明達合署會計師事務所--鄭宏輝會計師的部落格

1. 買賣預售屋及成屋應以實際獲利價差申報財產交易所得(財政部１０６０１０５新聞稿)

財政部北區國稅局表示，依所得稅法規定，個人買賣預售屋及成屋之交易所得，應以交易時成交價額，減除原始取得之成本，及因取得、改良及移轉該項資產而支付之一切必要費用後之餘額，併計綜合所得總額申報納稅。

該局表示，依所得稅法第14條第1項第7類規定，財產或權利原為出價取得者，以交易時之成交價額，減除原始取得之成本，及因取得、改良及移轉該項資產而支付之一切必要費用後之餘額為財產交易所得。預售屋買賣與一般出售房屋不同點，在於預售屋完工前，買方購買的是未來於建案完工後請求不動產過戶予買方之「權利」，故建案完工前預售屋之買賣係屬財產權利的交易，依所得稅法第14條第1項第7類規定，應以交易時之成交價額，減除原始取得之成本及因取得、改良及移轉該項資產而支付之一切必要費用後之餘額核課財產交易所得；惟一般出售房屋除依上開規定計算財產交易所得外，倘其未申報或未能提出證明文件者，稽徵機關得按所得稅法施行細則第17條之2規定，依財政部核定標準核定之。

該局進一步舉例說明，假設A君於103年2月向建商購買一戶預售屋500萬元，旋於103年6月以650萬元轉售給B君，並向建商辦理換約手續，由A君支付換約手續費等費用10萬元，嗣B君於104年2月完成尾款交付，則A君應於辦理104年度綜合所得稅結算申報時，申報該筆財產交易所得140萬元（650萬－500萬－10萬）。

該局特別呼籲，查核轉讓預售屋及成屋買賣之實際獲利所得，已列入經常性業務，民眾轉讓預售屋或買賣成屋時，應以實際獲利價差申報財產交易所得，倘有短漏報之情事，亦請儘速依稅捐稽徵法第48條之1規定，向戶籍所在地稽徵機關自動補報繳所得稅，請民眾勿心存僥倖，以免被查獲補稅外，還要加處罰鍰，得不償失。

2. 不動產三角移轉為假買賣真贈與將補徵贈與稅並移罰(財政部１０６０２２４新聞稿)

高雄市三民區張先生問：父親3年前出售高雄市三民區房地1筆予劉君，現劉君意欲轉讓，本人有意買回，是否有涉及應核課贈與稅之情事？

財政部高雄國稅局表示，稅捐單位認定之不動產三角移轉，係指納稅義務人將其所有不動產先移轉予第三人，再由第三人轉讓予其二親等以內之親屬，以規避相關稅負。至所詢案例，若父親與劉君間及劉君與臺端間之兩階段買賣關係，雙方確有訂定買賣契約之真意，且有履行買賣契約之對價，買賣行為屬真實，則移轉行為並不涉及贈與；惟若有假買賣真贈與之情形，經稅捐單位查明不動產所有人移轉予第三者以及第三者移轉予特定人之有償行為係屬虛偽者，實質認定為原所有人與二親等親屬間之贈與，應依法課徵贈與稅，並處以所漏稅額1倍至3倍之罰鍰及依稅捐稽徵法第41條追究刑事責任，其有教唆或幫助者，亦應依稅捐稽徵法第43條追究刑事責任。

3. 銷售持有期間在2年內，且簽約日屬104年12月31日以前，並於105年1月1日以後完成所有權移轉登記之不動產，非屬特種貨物及勞務稅課稅範疇(財政部１０６０２１４新聞稿)

財政部臺北國稅局表示，銷售持有期間在2年以內，且簽約日屬104年12月31日以前，並於105年1月1日以後完成所有權移轉登記之不動產，非屬特種貨物及勞務稅（下稱特銷稅）課稅範疇。

該局指出，依財政部105年12月9日台財稅字第10504598640號令規定，納稅義務人銷售符合所得稅法第4條之4第1項第1款規定之房屋、土地，其屬104年12月31日以前訂定銷售契約，並於105年1月1日以後完成所有權移轉登記，依同法第4條之5、第14條之4至第14條之8及第24條之5規定徵免所得稅者，無特銷稅條例第4條第1項規定之適用。

4. 收取違約金，記得辦理綜合所得稅申報，以免受罰(財政部１０６０３０６新聞稿)

財政部臺北國稅局表示，民眾因買賣不動產，買賣雙方訂立不動產買賣契約，當買賣一方發生違約時，另一方收取違約金，該筆違約金應併入取得年度之綜合所得總額申報繳稅。

該局說明，買賣不動產，發生買賣一方違約，致買賣無法成立，另一方得依據雙方簽訂之不動產買賣契約或依協議收取違約金，該筆違約金，依據所得稅法第14條規定，屬其他所得類別，應以收入額減除成本及必要費用後之餘額為所得額，併入取得年度之綜合所得總額申報繳稅，民眾若漏未申報，除依法補徵稅款外，另須依所得稅法第110條規定處以罰鍰。

該局舉例說明，轄內甲君（賣方）與乙君（買方）訂定房地不動產買賣契約，嗣乙君因故於簽約後反悔不買，雙方合意解除契約並協議乙君應依約支付違約金100萬元予甲君，甲君於收取該筆違約金後，漏未將該所得合併報繳當年度綜合所得稅，案經查獲，除補稅外並處以漏稅額0.5倍之罰鍰。

5. 房屋於信託期間出售，仍應申報個人房屋土地交易所得稅(財政部１０６０３０８新聞稿)

高雄市楠梓區張小姐詢問：其於104年3月11日購入一棟房屋並完成登記，於105年2月5日辦理不動產自益信託登記，另於105年4月10日出售該信託中不動產，是否應申報個人房屋土地交易所得稅？

財政部高雄國稅局表示，個人自105年1月1日起，交易之房屋、土地係於103年1月1日之次日以後取得，且持有期間在2年以內，應課徵個人房屋土地交易所得稅。受益人如為委託人，房屋、土地取得日之認定為委託人取得該房屋、土地之日。

該局進一步說明，張小姐所辦理不動產信託登記，係屬自益信託，持有期間應自其取得日計算至出售移轉登記日，因持有期間合計為1年1個月，未逾2年，為個人房屋土地交易所得稅課稅範疇，應於房屋、土地完成所有權移轉登記日之次日起算30日內自行填具申報書，檢附契約書影本及其他有關文件（有應納稅額者，應一併檢附繳納收據），向申報時戶籍所在地稽徵機關辦理申報。但非中華民國境內居住之個人，應向交易之房屋、土地所在地稽徵機關辦理申報。另交易之房屋、土地為信託財產者，除受益人為營利事業外，得由受託人依規定向該管稽徵機關辦理申報納稅，並以受益人為納稅義務人。

該局呼籲納稅義務人注意，個人交易新制課稅範圍之房屋、土地，不論為交易所得、損失或有無應納稅額，除符合所得稅法第4條之5第2款至第4款者外，皆應申報，以免受罰。

6. 納稅義務人辦理個人房屋土地交易所得稅申報常見錯誤情形(財政部１０６０３２１新聞稿)

財政部高雄國稅局表示，105年1月1日以後取得或103年1月2日以後取得，且持有期間在2年以內的房屋、土地，於105年1月1日以後出售者，除符合免申報條件外，應於完成移轉登記日之次日起算30日內申報納稅，為協助納稅義務人正確申報，該局整理新制房地合一所得稅申報常見錯誤情形如下，請民眾特別注意。

1. 申報地點：誤將申報書及相關附件遞交至出售標的物所在地稽徵機關 ，納稅義務人（賣方）應向申報時「戶籍地」所在地國稅局辦理申報。
2. 申報期
   （一）申報期限計算錯誤（例如：以移轉登記日之次日直接加30日推算），致逾期申報。
   （二）移轉登記日期及取得日期填寫錯誤（誤填為訂定契約日）。
3. 收入部分：誤以公契金額或實價登錄資料作為出售收入，正確應以實際成交價額作為出售收入。
4. 成本部分
   （一）房地係受贈取得者，應以受贈時之房屋評定現值及公告土地現值為取得成本，誤以贈與人買入價格為取得成本。
   （二）物價指數認定有誤，導致取得成本誤報。
   （三）誤將費用列為成本，例如：將交易（出售）時所支付之仲介費（應列為可減除費用），列入可減除成本。
5. 費用部分
   （一）未提示取得、改良及移轉費用者，未於成交價額5%內扣除該項費用。
   （二）誤將水電瓦斯費、土地增值稅及房屋稅列為可減除之成本或費用。
   （三）誤將土地增值稅列為可減除費用扣除。
   （四）檢附資料（相關佐證之合法憑證等）不齊備，致無法認定。
6. 自住房地租稅優惠:所有權人出售非全部持有之房屋土地（即僅持有部分持分），申報扣抵自用住宅免稅額400萬元，未按持分比例計算扣抵額。

該局再次呼籲，民眾報稅後若發現錯誤，可以重新填寫1份正確申報書，補辦個人房屋土地交易所得稅申報；採用網路申報者，只要將正確資料在申報期限內重新上傳申報即可。但若已逾申報期限，不論採何種申報方式，均須向戶籍所在地稽徵機關辦理書面更正申報。

7. 買方於不同年度支付讓渡預售屋權利之價款，賣方應以交付尾款日所屬年度申報財產交易所得(財政部１０６０４０６新聞稿)

財政部臺北國稅局表示，個人出售預售屋，如分別於不同年度收取出售價款者，應以收取尾款之日期所屬年度為所得歸屬年度，申報綜合所得稅之財產交易所得。

該局說明，為維護租稅公平，經由建商、代銷商、房地買賣仲介業、各縣市政府、網路、報載等管道蒐集預售屋交易資料，並調查相關資金流程查核交易情形，以遏止刻意炒作賺取預售屋差價而未申報納稅之情事；又個人購買預售屋在尚未取得預售屋（含土地）所有權前即出售係屬「權利」之移轉，非屬「不動產」買賣，依所得法第14條第1項第7類第1款規定，應以交易時之成交價額，減除原始取得成本及相關必要費用後之餘額為財產交易所得，申報個人綜合所得稅。

該局指出，甲君於102年向A建設公司購買預售屋，並陸續繳納價款；惟A公司104年興建房屋完成後第一次移轉登記所有權人卻為乙君，經查核發現甲君於103年9月與乙君簽訂預售屋讓受契約書，並經A公司同意其將購屋之權利義務讓與乙君，依讓受契約書內容，甲君讓與乙君之預售屋成交價額計1,000萬元，乙君分別於103年9月、12月及104年1月轉帳支付甲君300萬元、300萬元及400萬元。經進一步查核，發現甲君104年度未申報該筆財產交易所得，除核定補徵稅額外，並依所得稅法第110條規定處罰。

8. 房地合一105年上路，營利事業出售不動產新舊制不同(財政部１０６０５０１新聞稿)

財政部北區國稅局表示，自105年1月1日開始，營利事業交易我國境內房屋、房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之土地，其交易所得應按房地合一課徵所得稅。

為了讓營利事業能快速及輕鬆地瞭解出售不動產新舊制課稅規定，該局特別整理如下：

一、營利事業自中華民國105年1月1日起交易房地，符合下列情形之一者，其交易所得應課徵所得稅：
（一）交易房地於105年1月1日以後取得者。
（二）交易房地於103年1月1日之次日以後取得，且持有期間在2年以內者。

取得日、交易日之認定時點，係以房屋、土地「完成所有權移轉登記日」為準，判斷適用房地合一課稅新舊制彙總表（如附表1）。

二、在舊制下，土地係按公告土地現值所計算的土地漲價總數額課徵土地增值稅，不納入所得稅課稅範圍，僅就房屋部分計算財產交易所得課稅；105年1月1日起實施新制，房屋、土地均應按實價計算交易所得，減除課徵土地增值稅的稅基（即土地漲價總數額），以其餘額課徵所得稅，因此已課徵土地增值稅的部分，不再納入課徵所得稅，不會有重複課稅的問題，至於已繳納的土地增值稅，則不得再列為營利事業成本費用或損失及扣抵所得稅。

三、營利事業依新制計算房地交易時，當年度交易二筆以上之房地者，應逐筆計算，如房地交易所得額為正數，減除土地漲價總數額後餘額為負數者，以零計入營利事業所得額；房地交易所得為損失者，得自營利事業所得額中減除，但不得減除土地漲價總數額。

舉例說明，甲公司於105年1月2日取得3筆房地， 105年6月30日全數出售，房地交易所得額（出售房地收入減除成本、費用）如下表，若土地漲價總數額皆為50萬元，逐筆計算3筆房地計入營利事業所得額分別為1,550萬元、0元、-20萬元，合計1,530萬元（1,550萬元－0－20萬元）併入105年度營利事業所得額課稅。（說明如附表2）

該局特別提醒營利事業，房地合一稅制於105年正式上路，適用新制者，應填報105年度營利事業所得稅結算申報書之其他申報書表第C1頁交易符合所得稅法第4條之4、第24條之5規定之房屋、土地及股權之收入、成本、費用、損失明細表（以下簡稱C1頁），如出售土地為舊制、房屋為新制者，其屬房屋部分亦應填報第C1頁。

9.出售配偶贈與的房屋、土地，課徵所得稅之規定(財政部１０６０５２２新聞稿)

財政部中區國稅局說明，個人銷售符合房地合一課徵所得稅新制的受贈不動產，依所得稅法第14條之4規定，係以交易時之成交價額減除受贈時之房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後之價值，與因取得、改良及移轉而支付之費用後之餘額為所得額；財政部考量夫妻為生活共同體，夫妻間財產之移轉與新取得之情形不同，於106年3月2日以台財稅字第10504632520號令解釋，個人取得配偶贈與之房屋、土地，嗣後出售時，放寬以配偶間第1次相互贈與前配偶原始取得該房屋、土地之日為取得日，據以計算持有期間及認定應否依新制規定計算房屋、土地交易所得，並以交易時房屋及土地成交總額，減除配偶間第1次相互贈與前之原始取得成本與個人及配偶持有期間因取得、改良及移轉該房屋所支付之費用後之餘額為所得額。

該局舉例，王君於104年3月10日買進一筆房地，成本2,300萬元，於104年8月20日贈與配偶張君（贈與時的房屋評定現值及公告土地現值合計為500萬元），不課徵贈與稅，張君於106年1月10日出售該房地時，售價2,600萬元，相關取得、改良及移轉費用140萬元，另土地漲價總數額為120萬元（自前次王君104年3月10日取得時之移轉現值計算至張君106年1月10日出售時之申報移轉現值），並於106年1月25日完成個人房屋土地交易所得稅申報，其取得日依上述令釋以王君原始取得日（104年3月10日）認定，計算持有期間為1年10個月（104年3月10日至106年1月10日），因持有期間未滿2年，應適用房地合一新制規定，另所得額依上述令釋前後之規定計算如下：

註1：依104年8月20日受贈時的房屋評定現值及公告土地現值500萬元，按106年1月10日出售時已公告的最近臺灣地區消費者物價總指數調整後的價值520萬元為成本。
註2：依104年3月10日王君原始取得該房地的2,300萬元為成本。

該局強調，上述令釋僅適用於配偶間相互贈與案件，尚未核課確定或行政救濟中之案件皆有適用，但是核課已確定的案件，則不能再變更。

10.個人不動產經法院拍賣，如屬房地合一新制課徵範圍，仍應辦理申報(財政部１０６０５２２新聞稿)

財政部中區國稅局表示，自105年1月1日起，不動產交易所得課稅制度，改以房屋、土地交易所得合一，按實價課徵所得稅，如房屋、土地係於105年1月1日以後取得，或103年1月2日以後取得且持有期間在2年以內，嗣後如該房地因強制執行經法院拍賣者，其交易日為「拍定人領得權利移轉證書之日」，應於次日起算30日內申報房屋、土地交易所得稅。

該局舉例，張君於104年5月6日以505萬元取得A房地，嗣後因故A房地遭法院拍賣，拍定金額為540萬元，拍定人並於105年5月25日領得不動產權利移轉證書，惟張君未於105年5月26日起算30日內辦理房屋土地交易所得申報，俟該局函請張君提示該房地的相關成本及必要費用資料，張君才在同年10月7日辦理申報，經核定所得額為2萬3千餘元，補繳應納稅額8千餘元並加徵滯納金及利息等。本案雖漏稅額在4萬5千元以下，符合減免處罰標準之規定，免處漏稅罰，惟其未依限辦理申報，仍應裁處3千元行為罰。張君主張其於105年9月21日收到法院電匯款項後，才得知房地已移轉，並隨即辦理申報，惟經國稅局查證結果，法院民事執行處於拍定時，即函請地政事務所塗銷查封登記，並說明該項不動產經拍賣，已發給不動產權利移轉證明書，且副本於同年5月25日已送達張君，張君未依限辦理申報，仍應處以行為罰。

該局提醒，房屋、土地交易日的認定，一般是以所出售或交換的房屋、土地完成所有權移轉登記日為準，惟經法院拍賣之不動產，因強制執行於辦理所有權登記前已移轉所有權，如不動產屬房地合一新制規定的課稅範圍，應於拍定人領得不動產權利移轉證書之次日起算30日內完成申報，縱使無所得或虧損，亦應辦理申報，以免受罰。

11.房地合一105年上路，營利事業出售不動產新舊制不同(財政部１０６０５０１新聞稿)

財政部北區國稅局表示，自105年1月1日開始，營利事業交易我國境內房屋、房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之土地，其交易所得應按房地合一課徵所得稅。

為了讓營利事業能快速及輕鬆地瞭解出售不動產新舊制課稅規定，該局特別整理如下：

一、營利事業自中華民國105年1月1日起交易房地，符合下列情形之一者，其交易所得應課徵所得稅：
（一）交易房地於105年1月1日以後取得者。
（二）交易房地於103年1月1日之次日以後取得，且持有期間在2年以內者。

取得日、交易日之認定時點，係以房屋、土地「完成所有權移轉登記日」為準，判斷適用房地合一課稅新舊制彙總表（如附表1）。

二、在舊制下，土地係按公告土地現值所計算的土地漲價總數額課徵土地增值稅，不納入所得稅課稅範圍，僅就房屋部分計算財產交易所得課稅；105年1月1日起實施新制，房屋、土地均應按實價計算交易所得，減除課徵土地增值稅的稅基（即土地漲價總數額），以其餘額課徵所得稅，因此已課徵土地增值稅的部分，不再納入課徵所得稅，不會有重複課稅的問題，至於已繳納的土地增值稅，則不得再列為營利事業成本費用或損失及扣抵所得稅。

三、營利事業依新制計算房地交易時，當年度交易二筆以上之房地者，應逐筆計算，如房地交易所得額為正數，減除土地漲價總數額後餘額為負數者，以零計入營利事業所得額；房地交易所得為損失者，得自營利事業所得額中減除，但不得減除土地漲價總數額。

舉例說明，甲公司於105年1月2日取得3筆房地， 105年6月30日全數出售，房地交易所得額（出售房地收入減除成本、費用）如下表，若土地漲價總數額皆為50萬元，逐筆計算3筆房地計入營利事業所得額分別為1,550萬元、0元、－20萬元，合計1,530萬元（1,550萬元－0－20萬元）併入105年度營利事業所得額課稅。（說明如附表2）

該局特別提醒營利事業，房地合一稅制於105年正式上路，適用新制者，應填報105年度營利事業所得稅結算申報書之其他申報書表第C1頁交易符合所得稅法第4條之4、第24條之5規定之房屋、土地及股權之收入、成本、費用、損失明細表（以下簡稱C1頁），如出售土地為舊制、房屋為新制者，其屬房屋部分亦應填報第C1頁。

  附表1

12.房地合一新制，虧損也要申報(財政部１０６０５０１新聞稿)

財政部北區國稅局表示，個人交易房地如屬新制課稅範圍，即使虧損也要在所有權移轉登記次日起算30日內申報；未依限辦理申報，處新臺幣3,000元以上、3萬元以下罰鍰，如有應補稅額，按所漏稅額處3倍以下罰鍰，這兩項罰鍰擇一從重處罰，請納稅義務人如期申報，以免受罰。

本局說明，個人交易符合新制範圍的房地卻未申報，主要原因有三：
一、認為出售之房地適用舊制。本局指出，105年1月1日以後取得或103年1月2日以後取得，且持有期間在2年以內的房屋、土地，在105年1月1日以後出售者，都屬房地合一新制的課稅範圍。
二、因課稅所得為零、虧損或適用自住房地免稅優惠不用繳稅。本局提醒，除符合下列3種情形外，不論盈虧都要申報：

1. 符合農業發展條例第37條及第38條之1規定得申請不課徵土地增值稅的土地。
2. 被徵收或被徵收前先行協議價購的土地及其土地改良物。
3. 尚未被徵收前移轉依都市計畫法指定的公共設施保留地。

三、以為要合併當年度綜合所得稅辦理結算申報。本局指出，個人交易房地係採分離課稅，應於完成所有權移轉登記日的次日起算30日內辦理申報。

13.個人105年度出售原為出價取得之房屋，其財產交易所得應如何計算？(財政部１０６０５１１新聞稿)

高雄國稅局表示，現正值105年度綜合所得稅結算申報期間，常接獲民眾詢問於105年度出售非屬房地合一課稅範圍之房屋，交易時只約定房地總價，該如何計算房屋之財產交易所得？

該局說明，個人出售原為出價取得之房屋，如能提出交易時之房屋成交價額及成本費用之證明文件者，其財產交易所得之計算，依所得稅法第14條第1項第7類規定，以交易時之成交價額，減除原始取得之成本，及因取得、改良和移轉該項資產而支付之一切費用後之餘額為所得額。

該局進一步說明，個人出售房屋，申報時應檢附原始取得及交易時之買賣契約書，若原始取得及交易簽訂契約均只有房地總價款，或僅有原始取得或交易時有劃分房地價款時，應以【交易時之成交價額】減【原始取得成本】減【相關必要費用】後之餘額，乘以出售時房屋評定現值占土地公告現值及房屋評定現值之比例計算出房屋之財產交易所得。另可扣除之相關必要費用如下表所示：

該局特別說明，取得房屋所有權後，支付出售前使用期間之房屋稅、管理費及清潔費、金融機構借款利息等，均屬於使用期間之相對代價，不得列為成本或費用減除。

14.105年出售非屬房地新制課稅範圍之房屋交易所得，應併入105年度綜合所得稅申報財產交易所得(財政部１０６０５１７新聞稿)

財政部臺北國稅局表示，105年如有出售非屬房地合一(新制)課稅範圍之房屋者，應於今年（106年）申報期間即5月1日起至6月1日將房屋交易所得併同其他各類所得辦理105年度綜合所得稅結算申報。

該局說明，依所得稅法規定，凡在105年1月1日以後買賣取得之房地，日後交易均須按新制規定課稅；如果房地在104年12月31日以前取得，在105年1月1日以後交易，須考量房地持有期間，如持有期間在2年以內，應適用新制課稅規定，如持有期間超過2年，則仍適用舊制課稅規定。

該局進一步說明，個人交易之房地如屬新制，不論交易為所得或損失以及有無應納稅額，皆應於所有權移轉登記日之次日起算30日內，填具申報書向申報時戶籍所在地之稽徵機關辦理申報；交易之房地如屬舊制，則土地交易所得免納所得稅，房屋交易所得應依所得稅法第14條規定計算財產交易所得，併入該年度綜合所得稅辦理結算申報。

15.個人因非自願性因素銷售房地得按20%稅率課徵所得稅(財政部１０６０５２６新聞稿)

財政部北區國稅局表示，房地合一新制業於105年1月1日施行，依所得稅法第14條之4第3項第1款第5目規定，個人因調職、非自願離職或其他非自願性因素交易持有期間在2年以下之房屋、土地，符合下列情形者，依房地合一新制規定計算應繳納稅額時，得按較低之20%稅率課徵所得稅。

一、個人或其配偶於工作地點購買房屋、土地辦竣戶籍登記並居住，且無出租、供營業或執行業務使用，嗣因調職或有符合就業保險法第11條第3項規定之非自願離職情事，或符合職業災害勞工保護法第24條規定終止勞動契約，須離開原工作地而出售該房屋、土地者。
二、個人依民法第796條第2項規定出售於取得土地前遭他人越界建築房屋部分之土地與房屋所有權人者。
三、個人因無力清償債務（包括欠稅），其持有之房屋、土地依法遭強制執行而移轉所有權者。
四、個人因本人、配偶、本人或配偶之父母、未成年子女或無謀生能力之成年子女罹患重大疾病或重大意外事故遭受傷害，須出售房屋、土地負擔醫藥費者。
五、個人依據家庭暴力防治法規定取得通常保護令，為躲避相對人而出售自住房屋、土地者。

該局進一步說明，房地合一新制規定中華民國境內居住之個人出售屬課稅範圍之房屋、土地，係依持有期間在1年以內、超過1年未逾2年、超過2年未逾10年、超過10年，分別適用45%、35%、20%及15%稅率。惟納稅義務人若符合上開財政部公告之非自願性因素交易持有期間在2年以下之房屋、土地時，記得提示相關證明文件並申報適用較低之20%稅率課徵所得稅以保障自身權利。

16.合宜住宅建商土地取得日期可追溯至簽訂契約日(財政部１０６０６０５新聞稿)

建設公司配合政府政策，與政府簽訂合宜住宅招商投資興建契約，或與國營事業簽訂合建分屋附買回條件契約，自政府或國營事業取得之土地，以契約簽訂之日為土地取得日，決定是否適用房地合一新制計算土地交易所得。

南區國稅局表示，房地合一新制在去年上路，新制房屋及土地取得的認定時點，原則上是以「完成所有權移轉登記日」為準，但財政部日前發布解釋令，政府為政策性供給合理價格之房屋，規劃興辦合宜住宅，與建設公司簽訂合宜住宅招商投資興建契約，建設公司自政府取得之土地及自行興建之房屋，除契約約定之部分戶數，均應依政府規定價格及承購戶條件銷售，且建設公司須配合內政部營建署控管興建品質、時程，俟完成房屋興建及繳清買賣價金等合約要件後，內政部營建署始移轉土地者，建商取得土地的認定時點可追溯至契約簽訂之日。

另國營事業配合政府督導活化運用土地之政策，提供土地與建設公司合建分屋，契約約定建設公司須買回國營事業分得之房屋、土地，該契約係以建設公司完成履約後取得開發案全部土地為目的，但建設公司須配合國營事業管控開發案計畫、時程，俟完成房屋興建及繳清附買回價款等合約要件後，國營事業始移轉土地者，建設公司取得土地的認定時點亦可追溯至契約簽訂之日。

該局舉例說明：建商於103年2月1日與政府簽訂合宜住宅招商投資興建契約，政府於房屋興建及繳清買賣價金等合約要件後，於105年1月3日移轉土地予建商，建商於106年3日5日出售，則該出售之土地適用舊制，土地交易所得免課徵所得稅。各類型交易新舊制適用情形表如附表。

17.出售屬房地合一課稅範圍房屋土地應依限申報以免受罰(財政部１０６０６１５新聞稿)

財政部臺北國稅局表示，自105年1月1日實施房地合一新制課稅，迄今已近1年半，惟仍發現有民眾出售屬房地合一課稅範圍之房地卻未依規定辦理申報，致遭處罰鍰情形。

該局說明，依所得稅法第4條之4及第14條之5規定，103年1月2日以後取得且持有期間在2年以內，或105年1月1日以後取得房屋、土地，於105年1月1日以後出售者，除符合免申報規定之案件外，不論有無應納稅額，應於完成所有權移轉登記日之次日起算30日內申報納稅，另依同法第108條之2規定，違反第14條之5規定，未依限辦理申報，處3,000元以上30,000元以下罰鍰，如有應補徵稅額，除發單補徵外，並按補徵稅額處3倍以下罰鍰。

該局進一步說明，該局最近查核發現有多筆未依規定申報案件，部分案件係因納稅義務人自行計算為虧損，誤認該筆交易無所得，而不需申報，經國稅局查核後，雖無應納稅額，仍遭處未依規定申報之行為罰鍰；部分案件查核後，經補稅外，另處以漏稅罰鍰。

該局特別整理下列常見的漏未申報情形，提醒民眾注意：

一、不熟悉房地合一新制之申報規定，誤以為交易所得係併入年度綜合所得總額於次年5月辦理結算申報。

二、誤以為交換房屋、土地不屬房地合一新制之課稅範圍，不用申報。

三、自行計算結果為虧損，誤認為無交易所得，致未依規定申報。

四、誤以為取得日或交易日係簽訂買賣契約之日，致誤認為交易之房屋、土地不屬房地合一新制之課稅範圍，故未依規定申報。

五、自行認定屬合意解除契約案件，無需申報。

六、同時出售多筆土地，因取得時間不同，誤認不屬房地合一新制課稅範圍而未申報。

七、二親等以內親屬間之買賣案件，誤以為已申報贈與稅，即不需申報。

該局呼籲，納稅義務人如有出售屬房地合一課稅範圍之房屋土地，應正確填寫申報書並如實申報，避免遭補稅處罰。

19.營業人購買土地，未辦理所有權登記隨即出售，應按債權買賣課徵營業稅(財政部１０６０７２７新聞稿)

財政部中區國稅局表示，營業人購買土地未辦理所有權登記隨即出售，其性質屬債權買賣行為，應按出售價格開立統一發票與買受人，並於申報當期銷售額時列入申報。

該局說明，營業人出售土地，依加值型及非加值型營業稅法（以下簡稱營業稅法）第8條第1項第1款規定，免徵營業稅；惟出售尚登記於他人名下的土地，屬債權交易行為，所取得的代價，並不是處分土地的直接對價，並無免徵營業稅之適用。

該局查核轄內從事不動產買賣業務的甲公司，將其向乙公司所購置的土地，於辦理所有權登記前隨即出售與第三人，因系爭土地尚登記於乙公司名下，甲公司取得的價款，屬銷售債權行為，其未依規定開立統一發票與買受人，漏報土地債權銷售額，經該局依規定補徵營業稅並處罰鍰。

該局進一步說明，依民法第758條規定：「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。」故不動產所有權係採登記要件及絕對效力主義，又營業稅法課稅範圍包括銷售勞務，係指銷售貨物以外得為交易的標的，包括專利、商標等無實體財產權及提供貨物與他人使用、收益等並取得對價。甲公司雖非系爭土地之所有權人，惟其對出賣人乙公司擁有辦理土地所有權移轉登記的請求權，該請求權係屬「債權」性質，嗣出售該土地並取得對價時，屬其銷售該請求權的債權買賣行為，應按出售價格開立統一發票報繳營業稅。除此之外，並應按所得稅法第24條規定，以其出售收入減除成本及相關費用後計算所得額，依同法相關規定課徵營利事業所得稅，該局籲請營業人特別注意，以免漏報債權銷售額而遭補稅處罰。

20.個人交易適用新制的房屋、土地，交易所得為零或虧損時，也要辦理申報，以免被處罰(財政部１０６０７２１新聞稿)

旗山林小姐來電詢問：其於105年2月5日以1,300萬元買入房地1筆，並於106年6月30日以1,200萬元虧損出售，是否要申報房地合一所得稅？

財政部高雄國稅局表示：個人交易房地合一新制課稅範圍之房屋、土地，除符合免辦理申報規定外，如課稅所得為零、虧損或符合自住房地優惠條件經計算後不用繳稅者，仍應於房屋、土地完成所有權移轉登記日的次日或房屋使用權交易日的次日起算30日內自行填具個人房屋土地交易所得稅申報書，併同契約書影本及其他有關文件，向申報時戶籍所在地或居留證地址所在地的國稅局辦理申報，如為非中華民國境內居住之個人，要向交易房屋土地坐落地的國稅局辦理申報（外籍人士交易坐落於臺北市或高雄市的房屋土地者，向其總局外僑股辦理申報）。

該局進一步表示，個人未依限辦理申報，處3,000元以上30,000元以下罰鍰，如有應補稅額，除依法核定補徵應納稅額外，並按補徵稅額處3倍以下之罰鍰，惟前開兩項罰鍰得擇一從重處罰。

21.營利事業出售不動產其所得年度應如何歸屬(財政部１０６０８１４新聞稿)

近來常有納稅義務人詢問，關於營利事業出售不動產其所得年度應如何歸屬？南區國稅局表示，依營利事業所得稅查核準則第24條之2規定：「營利事業出售不動產，其所得歸屬年度之認定，應以所有權移轉登記日期為準，但所有權未移轉登記予買受人以前，已實際交付者，應以實際交付日期為準；兩者皆無從查考時，稽徵機關應依其買賣契約或查得資料認定之。」是營利事業出售不動產之所得歸屬年度，原則上應以所有權移轉登記日期為準。

該局舉例說明，該局查獲甲公司出售房屋1戶，於104年12月30日完成所有權移轉登記，惟未於104年度營利事業所得稅結算申報該筆出售房屋所得，經甲公司說明係因買方之銀行借款延遲貸放，房屋尾款在105年2月才付清，實際交屋為105年度，故將該筆出售房屋所得列入105年度申報。惟依前揭查核準則規定，甲公司出售該筆房屋所得應歸屬於104年度認列，而非收取尾款之105年度，甲公司因疏忽致漏報104年度出售房屋所得，除依法補徵該公司營利事業所得稅外，並處以所漏稅額2倍以下之罰鍰。

22.個人出售繼承取得之房地適用新制課稅之要件(財政部１０６０８０３新聞稿)

財政部臺北國稅局表示，自105年1月1日起，房地合一課徵所得稅新制已開始實施，該局經常接獲納稅人詢問出售不動產，是否一律依新制規定課稅。

該局說明，個人於105年1月1日起交易之房屋、土地或以設定地上權方式的房屋使用權，如於105年1月1日以後取得或於103年1月2日以後取得且持有期間在2年以內者，即屬新制的課稅範圍，原則上須在完成所有權移轉登記之次日起算30天內申報納稅；另外，新制在計算持有時間時，可將被繼承人或遺贈人之持有期間合併計算。

該局指出，交易因繼承取得房地，其適用新舊制的認定標準則屬特例；此因考量繼承人取得房地的時間點並非其所能控制，為使房地權益不受影響，故原則上，除被繼承人係於105年1月1日以後取得房地，嗣後由繼承人繼承後出售，方適用新制課稅外，其餘案件可適用舊制課稅，惟此類適用舊制的案件，如符合所得稅法第4條之5第1項第1款規定之自住房地者，得選擇適用新制優惠。

該局舉例說明，老王99年12月1日購入A屋並設籍自住，老王於105年12月1日過世由其子小王繼承，並繼續設籍自住，小王於106年2月1日出售A房地時，因老王係在105年1月1日以前購入A屋，原則上小王應依舊制申報即可，但如小王計算後發現適用新制有關自住房地的規定來申報對其較有利時，因小王出售A房地的前6年（小王持有期間加計老王持有期間）符合規定，其亦可選用新制辦理申報。

23.個人因調職、非自願離職或其他非自願性因素出售持有期間在2年以下房屋、土地，須符合財政部公告之情形，始得適用較低稅率課徵所得稅(財政部１０６０８０８新聞稿)

財政部中區國稅局表示，房地合一課徵所得稅制自105年1月1日起施行，凡在中華民國境內居住之個人出售屬於該制度課稅範圍之房屋、土地，依持有期間在1年以內、超過1年未逾2年、超過2年未逾10年、超過10年，分別適用45%、35%、20%及15%稅率。又因調職、非自願離職或其他非自願性因素交易持有在2年以下之房屋、土地，符合財政部公告情形者，得適用較低之20%稅率課徵所得稅。

該局說明，財政部105年3月17日台財稅字第10504516660號公告「所得稅法第14條之4第3項第1款第5目規定因調職、非自願離職或其他非自願性因素交易持有期間在2年以下之房屋、土地情形」如下：

一、個人或其配偶於工作地點購買房屋、土地辦竣戶籍登記並居住，且無出租、供營業或執行業務使用，嗣因調職或有符合就業保險法第11條第3項規定之非自願離職情事，或符合職業災害勞工保護法第24條規定終止勞動契約，須離開原工作地而出售該房屋、土地者。

二、個人依民法第796條第2項規定出售於取得土地前遭他人越界建築房屋部分之土地與房屋所有權人者。

三、個人因無力清償債務（包括欠稅），其持有之房屋、土地依法遭強制執行而移轉所有權者。

四、個人因本人、配偶、本人或配偶之父母、未成年子女或無謀生能力之成年子女罹患重大疾病或重大意外事故遭受傷害，須出售房屋、土地負擔醫藥費者。

五、個人依據家庭暴力防治法規定取得通常保護令，為躲避相對人而出售自住房屋、土地者。

該局轄內甲君於103年10月10日買賣登記取得A房地，買賣總價5,000,000元，嗣於105年2月10日以總價5,400,000元出售移轉登記與乙君，經減除取得、改良及移轉而支付等相關費用100,000元，申報課稅所得額300,000元，按稅率20%，繳納稅額60,000元，經該局以其持有A房地期間超過1年未逾2年，按適用稅率35%，核定應納稅額105,000元，補徵稅額45,000元。甲君主張其遭他人倒債，經濟陷入困境而向銀行申請貸款，嗣因無力清償債務始出售A房地，屬非自願性因素而出售房地，應適用較低稅率20%。惟查甲君係因其與第三人之買賣行為而移轉A房地所有權，非因強制執行而移轉所有權，與財政部公告非自願性因素交易持有期間在2年以下房屋、土地之情形有別，不得適用較低稅率20%課徵所得稅，復查予以駁回。

24.房地合一係採分離課稅，即使虧損也要依限申報(財政部１０６０８１７新聞稿)

財政部臺北國稅局表示，邇來迭有民眾詢問個人房地交易，如屬新制課稅範圍，即使交易虧損也需要填報「個人房屋土地交易所得稅申報書」嗎？

該局說明，自105年1月1日起，凡個人交易屬新制課稅範圍內之房屋及土地，除符合免辦理申報情形者外（例如：符合農業發展條例第37條及第38條之1規定得申請不課徵土地增值稅的土地等），其交易所得或損失，即不論有無應納稅額，均應於房地所有權移轉登記之次日起算30日內辦理申報，免再併入年度綜合所得總額辦理結算申報。

該局舉例指出，王先生於105年1月2日以1000萬元價金取得中山區房屋及土地，復於106年4月2日以800萬元出售，因房地交易虧損，王君未依前開規定期限辦理申報，經本局查獲通知補報並處新臺幣3,000元之罰鍰。

該局提醒，個人交易屬新制課稅範圍之房屋或土地，係採分離課稅，即使虧損也要依限辦理申報，如經查獲未依限申報，將處新臺幣3,000元至3萬元罰鍰，如有應補稅額，按所漏稅額處3倍以下罰鍰，這兩項罰鍰擇一從重處罰，請納稅義務人如期申報，以免受罰。

25.民眾買賣房地，如有因他方違約而取得違約金者，應將該筆款項減除成本及必要費用後之餘額申報綜合所得稅(財政部１０６０９２８新聞稿)

財政部臺北國稅局表示，近二、三年來房地產交易行情低迷，民眾常因簽訂買賣契約後，未如期交付房地價款而發生違約之情形，此種因他方違約而有取得違約金者，應將該筆款項減除成本及必要費用後之餘額申報綜合所得稅。

該局進一步舉例說明，A君104年1月以5,000萬元向B君購入台北市精華區房地一戶，惟因房市價格直落，A君於簽約後反悔，未如期交付後續價金，B君於104年2月沒入500萬元之簽約金做為賠償，惟未併入104年度綜合所得稅申報，經該局查獲，遂將該筆違約金扣除相關仲介代書等費用50萬元後之餘額450萬元，計入B君104年度綜合所得稅，除補徵所漏稅額外，並依所漏稅額處2倍以下罰鍰。

該局呼籲，民眾如因買賣不動產而有收取違約金，應將該筆款項扣除相關成本及必要費用後，依法申報當年度綜合所得稅。

26.房地合一課徵所得稅新制，個人無法提示原始取得成本費用之所得額計算方式(財政部１０６０９０８新聞稿)

財政部中區國稅局表示，自105年1月1日起，個人出售適用房地合一課徵所得稅之房地，其交易所得額或損失計算，如未提示原始取得成本費用證明文件，稽徵機關將依查得資料核定原始取得成本費用；如無查得資料，則依原始取得時房屋評定現值及公告土地現值按政府發布的消費者物價指數調整核定其成本，而交易房地所支付的必要費用則按成交價額5%計算。

該局舉例說明，A君105年1月15日買入房地，於106年7月20日以售價額1,000萬元出售，A君未提供且稽徵機關也無法查得其原始取得該房地成本費用的相關資料，A君取得房地時，該房屋評定現值及公告土地現值共為300萬元，取得時政府發布的消費者物價指數為100，出售時政府發布的物價指數為110，調整後的價值330萬元（300萬元＊110∕100）計算A君房地成本。

至交易房地所支付的必要費用，另按成交價額1,000萬元之5%計算為50萬元，又土地漲價總數額為100萬元，故核定A君房地課稅所得520萬元（計算式：成交價額1,000萬元－按消費者物價指數調整後的房地成本價值330萬元－交易房地所支付必要費用50萬元－土地漲價總數額100萬元），其持有期間未逾2年適用35%稅率，核計應納稅額為182萬元。

27.個人提供土地與營利事業合建分屋出售，以土地交換取得房屋後出售房地，應如何課徵房地合一個人所得稅？(財政部１０６０９１９新聞稿)

財政部北區國稅局表示，邇來有民眾詢問個人買入土地，並以該土地與營利事業合建，以土地交換取得房屋，日後出售房地時，如何適用房地合一所得稅（簡稱新制）亦或適用年度申報綜合所得稅（簡稱舊制）及應如何判斷持有期間與適用稅率。

該局特別整理土地、房屋於不同時點取得應如何適用課稅規定之態樣（如附表）。

備註：個人以自有土地與營利事業合作興建房屋，如為新制課稅範圍，持有期間10年以內，稅率為20%；如土地之持有期間超過10年，稅率為15%。

該局並就不同情形，分別說明如下：

情形一：王小姐105年6月1日買入土地，以該土地與營利事業合建分屋，於108年6月1日以土地交換取得房屋並出售，因土地及房屋取得日均在105年1月1日以後，於108年6月1日出售房屋、土地時，應適用新制課稅規定，適用稅率20%。

情形二：陳先生於104年12月1日取得土地，以該土地與營利事業合建分屋，於106年6月1日以土地交換取得房屋並出售，因土地持有期間在2年以內（104年12月1日至106年6月1日），且房屋取得日為106年6月1日，應適用新制課稅規定，適用稅率20%。

情形三、林先生於92年6月1日取得土地，以該土地與營利事業合建分屋，於106年6月1日以土地交換取得房屋並出售，因土地取得日於103年1月1日以前，應適用舊制規定免納所得稅，房屋取得日為106年6月1日，應適用新制，並以土地持有期間認定房屋交易所得適用稅率15%（持有期間超過10年）。

情形四：同情形三，林先生於92年6月1日取得土地，以該土地與營利事業合建分屋，於104年8月1日以土地交換取得房屋，並於106年6月1日出售房地，土地仍免納所得稅，因房屋持有期間在2年以內（104年8月1日至106年6月1日），應適用新制，並以土地持有期間認定房屋交易所得適用稅率15%（持有期間超過10年）。

該局呼籲，個人交易（出售及交換）房屋、土地，除符合農業發展條例規定得申請不課徵土地增值稅之土地、被徵收或被徵收前先行協議價購之土地及其土地改良物、尚未被徵收前移轉依都市計畫法指定之公共設施保留地等3種免納所得稅之情形得免辦理申報外，不論有無應納稅額，都應依規定辦理申報。而前述合建分屋以土地交換房屋情形，交換時如因換入房屋價值低於換出土地之價值，所收取價金部分，因所得已實現，仍應按比例計算所得，申報納稅。

附表：

28.個人出售農地如何才能免納房地合一稅？(財政部１０６０９２９新聞稿)

財政部北區國稅局表示，房屋、土地交易所得稅(即俗稱之房地合一稅)自105年1月施行以來，該局已接獲不少民眾電話詢問，是不是取得「農業用地作農業使用證明書」之農地，在出售時就一律免予課徵房地合一稅？為解決民眾疑議，該局提出了進一步的說明。

該局指出，依所得稅法第4條之5第1項第2款規定，符合農業發展條例第37條及第38條之1規定「得申請」不課徵土地增值稅之土地，免納房地合一稅。故原則上，納稅義務人除應取具「農業用地作農業使用證明書」外，尚須符合經地方稅稽徵機關核發「土地增值稅不課徵證明書」者，才有符合所得稅法免納房地合一稅的規定。但是實務上，有些農地移轉可能因為係在同一課稅年度內就轉手，所以沒有土地之增值，土地增值稅為0元、或係因納稅義務人已取得「農業用地作農業使用證明書」或「符合農發條例第38條之1土地作農業使用證明書」而自認農地免稅，以致於並未向地方稅稽徵機關提出「不課徵土地增值稅」之申請。若遇到這些情況時，能不能符合不課徵房地合一稅，依法仍須請地方稅稽徵機關針對要出售的農地有無符合申請不課徵土地增值稅的要件來作一個認定。

北區國稅局特別強調，土地增值稅繳款書上金額為0元（免稅）不代表該農地就是屬於經地方稅稽徵機關核發「土地增值稅不課徵證明書」之情形，民眾千萬不要以為只要拿到農用證明，土地增值稅又免稅，就誤認一定不用課徵房地合一稅。該局也呼籲民眾，為確保自身權益，在農地買賣移轉前，最好還是先向地方稅稽徵機關申請不課徵土地增值稅，以釐清適用情形，避免事後遭到補稅甚至處罰！

29.土地買受人未依約繳付尾款，沒收買方繳付之頭期款，發票如何開立？(財政部１０６１０１６新聞稿)

財政部臺北國稅局表示，邇來有營業人詢問買賣土地交易中，因買受人未依約繳付尾款，而沒收買方繳付之頭期款等，發票應如何開立？

該局說明，因不動產所有權以登記為要件，買受人在尚未繳清價款亦未取得該土地產權前，所支付之訂約金、頭期款、部分尾款及展延利息，係買受人為取得購買土地之權利所支付價款，若因解除銷售土地契約關係，系爭沒入款項已非屬銷售土地之代價，應依加值型及非加值型營業稅法（以下簡稱營業稅法）規定課徵營業稅（5%）；如解約前已開立預收土地款統一發票者，於違約確定沒入所收取之款項時，應將原開發票作廢，並開立應稅憑證。

該局進一步說明，如嗣後仍與買受人完成交易（即原土地銷售契約有效），則原沒收款項及繼續收取之價款是否仍屬營業稅法第8條免稅範圍？如經查明係與買受人履行原簽訂不動產買賣合約，標的同為原簽約之土地，將其原沒收款項視為原合約價款時，係屬銷售土地收取之價款，依營業稅法第8條規定免徵營業稅，可檢附交易有關資料，向主管稽徵機關專案申請更正。

該局舉例說明，甲公司與乙公司104年12月簽訂買賣土地合約，截至105年6月已繳訂約金、頭期款、部分尾款及展延利息合計105萬元，嗣因乙公司財務問題無法履約，應於違約確定（105年6月）沒入所收取之105萬元時，將原開立105萬元之免稅發票作廢，並開立應稅發票（銷售額100萬元，稅額5萬元），如甲公司未於105年6月作廢免稅發票改開立應稅發票，遲至106年8月始自行發現，此時應即自動補報補繳所漏營業稅（另應自該項稅捐原繳納期限截止之次日起，至補繳之日止按日加計利息），以免經稽徵機關查獲而受罰。

該局呼籲，營業人出售土地如有上揭違約情況，原開立免稅發票未作廢重開應稅發票者，應於稽徵機關查獲前，儘速自動補報補繳所漏營業稅，以免經查獲除補徵所漏稅額外，尚須按所漏稅額處5倍以下罰鍰。

30.申報個人房屋土地交易所得稅應注意事項(財政部１０６１０１２新聞稿)

財政部臺北國稅局表示，自105年1月1日起施行房地合一課徵所得稅制度（新制），為協助納稅義務人正確辦理個人房屋土地交易所得稅申報，該局整理納稅義務人較常申報錯誤而遭補稅情形，提醒民眾多加注意。

該局指出，房地合一課徵所得稅之範圍係指105年1月1日起買賣或交換於105年1月1日以後取得（含繼承或受贈取得）或103年1月2日以後取得，且持有期間在2年以內的房屋、土地（包括停車位），除符合免申報條件外，其交易不論盈虧，應於完成移轉登記日之次日（含當日）起30日內申報納稅，與舊制財產交易所得併入年度綜合所得稅結算申報書申報，尚有不同。

該局說明，實務上，該局受理個人房屋土地交易適用新制申報所得稅案件，常見錯誤包括：

（一）申報期限計算錯誤：誤按移轉登記日之次日（不含當日）再加30日推算，而在推算之末日申報，致超過申報期限1日，或是移轉登記日及取得日誤填為訂定契約日。

（二）出售收入申報錯誤：應以出售時實際成交價額為出售收入，誤按公契金額或實價登錄資料申報出售收入。

（三）取得成本申報錯誤：按錯誤之物價指數調整列報成本，或誤將出售費用列報為取得成本。

（四）出售費用申報錯誤：誤將土地增值稅及房屋稅列為可減除的成本或費用。

（五）土地漲價總數額申報錯誤。

（六）不符合非自願性因素而適用非自願性因素稅率20%等情形。

該局提醒民眾注意，房地合一所得稅申報後，若發現錯誤，採用網路申報者，只要將正確資料在申報期限內重新上傳申報即可。但若已逾申報期限，不論採何種申報方式，均須以人工重新填寫一份正確紙本個人房屋土地交易所得稅申報書，向原申報「戶籍所在地」稽徵機關辦理更正申報。

31. 交易繼承取得之房地符合自住規定，稅率10%(財政部１０６１０２７新聞稿)

張先生來信詢問若在106年12月1日出售105年2月1日繼承取得之房地，而該房地係被繼承人張父於100年2月1日取得，張父加上自己持有期間超過6年，均符合辦峻戶籍登記及居住條件，該期間內無出租供營業或執行業務使用，且個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用自住優惠規定，是否可選擇申報房地合一稅制，還是一定要申報房屋財產交易所得。

南區國稅局表示，個人因繼承取得房屋、土地，得將被繼承人持有期間合併計算，張父持有期間5年（100年2月1日至105年1月31日）加上自己持有期間1年10個月（105年2月1日至106年12月1日），持有期間超過6年，若經查核屬實，符合新制自住優惠規定，可選擇申報房地合一稅。

該局進一步說明，房地合一課徵所得稅制度（以下簡稱新制）自105年1月1日起施行，為保障原自有房屋者之權益，個人交易因繼承取得之房屋、土地，如屬被繼承人在104年12月31日前已取得者，免適用新制，仍按舊制課稅規定只計算房屋部分之交易所得，併入綜合所得總額，於次年5月底前辦理結算申報，惟若交易之房屋、土地符合自住規定者，納稅義務人亦得選擇依新制計算房屋、土地交易所得，申報房地合一所得稅。

國稅局補充，依新制規定，交易之自住房屋、土地，納稅義務人個人與其配偶及未成年子女符合下列規定條件者，其課稅所得限額400萬元以內得免納所得稅，超過400萬元部分並按最低稅率10%課徵所得稅：一、個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年。二、交易前6年內，無出租、供營業或執行業務使用。三、個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用本款規定。

南區國稅局最後提醒，如選擇新制方式申報，不論是否有應納稅額，都仍應於完成所有權移轉登記日之次日起算30日內向國稅局辦理申報。

32.營利事業取得土地容積權益，嗣後銷售，買賣標的為土地容積權益，係屬財產交易所得，應併計營利事業所得課稅(財政部１０６１１２７新聞稿)

財政部臺北國稅局表示，營利事業取得土地容積權益，嗣後銷售，因屬權利交易性質，所產生之所得應課徵所得稅。

該局舉例，某建設公司主要營業項目為不動產投資、開發、興建及租售，於102年間與公共設施保留地所有權人簽訂土地買賣契約書，買賣土地權益範圍為土地所有權及都市計畫容積移轉相關權益（下稱土地容積權益），土地所有權人依該建設公司指定時間及規劃方式，將土地捐贈與地方政府並將土地容積權益信託登記移轉予買方或買方指定之人，嗣後，該建設公司於103及104年間銷售是項權益，於辦理103及104年度營利事業所得稅結算申報時，將其取自買方之對價，減除原始取得之成本及相關費用後，列報為免徵所得稅之土地交易所得。嗣經查得該建設公司購入土地未辦竣所有權移轉登記，並未取得土地所有權，其買賣標的為土地容積權益，此權益移轉應視同權利之移轉，為權利交易性質，屬財產交易所得，應併計營利事業所得課稅，致遭調整補稅。

33.購買農地未過戶即轉售他人所獲利益，核屬其他所得，歸課綜合所得稅(財政部１０６１１０９新聞稿)

財政部高雄國稅局表示，最近查核，發現有甲、乙君共同出資購買農地，登記於乙君名下，104年甲君出售其按出資比例計算應持分之農地，獲利130萬元，甲君認為出售土地免稅，未申報綜合所得稅，經該局查獲核定其係出售所有物返還請求權之債權，核屬其他所得，應依法課徵綜合所得稅。

該局進一步說明，甲、乙君2人於81年合資購買農地，乙君出名登記為農地所有權人，104年甲君將其按出資比例計算應持分之農地，未經辦理產權過戶，即出售予第3者。甲君認為出售土地依104年所得稅法第4條第16款個人出售土地，免納所得稅（105年1月1日實施課徵房地合一所得稅）。惟該局認定甲君出售並非土地，而係出售對乙君取得所有物返還請求權之債權，依財政部84年7月5日台財稅第841633008號函釋「納稅義務人購買農地，未辦理產權過戶，旋即出售予第3者，並直接由原地主變更所有權為第3者，其間該納稅義務人所獲之利益，核屬所得稅法第14條第1項第10類規定之其他所得，應依法課徵綜合所得稅」，故甲君出售該權利之利得，核屬其他所得，應依法課徵綜合所得稅。

該局提醒，假借他人名義購買農地者，未向該農地登記人行使所有物返還登記請求權，而直接將農地請求權轉售於第三人時，核屬所得稅法第14條第1項第10類規定之其他所得，應依法課徵綜合所得稅，故應審慎注意稅法規定，以免觸法補稅。

34.房地合一新制出售受贈房地課稅所得計算規定(財政部１０６１２２４新聞稿)

財政部中區國稅局表示，自房地合一課徵所得稅新制開始實施，經常接獲納稅人詢問出售受贈不動產如何正確計算房地交易所得。國稅局說明，個人出售受贈取得的房屋土地，係按售價減除以消費者物價指數調整受贈時房屋評定現值及公告土地現值總額（即取得成本）與因取得、改良及移轉而支付之費用暨土地漲價總數額，據以計算房地交易所得﹔惟出售配偶贈與的房屋土地，可採配偶原始購入成本為其取得成本。

該局進一步列出計算公式，房地合一課徵所得稅新制下，出售受贈房地所得（或損失）＝出售時成交價格－取得成本（按政府發布消費者物價指數調整後受贈時房屋評定現值及公告土地現值）－因取得、改良及移轉而支付的費用－當次交易依土地稅法規定計算之土地漲價總數額。

舉例來說，陳君於105年1月1日因受贈取得房地，受贈時房屋評定現值及土地公告土地現值各為50萬元及150萬元，當時政府發布物價指數為100%，嗣後於108年1月1日出售，房屋土地共售得1,500萬元，此時物價指數為120%，其中因取得、改良及移轉而支付的費用為90萬元，土地漲價總數額200萬元。將上開資料套入公式計算，本次房屋土地交易課稅所得970萬元＝交易時成交價格1,500萬元－受贈時房屋評定現值及公告土地現值按政府發布的消費者物價指數調整後價值（50萬元+150萬元）*120%－因取得、改良及移轉而支付的費用90萬元－土地漲價總數額200萬元。

35.自1050101起，境內營利事業出售房地，應留意是否適用房地合一新制，以期正確計算房地交易所得額並報繳營所稅(財政部１０６１２１１新聞稿)

財政部高雄國稅局鳳山分局表示，依房地合一新制規定，營利事業自105年1月1日起，出售105年1月1日以後取得或103年1月2日以後取得且持有期間在2年以內之房屋、土地，應計算房屋、土地交易所得或損失，計入營利事業所得額課稅，於次年5月辦理結算申報。

鳳山分局進一步說明，有關新制房地交易課稅所得之計算，依所得稅法第24條之5規定，係按出售房屋、土地交易之收入減除相關成本費用後，再減除依土地稅法規定計算之土地漲價總數額後之餘額，計入營利事業所得額課稅，餘額為負數者，以零計入；其交易所得額為負者，得自營利事業所得額中減除，但不得減除土地漲價總數額。

茲假設各種情況舉例說明如下：境內A公司於105年2月1日買入房地1棟，嗣於106年6月20日出售（當日房地帳面價值為1500萬元），費用50萬元，土地漲價總數額為100萬元，已繳納土地增值稅40萬元，應如何計算106年度出售房地所得（或損失），計入營利事業所得額課稅？

單位：萬元