明達合署會計師事務所--鄭宏輝會計師的部落格

中國大陸房地產課稅總整理

[台灣赴外投資篇]

建設公司赴大陸投資要先經投審會核准，核准審查的原則如下：

在大陸地區從事投資或技術合作服務業禁止類經營項目

六、不動產開發業（6700）受理審查原則如下：

(一)  訂定赴大陸投資不動產開發業總量管制目標，每年赴大陸投資總額不得超過新臺幣五百億元，未來視國內經濟情況再作調整。

(二)  赴大陸投資不動產開發業之個案投資金額不得超過五千萬美元。

(三)  法人赴大陸投資不動產開發業，並須經營三年以上，且近三年至少二年有盈餘者。

(四)  法人投資人須財務健全、流動比率在百分之一百以上。除金融保險業外之其他行業，負債占總資產皆須在百分之七十以下。

法人投資人申請許可時，必須提出資金回流等對國內回饋之相對條件。

[中國大陸部份]

房地產業繳納稅費彙總

房地產業是指從事房地產開發、經營、管理和服務的行業，是國民經濟活動中的具有綜合性的行業。其主要經營活動包括：規劃設計、徵地拆遷、房產建造、工程驗收、經營銷售、物業管理、維修服務等。與其他行業企業相比，它跨越生產和流通兩個領域，由於其業務範圍和經營內容廣泛；經營活動和投資主體複雜，所以其涉及多個納稅環節、稅種和費用多，稅負較重。根據其行業特點和經營業務的性質，房地產開發企業主要涉及的稅種有營業稅、城建稅、教育費附加，土地增值稅、房產稅、印花稅、企業所得稅、個人所得稅以及契稅等。下面，我們逐項分析之。

一、營業稅：是對在我國境內提供應稅勞務、轉讓無形資產或銷售不動產取得的營業收入徵收的一種稅。計稅依據：為納稅人向對方收取的全部價款和價外費用。應稅勞務主要涉及以下幾個方面：

⑴轉讓土地使用權，應按“轉讓無形資產”稅目中的“轉讓土地使用權”子目徵稅。

⑵銷售不動產，稅率為5%。

⑶包銷商承銷，應按“服務業―代理業”徵稅。

⑷土地使用權出租以及房地產建成後出租的，按“服務業―租賃業”徵稅。

計算公式=營業額×適用稅率。

房地產業營業稅稅率

二、城市維護建設稅和教育費附加：以營業稅等流轉稅為計稅依據，依所在地區分別適用7%、5%、1%徵城市建設維護稅，依3%計徵教育費附加。

三、土地增值稅：是對轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物並取得收入的單位和個人徵收的一種稅。土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和規定的適用稅率計算徵收，納稅人轉讓房地產所取得的收入減除《條例》規定的扣除項目金額後的餘額，為增值額。它採用四級超率累進稅率，應納土地增值稅=土地增值額×適用稅率－速算扣除額×速算扣除率。其中：土地增值額=轉讓房地產總收入－扣除項目金額。計算扣除項目有：(1)取得土地使用權所支付的金額；(2)開發土地和新建房及配套設施的成本；(3)開發土地和新建房及配套設施的費用；(4)舊房及建築物的評估價格；(5)與轉讓房地產有關的稅金；加計扣除。

四、房產稅：是在城市、縣城、建制鎮、工礦區範圍內，對擁有房屋產權的內資單位和個人按照房產稅原值或租金收入徵收的一種稅。它以房產原值(評估值)為計稅依據，稅率為1.2%。年應納稅額=房產原值(評估值)×(1-30%)×1.2%。

五、城鎮土地使用稅：是在城市、縣城、建制鎮和工礦區範圍內,對擁有土地使用權的單位和個人以實際佔用的土地面積為計稅依據，按規定稅額、按年計算、分期繳納的一種稅。年應納稅額=∑(各級土地面積×相應稅額)。 房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計徵城鎮土地使用稅和房產稅。

六、城市房地產稅、三資企業土地使用費：城市房地產稅是對擁有房屋產權的外商投資企業、外國企業及外籍個人、港澳臺胞，按照房產原值徵收的一稅種。城市房地產稅依房產原值計稅，稅率為1.2%。年應納稅額=房產原值×稅率×(1-30%)。三資企業土地使用費是對本市行政區域內使用土地的外資企業，按企業所處地理位置和偏遠程度、地段的繁華程度、基礎設施完善程度等，徵收的一項費用。依外資企業的實際佔用土地面積以及所適用的土地使用費的單位標準確定。應納土地使用費額=佔用土地面積×適用的單位標準。

七、印花稅：是對在經濟活動和經濟交往中書立、領受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所徵收的一種兼有行為性質的憑證稅。分為從價計稅和從量計稅兩種。應納稅額=計稅金額×稅率，應納稅額=憑證數量×單位稅額。
    土地使用權出讓轉讓書立的憑證（合同）暫不徵收印花稅，但在土地開發建設，房產出售、出租活動中所書立的合同、書據等，應繳納印花稅。凡進行房屋買賣的，簽定的購房合同應按產權轉移書據所載金額0.05%繳納印花稅，房地產交易管理部門在辦理買賣過戶手續時，應監督買賣雙方在轉讓合同或協議上貼花登出完稅後，再辦理立契過戶手續。在辦理房地產權屬證件時，應按權利許可證照，按件交納印花稅五元，房地產權屬管理部門應監督領受人在房地產權屬證上按件貼花註銷完稅後，再辦理髮證手續。

八、契稅：契稅是對在我國境內轉移土地、房屋權屬時向承受土地使用權、房屋所有權的單位徵收的一種稅。徵收範圍包括國有土地使用權出讓、土地使用權轉讓（包括出售、贈與和交換）、房屋買賣、房屋贈與和房屋交換。 計稅依據主要是成交價格、核定價格、交換價格差額和“補繳的土地使用權出 讓費用或者土地收益”等。應納稅額=計稅依據×稅率。

九、企業所得稅、外資和外國企業所得稅：是對我國境內的企業或組織，在一定期間內的生產、經營所得和其他所得徵收的一種稅。應納稅額=（全部應稅收入-准予扣除項目）×適用稅率。

十、個人所得稅：是對個人的勞務和非勞務所得徵收的一種稅。房地產業所涉及最多的是“工資、薪金”所得。其適用5%-45%的超額累進稅率。

應納稅額=應納稅所得額×適用稅率-速算扣除數。

房地產企業的運作階段和涉稅簡介

一、前期準備階段

二、建設施工階段

三、銷售階段

四、自營階段

五、非特定模式非特定流程涉稅

六、房地產企業另一涉稅重點—物業稅

一、前期準備階段

  (一)契稅

《中華人民共和國契稅暫行條例》規定，契稅的納稅義務人是境內轉移土地、房屋權屬的承受單位和個人。

  (二)印花稅

房地產企業在前期準備階段獲得土地時，簽訂的土地使用權出讓合同、土地使用權轉讓合同，要按照“產權轉移書據”這個稅目交納印花稅。

二、建設施工階段

  (一)營業稅

      房地產企業用自己的施工隊建築工程項目時，應按照“建築業”稅目繳納營業稅。

  (二)增值稅

      房地產開發企業附設的工廠、車間生產的水泥預製構件、其他構件或建築材料，用於本單位或本企業的建築工程的，應在移送使用時徵收增值稅。

      營業稅與增值稅之比較：

　　1.增值稅是對在我國境內銷售貨物、提供加工、修理修配勞務以及進口貨物的單位和個人，就其取得的增值額為計算依據徵收的一種稅。

    2.營業稅是對在我國境內提供應稅勞務、轉讓無形資產、銷售不動產的單位和個人，就其取得營業收入徵收的一種稅。

　  3.增值稅和營業稅是兩個不同的稅種，兩者在徵收的對象、徵稅範圍、計稅的依據、稅目、稅率以及徵收管理的方式都是不同的。

　　4.徵收範圍不同：凡是銷售不動產，提供勞務(不包括加工修理修配)，轉讓無形資產的繳交營業稅；凡是銷售動產，提供加工修理修配勞務的，繳交增值稅。

　　5.增值稅的稅率：基本稅率17%，其他稅率13%或0%；小規模納稅人徵收率6%或0%的徵收率計算徵收。

　　6.營業稅的稅率，根據不同的經營項目，適用以下稅目稅率計算徵收之：

營業稅稅目稅率表

(三)城市維護建設稅

      城市維護建設稅是對從事工商經營並繳納增值稅、消費稅、營業稅的單位和個人徵收的一種稅。

(四)城鎮土地使用稅

    房地產開發企業通過受讓或轉讓獲得國有土地的使用權後，根據佔用土地面積，在建築年限內每年應繳納城鎮土地使用稅。

(五)印花稅

    房地產開發企業將建築工程發包時，要與承包企業簽訂建築安裝工程承包合同。此時，需要按照“建築安裝工程承包合同”的稅目交納印花稅。房地產開發企業如果自行建築，購買建築材料時會簽訂購銷合同，此時要按照“購銷合同”的稅目交納印花稅。

(六)車輛購置稅

    車輛購置稅的納稅義務人是指在我國境內購置《車輛購置稅暫行條例》規定應當徵稅的車輛的單位和個人。

(七)車船稅

    按照《中華人民共和國車船稅暫行條例》，車船稅是以車船為徵稅對象，向擁有車船的單位和個人徵收的一種稅。 

三、銷售階段

    房地產開發產品的銷售方式可以分為預售和現售兩種類型。

預售：就是俗稱的期房銷售，是指房地產開發商在建築工程竣工之前進行的銷售

現售：就是指房地產開發商在建築工程達到預定可使用狀態之後進行的銷售。

預售和現售兩種類型的涉稅情況：

(一)預售方式下的涉稅情況

1.營業稅

    根據《中華人民共和國營業稅暫行條例》的規定，轉讓土地使用權或者銷售不動產，採用預收款方式的，其納稅義務發生的時間為收到預收款的當天。因此，在預售銷售方式下，企業會發生營業稅的納稅義務。

2.城市維護建設稅

    城市維護建設稅是對從事工商經營並繳納增值稅、消費稅、營業稅的單位和個人徵收的一種稅。因此，房地產開發企業預售階段交納營業稅的同時，需要交納城市文化建設稅和教育費附加。

3預繳土地增值稅

    根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》關於“納稅人在專案全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入……可以預徵土地增值稅……具體辦法由各省、自治區、直轄市地方稅務局根據當地情況制定”的規定。對於納稅人預售房地產取得的收入，凡當地稅務機關規定預徵土地增值稅的，納稅人因當到主管稅務機關辦理納稅報，並按規定比例預繳，待辦理決算後，多退少補；凡當地稅務機關規定不預徵土地增值稅的，也應在取得收入時先到稅務機關登記或備案。

例如：重慶市發布《關於調整土地增值稅預徵率有關問題的通告》中，房地產土地增值稅預徵率分為三檔：普通標準住宅預徵率為2%；非普通標準住宅、非住宅（商業用房、車庫等）預徵率為3.5%；獨棟商品住宅預徵率為5%。

      上海市土地增值稅預徵率也由原來的1%上調到2%-5%

4.預繳企業所得稅

    按照《中華人民共和國所得稅實施條例》規定，房地產開發企業按當年實際利潤據實分季(或月)預繳企業所得稅的，對開發建造的住宅、商業用房以及其他建築物、附著物、配套設施等開發產品、在完工前採取預售方式銷售取得預售收入，按照規定的預計利潤率分季(或月)計算出預計利潤額，計入利潤總額預繳，開發產品完工、結算計稅成本後按照實際利潤再行調整。

(二)現售方式下的涉稅情況

1.營業稅

    房地產企業將開發完成的產品出售給購買者的時候．會發生不動產所有權和土地使用權的轉讓．此時應按照“轉讓無形資產”和“銷售不動產”兩個稅目交納營業稅。

2.城市維護建設稅

3.印花稅

4.土地增值稅

四、自營階段

    對於採用經營性物業模式的房地產開發企業，它們並不是通過一次性的產權轉移回籠現金獲得利潤，而是通過招商、招租、開辦企業等方式，取得租金或經營收入。2l世紀以來。經營型物業作為一種新興的房地產企業經營模式。具有長期收益性，已為越來越多的房地產開發企業所採用。該階段涉及的稅種有：

(一)營業稅

    房地產企業將其開發產品用於出租而非出售時．仍然要交納營業稅。但是此時不再按照“轉讓無形資產”和“銷售不動產”這兩個稅目來徵收，而是按照“服務業——租賃業”稅目徵收營業稅。

(二)城市維護建設稅

(三)印花稅

    房地產開發企業將其開發產品用於出租時，要簽訂房屋租賃合同，此時屬於印花稅的徵稅範圍，應按照“財產租賃合同”稅目徵收印花稅。

(四)城鎮土地使用稅

    如果房地產開發企業開發完產品後未銷售，則原來佔有的城鎮土地現仍為房地產開發企業佔有。在其持有期間，仍然要按年計算，分期繳納。

(五)房產稅

    根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》，房地產開發企業建造的商品房，在出售前，不徵收房產稅。但是，房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，繳納房產稅。因此，在經營性物業模式

下，房地產開發企業自用本企業建造的商品房，應該從價計徵房產稅，出租、出借本企業建造的商品房，應該從租計徵房產稅。

五、非特定模式非特定流程涉稅

    不管是預售還是現售的銷售模式，不管是銷售性物業還是經營性物業的經營模式。房地產開發企業與其他所有企業一樣，都要按照《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》的規定按年計徵，分月或者分季預繳企業所得稅，並在年終進行匯算清繳，多退少補。同樣也要替企業職工代扣代繳個人所得稅。

六、房地產企業另一涉稅重點——物業稅

物業稅簡介

    物業稅又稱財產稅或地產稅。主要是針對土地、房屋等不動產，要求其承租人或所有者每年都要繳納一定稅款，而應繳納的稅值會隨著不動產市場價值的升高而提高。從理論上說，物業稅是一種財產稅，是針對國民財產所徵收的一項稅種。

土地增值稅納稅計算

一、土地增值稅的概念

土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建築物和其他附著物產權、取得增值性收入的單位和個人所徵收的一種稅。

二、納稅人

《土地增值稅暫行條例》規定，土地增值稅的納稅人是轉讓國有土地使用權及地上的一切建築物和其他附著物產權，並取得收入的單位和個人。包括機關、團體、部隊、企業事業單位、個體工商業戶及國內其他單位和個人；還包括外商投資企業、外國企業及外國機構、華僑、港澳臺同胞及外國公民等。

三、徵稅範圍

土地增值稅的課稅對象是有償轉讓國有土地使用權及地上建築物和其他附著物產權所取得的增值額。

（一）徵稅範圍的一般規定

1.土地增值稅只對轉讓國有土地使用權的行為課稅，轉讓非國有土地和出讓國有土地的行為均不徵稅。

2.土地增值稅既對轉讓土地使用權課稅，也對轉讓地上建築物和其他附著物的產權徵稅。

3.土地增值稅只對有償轉讓的房地產徵稅，對以繼承、贈與等方式無償轉讓的房地產，則不予徵稅。

具體地，不徵土地增值稅的房地產贈與行為包括以下兩種情況：

（1）房產所有人、土地使用權所有人將房屋產權、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養義務人的行為。

（2）房產所有人、土地使用權所有人透過中國境內非營利的社會團體、國家機關將房屋產權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業的行為。其中，社會團體是指中國青少年發展基金會，希望工程基金會、宋慶齡基金會、減災委員會、中國紅十字會、中國殘疾人聯合會、全國老年基金會、老區促進、以及經民政部門批准成立的其他非營利的公益性組織。

（二）徵稅範圍的若干具體規定

1.以房地產進行投資、聯營

　　對於以房地產進行投資、聯營，如果投資、聯營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯營條件的，暫免徵收土地增值稅；但是，投資、聯營企業若將上述房地產再轉讓的，屬於徵收土地增值稅的範圍。

2.合作建房

對於一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成後分房自用的，暫免徵土地增值稅；但是，如果建成後轉讓的，屬於徵收土地增值稅的範圍。

3.企業兼併轉讓房地產

在企業兼併中，對被兼併企業將房地產轉讓到兼併企業中的，暫免徵收土地增值稅。

4.交換房地產

交換房地產行為既發生了房產產權、土地使用權的轉移，交換雙方又取得了實物形態的收入，按照規定屬於徵收土地增值稅的範圍。但對個人之間互換自有居住用房地產的，經當地稅務機關核實，可以免徵土地增值稅。

5.房地產抵押

在抵押期間不徵收土地增值稅。待抵押期滿後，視該房產地產是否轉移產權來確定是否徵收土地增值稅。對於以房地產抵債而發生房地產產權轉讓的，屬於徵收土地增值稅的範圍。

6.房地產出租

房地產出租，出租人取得了收入，但沒有發生房地產產權的轉讓，不屬於徵收土地增值稅的範圍。

7.房地產評估增值

房地產評估增值，沒有發生房地產權屬的轉讓，不屬於徵收土地增值稅的範圍。

8.國家收回國有土地使用權、徵用地上建築物及附著物

國家收回或徵用，雖然發生了權屬的變更，原房地產所有人也取得了收入，但按照《土地增值稅暫行條例》的有關規定，可以免徵土地增值稅。

四、稅率

土地增值稅採用四級超率累進稅率。其中，最低稅率為30％，最高稅率為60％，稅收負擔高於我國的企業所得稅。

土地增值稅四級超率累進稅率表

級數 增值額與扣除項目金額的比例 稅率（％） 速算扣除係數（％）

1    不超過50％的部分 　        　30　 　　        0

2    超過50％～100％              40 　　        　5

3 　 超過100％～200％的部分       50              15

4    超過200％的部分              60              35

五、計稅依據

土地增值稅的計稅依據是納稅人轉讓房地產所取得的增值額。轉讓房地產的增值額，是納稅人轉讓房地產的收入減除稅法規定的扣除項目金額後的餘額。

六、納稅期限

土地增值稅的納稅人應當自轉讓房地產合同簽訂之日起7日內向房地產所在地主管理稅務機關辦理納稅申報，並在稅務機關核定的期限內繳納土地增值稅。這裡所說的”房屋所在地”，是指房地產座落地。納稅人轉讓的房地產座落在兩個或兩個以上地區的，應按房地產所在地分別申報納稅。

七、轉讓房地產增值額的確定

土地增值額的大小，取決於轉讓房地產的收入額和扣除項目金額兩個因素。對這兩個因素的內含、範圍和確定方法等，稅法作了較為明確的規定。

（一）收入額的確定

納稅人轉讓房地產所取得的收入，是指包括貨幣收入、實物收入和其他收入在內的全部價款及有關的經濟利益，不允許從中減除任何成本費用。

對取得的實物收入，要按收入時的市場價格折算成貨幣收入；對取得的無形資產收入，要進行專門的評估，在確定其價值後折算成貨幣收入。

對取得的收入為外國貨幣的，應當以取得收入當天或當月1日國家公佈的市場匯價折合人民幣，據以計算土地增值稅稅額。當月以分期收款方式取得的外幣收入，也應按實際收款日或收款當月1日國家公佈的市場匯價折合人民幣。

（二）扣除項目及其金額

1.取得土地使用權所支付的金額

取得土地使用權所支付的金額是指納稅人為取得土地使用權支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用之和。其中，“取得土地使用權所支付的金額”可以有三種形式：以出讓方式取得土地使用權的，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權的，為轉讓土地使用權時按規定補繳的出讓金；以轉讓方式取得土地使用權的，為支付的地價款。

2.開發土地和新建房及配套設施的成本（簡稱房地產開發成本）

房地產開發成本指納稅人開發房地產專案實際發生的成本。這些成本允許按實際發生數扣除。主要包括土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用等。其中：

（1）土地徵用及拆遷補償費，包括土地徵用費、耕地佔用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的淨支出、安置動遷用房支出等。

（2）前期工程費，包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。

（3）建築安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位元的建築安裝工程費，以自營方式發生的建築工程安裝費。

（4）基礎設施費，包括開發社區內的道路、供水、供電、供氣、排汙、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。

（5）公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發社區內公共配套設施發生的支出

（6）開發間接費用，是指直接組織、管理開發專案所發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。

3.開發土地和新建房及配套設施的費用（簡稱房地產開發費用）

房地產開發費用是指與房地產開發專案有關的銷售費用、管理費用、財務費用。根據新會計制度的規定，與房地產開發有關的費用直接計入當年損益，不按房地產項目進行歸集或分攤。為了便於計算操作，土地增值稅實施細則對有關費用的扣除，尤其是財務費用中數額較大利息支出扣除，作了較為詳細的規定。

對於利息支出以外的其他房地產開發費用，按取得土地使用權支付的金額和房地產開發成本金額之和，在5％以內計算扣除。

對於利息支出，分兩種情況確定扣除：

（1）凡能按轉讓房地產項目計算分攤利息並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同期貸款利率計算的金額。

（2）凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，利息支出不得單獨計算，而應併入房地產開發費用中一併計算扣除。在這種情況下，“房地產開發費用”的計算方法是，按取得土地使用權支付的金額和房地產開發成本金額之和，在10％以內計算扣除。計算扣除的具體比例，由省、自治區、直轄市人民政府規定。

上述規定的具體含義是：

納稅人能夠直接轉讓房地產項目計算分攤利息支出，並能提供金融機構的貸款證明的，其允許扣除的房的產開發費用為：利息+（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）×5％以內（注：利息最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額）。

納稅人不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構貸款證明的，其允許扣除的房地產開發費用為：（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）×10％以內。

此外，財政部、國家稅務總局還對扣除項目金額中利息支出的計算問題作了兩點專門規定：一是利息的上浮幅度按國家的有關規定執行，超過上浮幅度的部分不允許扣除；二是對於超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。

4.舊房及建築物的評估價格

稅法規定，轉讓舊房的，應按房屋及建築物的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定繳納的有關費用以及在轉讓環節繳納的稅金作為扣除項目金額計徵土地增值稅。其中：

（1）“舊房及建築物的評估價格”是指轉讓已使用過的房屋及建築物時，由政府批准設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新折扣率後的價格。評估價格須經當地稅務機關確認。

（2）對取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據的不允許扣除取得土地使用權時所支付的金額。

（3）納稅人轉讓舊房及建築物時，因計算納稅需要對房地產進行評估，其支付的評估費用允許在計算土地增值稅時予以扣除。但是，對納稅人因隱瞞、虛報房地產成交價格等情形而按房地產評估價格計算徵收土地增值稅時所發生的評估費用，則不允許在計算土地增值稅時予以扣除。

5.與轉讓房地產有關的稅金

（1）指在轉讓房地產時繳納的營業稅、印花稅、城市維護建設稅，教育費附加也可視同稅金扣除。其中：

允許扣除的印花稅，是指在轉讓房地產時繳納的印花稅。房地產企業按照《施工、房地產開發企業財務制度》的有關規定，其繳納的印花稅列入管理費用，印花稅不再單獨扣除。房地產開發企業以外的其他納稅人在計算土地增值稅時，允許扣除在轉讓房地產環節繳納的印花稅。

（2）對於個人購入房地產再轉讓的，其在購入環節繳納的契稅，由於已經包含在舊房及建築物的評估價格之中，因此，計徵土地增值稅時，不另作為與轉讓房地產有關的稅金予以扣除。

6.財政部確定的其他扣除項目

其中規定的一項重要扣除專案是，對從事房地產開發的納稅人允許按取得土地使用權時所支付的金額和房地產開發成本之和，加計20％的扣除。

但是，對取得土地使用權後，未進行開發即轉讓的，在計算應納增值稅時，只允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、繳納的有關費用、以及在轉讓環節繳納的稅金，不得加計扣除。

此外，對於縣級及縣級以上人民政府要求房地產開發企業在售房時代收的各項費用，可以根據代收費用是否計入房價和是否作為轉讓收入，確定能否扣除。具體地，（1）如果代收費用計入房價向購買方一併收取的，則可作為轉讓房地產所取得的收入計稅。相應地，在計算扣除項目金額時，代收費用可以扣除，但不得作為加計20％扣除的基數；（2）如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉讓房地產的收入徵稅。相應地，在計算扣除項目金額時，代收費用就不得在收入中扣除。

（三）評估價格的有關規定

所謂評估價格，指由政府批准設立的房地產評估機構根據相同地段、同類房地產進行綜合評定的價格。這種評估價格亦須經當地稅務機關確認。

稅法規定，納稅人有下列情況之一的，需要對房地產進行評估，並以房地產的評估價格來確定轉讓房地產收入、扣除項目的金額。

1.出售舊房及建築物的

根據稅法規定，出售舊房及建築物的，應按評估價格計算扣除項目的金額。

2.隱瞞、虛報房地產成交價格的

隱瞞，虛報房地產成交價格的情況主要有兩種，一是指納稅人不報轉讓房地產的成交價格，即根本不申報；二是指枘稅人有意低報轉讓土地使用權、地上建築物及其附著物價款的行為，即少申報。

3.提供扣除項目金額不實的

提供扣除項目金額不實，是指納稅人在納稅申報時，不據實提供扣除項目金額，或是虛增被轉讓房地產扣除專案的內容或金額，使稅務機關無法從納稅人方面瞭解計徵土地增值稅所需的正確扣除項目金額，以實現通過虛增成本，達到偷稅的目的。

4.轉讓房地產的成交價格低於房地產評估價格，又無正當理由的

轉讓房地產的成交價格低於房地產評估價格且無正當理由，是指納稅人申報的轉讓房地產的成交價低於房地產評估機構通過市場比較法進行房地產評估時所確定的正常市場交易價，對此，納稅人又不能提供有效憑據或無正當理由進行解釋行為。

八、應納稅額的計算

土地增值稅以轉讓房地產的增值額為稅基，依據超稅累進稅率，計算應納稅額。計算的方法是，首先以出售房地產的總收入減除扣除項目金額，求得增值額。再以增值額同扣除專案相比，其比值即為土地增值率。然後，根據土地增值率高低確定適用稅率，用增值額和適用稅率相乘，求得應納稅額。

以下就轉讓房地產的不同情況，分別介紹應納稅額計算方法：

（一）轉讓土地使用權和出售新建房及配套設施應納稅額的計算方法

轉讓土地使用權和出售新建房及配套設施的情況在徵管實踐中較為普遍。可根據上述計稅原理，分四步計算應納稅額。

1.計算增值額

增值額＝收入額－扣除項目金額

2.計算增值率

增值率＝增值額÷扣除項目金額

3.確定適用稅率

依據計算的增值率，按其稅率表確定適用稅率。

4.依據適用稅率計算應納稅額

應納稅額＝增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除係數

［例］某房地產開發公司出售一幢寫字樓，收入總額為10,000萬元。開發該寫字樓有關支出如下：支付地價款及各種費用1,000萬元；房地產開發成本3,000萬元；財務費用中的利息支出為500萬元（可按轉讓專案計算分攤並提供金融機構證明），但其中有50萬元屬加罰的利息；轉讓環節繳納的有關稅費共計為555萬元；該單位所在地政府規定的其他房地產開發費用計算扣除比例為5％。試計算該房地產開發公司應納的土地增值稅。

解：

（1）取得土地使用權支付的地價款及有關費用為1,000萬元

（2）房地產開發成本為3000萬元

（3）房地產開發費用＝500－50+（1,000+3,000）×5％＝650（萬元）

（4）允許扣除的稅費為555萬元

（5）從事房地產開發的納稅人加計扣除20％

加計扣除額＝（1,000+3,000）×20％＝800（萬元）

（6）允許扣除的項目金額合計＝1,000+3,000+650+555+800＝6,005（萬元）

（7）增值額＝10,000-6,005＝3,995（萬元）

（8）增值率＝3,995÷6,005×100％＝66.53％

（9）應納稅額＝3,995×40％－6,005×5％＝1,297.75（萬元）

（二）出售舊房應納稅額的計算方法

出售舊房及建築物，首先按評估價格及有關因素計算、確定扣除專案金額，再根據上述方法計算應納稅額。具體計算步驟是：

1.計算評估價格。其公式為：

評估價格＝重置成本價×成新度折扣率。

2.彙集扣除項目金額

3.計算增值率

4.依據增值率確定適用稅率

5.依據適用稅率計算應納稅額

應納稅額＝增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除係數

[例] 某工業企業轉讓一幢90年代建造的廠房，當時造價100萬元，無償取得土地使用權。如果按現行市場價的材料、人工費計算，建造同樣的房子需600萬元，該房子為7成新，按500萬元出售，支付有關稅費計27.5萬元。計算企業轉讓舊房應納的土地增值稅額。

解：

（1）評估價格＝600×70％＝420（萬元）

（2）允許扣除的稅金27.5萬元

（3）扣除項目金額合計＝420+27.5＝447.5（萬元）

（4）增值額＝500－447.5＝52.5（萬元）

（5）增值率＝52.5÷447.5×100％＝11.73％

（6）應納稅額＝52.5×30％－447.5×0＝15.75（萬元）

（三）特殊售房方式應納稅額的計算方法

1.納稅人成片受讓土地使用權後，分期分批開發、轉讓房地產的，對允許扣除項目的金額可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤。若按此辦法難以計算或明顯不合理的，也可按建築面積或稅務機關確認的其他方式計算分攤。

按轉讓土地使用權的面積的比例，計算分攤扣除項目金額的公式為：

轉讓土地使用的面積或建築面積

扣除項目金額＝扣除項目的總金額×—————————————————　

受讓土地使用權的總面積

2.納稅人採取預售方式出售商品房的，在計算繳納土地增值稅時，可以按買賣雙方簽訂預售合同所載金額計算出應納土地增值稅數額，再根據每筆預收款占總售價款的比例，計算分攤每次所需繳納的土地增值稅稅額，在每次預收款時計徵。

房地產業營業稅優惠政策

1. 對廉租住房經營管理單位按照政府規定價格、向規定保障對象出租廉租住房的租金收入，免徵營業稅。(財稅「2008」24號)

2. 自2010年1月1日起，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額徵收營業稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去買房屋的價款後的差額徵收營業稅；個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免徵營業稅。(財稅「2009」157號)

3. 對按政府規定價格出租的公有住房和廉租住房，包括企業和自收自支事業單位向員工出租的單位自有住房；房管部門向居民出租的公有住房；落實私房政策中帶戶發還產權並以政府規定租金標準向居民出租的私有住房等，暫免徵收營業稅。(財稅字「2000」125號)

4. 房產所有人、土地使用權所有人將房屋產權、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養義務人的，免徵營業稅。(財稅字「2000」125號)

5. 個人向他人無償贈與不動產，包括繼承、遺產處分及其他無償贈與不動產三種情況，屬於應稅行為，但如果能夠提供相應的證明文件則可以辦理營業稅免稅手續。國稅發「2006」144號文件具體規定如下:

(1)屬於繼承不動產的，繼承人應當提交公證機關出具的”繼承權公證書”、房產所有權證和《個人無償贈與不動產登記表》。

(2)屬於遺囑處分不動產的，遺囑繼承人或者受遺贈人須提交公證機關出具的”遺囑供證書”和”遺囑繼承權公證書”或”接受遺囑公證書”、房產所有權證以及《個人無償贈與不動產登記表》。

(3)屬於其他情況無償贈與不動產的，受贈人應當提交房產所有人”贈與公證書”和受贈人”接受贈與公證書”，或持雙方共同辦理的”贈與合同公證書”，以及房產所有權證和《個人無贈與不動產登記表》。

6. 個人無償贈與不動產、土地使用權，屬於下列情形之一的，暫免徵收營業稅:

  (1)離婚財產分割；

  (2)無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姊妹；

(3)無償贈與對其承擔直接撫養者或贍養義務的撫養人或者贍養人；

(4)房屋產權所有人死亡，依法取的房屋產權的法定繼承人、遺產繼承人或者受贈與人。

土地增值稅優惠政策

一、普通標準住宅的稅收優惠

《土地增值稅暫行條例》第八條第(一)項規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%的，免徵土地增值稅。這裡所說的”普通標準住宅”，是指按所在地一般民用的住宅標準建造的居住用住宅。高級公寓、別墅、渡假村等不屬於普通標準住宅。普通標準住宅與其他住宅的具體化分界線由各省、自治區、直轄人民政府規定。納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%，免徵土地增值稅增值額超過扣除項目金額20%，應就其全部增值額按規定計稅。

二、國家徵用、回收房地產的稅收優惠

《土地增值稅暫行條例》第八條第(二)項規定，因國家建設需要依法徵用、收回的房地產免徵土地增值稅。

由於條列規定得比較傳統，不便於執行，《土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條解釋，因國家建設需要依法徵用、收回的房地產，是指因城市實施規劃、國家建設的需要而被政府批准徵用的房地產或收回的土地使用權。

財政部、國家稅務總局《關於土地增值稅若干問題的通知》(財政[2006]21號)又對”城市實施規劃”和”國家建設的需要”進一步解釋如下：

　　(1)因”城市實施規劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業污染、擾民(指產生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音等，使城市居民生活受到ㄧ定危害)，而由政府或政府有關主管部門根據與審批通過城市規劃確定進行搬遷的情況。

　　(2)因”國家建設的需要”而搬遷，是指因實施國務院、省級人民政府、國務院有關部委批准的建設項目而進行搬遷的情況。

　　企業按政府城市規劃搬遷，是土地使用者將土地所有權歸還給土地所有者的行為，根據國稅法[1993]149號文件第八條規定，不徵收營業稅

三、個人轉讓房地產的稅收優惠

1. 1.        個人轉讓住房免徵土地增值稅的免稅優惠

《土地增值稅暫行條例實施細則》第十二條規定，個人因工作調動或改善居住條件而轉讓原自用住房，經向稅務機關申報核准，凡居住滿五年或五年以上的，免予徵收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半徵收土地增值稅；居住未滿三年的，按規定計徵土地增值稅。

稅收政策對個人轉讓住房是否徵收土地增值稅，先要區分是消費性購買還是投資性購買。為了限制炒買炒賣房地產的行為，對投資性購買房地產的行為要徵收土地增值稅，而對消費性購買房地產則可以不徵收土地增值稅。稅法按照居住年限區分消費性購買或投資性購買，是否徵收土地增值稅以五年為限，居住滿五年或五年以上的，免予徵收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半徵收土地增值稅。

但是，在制定實施細則時，對普通標準住宅的認識還不是很明確，所以對個人轉讓的“自用住房”沒有區分房產類別。財政部、國家稅務總局在《關於調整房地產市場若干政策的通知》（財稅字[ 1999 ]210號）中，區分了普通標準住宅和非普通標準住宅，並規定，對居民擁有的普通標準住宅，在其轉讓時暫免徵收土地增值稅。

1. 2.        關於個人互換住房的免稅優惠

《關於土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[ 1995 ]048號）第五條規定，對個人之間互換自有居住用房地產的，經當地稅務機關核實，可以免徵土地增值稅。

這裡要強調的是，個人互換住房應當向住房所在地的主管稅務機關進行申報，請其核實，而不應拒不申報。

四、企業兼併、投資聯營的稅收優惠

1. 1.        企業以房地產投資聯營的稅收優惠

財政部、國家稅務總局《關於土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[ 1995 ]048號）第一條規定，對於房地產進行投資聯營的，投資聯營一方以土地（房地產）作價入股或作為聯營條件，將房地產轉讓到投資聯營的企業中時，暫免徵收土地增值稅。對投資聯營企業將上述房地產再轉讓的，應徵收土地增值稅。

鼓勵投資聯營發揮企業現有資源的作用，減少下崗人員是我國的一項重要政策，對以房地產作價入股或投資聯營，在投資聯營過程中因為資產評估而發生的增，暫免徵收土地增值稅，接受投資聯營企業再轉讓這些房地產時，應當就“增值額”徵收土地增值稅。這裡有一接受投資聯營企業再轉讓房地產時，如何計算扣除金額的問題。我們認為，投資方在投資過程中，對於投資資產估價格與會計帳面價格的差額已經入當期損益，徵收了企業所得稅，接受投資企業可以按照評估價格入帳，計算資產的成本。但是，由於房地產的增值額免徵了土地增值稅，沒有完成土地增值稅的計稅基礎，所以接受投資聯營企業再轉讓房地產時只按照房地產在投資方的帳面原值作為扣除基數，不得按評估價格作為扣除基數。

為了控制房地產行業投資的過快增長，對於以房地產作價入股投資到房地產開發企業的，財部、國家稅務總局作了例外的規定。財稅[ 2006 ]21號文件規定，對於以土地（房地產）作價入股進行投資或聯營的，凡所投資聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，均不適用財稅字[ 1995 ]48號文件第一條暫免徵收土地增值稅的規定。

此項規定又涉及房地產開發企業對外投資，房地產開發企業以其“建造的商品房”進行投資或聯營的，要徵收土地增值稅。但是，沒有規定房地產開發企業以土地使用權作價入股進行投資聯營徵收土地增值稅。一般原則是，稅法沒有做出徵稅規定的，就不應當徵收土地增值稅。稅法沒有禁止的即是允許，這就使房地產開發企業以土地使用權作價入股進行投資聯營徵收土地增值稅沒有法律依據。也就是說，房地產開發企業以土地使用權作價入股進行投資聯營的，可以免徵土地增值稅。

1. 2.        企業兼併的稅收優惠

財稅字[ 1995 ]048號文件第三條規定，在企業兼併中，對被兼併企業將房地產轉讓到兼併企業中的，暫免徵收土地增值稅。

企業兼併是指一個企業購買其他企業的產權，使其他企業失去法人資格或改變法人實體的一種交易行為。兼併企業在購買被兼併企業的過程中，被購買企業可能發生房地產轉讓價值大於原值的增值額，按照土地增值稅的立法原則，應當徵收土地增值稅。但是，為了鼓勵企業改制，使得被兼併企業的員工由兼併方負責安置，這無疑減少了下崗人員，使社會更加和諧。企業採用購買法兼併其他企業資產產權，對其中包含的房地產增值額，財稅字[ 1995 ]048號文件暫免徵收土地增值稅，以促企業的兼併。

1. 3.        合作建房的稅收優惠

財政字[1995]048號文件第二條規定，對於一方出土地，一方出資金，雙方合作建房，建成後按比例分房自用的，暫免徵收土地增值稅；建成後轉讓的，應徵收土地增值稅。

國家稅務總局《營業稅問題解答(一)》(國稅發[1955]156號)規定，合作建房是指一方提供土地使用權(以下簡稱甲方)，另一方提供資金(以下簡稱乙方)的合作建房。建成後按比例分房自用的屬於土地使用權和房屋所有權的互換。甲方轉讓了部份土地使用權，換取的是房屋所有權，應當徵收營業稅。乙方以轉讓部分房屋的所有權為代價(沒有土地)，換取部分土地使用權，也應當徵收營業稅。由於雙方沒有進行貨幣結算，因此，應當按照《營業稅暫行條例實施細則》的規定分別核算雙方各自的營業額。

甲方轉讓了國有土地使用權，如果有增值額，依照土地應值稅條例的規定，應當徵收土地增值稅。財稅字[1995]048文件作了暫免徵收土地增值稅的規定，免徵土地增值稅。乙方以轉讓部分房屋的所有權為代價，換取的是土地使用權，乙方轉讓的房產中不包含土地使用權，簡言之，乙方只是轉讓房產，沒有發生轉讓國有土地使用權的行為，不屬於《土地增值稅暫行條例》規定的徵稅範圍，也不應當徵收土地增值稅。甲方、乙方在房屋建成分配之後再次轉讓，就符合《土地增值稅暫行條例》規定的徵稅範圍，應徵收土地增值稅。

合作建屋還涉及企業所得稅的問題，如何計算轉讓收入，按照《營業稅暫行條例實施細則》第十五條的規定操作，彈性較大。因此，國家稅務總局《關於房地產開發業務徵收企業所得稅問題的通知》(國發局[2006]31號)規定，甲方轉讓土地使用權的所得按應從該項目取得的開發產品(包括首次取得的和以後應取得的)的市場公允價值計算確認。

4. 舊房轉為廉租住房、經濟適用住房的優惠

為貫徹落實《國務院關於解決城市低收入戶家庭住房困難的若干意見》(國發[2007]24號)精神，促進廉租住房、經濟適用住房制度建設和住房租賃市場的健康發展，財政部、國家稅務總局印發《關於廉租住房、經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》（財稅[2008]24號）第一條第(三)項規定，企事業單位、社會團體及其他組織轉讓舊房作為廉租住房、經濟適用住房房源，且增值額未超過扣除項目金額20%的，免徵土地增值稅。

外商投資房地產業相關稅費

　　外商併購房地產企業通常有兩種方式，一種是資產併購（項目轉讓）；另一種是股權併購（股權轉讓），兩種方式在納稅環節及稅種上差異較大。

1. 1.        資產併購過程中的納稅環節及稅種：

(1)    外商投資房地產所涉及的資產併購一是指土地、在建工程或者房地產項目的轉讓，屬於不動產轉讓，不動產轉讓應繳納的稅種有：

1被併購方應依法繳納營業稅；

2被併購方應將併購取得的收入計入當期收入繳納企業所得稅；

3被併購方所取得的不動產轉讓收入如果符合土地增值稅納稅條件的，應依法繳納土地增值稅；

4併購方應依法繳納契稅；

5雙方應就各自所持的印花稅應稅憑證繳納印花稅。

(2)    在資產併購過程中，有時也會涉及有形動產和無形資產的併購：

1在轉讓有形動產時，如果該動產轉讓符合繳納增值稅條件的，被併購方需要交納增值稅；

2如被併購資產屬於消費稅應稅產品，被併購方還應依法繳納消費稅；

3在轉讓無形資產時，被併購方應繳納營業稅；

4被併購方應將併購取得的收入併入當期收入繳納企業所得稅；

5雙方應就各自所持的印花稅應稅憑證繳納印花稅。

(3)    被併購方如果不屬於外商投資企業，被併購方還應在繳納增值稅、消費稅、營業稅的同時繳納城建稅和教育費附加。被併購方如果屬於外商投資企業，則不需繳納城建稅和教育費附加。

1. 2.        股權併購過程中的納稅環節及稅種

外商通過股權併購的方式收購境內的房地產企業是外商併購的另一種重要方式。股權轉讓的行為主要涉及的稅費有所得稅、印花稅等，但不需要繳納營業稅、增值稅等流通稅。

值得一提的是，股權併購過程中，併購方支付方式的不同也會對所得稅的繳納產生影響。

(1)    併購企業以現金形式支付時，被併購企業原股東如果是企業的，出售股權的收入應該計入當月收入繳納企業所得稅；被併購企業原股東如果是個人的，則需就出售股權取得的收入繳納個人所得稅。

(2)    併購企業以股權換取目標企業的股權時，屬於免稅股權併購行為，根據國家有關稅收政策，這種併購方式雙方均不需繳納企業所得稅。

另外，如果轉讓股權時簽訂了書面合同的，雙方均需就各自所持的一份合同繳納印花稅。

外商投資房地產業在開發經營階段納稅環節及稅種

1.外商投資房地產企業取得土地使用權階段所應繳納的稅種有：

(1)外商投資企業取得土地使用權時，作為不動產權屬的承受者，應繳納契稅；

(2)外商投資企業所取得的土地使用權如果占用了耕地的，則需要在辦理徵地程序的時候繳納耕地占用稅；

(3)外商投資企業應就自己所持的土地使用權出讓合同繳納印花稅；

(4)外商投資企業一旦取得土地使用權後，就需每年繳納土地使用稅，直至該土地使用權轉讓出手為止。

2.外商投資房地產企業建設階段應繳納稅種有：

(1)外商投資房地產企業在施工階段中需要分別委託設計、勘測、施工、監理等企業完成相關專業工作，如外商投資房地產企業與這些專業企業簽訂勘察、設計、施工、監理等合同的，合同簽訂雙方應各自就其所持的合同繳納印花稅；

(2)設計、勘察、施工、監理等企業需要就其提供的服務所取得的收入繳納企業所得稅及營業稅。

3.外商投資房地產企業銷售房屋（含銷售期房及視同銷售房地產的情況）所應繳納稅種有：

(1)出售房屋需就銷售不動產所取得的收入繳納營業稅；

(2)出售房屋方銷售不動產所取得的收入如果符合土地增值稅納稅條件的，應繳納土地增值稅；

(3)出售房屋方需將銷售房屋所取得的收入計入當期收入繳納企業所得稅；

(4)房屋買賣雙方均需就各自所持的商品房買賣（預售）合同繳納印花稅。

4.外商投資企業建成房屋或購入房屋後沒有將其出售，而是留下自己持有的，應繳納的稅種有：

(1)外商投資企業持有房屋需要按年繳納房產稅；

(2)外商投資企業持有土地使用權需按年繳納土地使用稅。

5.外商投資房地產企業如果將自身持有的房屋出租或用作其他經營活動的，除了要繳納房產稅和土地使用稅外，還需繳納以下稅種：

(1)外商投資企業需就出租或用作其他經營活動所取得的收入繳納營業稅；

(2)外商投資企業需就出種或用作其他經營活動所取得的收入併入當期企業收入中繳納企業所得稅。

中華人民共和國營業稅暫行條例
（1993年12月13日中華人民共和國國務院令第136號
發布　2008年11月5日國務院第34次常務會議修訂通過）

第一條在中華人民共和國境內提供本條例規定的勞務、轉讓無形資産或者銷售不動産的單位和個人，為營業稅的納稅人，應當依照本條例繳納營業稅。

第二條營業稅的稅目、稅率，依照本條例所附的《營業稅稅目稅率表》執行。稅目、稅率的調整，由國務院決定。
　　納稅人經營娛樂業具體適用的稅率，由省、自治區、直轄市人民政府在本條例規定的幅度內決定。

第三條納稅人兼有不同稅目的應當繳納營業稅的勞務(以下簡稱應稅勞務)、轉讓無形資産或者銷售不動産，應當分別核算不同稅目的營業額、轉讓額、銷售額（以下統稱營業額）；未分別核算營業額的，從高適用稅率。

第四條納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資産或者銷售不動産，按照營業額和規定的稅率計算應納稅額。應納稅額計算公式：
　　應納稅額＝營業額×稅率
　　營業額以人民幣計算。納稅人以人民幣以外的貨幣結算營業額的，應當折合成人民幣計算。

第五條納稅人的營業額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資産或者銷售不動産收取的全部價款和價外費用。但是，下列情形除外：
（一）納稅人將承攬的運輸業務分給其他單位或者個人的，以其取得的全部價款和價外費用扣除其支付給其他單位或者個人的運輸費用後的余額為營業額；
（二）納稅人從事旅遊業務的，以其取得的全部價款和價外費用扣除替旅遊者支付給其他單位或者個人的住宿費、餐費、交通費、旅遊景點門票和支付給其他接團旅遊企業的旅遊費後的余額為營業額；
（三）納稅人將建築工程分包給其他單位的，以其取得的全部價款和價外費用扣除其支付給其他單位的分包款後的余額為營業額；
（四）外匯、有價證券、期貨等金融商品買賣業務，以賣出價減去買入價後的余額為營業額；
（五）國務院財政、稅務主管部門規定的其他情形。

第六條納稅人按照本條例第五條規定扣除有關項目，取得的憑證不符合法律、行政法規或者國務院稅務主管部門有關規定的，該項目金額不得扣除。

第七條納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資産或者銷售不動産的價格明顯偏低並無正當理由的，由主管稅務機關核定其營業額。

第八條下列項目免徵營業稅：
（一）托兒所、幼兒園、養老院、殘疾人福利機構提供的育養服務，婚姻介紹，殯葬服務；
（二）殘疾人員個人提供的勞務；
（三）醫院、診所和其他醫療機構提供的醫療服務；
（四）學校和其他教育機構提供的教育勞務，學生勤工儉學提供的勞務；
（五）農業機耕、排灌、病蟲害防治、植物保護、農牧保險以及相關技術培訓業務，家禽、牲畜、水生動物的配種和疾病防治；
（六）紀念館、博物館、文化館、文物保護單位管理機構、美術館、展覽館、書畫院、圖書館舉辦文化活動的門票收入，宗教場所舉辦文化、宗教活動的門票收入；
（七）境內保險機構為出口貨物提供的保險産品。
　　除前款規定外，營業稅的免稅、減稅項目由國務院規定。任何地區、部門均不得規定免稅、減稅項目。

第九條納稅人兼營免稅、減稅項目的，應當分別核算免稅、減稅項目的營業額；未分別核算營業額的，不得免稅、減稅。

第十條納稅人營業額未達到國務院財政、稅務主管部門規定的營業稅起徵點的，免徵營業稅；達到起徵點的，依照本條例規定全額計算繳納營業稅。

第十一條    營業稅扣繳義務人：
（一）中華人民共和國境外的單位或者個人在境內提供應稅勞務、轉讓無形資産或者銷售不動産，在境內未設有經營機構的，以其境內代理人為扣繳義務人；在境內沒有代理人的，以受讓方或者購買方為扣繳義務人。
（二）國務院財政、稅務主管部門規定的其他扣繳義務人。

第十二條  　營業稅納稅義務發生時間為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資産或者銷售不動産並收訖營業收入款項或者取得索取營業收入款項憑據的當天。國務院財政、稅務主管部門另有規定的，從其規定。
　　營業稅扣繳義務發生時間為納稅人營業稅納稅義務發生的當天。

第十三條  　營業稅由稅務機關徵收。

第十四條  　營業稅納稅地點：
（一）納稅人提供應稅勞務應當向其機構所在地或者居住地的主管稅務機關申報納稅。但是，納稅人提供的建築業勞務以及國務院財政、稅務主管部門規定的其他應稅勞務，應當向應稅勞務發生地的主管稅務機關申報納稅。
（二）納稅人轉讓無形資産應當向其機構所在地或者居住地的主管稅務機關申報納稅。但是，納稅人轉讓、出租土地使用權，應當向土地所在地的主管稅務機關申報納稅。
（三）納稅人銷售、出租不動産應當向不動産所在地的主管稅務機關申報納稅。
　　扣繳義務人應當向其機構所在地或者居住地的主管稅務機關申報繳納其扣繳的稅款。

第十五條  　營業稅的納稅期限分別為5日、10日、15日、1個月或者1個季度。納稅人的具體納稅期限，由主管稅務機關根據納稅人應納稅額的大小分別核定；不能按照固定期限納稅的，可以按次納稅。
　　納稅人以1個月或者1個季度為一個納稅期的，自期滿之日起15日內申報納稅；以5日、10日或者15日為一個納稅期的，自期滿之日起5日內預繳稅款，于次月1日起15日內申報納稅並結清上月應納稅款。
　　扣繳義務人解繳稅款的期限，依照前兩款的規定執行。

第十六條  　營業稅的徵收管理，依照《中華人民共和國稅收徵收管理法》及本條例有關規定執行。

第十七條  　本條例自2009年1月1日起施行。

附：                      營業稅稅目稅率表

中華人民共和國土地增值稅暫行條例

國務院令第138號

頒佈日期：19931213 　實施日期：19940101 　頒佈單位：國務院

第一條　為了規範土地、房地產市場交易秩序，合理調節土地增值收益，維護國家權益，制定本條例。

第二條　轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物（以下簡稱轉讓房地產）並取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人（以下簡稱納稅人），應當依照本條例繳納土地增值稅。

第三條　土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和本條例第七條規定的稅率計算徵收。

第四條　納稅人轉讓房地產所取得的收入減除本條例第六條規定扣除項目金額後的餘額，為增值額。

第五條　納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

第六條　計算增值額的扣除項目：

　　 （一）取得土地使用權所支付的金額；

　　 （二）開發土地的成本、費用；

　　 （三）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建築物的評估價格；

　　 （四）與轉讓房地產有關的稅金；

　　 （五）財政部規定的其他扣除項目。

第七條　土地增值稅實行四級超率累進稅率：

　　    增值額未超過扣除專案金額50%的部分，稅率為30%。

　  　  增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除專案金額100%的部分，稅率為40%。

　　   增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除專案金額200%的部分，稅率為50%。

增值額超過扣除專案金額200%的部分，稅率為60%。

第八條　有下列情形之一的，免征土地增值稅：

　　 （一）納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的；

　　 （二）因國家建設需要依法徵收、收回的房地產。

第九條　納稅人有下列情形之一的，按照房地產評估價格計算徵收：

　　 （一）隱瞞、虛報房地產成交價格的；

　　 （二）提供扣除項目金額不實的；

　　 （三）轉讓房地產的成交價格低於房地產評估價格，又無正當理由的。

第十條　納稅人應當自轉讓房地產合同簽訂之日起七日內向房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報，並在稅務機關核定的期限內繳納土地增值稅。

第十一條　土地增值稅由稅務機關徵收。土地管理部門、房產管理部門應當向稅務機關提供有關資料，並協助稅務機關依法徵收土地增值稅。

第十二條　納稅人未按照本條例繳納土地增值稅的，土地管理部門、房產管理部門不得辦理有關的權屬變更手續。

第十三條　土地增值稅的徵收管理，依據《中華人民共和國稅收徵收管理法》及本條例有關規定執行。

第十四條　本條例由財政部負責解釋，實施細則由財政部制定。

第十五條  本條例自一九九四年一月一日起施行。各地區的土地增值費徵收辦法，與本條例相抵觸的，同時停止執行。

中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則

第一條  根據《中華人民共和國增值稅暫行條例》（以下簡稱條例）第二十八條的規定，制定本細則。

第二條  條例第一條所稱貨物，是指有形動產，包括電力、熱力、氣體在內。

        條例第一條所稱加工，是指受託加工貨物，即委託方提供原料及主要材料，受託方按照委託方的要求製造貨物並收取加工費的業務。

        條例第一條所稱修理修配，是指受託對損傷和喪失功能的貨物進行修復，使其恢復原狀和功能的業務。

第三條  條例第一條所稱銷售貨物，是指有償轉讓貨物的所有權。

    條例第一條所稱提供加工、修理修配勞務，是指有償提供加工、修理修配勞務。但單位或個體經營者聘用的員工為本單位或雇主提供加工、修理修配勞務，不包括在內。

    本細則所稱有償，包括從購買方取得貨幣、貨物或其他經濟利益。

第四條  單位或個體經營者的下列行為，視同銷售貨物：

      （一）將貨物交付他人代銷；

      （二）銷售代銷貨物；

      （三）設有兩個以上機構並實行統一核算的納稅人，將貨物從一個機構移送其他機構用於銷售，但相關機構設在同一縣（市）的除外；

      （四）將自產或委託加工的貨物用於非應稅項目；

      （五）將自產、委託加工或購買的貨物作為投資，提供給其他單位或個體經營者；

      （六）將自產、委託加工或購買的貨物分配給股東或投資者；

      （七）將自產、委託加工的貨物用於集體福利或個人消費；

      （八）將自產、委託加工或購買的貨物無償贈送他人。

第五條  一項銷售行為如果既涉及貨物又涉及非應稅勞務，為混合銷售行為。從事貨物的生產、批發或零售的企業、企業性單位及個體經營者的混合銷售行為，視為銷售貨物，應當徵收增值稅；其他單位和個人的混合銷售行為，視為銷售非應稅勞務，不徵收增值稅。

        納稅人的銷售行為是否屬於混合銷售行為，由國家稅務總局所屬徵收機關確定。

        本條第一款所稱非應稅勞務，是指屬於應繳營業稅的交通運輸業、建築業、金融保險業、郵電通信業、文化體育業、娛樂業、服務業稅目徵收範圍的勞務。

        本條第一款所稱從事貨物的生產、批發或零售的企業、企業性單位及個體經營者，包括以從事貨物的生產、批發或零售為主，並兼營非應稅勞務的企業、企業性單位及個體經營者在內。

第六條  納稅人兼營非應稅勞務的，應分別核算貨物或應稅勞務和非應稅勞務的銷售額。不分別核算或者不能準確核算的，其非應稅勞務應與貨物或應稅勞務一併徵收增值稅。

        納稅人兼營的非應稅勞務是否應當一併徵收增值稅，由國家稅務總局所屬徵收機關確定。

第七條  條例第一條所稱在中華人民共和國境內（以下簡稱境內）銷售貨物，是指所銷售的貨物的起運地或所在地在境內；

        條例第一條所稱在境內銷售應稅勞務，是指所銷售的應稅勞務發生在境內。

第八條  條例第一條所稱單位，是指國有企業、集體企業、私有企業、股份制企業、其他企業和行政單位、事業單位、軍事單位、社會團體及其他單位。

        條例第一條所稱個人，是指個體經營者及其他個人。

第九條  企業租賃或承包給他人經營的，以承租人或承包人為納稅人。

第十條  納稅人銷售不同稅率貨物或應稅勞務，並兼營應屬一併徵收增值稅的非應稅勞務的，其非應稅勞務應從高適用稅率。

第十一條  小規模納稅人以外的納稅人（以下簡稱一般納稅人）因銷貨退回或折讓而退還給購買方的增值稅額，應從發生銷貨退回或折讓當期的銷項稅額中扣減，因進貨退出或折讓而收回的增值稅額，應從發生進貨退出或折讓當期的進項稅額中扣減。

第十二條  條例第六條所稱價外費用，是指價外向購買方收取的手續費、補貼、基金、集資費返還利潤、獎勵費、違約金（延期付款利息）、包裝費、包裝物租金、儲備費、優質費、運輸裝卸費、代收款項、代墊款項及其他各種性質的價外收費。但下列項目不包括在內：

        （一）向購買方收取的銷項稅額；

        （二）受託加工應徵消費稅的消費品所代收代繳的消費稅；

        （三）同時符合以下條件的代墊運費：

          １．承運部門的運費發票開具給購貨方的；

          ２．納稅人將該項發票轉交給購貨方的。

          凡價外費用，無論其會計制度如何核算，均應併入銷售額計算應納稅額。

第十三條  混合銷售行為和兼營的非應稅勞務，依照本細則第五條、第六條規定應當徵收增值稅的，其銷售額分別為貨物與非應稅勞務的銷售額的合計，貨物或者應稅勞務與非應稅勞務的銷售額的合計。

第十四條  一般納稅人銷售貨物或者應稅勞務採用銷售額和銷項稅額合併定價方法的，按下列公式計算銷售額：

                        含稅銷售額

               銷售額＝－－－－－－－

                         １＋稅率

第十五條  根據條例第六條的規定，納稅人按外匯結算銷售額的，其銷售額的人民幣折合率可以選擇銷售額發生的當天或當月１日的國家外匯牌價（原則上為中間價）。納稅人應在事先確定採用何種折合率，確定後一年內不得變更。

第十六條  納稅人有條例第七條所稱價格明顯偏低並無正當理由或者有本細則第四條所列視同銷售貨物行為而無銷售額者，按下列順序確定銷售額：

        （一）按納稅人當月同類貨物的平均銷售價格確定；

        （二）按納稅人最近時期同類貨物的平均銷售價格確定；

        （三）按組成計稅價格確定。組成計稅價格的公式為：

              組成計稅價格＝成本×（１＋成本利潤率）

          屬於應徵消費稅的貨物，其組成計稅價格中應加計消費稅額。

          公式中的成本是指：銷售自產貨物的為實際生產成本，銷售外購貨物的為實際採購成本。公式中的成本利潤率由國家稅務總局確定。

第十七條  條例第八條第三款所稱買價，包括納稅人購進免稅農業產品支付給農業生產者的價款和按規定代收代繳的農業特產稅。

          前款所稱價款，是指經主管稅務機關批准使用的收購憑證上注明的價款。

第十八條  混合銷售行為和兼營的非應稅勞務，依照本細則第五條、第六條的規定應當徵收增值稅的，該混合銷售行為所涉及的非應稅勞務和兼營的非應稅勞務所用購進貨物的進項稅額，符合條例第八條規定的，准予從銷項稅額中抵扣。

第十九條  條例第十條所稱固定資產是指：

    （一）使用期限超過一年的機器、機械、運輸工具以及其他與生產經營有關的設備、工具、器具；

        （二）單位價值在２０００元以上，並且使用年限超過兩年的不屬於生產經營主要設備的物品。

第二十條  條例第十條所稱非應稅項目，是指提供非應稅勞務、轉讓無形資產、銷售不動產和固定資產在建工程等。

          納稅人新建、改建、擴建、修繕、裝飾建築物，無論會計制度規定如何核算，均屬於前款所稱固定資產在建工程。

第二十一條  條例第十條所稱非正常損失，是指生產經營過程中正常損耗外的損失，包括：

        （一）自然災害損失；

        （二）因管理不善造成貨物被盜竊、發生黴爛變質等損失；

        （三）其他非正常損失。

第二十二條  已抵扣進項稅額的購進貨物或應稅勞務發生條例第十條第（二）至（六）項所列情況的，應將該項購進貨物或應稅勞務的進項稅額從當期發生的進項稅額中扣減。無法準確確定該項進項稅額的，按當期實際成本計算應扣減的進項稅額。

第二十三條  納稅人兼營免稅項目或非應稅專案（不包括固定資產在建工程）而無法準確劃分不得抵扣的進項稅額的，按下列公式計算不得抵扣的進項稅額。

            不得抵扣的進項稅額=當月全部進項稅額×當月免稅項目銷售額、非應稅專案營業額合計÷當月全部銷售額、營業額合計

第二十四條  條例第十一條所稱小規模納稅人的標準規定如下：

    （一）從事貨物生產或提供應稅勞務的納稅人，以及以從事貨物生產或提供應稅勞務為主，並兼營貨物批發或零售的納稅人，年應徵增值稅銷售額（以下簡稱應稅銷售額）在１００萬元以下的；

       （二）從事貨物批發或零售的納稅人，年應稅銷售額在１８０萬元以下的。

            年應稅銷售額超過小規模納稅人標準的個人、非企業性單位、不經常發生應稅行為的企業，視同小規模納稅人納稅。

第二十五條  小規模納稅人的銷售額不包括其應納稅額。

    小規模納稅人銷售貨物或應稅勞務採用銷售額和應納稅額合併定價方法的，按下列公式計算銷售額：

                          含稅銷售額

                銷售額＝－－－－－－－

                          １＋徵收率

第二十六條  小規模納稅人因銷貨退回或折讓退還給購買方的銷售額，應從發生銷貨退回或折讓當期的銷售額中扣減。

第二十七條  條例第十四條所稱會計核算健全，是指能按會計制度和稅務機關的要求準確核算銷項稅額、進項稅額和應納稅額。

第二十八條  個體經營者符合條例第十四條所定條件的，經國家稅務總局直屬分局批准，可以認定為一般納稅人。

第二十九條  小規模納稅人一經認定為一般納稅人後，不得再轉為小規模納稅人。

第三十條    一般納稅人有下列情形之一者，應按銷售額依照增值稅稅率計算應納稅額，不得抵扣進項稅額，也不得使用增值稅專用發票。

        （一）會計核算不健全，或者不能夠提供準確稅務資料的；

        （二）符合一般納稅人條件，但不申請辦理一般納稅人認定手續的。

第三十一條  條例第十六條所列部分免稅專案的範圍，限定如下：

    （一）第一款第（一）項所稱農業，是指種植業、養殖業、林業、牧業、水產業。

              農業生產者，包括從事農業生產的單位和個人。

              農業產品，是指初級農業產品，具體範圍由國家稅務總局直屬分局確定。

        （二）第一款第（三）項所稱古舊圖書，是指向社會收購的古書和舊書。

        （三）第一款第（八）項所稱物品，是指遊艇、摩托車、應徵消費稅的汽車以外的貨物。

              自己使用過的物品，是指本細則第八條所稱其他個人自己使用過的物品。

第三十二條  條例第十八條所稱增值稅起征點的適用範圍只限於個人。

             增值稅起征點的幅度規定如下：

       （一）銷售貨物的起征點為月銷售額６００-２０００元。

       （二）銷售應稅勞務的起征點為月銷售額２００-８００元。

       （三）按次納稅的起征點為每次（日）銷售額５０-８０元。

             前款所稱銷售額，是指本細則第二十五條第一款所稱小規模納稅人的銷售額。

             國家稅務總局直屬分局應在規定的幅度內，根據實際情況確定本地區適用的起征點，並報國家稅務總局備案。

第三十三條  條例第十九條第（一）項規定的銷售貨物或者應稅勞務的納稅義務發生時間，按銷售結算方式的不同，具體為：

       （一）採取直接收款方式銷售貨物，不論貨物是否發出，均為收到銷售額或取得索取銷售額的憑據，並將提貨單交給買方的當天；

       （二）採取托收承付和委託銀行收款方式銷售貨物，為發出貨物並辦妥托收手續的當天；

       （三）採取賒銷和分期收款方式銷售貨物，為按合同約定的收款日期的當天；

       （四）採取預收貨款方式銷售貨物，為貨物發出的當天；

       （五）委託其他納稅人代銷貨物，為收到代銷單位銷售的代銷清單的當天；

       （六）銷售應稅勞務，為提供勞務同時收訖銷售額或取得索取銷售額的憑據的當天；

       （七）納稅人發生本細則第四條第（三）項至第（八）項所列視同銷售貨物行為，為貨物移送的當天。

第三十四條 境外的單位或個人在境內銷售應稅勞務而在境內未設有經營機構的，其應納稅款以代理人為扣繳義務人；沒有代理人的，以購買者為扣繳義務人。

第三十五條  非固定業戶到外縣（市）銷售貨物或者應稅勞務未向銷售地主管稅務機關申報納稅的，由其

機構所在地或者居住地主管稅務機關補徵稅款。

第三十六條  條例第二十條所稱稅務機關，是指國家稅務總局及其所屬徵收機關。

            條例和本細則所稱主管稅務機關、徵收機關，均指國家稅務總局所屬支局以上稅務機關。

第三十七條  本細則所稱"以上"、"以下"，均含本數或本級。

第三十八條  本細則由財政部解釋，或者由國家稅務總局解釋。

第三十九條  本細則從條例施行之日起實施。１９８４年９月２８日財政部頒發的《中華人民共和國增值稅條例（草案）實施細則》、《中華人民共和國產品稅條例（草案）實施細則》同時廢止。