作為醫師、律師等執行業務者的業務場所，即使原屋主沒有收取租金，國稅局仍會參照當地一般租金情況，對房屋所有權人設算租賃所得，
二、雙方要訂立無償借用契約，
三、訂定無償借用契約後，要有雙方當事人以外之二人證明確係無償借用，並到法院辦理公證。
但也有例外的情形，如果房屋是無償借給直系親屬居住或無償供本人、配偶、直系親屬設立獨資商號或個人執行業務場所，依規定是可以免提示無償借用證明，也不會被設算租賃所得。
[使用借貸合約範本]
使 用 借 貸 契 約
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貸與人 王xx （簡稱甲方）身份證字號：
借用人 姜xx （簡稱乙方）身份證字號：
茲因房屋使用借貸事件，雙方合意議定條款如後：
一、房屋標示座落： xx縣xx市xx路一段18號17樓之房屋。
二、借貸期間：自民國 108 年 1 月 1 日起至民國 108 年 12 月 31 日止。
三、甲方將上開房屋貸與乙方無償使用，俟期滿後返還之。
四、借用物之通常保管費用由乙方負擔，房屋稅則由甲方繳納。
五、乙方不得於借用之房屋內放置爆炸性或危險性等物品，並應盡善良管理人之注意維護，如怠於注意，致毀損滅失者，對於甲方應負賠償責任。
六、乙方不得將借用之房屋轉借他人使用或有轉讓權利之行為。
七、甲方如有不可預知之情事，自己需用貸與之房屋時，縱於借貸期限內，仍得於一個月前通知乙方提前終止契約。
八、乙方違反本契約第五點、第六點之約定時，甲方得終止契約，收回貸與物。
九、本契約未盡之事宜，悉依法律相關規定。
十、本契約經雙方簽名並交由見證人見證後後生效各執壹份為證。
貸與人：王xx
借用人：姜xx
中華民國 107年 12 月 31 日
[假若租賃所得設算過高，實際收取租賃所得較低，可填以下的更正申請書]
綜合所得稅復查暨更正申請書
本人對 107 年度核定之綜合所得稅■應補稅款 47,880 元，持有疑義，申請更正。
□應退稅款 元
□罰 鍰 元
更正項目：
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□免稅額： 理由：□增□減列配偶（姓名： 身分證統一編號： ） 增減列扶養親屬： □增□減 （姓名： 身分證統一編號： ） □增□減 （姓名： 身分證統一編號： ） □增□減 （姓名： 身分證統一編號： ） |
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□更正扣除額： 元 理由：□捐贈 □人身保險費 □自用住宅購屋借款利息 □房屋租金支出 |
□醫藥及生育費 □災害損失 □選罷法規定之競選經費或捐贈 □其他： |
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□薪資所得 元 理由：□所得歸戶錯誤 □身分證字號重複 |
序號： □被虛報薪資（應另案提檢舉書） □其他： |
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■租賃所得 684,000元 理由：□設算租金過高 □未有出租情事 □該財產供本人、配偶、直系親屬做獨資、合夥營業或住家使用 |
序號： □與序號 租賃所得重複核課 □出租面積或期間核課有誤 □房屋非本人所有 ■其他：該財產在民國107年租賃予他人使用，年租金為500,000元。 |
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□利息所得 元 理由：□抵押權已塗銷 □設定後未發生借貸 □借貸金額 元，未收到利息 |
序號： □借貸金額 元，未約定利息 □其他： |
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□財交所得： 元 理由：□重複核課 □買賣未成立 □該財產屬贈與案件，非屬買賣 |
序號： □按實際交易價格計算損益 □其他： |
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□營利所得 元 理由：□未經營商號 □重複核課 |
序號： □已轉讓他人經營 □其他： |
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□執行業務所得 元 理由：□重複核課 □合夥組織，未依合夥比例分配 |
序號： □其他： |
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□核定通知書或繳款書登載錯誤 理由：□納稅義務人姓名錯誤 □計算錯誤 |
□其他： |
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□罰鍰 元 理由：□違章主體不存在 □裁罰金額有誤 |
□本稅更正，罰鍰應同時更正 □其他： |
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■補充說明：本人王xx於民國107年將xx縣xx市xx路一段xx號17樓房屋租賃給姜xx使用，且已簽訂租賃契約，本人已附上租賃契約，煩請修正本人之租賃所得金額。 |
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檢附資料：■核定通知書 ■繳款書 ■主張更正之證明文件：租賃契約
註：申請人如係對核定處分不服，應依稅捐稽徵法第35條規定申請復查，不適用本申請書。
此 致
分 局
財政部 北區 國稅局
新 莊 稽徵所
申 請 人：王xx
身分證統一編號：
電 話：（日） （夜）
戶 籍 地 址： 新北 市 xx區 xx 街 段 巷 弄 xx 號
通 訊 地 址： 同上
代 理 人：xxx會計師
身分證統一編號：
聯 絡 地 址：
聯 絡 電 話：
中 華 民 國 108 年 xx 月 xx 日
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