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某起房地合一稅的查稅案例介紹及分析

鄭宏輝 會計師

[分析]

1. 過去在沒有房地合一稅的時代，土地之轉讓不課徵所得稅，僅課徵土地增值稅，所以建設公司習慣將土地轉讓給大股東一手，墊高土地成本。
2. 此案的破口是建設公司股東甲君至法院投標以2180萬元取得土地後，以同樣的價格轉讓給A建設公司，所以建設公司取得成本是2,180萬元，但建設公司申報取得土地成本是5,161萬元。但國稅局在查核甲君的房地合一稅申報資料時，發現甲君與A公司所簽訂的借名登記協議書(換言之，甲君是A公司出面投標的人頭)，因而查到此件虛列土地成本案。但建設公司卻不提供相關帳證資料。
3. 虛列成本及費用之計算金額= 原列報成本5,161萬元—甲君轉讓成本 2,180萬元—國稅局依據費用率核定之費用25萬元= 虛列2,956萬元。
4. 此案看新聞稿僅補稅779萬元，看起來沒有進行罰鍰，筆者猜測可能是建設公司未提供相關帳證資料，國稅局僅依照其他間接證明法設算出此等虛列成本金額，故未裁罰。

[稅務新聞之一]

營利事業應核實申報房地交易所得

財政部中區國稅局臺中分局表示，由於近年不動產交易活絡，為遏止房地投機炒作，維護居住者正義，並達遏止逃漏目的，自109年起稽徵機關針對營利事業出售不動產合於地合一課稅範圍之不動產交易列選查核。

　　該分局說明，自105年度起，營利事業交易105年1月1日以後取得之房屋、房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之土地，其交易所得應依規定課徵所得稅，又依據所得稅法第24條之5規定，營利事業當年度房屋、土地交易所得或損失之計算，以其收入減除相關成本、費用或損失後之餘額為所得額。

　　該分局近期執行不動產專案查核作業，查獲A公司108年度申報取得土地成本5,161萬餘元，經調閱土地異動索引資料，案關土地原所有權人甲君為其股東，因移轉標的為房地合一課稅範圍，另調閱甲君房地合一核課資料，查得甲君與A公司簽訂借名登記協議書，雙方協議由甲君向臺灣臺中地方法院投標，拍定價額2,180萬餘元，其移轉案關土地交易價格亦為2,180萬餘元。A公司經本分局調帳查核後未能提示帳簿資料供核，依前揭查得資料核實認定出售土地成本為2,180萬餘元，加計取得土地登記代價、印花稅及規費後，核定出售土地成本及費用為2,205萬餘元，調增土地交易所得額2,956萬餘元，補徵稅額779萬餘元。

　　該分局提醒，營利事業如有出售不動產合於前揭法令規定應課徵房地合一稅之不動產，應依實際取得成本費用申報扣除，如經查獲虛列成本費用將依相關規定補稅處罰。

　　如尚有任何疑問，可撥打免費服務電話0800-000321，將有專人竭誠為您服務。

新聞稿聯絡人:臺中分局營所遺贈稅課 林佳燕 

聯絡電話:（04）22588181轉119

發布日期：111-01-06

[稅務新聞之二]

難逃專案查核 中部某公司遭補房地合一稅779萬

2022/01/08 17:45:29

中央社 記者吳佳蓉台北8日電

國稅局2020年起鎖定企業房地合一交易展開查核，日前查出中部某公司，大幅虛報當初買入價格，藉此降低出售獲利來少繳稅，最終對這家公司補稅新台幣779萬多元，並呼籲企業應誠實申報。

中區國稅局今天發出新聞稿，再次呼籲企業應誠實申報房地合一所得，近年不動產交易活絡，為遏止房地投機炒作，維護居住正義，並達遏止逃漏目的，各區國稅局從2020年起便鎖定企業房地合一不動產交易展開查核。

中區國稅局表示，按規定，企業2016起取得的房屋、房屋及所擁有坐落基地或依法得核發建造執照的土地，屬於房地合一制課稅範圍，若有獲利，應誠實申報所得（出售價格減當初買入價格），但近期進行專案查核時，仍查獲有公司違規。

位於中部地區的A公司2019年申報房地合一不動產交易，其中土地買入價、也就是成本列為5161萬元，但經追查，這筆土地原本是由股東甲所持有，甲當初賣給A公司的價格只有2180萬元，A公司是藉由墊高當初買入價格來降低出售土地後的獲利金額。

中區國稅局指出，2180萬元加上A公司取得土地時付出的印花稅、規費等支出，合計才2205萬元，遠不及A公司申報扣除的5161萬元，因此調增A公司房地合一所得額2956萬元，並補稅779萬元。

中區國稅局提醒，企業申報房地合一不動產交易，一定要依照實際買入價或相關費用來核實列報成本，如果被查獲虛列，將依照相關規定補稅處罰。