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房屋稅節稅策略

鄭宏輝 會計師

一、您的房屋有下列情形，請依表列應檢附之資料逕向所在地稽徵機關申請減免房屋稅

(一)減免項目

備註：上表 4 至 8 、10、11、14項之申請書已詳載房屋坐落門牌者，免附所有權狀影本。

(二) 申報期限：減免原因或事實發生之日起30日內申報；逾期申報者 ，自申報日當月份起減免。
二、住家用房屋供自住或公益出租人出租使用者，稅率為 1.2% ，如　　 果符合自住要件或領有各直轄市、縣（市）政府辦理住宅補貼主管機關核發之公益出租人認定函，請即時申請變更，以保障您的權益。
(一)依「住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準」第 2 條規定，個人所有之住家用房屋同時符合下列情形屬供自住使用：
1.房屋無出租使用。
2.供本人、配偶或直系親屬實際居住使用。
3.本人、配偶及未成年子女全國合計 3 戶以內。

(二)依「住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準」第 3 條　　規定，房屋屬公益出租人出租使用，指經直轄市、縣（市）主管機關依住宅法及其相關規定核(認)定之公益出租人，於核(認)定之有效期間內，出租房屋供住家使用。

(三) 公益出租人之申請，以臺北市為例，請向臺北市政府都市發展局申請，並至該局網站下載申請書表。

(四) 經核准按自住或公益出租人出租供住家使用房屋稅率課徵房屋稅，倘原適用 1.2% 稅率條件未變更，不需每年重新提出申請。倘上述條件有異動，則應依房屋稅條例第 7 條規定，於使用情形或持有戶數變更之日起30日內申報改課，嗣後再符合優惠稅率條件應重新申請，經核准始有適用。

(五) 購入「新屋」或「中古屋」時，如欲作自住使用且符合自住要件者，應於申報契稅時，於契稅申報書附聯填報房屋購入後的使用情形，申請按自住稅率課徵，以免被課以非自住之住家用稅率。

(六) 信託房屋如委託人與受益人同屬一人（自益信託），且該房屋仍供委託人本人、配偶或其直系親屬實際居住使用，與該房屋信託目的不相違背，且符合上述「本人及配偶、未成年子女全國最多3 戶」規定者，可申請按自住房屋稅率 1.2% 課徵房屋稅。

(七) 公同共有房屋之公同共有人所有潛在應有權利部分如供其本人、配偶或直系親屬實際居住使用，且符合上述「本人及配偶、未成年子女全國最多 3 戶」規定者，可申請按自住房屋稅率 1.2% 課徵房屋稅。

(八) 房屋稅是依實際使用情形按月適用不同稅率計課，因此如房屋已變更作自住或公益出租人出租供住家使用且符合認定要件，應及早申請改按 1.2% 稅率課徵。

(九)購入房屋，如同時作住家及非住家使用，應主動向稅捐稽徵機關申請依住家用及非住家用之個別使用面積，分別適用不同稅率來核課房屋稅，但供非住家用者，課稅面積最低不得少於全部面積六分之一。

(十)依現行法令規定，下列特殊情形亦可按住家用稅率課徵，惟仍須依實際使用情形及持有戶數，認定自住或非自住之稅率課徵房屋稅：
1.供住宅使用者，包括住宅使用之自用儲藏室，以及住宅分攤之公共設施。
2.各營利事業單位附設之員工宿舍及其附設餐廳。（與其他部分房屋使用情形有明確界線劃分者）
3.供個人計程車、果菜肉販流動攤販及漁船登記之住家用房屋。
4.未僱用人員、免辦營業登記之家庭手工藝副業使用之房屋。
5.空置未使用之房屋，已領使用執照其用途為住宅者，未領使用執照其位於都市計畫住宅區者。（如各縣市之徵收細則或自治條例另有規定者，從其規定。）
6.立體停車場未收費者。
7.未合於免稅規定之安養中心，專供安養居住使用之房屋。
8.在網路平台銷售貨物或勞務之營業人以原供住家之房屋作為營業登記處所者。

三、供私人醫院、診所及自由職業事務所使用之房屋，自 103 年 7 月　　 1 日起提高房屋稅率為 3% ；其餘供人民團體等非營業用之房屋，維持按非住家非營業用稅率 1.5%～2.5% 課徵房屋稅（依各縣市徵收細則或自治條例規定之徵收率課徵）。請檢視您的房屋稅單，適用稅率是否正確，如果適用稅率有誤，請即時申請變更，以節省稅負。

四、簡陋房屋可申請核減房屋稅：
房屋具有下列情形達 3 項者，為簡陋房屋，按該房屋所應適用之標準單價之 7 成核計，具有 4 項者按 6 成核計，具有 5 項者按 5成核計，具有 6 項者按 4 成核計，具有 7 項者按 3 成核計：
(一)高度未達 2.5 公尺。
(二)無牆壁。
(三)無衛生設備。
(四)無天花板。（鋼鐵造、木、石、磚造及土、竹造之房屋適用）。
(五)地板為泥土、石灰三合土或水泥地。
(六)無窗戶或窗戶為水泥框窗。
(七)無內牆或內牆為粗造紅磚面（內牆面積超過全部面積二分之一者，視為有內牆）。
（註：以上僅為參考原則，依各縣市規定為準）

五、受災、海砂、輻射屋，可減免房屋稅：
(一)依房屋稅條例有關規定，房屋受到重大災害，造成半毀或全毀之情況，可申請減免房屋稅。其中毀損面積佔整棟面積 5成以上，必須修復始可使用者，房屋稅全免。至於毀損面積在 3 成以上未及 5 成者，房屋稅可減半課徵。
(二)海砂屋必須經專業鑑定機關鑑定，須拆除重建者，免徵房屋稅，經鑑定應加勁補強或防蝕處理者，減半徵收房屋稅。
(三)經行政院原子能委員會偵測受輻射污染之房屋，其年劑量 5 毫西弗以上者（臺北市另訂免徵標準為 1 毫西弗以上者）免徵房屋稅。
六、房屋增建、改建，房屋稅會增加：
在屋頂及房屋前後加蓋部分，依法仍要視加蓋面積大小及其構造來課徵房屋稅，並應於增建、改建完成後30日內向地方稅稽徵機關申報課稅。

七、申請房屋使用情形變更，應注意時效問題：
就稅負而言，供營業、私人醫院、診所、自由職業事務所使用之房屋（稅率 3% ）係自住房屋（稅率 1.2% ）之 2.5 倍，因此原供營業用之房屋如營業商號已遷出、註銷並變更作自住使用且符合自住要件者，應立即向地方稅稽徵機關申請改按自住稅率課稅，地方稅稽徵機關將會按月比例計算房屋稅。原供人民團體等非營業使用（稅率 1.5%~2.5% ）或原供非自住之住家使用（稅率1.5%~ 3.6%）之房屋，如變更作自住使用，亦應立即向房屋所在地稅捐稽徵機關申請改課，以節省稅負。