明達合署會計師事務所--鄭宏輝會計師的部落格

問題：A女士取得B公司1,600坪土地，買賣價金為1.23億，其中1.015億係以A女士對於B之債權相抵，另外付現0.215億，此處之所得金額如何認定？

分析：

[不良債權的所得認定採兩段式認定]—換出債權之財產交易所得，以及續後出售抵押物之出售所得。

     1.      依據財政部民國100年1月28日所發布的台財稅09900518910號函，稅捐機關會把此種交易之法律定性視為資產交換，即A女士拿債權換B公司的土地，A女士的換出債權所得計算方式如下：

換入土地的時價 – 換出的債權—支付之對價 = 財產交易所得(損失)

依據該號函令規定，綜所稅部份的時價認定係依”當地時價”計算，故可使用附近實價登錄資料為時價參考依據，但考量B土地在C水庫旁，應難以取得此資料，故可以用不動產估價報告為時價依據(五區國稅局認可使用不動產估價報告為時價依據)，假設此例估價金額為 1.24億，那此案債權交換的財產交易所得為

1.24    億 – 1.015億 – 0.215億 = 0.01億 = 100萬元

 2.      續後出售土地時，則為土地交易所得，會以出售價格減去取得成本(此例為1.24億)為土地交易所得，目前土地交易所得除了繳交土地增值稅之外，係免繳所得稅。

    3.      未來假若A女士有拿到剩餘債權的還款，則依據財政部９８０７２１台財稅字第０９８００１７７３８０號函規定，應當成所得加以課稅(此函令有列入所得稅法令彙編，可拘束稅捐機關和納稅義務人)，財政部此處只有說這是”所得”，但未說明是哪種性質所得，此處引用”不良債權交易課稅實務”之書中見解，此所得為債權回收利益，性質類似營利事業的投資收益，這無法歸類為綜合所得的九大類所得，故認定為其他所得，其他所得的相關成本費用可由納稅人舉證加以扣除。

以下為財政部９８０７２１台財稅字第０９８００１７７３８０號函

購入債權聲請強制執行因參與拍賣或聲明承受取得抵押物者其處分債權損益計算釋疑

二、納稅義務人向資產管理公司購入A、B兩筆以不動產為抵押擔保品之債權，並向法院聲請強制執行，其中以購入債權抵繳法院拍賣價款取得B抵押物部分，納稅義務人所墊付債務人應負擔之強制執行費及法院移轉該抵押物所扣繳之土地增值稅，經取得法院核發之債權憑證者，係屬納稅義務人未實現之收入，依本部96年7月16日台財稅字第09604520160號令規定計算處分債權損益時，准自法院拍賣價款中扣除。

            三、參與拍賣以現金支付價款取得A抵押物，於取得該抵押物時尚無所得課稅問題；惟嗣法院依強制執行法第74條規定，將拍賣A抵押  物所得價金扣除強制執行費用及稅捐稽徵法第6條規定之土地增值稅，以其餘額分配予債權人時，納稅義務人以債權人身分所受償之金額，減除債權之取得成本及費用後，應以其差額認列處分債權損益，計入法院交付該受償金額年度之所得額課徵綜合所得稅。又納稅義務人於法院強制執行程序完結後，因債權分配不足額而取得法院核發之債權憑證，嗣倘獲債務人償付者，應計入其獲償年度之所得課徵綜合所得稅。