明達合署會計師事務所--鄭宏輝會計師的部落格

節稅項目

適用自用住宅用地稅率

適用要件

1.土地所有權人出售前一年內未曾供營業或出租之住宅用地。
2.地上建物須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並已在該地辦竣戶籍登記。
3.都市土地面積未超過3公畝或非都市土地面積未超過7公畝部分。
4.一人一生享用1次為限。
5.自用住宅建築完成1年內者，其房屋評定現值須達所占基地公告現值10%。

檢附證件

1.土地增值稅(土地現值)申報書一式2聯（依直轄市、縣市所訂聯數）。
2.契約書影本一份（正本查對後退回）。
3.土地所有權人無租賃情形申明書。
4.建築改良物證明文件。
5.未與戶政機關電腦連線者，應檢附戶口名簿影本。

申請期限

1.一般買賣案件於申報土地移轉現值時。
2.土地現值申報書未註明申請者，於繳款書繳納期限屆滿前。
3.單獨申報或無須申報土地移轉現值案件，應於收到稽徵機關通知之次日起30日內。

申請地點

土地所在地之主管稽徵機關。

節稅情形

適用10%優惠稅率。

其他相關規定

土地所有權人申報出售自用住宅用地時，可由土地所有權人自行選優先適用自用住宅用地順序，面積計算至都市土地3公畝或非都市土地7公畝為止；如果土地所有權人未選擇時，稅捐稽徵機關會以最有利於土地所有權人之方式，依所核之土地增值稅由高至低的順序來適用自用住宅用地稅率。

節稅項目

一生一屋自用住宅用地稅率

適用要件

1.出售都市土地面積未超過1.5公畝部分或非都市土地面積未超過3.5公畝部分。
2.出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女，無該自用住宅以外之房屋（包括土地所有權人與其配偶及未成年子女信託移轉之房屋）。
3.出售前持有該土地6年以上。
4.土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前，在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿6年。
5.出售前5年內，無供營業使用或出租。

檢附證件

1.土地增值稅（土地現值）申報書一式2聯（依直轄市、縣市所訂聯數）。
2.契約書影本一份（正本查對後退回）。
3.建築改良物證明文件。
4.未與戶政機關電腦連線者，應檢附戶口名簿影本。
5.土地所有權人出售土地稅法第34條第5項自用住宅用地申明書。

申請期限

1.一般買賣案件於申報土地移轉現值時。
2.土地現值申報書未註明者，於繳款書繳納期限屆滿前。
3.單獨申報或無須申報土地移轉現值案件，應於收到稽徵機關通知之次日起30日內。

申請地點

土地所在地之主管稽徵機關。

節稅情形

適用10％優惠稅率。

節稅項目

自用住宅用地重購退稅

適用要件

1.土地出售後2年內重購或先購買土地2年內再出售土地。
2.重購土地地價超過原出售土地地價扣除土地增值稅後仍之額者。
3.原出售及重購土地所有權人屬同一人。
4.出售土地及新購土地地上房屋須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並且在該地辦竣戶籍登記。
5.重購都市土地面積未超過3公畝或非都市土地面積未超過7公畝部分，出售土地則不受上開面積之限制。
6.出售土地於出售前1年內未曾供營業使用或出租行為。
7.如為先購後售案件，應於重購土地時，已持有供自用住宅使用之土地為適用範圍。

檢附證件

1.原出售及重購土地向地政機關辦理登記時之契約文件影本，或原被徵收土地徵收日期之證明文件。
2.原出售及重購土地之土地及建物所有權狀影本或其他證明文件。
3.原出售土地之土地增值稅繳款書收據聯正本（如無法提示，改立具切結書）。
4.於重購地辦竣戶籍登記之戶口名簿影本及土地所有權人無(有)租賃情形申明書。
5.原出售土地係按一般用地稅率課徵土地增值稅，檢附在該地辦竣戶籍登記之戶口名簿影本及土地所有權人無(有)租賃情形申明書。

申請期限

1.先賣後買者於重購後申請
2.先買後賣者於出售後申請

申請地點

原出售土地之主管稽徵機關

節稅情形

就已繳納的土地增值稅額內，退還不足支付新購土地地價之數額

其他相關規定

1.重購退稅列卡管制，重購土地5年內再行移轉或改作其他用途者，追繳原退還稅款。
註：改作其他用途包括供營業使用，出租他人及戶籍遷出等情形。
2.重購退稅符合要件，沒有申請次數限制。
3.出售時沒有申請自用住宅用地稅率課徵者，也可申請重購退稅。
4.2年間出售與重購多處自用住宅用地，只要符合要件，可併計申請重購退稅。
5.重購退稅請求權時效為10年。
註:102年5月22日行政程序法第131條修正前，重購退稅請求權時效為5年。於102年5月23日(含該日)以前請求權時效已屆滿5年者，時效消滅；102年5月23日(含該日) 以前請求權時效尚未屆滿5年者，時效延長至10年。

節稅項目

自營工廠用地重購退稅

適用要件

1.土地出售後2年內重購或先購買土地2年內再出售土地。
2.重購土地地價超過原出售土地地價扣除土地增值稅後餘額者。
3.原出售及重購土地所有權人屬同一人。
4.自營工廠出售另於其他都市計畫工業區或政府編定之工業用地內購地設廠者。

檢附證件

1.原出售及重購土地向地政機關辦理登記時之契約文件影本。
2.原出售及重購土地之土地及建物所有權狀影本或其他證明文件。
3.原出售土地之土地增值稅繳款書收據聯正本(如無法提示，改立具切結書)。
4.原出售及重購土地工廠登記證明文件影本。
5.原出售及重購土地都市計畫土地使用分區證明或都市計畫外證明文件。
6.土地所有權人無(有)租賃情形申明書。
7.工廠設立登記證明文件影本。

申請期限

1.先賣後買者於重購後申請。
2.先買後賣者於出售後申請。

申請地點

原出售土地之主管稽徵機關。

節稅情形

就已繳納的土地增值稅額內，退還不足支付新購土地地價之數額。

節稅項目

自耕農業用地重購退稅

適用要件

1.土地出售後 2 年內重購或先購買土地2年內再出售土地者。
2.重購土地地價超過原出售土地地價扣除土地增值稅後之餘額者。
3.原出售及重購土地所有權人屬同一人。
4.出售自耕之農業用地，另行購買仍供自耕之農業用地。

檢附證件

1.原出售及重購土地向地政機關辦理登記時之契約文件影本。
2.原出售及重購土地之土地所有權狀影本或其他證明文件。
3.都市計畫土地使用分區證明或都市計畫外證明文件。
4.原出售土地之土地增值稅繳款書收據聯正本(如無法提示，改立具切結書)。

申請期限

1.先賣後買者於重購後申請。
2.先買後賣者於出售後申請。

申請地點

就已繳納的土地增值稅額內，退還不足支付新購土地地價之數額。

節稅情形

原出售土地之主管稽徵機關

備註：作農業使用之農業用地移轉與自然人，另有不課徵之規定，納稅義務人可考慮選擇適用。

節稅項目

於新市鎮重購營業所需土地

適用要件

1.出售原營業使用土地後，自完成移轉登記之日起，2年內於新市鎮重購營業所需土地。
2.重購土地地價，超過出售原營業使用之土地地價扣除繳納土地增值稅後之餘額者。
3.得於開始營運後，向主管稅捐稽徵機關申請。
4.出售原營業使用土地，以出售前1年內，未出租且繼續營業使用者為限。
5.以新市鎮特定區已規劃完成之地區內投資設立之股份有限公司或增資擴充之股份有限公司設立分公司，並經營符合行政院所定有利於新市鎮發展之產業為限。
6.依法完成營利事業登記或工廠登記，且供該事業直接使用之土地。
7.原出售及重購土地所有權人屬同一人。
8.自開發主管機關劃定地區起第6年至第10年內向主管機關申請重購退稅者，其退稅額度減半，第11年起不予退稅。

檢附證件

1.原出售及重購土地向地政機關辦理登記時之契約文件影本。
2.原出售及重購土地之土地及建物所有權狀影本或其他證明文件。
3.新市鎮產業投資計畫書。
4.公司登記證明文件影本。
5.原有土地及新購土地之地上建物供作商業登記（營利事業登記證）或工廠設立登記證明文件影本。
6.公司基本資料表。
7.都市計畫土地使用分區證明文件。
8.土地所有權人無（有）租賃情形申明書。
9.原出售土地之土地增值稅繳款收據正本（如無法提示，改立具切結書）。
10.經營符合行政院所定有利於新市鎮發展之產業證明文件。

申請期限

1.先賣後買者於重購後申請。
2.先買後賣者於出售後申請。

申請地點

就已繳納的土地增值稅額內，退還不足支付新購土地地價之數額。

節稅情形

原出售土地之主管稽徵機關。

節稅項目

(一) 農業用地移轉

(二) 社會福利事業或私立學校財團法人受贈土地

(三) 公共設施保留地移轉

適用要件

適用範圍：作農業使用之農業用地，移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅。
1.耕地：
依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地。
2.耕地以外之農業用地：
(1)依區域計畫法劃定為各種使用分區內編定之林業用地、養殖用地、水利用地、生態保護用地、國 土保安用地及供農路使用之土地，或上開分區內暫未依法編定用地別之土地。
(2)依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區、森林區以外之分區內所編定之農牧用地。
(3)依都市計畫法劃定為農業區、保護區內之土地。
3.國家公園區域內之農業用地，經國家公園管理處會同有關機關認定之土地。
4.農業用地經依法律變更為非農業用地，不論其為何時變更，經都市計畫主管機關認定符合下列各款情形之一者：
(1)依法應完成之細部計畫尚未完成，未能准許依變更後計畫用途使用者。
(2)已發布細部計畫地區，都市計畫書規定應實施市地重劃或區段徵收，於公告實施市地重劃或區段徵收計畫前，未依變更後之計畫用途申請建築使用者。
(3)農業發展條例72年8月3日修正生效前已變更為非農業用地，經直轄市、縣（市）政府視都市計畫實施進度及地區發展趨勢等情況同意者。

1.限供興辦社會福利事業或依法設立私立學校使用之土地。 

2.依法經社會福利事業主管機關許可設立以興辦社會福利服務及社會救助為主要目的事業，或依私立學校法規定，經主管教育行政機關許可設立之各級各類私立學校。
3.受贈人為財團法人。
4.法人章程載明法人解散時，其賸餘財產歸屬當地地方政府所有。
5.捐贈人未以任何方式取得所捐贈土地之利益。

依都市計畫法指定之公共設施保留地尚未被徵收前移轉

檢附證件

1.土地增值稅（土地現值）申報書一式2聯（依直轄市、縣市所訂聯數）。
2.契約書影本一份（正本查對後退回）。
3.農業主管機關核發之農業用地作農業使用證明文件。
4.農業發展條例第38條之1之土地，應另檢附各該法律主管機關核發認定符合規定之土地使用分區證明書。

1.土地增值稅（土地現值）申報書一式2聯（依直轄市、縣市所訂聯數）。
2.契約書影本一份（正本查對後退回）。
3.社會福利事業主管機關許可設立之證明文件或主管教育行政機關許可設立之證明文件。
4.捐贈文書。
5.法人登記證書(或法人登記簿謄本)。
6.法人章程。
7.當事人出具捐贈人未因捐贈土地，以任何方式取得利益之文書。

1.土地增值稅（土地現值）申報書一式2聯（依直轄市、縣市所訂聯數）。
2.契約書影本一份（正本查對後退回）。
3.都市計畫土地使用分區證明書。

申請期限

1.一般案件於申報移轉現值時申請，未提出申請者，得於繳納期間屆滿前補行申請。
2.單獨或無須申報土地移轉現值案件，應於收到通知之次日起30日內申請。

土地申報移轉現值時。

土地申報移轉現值時。

申請地點

土地所在地主管稽徵機關

土地所在地主管稽徵機關

土地所在地主管稽徵機關

節稅情形

不課徵

免稅

免稅 

但經變更為非公共設施保留地後再移轉時，以該土地第一次免徵前之原規定地價或前次移轉現值為原地價計課土地增值稅。
註記：其有依法支付改良費用或經重劃，得依規定減除或減徵。

節稅項目

(一)水源特定區之土地

(二)重劃區土地

(三)區段徵收領回抵價地

適用要件

水質水量保護區依都市計畫程序劃定為水源特定區之土地。

凡經重劃後第1次移轉之土地。

凡領回抵價地後第1次移轉之土地。

減免標準

1.農業區、保護區、河川區、行水區、公共設施用地及其他使用分區管制內容與保護區相同者，減徵50%。但有下列情形之一者，全免：
(1)水源特定區計畫發布實施前已持有該土地，且在發布實施後第1次移轉，或因繼承取得後第1次移轉。
(2)於84年7月1日前已持有該土地，而後第 1次移轉，或因繼承取得後第1次移轉。
2.風景區、甲種風景區及乙種風景區，減徵百分之四十。但管制內容與保護區相同者，適用前款規定。
3.住宅區，減徵30% 。
4.商業區及社區中心，減徵20%。

減徵40%

減徵40%

申請時限

土地申報移轉現值時。

土地申報移轉現值時。

土地申報移轉現值時。

檢附證件

1.土地增值稅（土地現值）申報書一式2聯（依直轄市、縣市所訂聯數）。
2.契約書影本一份（正本查對後退回）。
3.都市計畫土地使用分區證明書。

1.土地增值稅（土地現值）申報書一式2聯（依直轄市、縣市所訂聯數）。
2.契約書影本一份（正本查對後退回）。
3.土地登記謄本。

1.土地增值稅（土地現值）申報書一式2聯（依直轄市、縣市所訂聯數）。
2.契約書影本一份（正本查對後退回）。
3.土地登記謄本。

對話框
●適用自用住宅用地（一生一次）優惠稅率的情況與條件
1.出售自用住宅用地面積，都市土地≦3公畝或非都市土地≦7公畝，如果超過上述標準，超過部分就按一般土地以累進稅率課徵。
2.土地出售前1年內有出租或供營業使用者不適用，出售前1年是指契約書所記載的買賣日期向前推算的1年期間為準。
3.優惠稅率為10%，土地所有權人、配偶、直系親屬必須於該地辦竣戶籍登記。
4.自用住宅建築完成1年內者，其房屋評定現值須達所占基地公告現值10%。
●下列情況也可適用優惠稅率
*納稅人已遷往國外  *華僑出售土地(需有外僑居留登記者)  *交換的土地
*法院拍賣土地  *法院拍賣土地 *拆除改建後出售土地
注意：贈與自宅用地不是用土地增值稅優惠稅率

●申請自用住宅用地增值稅優惠稅率須備文件
*土地增值稅(土地現值)申報書一式2聯(依直轄市、縣市所訂聯數)
※註明申請按自用住宅用地核課
*契約書影本乙份(正本查對後退回)
*土地所有權人無租賃情形申請書
*建築改良物證明文件
*未與戶政機關電腦連線者，應檢附戶口名簿影本