明達合署會計師事務所--鄭宏輝會計師的部落格

假買賣真贈與房地之稅務與法律分析

鄭宏輝 會計師

[分析]

假買賣真贈與房地的發生，通常的樣態可能是上一代收到下一代購買房地之價金後，將此筆資金回流給下一代，在稅務上會遭補徵贈與稅加罰，法律上會有觸犯使公務員登載不實罪的風險，做此種行為是非常危險的經濟行為，不可不慎之。

(稅務面)

[相關新聞之一]

不動產假買賣真贈與 罰

財政部表示，稅捐單位認定的不動產三角移轉，是指納稅義務人將其所有不動產，先移轉給第三人，再由第三人轉讓予其二親等以內的親屬，以規避相關稅負，只要不動產三角移轉為「假買賣真贈與」，國稅局將補徵贈與稅並移罰。

過去有民眾詢問，甲君父親三年前出售房地一筆給劉君，現在劉君有意要轉讓，甲君有意買回，是否涉及核課贈與稅。國稅局指出，若父親與劉君間，以及劉君與甲君的兩階段買賣關係，雙方確有訂定買賣契約的真意，且有履行買賣契約的對價，買賣行為屬真實，則移轉行為並不涉及贈與。

但若有「假買賣真贈與」的情形，經稅捐單位查明不動產所有人移轉予第三者，以及第三者移轉予特定人的有償行為是屬虛偽者，實質認定為原所有人與二親等親屬間的贈與，應依法課徵贈與稅，並處以所漏稅額一倍至三倍的罰鍰，以及依稅捐稽徵法第41條追究刑事責任，其有教唆或幫助者，亦應依稅捐稽徵法第43條追究刑事責任。

[相關稅務新聞之二]

假借二親等親屬間買賣以達到贈與移轉不動產，依實質課稅補稅處罰

財政部中區國稅局東勢稽徵所表示，近日查核發現納稅義務人甲君於102年1月申報將其所有房屋及土地出售予其子乙君，申報贈與稅時主張二親等親屬間買賣，依遺產及贈與稅法第5條第6款但書規定免徵贈與稅，經查核資金流程，實際上係屬贈與行為，甲君漏報贈與稅66萬元，除予補稅外再予送罰，得不償失。

該所說明，甲君將其名下公告現值980萬元土地及房屋以買賣名義移轉乙君，主張扣除220萬元免稅額及婚嫁贈與100萬元後，差額660萬元向親戚丁君借款支付，該所查核甲君出售房地660萬元資金去向，得知甲君將440萬元贈與其配偶丙君，再由丙君於101年底及102年1月分別贈與乙君各220萬元，甲君另於102年1月贈與乙君220萬元，乙君隨即將660萬元償還丁君。

經查甲君係利用買賣形式規避贈與稅，以達到贈與乙君不動產之經濟效果，爰以遺產及贈與稅法第4條規定補徵稅款66萬元外，並依同法第45條規定按所漏稅款裁處2倍以下罰鍰。甲君不服申請行政救濟，已遭駁回，業已確定。

該所指出，如有二親等以內親屬間買賣免徵贈與稅，事後買賣資金回流者，請儘速依稅捐稽徵法第48條之1規定，自動補報並補繳稅款，以免被查獲後除須補稅外還要處罰。

[相關行政規則]

評析：雖然這只是高雄的國稅局的認定原則，但筆者認為極具參考價值，碰到親屬間匯付款項時究竟要認列為借貸或是贈與，稅捐機關的以下認定準則可以參考，也頗符合經驗法則，謹此分享之。

行政規則全文：

財政部高雄市國稅局對「二親等以內親屬間之資金往來，究為贈與、借貸或分散利息所得等關係」之查核認剔參考原則

（一）主張分散利息所得或借用人頭者，經查核資金流程或納稅人列舉之事證顯示該資金之使用、收益、處分權仍屬出資者所有，可予核認。查證方向：

1. 該資金運用皆用於出資者本身事務。

2. 該資金孳息、收益確有轉回出資者或由其支用。

3. 查獲前雙方資金往返頻繁，流向人頭之資金經常有回流情形者。

4. 其他具體事證。

（二）主張借貸者，經查核資金流程或納稅人列舉事證顯示借貸關係確實者，可予核認。查證方向：

1.借款人能明確交代借款原因及用途必要性，經查證屬實。

2.借款人依職業、綜所稅所得等資料視之，有足夠償債能力。

3.資金借貸，償還期限合理可期或於查獲前已部分歸還；或有按期依一般利率水準支付利息。

4. 其他具體事證。

（三）除有符合上列兩點外，其餘在查獲時所匯、存資金仍未轉回者，即認屬贈與核課贈與稅。

（四）若核認確屬借貸或分散利息所得者，如金額鉅大且有虛偽安排之顧慮者，應視個案情形簽報列管。

(法律面)

[法律見解]

[相關法律見解]

最高法院73年台上字第1710號刑事判例要旨:「刑法第二百十四條所謂使公務員登載不實事項於公文書罪，須一經他人之聲明或申報，公務員即有登載之義務，並依其所為之聲明或申報予以登載，而屬不實之事項者，始足構成，若其所為聲明或申報，公務員尚須為實質之審查，以判斷其真實與否，始得為一定之記載者，即非本罪所稱之使公務員登載不實。上訴人等以偽造之杜賣證書提出法院，不過以此提供為有利於己之證據資料，至其採信與否，尚有待於法院之判斷，殊不能將之與「使公務員登載不實」同視。」

[相關新聞之一]

假買賣真贈與的刑事罪風險案例分享

自由時報 地產天下 / 記者朱語蕎 / 2021.2.8

辦理不動產遺產方式有很多種，若以贈與方式，就必須繳交土地增值稅，且不適用自用住宅優惠稅率，不少人為了節稅，改以買賣方式過戶，但地政士提醒，若應該是贈與但卻以買賣過戶，小心節了稅卻吃上官司。

    新北地政士公會公關主委鄭文在說，一位家住中和的單身女子，對大哥生的小孩視如己出，在發現自己罹癌後，想把名下一間3房公寓、市價約千萬的房子過戶給侄子，但因為侄子剛出社會，沒有任何存款，無力向姑姑購買房子，找了地政士過戶時，發現若以贈與房子過戶，不適用自用住宅優惠稅率，以一般稅率計算，需支付約50萬的土增稅，但若採取買賣方式，土增稅就可適用一生一次優惠稅率，只要10萬元。

為了節稅，這位姑姑選擇以買賣案件辦理過戶手續，半年後姑姑過世，因為父母都已過世，繼承權就發生在她的兄弟姊妹上，除了大哥外，還有一位久未聯絡的弟弟，他在得知姊姊的房子已經「買賣」過戶給侄子時，相當不服氣，認為損害他的繼承權，便提告侄子偽造文書罪和公務員登載不實罪，並要求分配當初姑姑和侄子的「買賣價金」。

因為沒有買賣房屋的事實，更遑論「買賣價金」，買賣只為了辦理自用土地增值稅節稅，經過半年的訴訟，最後，偽造文書罪不成立，但是公務員登載不實成立，判了3個月的有期徒刑，最後緩刑罰鍰結案，連承辦地政士也受池魚之殃，成了共同正犯遭判刑。(自由時報 地產天下)