起造人定義相關判決
[相關判決]
裁判字號：96年台上字第2851號
案由摘要：返還無權占有土地等
裁判日期：民國 96 年 12 月 20 日
資料來源：最高法院民事裁判書彙編 第 55 期 343-349 頁
相關法條：
土地法 第 97、105 條 ( 95.06.14 )
民法 第 767、876 條 ( 96.05.23 )
要旨：
主管機關核發建造執照所載之起造人，僅為聲請核發建造執照之人而已，未辦理建物第一次所有權以前，房屋所有權屬於出資興建之原始建築人，非謂建造執照所載之起造人，必為興建建物而原始取得其所有權之人。適用最高法院四十八年台上字第一四五七號判例，除房屋與土地須同屬一人外，尚須以房屋具有相當之價值為必要，否則非但有害基地之利用，對社會經濟亦屬無益。
最高法院 96年度台上字第2851號
要旨：
【裁判字號】96,台上,2851
【裁判日期】民國96年12月20日
【裁判案由】返還無權占有土地等
【裁判內文】
最高法院民事判決 九十六年度台上字第二八五一號
上 訴 人 達力實業股份有限公司
法定代理人 戊○○
訴訟代理人 莊柏林律師
劉智園律師
被 上訴 人 甲○○
乙○○
丙○○
丁○○
鄭維宏即求利小吃店
（上列四人共同送達代收人 劉添錫律師）
上列當事人間請求返還無權占有土地等事件，上訴人對於中華民國九十六年七月三十一日台灣高等法院第二審判決（九十五年度上字第五０七號），提起上訴，本院判決如下：
主文
原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理由
本件上訴人主張：坐落台北縣土城市○○○段石壁寮小段一四六之九九號土地（下稱系爭土地）為伊與訴外人呂錫源所共有，其上建物即台北縣土城市○○○路一三七之七號（下稱系爭建物）係伊原始建築所有。詎被上訴人甲○○擅自將系爭建物如原判決附圖（下稱附圖）Ａ所示面積三八四平方公尺、Ｂ所示面積一二八平方公尺部分出租予被上訴人乙○○，附圖Ｃ所示面積一０八平方公尺部分出租予被上訴人丙○○，丙○○再轉租予被上訴人丁○○、鄭維宏經營求利小吃店占有使用。被上訴人均屬無權占有，伊自得依民法第七百六十七條之規定請求排除，並請求自民國八十九年四月一日起算按土地法第九十七條、第一百零五條規定計算相當於租金之不當得利及損害賠償等情，求為命被上訴人將各占有系爭土地及建物交還伊及其他共有人全體，並連帶給付之金額，詳如原判決先位聲明(二)、(三)、(四)所示之判決（第一審為上訴人敗訴後，聲明不服，上訴第二審，於原審另主張若認其非系爭建物之所有權人，追加備位聲明，求為命被上訴人各自占有系爭建物遷出，並命甲○○拆除該建物，與其餘被上訴人交還系爭土地，暨連帶給付之金額，詳如原判決備位聲明(二)(三)(四)所示）。
被上訴人甲○○則以：伊係系爭建物原始起造人，上訴人向訴外人康德焜、陳啟福買受土地，並未買受其地上系爭建物，自非該建物之所有權人。上訴人於買受土地時，已知其地上系爭建物存在，依最高法院四十八年度台上字第一四五七號判例意旨及民法第八百七十六條規定，伊就系爭土地有法定地上權，即非無權占有。又上訴人未與伊協議租金事宜，逕提起本件請求，亦無理由；被上訴人乙○○、丙○○、丁○○、鄭維宏亦以丁○○為丙○○之配偶，鄭維宏為求利小吃店登記名義人，均未占有附圖Ｃ所示部分建物，該小吃店實係丙○○經營占有；系爭建物為甲○○等人所有，乙○○及丙○○分別向甲○○承租占用，即非無權占有各等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴及追加之訴，無非以：系爭土地為上訴人與呂錫源所共有，其上如附圖Ａ、Ｂ所示部分建物，現為乙○○占有使用，附圖Ｃ所示部分建物為求利小吃店營業所在地，該小吃店由丙○○經營，甲○○於七十年申請在系爭土地上建築地上十二層、地下二層之集合住宅，依七０建字第二二號建築執照背面建築物勘驗紀錄表欄所示七十二年六月十一日勘驗結果「Ｂ棟（邀月樓）配筋」；系爭土地係於七十九年六月二十七日自同段一四六之八三號土地分割出來，一四六之八三號土地於七十二年六月七日自同段一六四之一號土地分割出來，於七十九年八月十五日陳啟福、康德焜以買賣為原因，將系爭土地應有部分移轉登記予上訴人，上訴人並未就系爭建物之租金與甲○○協議等情，為兩造所不爭執，且有土地登記謄本、不動產買賣契約書、勘驗筆錄及營利事業登記證可稽，並經調閱台北縣政府七０建字第二二號卷查核屬實，堪信為真。再依上訴人與陳啟福、康德焜簽訂之不動產買賣契約，並無以系爭建物為買賣標的，至於契約第九條買賣不動產如係房屋……約定，乃事先印妥之契約條款，上開買賣標的既非房屋，該條即無適用之餘地。又一四六之一號土地（系爭土地分割前地號）原由甲○○等五十七人為起造人，申請在該土地上建築地上十二層、地下一層之集合住宅二座，自七十年一月二十一日開工迄七十四年八月十九日止，乙棟屋頂配筋及甲棟地下層配筋業已申報勘驗，有七０建字第二二號建造執照可稽。復參照七九土使字第九四七號使用執照申請書所載「原核發執照字號：七０建二二號」、「建築要項：地下二層至地上十二層」、「開工日期：七十年七月二十一日」、「竣工日期：七十五年八月五日」，可見七０建字第二二號建造執照核准興建之建物（含系爭建物）於七十五年八月五日前已完工，嗣台北縣政府工務局於七十九年七月三十日核發七九土使字第九四七號使用執照。而依七九土建字第一五一八號建造執照背面註記，上訴人於八十年四月二十二日變更為起造人，該項工程尚未動工，嗣於同年八月二十九日完成安全圍籬勘驗、翌日完成開工放樣勘驗，並無任何工程進度之記載，該建照核准為地上十二層、地下一層之建物，且無地下二層，而系爭建物屬未完工之地下二層鋼筋水泥建物等情，足認系爭建物係依七０建字第二二號建造執照興建之未完成建物。上訴人主張係依七九土建字第一五一八號建造執照興建云云，即屬無據，要不足採。
且系爭建物係連同已完工之地上十二層、地下二層甲棟（即七九土使字第九四七號使用執照之建物）合併開發，由地主王財貴、黃迎福等人提供土地，甲○○代表出資興建，嗣康德焜再向王財貴、黃迎福等人購買土地，以新地主身分與偉峰建設有限公司（代表人甲○○）就合建事宜，簽訂合約書第二條已明白記載興建大樓進度及Ｂ棟歸屬建商等情，有合建房屋契約書及合約書可稽。是系爭建物取得原地主同意，有基地使用權，且該建物已於七十五年八月五日以前建築完成，則上訴人於七十九年八月十五日輾轉自陳啟福、康德焜取得系爭土地所有權，當時即知悉其上系爭建物已存在，其情形雖與最高法院四十八年台上字第一四五七號判例所稱「房屋及土地同屬一人」未盡相同，然尋繹上開判例意旨，乃側重於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，並基於房屋既得使用權保護原則之考量，進一步肯認基地使用權不因基地物權之變動而受影響，藉以調和土地與建物之利用關係。是系爭建物所有人甲○○等五十七人對土地所有人已取得基地利用權，自不因土地出賣他人而受影響。本件類推適用上開判例，應推斷上訴人同意甲○○等五十七人繼續使用系爭土地，其使用期間存有租賃關係。是甲○○辯稱其係有權使用系爭土地，即為可採。上訴人另主張丁○○、鄭維宏現占有附圖Ｃ所示建物經營小吃店云云，為丁○○、鄭維宏所否認，上訴人又未舉證以實其說，自難採信。綜上，甲○○係系爭建物之共有人，有權使用系爭土地，乙○○、丙○○向甲○○承租使用附圖Ａ、Ｂ、Ｃ所示部分建物及土地，即屬有權占有；丁○○、鄭維宏並無占有附圖Ｃ所示部分建物，則上訴人依民法第七百六十七條規定，並按土地法第九十七條、第一百零五條規定計算相當於租金之不當得利及損害賠償，請求被上訴人給付詳如原判決先位聲明、備位聲明(二)、(三)、(四)所示，均無理由，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
按主管機關核發建造執照所載之起造人，僅為聲請核發建造執照之人而已，未辦理建物第一次所有權以前，房屋所有權屬於出資興建之原始建築人，非謂建造執照所載之起造人，必為興建建物而原始取得其所有權之人。本件原審徒以被上訴人甲○○等五十七人為起造人，申請在系爭土地（分割前為一四六之一號）上建築地上十二層、地下一層之集合住宅二座，有七０建字第二二號建造執照在案，系爭建物係依七０建字第二二號建造執照興建之未完成建物，即認甲○○為系爭建物之共有人，自嫌速斷。且原審先謂甲○○於七十年申請在系爭土地上建築地上十二層、地下二層之集合住宅（見原判決第五頁第二０行至第二一行）；復謂一四六之一號土地（即系爭土地分割前地號）原由甲○○等五十七人為起造人，申請在上開土地建築地上十二層、地下一層之集合住宅二座（見原判決第七頁第二三行至第二五行），其理由不無矛盾。又卷附建造執照變更設計審查表之「綜合審查」欄載明「本案原核准為甲、乙兩棟，此次辦理變更設計將甲棟刪除（已施工部分現況業經拆除）……」等語（見原審卷第一四０頁），即明示甲（Ｂ）棟已施工部分業經拆除；七十九年十一月二十七日台北縣政府工務局建管課林松熙召集該局水利課邱肆齡、都計課葉龍文、農業局水保課林英權等人會勘系爭土地，結果：該基地建築物配置圖位置平坦，有會勘紀錄可稽（見原審卷第一四一頁），似認系爭土地上無任何建築物。且甲○○於七十九年四月三十日就系爭土地上建物之設計費及監造費簽具請款單，末載陳啟福請上訴人公司陳董事長隆吉先行墊付，有甲○○簽具請款單、收據可稽（見原審卷第一０二頁、第一０三頁），於此情形，上訴人主張系爭建物係伊公司建造，因原始建築而取得其所有云云（見原審卷第九七頁），尚非全然無據。原審未詳查審認，遽以上開理由，為上訴人不利之判斷，亦有未合。次按最高法院四十八年台上字第一四五七號判例固謂土地與房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。惟同院五十七年台上字第一三○三號判例亦謂民法第八百七十六條第一項之法定地上權，須以該建築物於土地設定抵押時業已存在，並具相當之經濟價值為要件。是適用最高法院四十八年台上字第一四五七號判例，除房屋與土地須同屬一人外，尚須以房屋具有相當之價值為必要，否則非但有害基地之利用，對社會經濟亦屬無益。查原審既認定系爭土地係上訴人輾轉自陳啟福、康德焜取得應有部分，與呂錫源共有，其地上建物即系爭建物為甲○○等五十七人所共有，則系爭建物與系爭土地非屬同一人。乃原審疏未注意及此，且未查明系爭建物之價值？是否具相當之經濟價值？遽認甲○○援引最高法院四十八年台上字第一四五七號判例及民法第八百七十六條第一項之規定抗辯其有權使用系爭土地云云為可採，進而為上訴人敗訴之判決，亦有判決不備理由之違法。末查上訴人於第一審主張丁○○、鄭維宏占有附圖Ｃ所示建物經營小吃店云云，並提出台北縣政府營利事業登記證及登記公示資料各一份為證（見一審卷第四九頁、第五八頁、第五九頁），原審竟謂上訴人就此主張未舉證以實其說，核與卷內證據資料不符，難謂無認定事實不憑證據之違法。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十六 年 十二 月 二十 日
最高法院民事第五庭
審判長法官 劉 延 村
法官 許 澍 林
法官 黃 秀 得
法官 李 寶 堂
法官 童 有 德
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 九十七 年 一 月 四 日
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