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共有物分割之房地合一稅務主題考量

鄭宏輝 會計師

[稅務新聞案例之一]

共有屋分割出售 留意稅事

家人間共有持分的房屋，若想分割產權出售，可能衍生房地合一稅的負擔，高雄國稅局表示，如果分割產權後持分增加，又是在房地合一稅上路後才進行分割，滿足以上二項條件，就屬於課稅範圍，但常常出現忽略漏報的情況。

最近高雄國稅局查獲一起漏報案件，某個大家族內部在分配財產，家族成員間早在2006年就以繼承取得一大筆祖傳地，由好幾位兄弟共有。官員表示，直到去年3月間，透過家族成員之間協議，一位弟弟決定將其手中的房地持份，4月時賣給另一名建商親戚，讓親戚好好活用該塊土地，殊不知卻因為漏報房地合一稅，因而挨罰。

官員表示，房地合一稅是在2016年1月1日上路，已經實施超過五年以上，不只出售近年新入手的房屋、土地要課稅，就算是透過分割共有房屋、土地而取得的新持份，也會適用房地合一新制。

這個案例之所以會挨罰，主要有兩個因素，官員表示，首先在產權取得時間點方面，雖然當時繼承的是適用舊制、土地交易所得免稅的房屋，但其實共有產權分割後，算是重新取得產權，因此這筆交易適用房地合一稅，而且因為在短期內交易，稅率高達45%。

第二項因素，官員表示，此案在分割產權的過程中，家族成員間為求計算方便，因此將一筆面積比較完整的土地分割出來，導致這位賣家取得的土地價值，高於原本繼承取得的持份。在滿足以上兩項因素的情況下，國稅局才認定「多取得的部分」，應該申報房地合一稅。

官員表示，此案其實是發生在比較鄉村的地區，因此交易金額不大、補稅金額也不高，但地主還是因為漏報房地合一稅，仍然冤枉地遭國稅局裁處行為罰1,500元；但如果類似案例發生於都市地區，交易金額龐大，課稅金額就會十分可觀，提醒民眾交易前不可不慎。

[稅務新聞案例之二]

財政部１０８０１１４新聞稿

繼承農地5年內與共有人協議分割或與他人交換，補徵遺產稅賦大不同

南區國稅局潮州稽徵所表示，被繼承人所遺與他人共有之農地，經核免徵遺產稅後5年內，其繼承人與其他共有人（非繼承人）協議分割該農地，如分得之免稅農地價值小於依其持分計算之價值時（依農地之土地公告現值計算），需就減少之免稅農地價值追繳遺產稅，並就分得之免稅農地繼續列管。

該所進一步表示，若繼承之免稅農地於繼承發生日起5年內與他人農地等值交換，與上列共有物分割情形有別，雖交換前後之土地面積與公告現值均相等，因交換結果造成繼承人未就該繼承之農業用地繼續經營農業生產滿5年之事實，與免稅要件不符，應依法追繳免徵稅賦。

該所特別提醒納稅義務人，繼承農地5年內與共有人協議分割，或是與他人交換，其補徵之遺產稅賦大不同（如附表）。

附表：繼承免稅農地5年內移轉補徵遺產稅比較

[稅務新聞案例之三]

財政部１１００２０８新聞稿

    民國105年1月1日以後因分割舊制房屋、土地共有物，取得「房地所有權持分及權利價值」增加的部分，適用房地合一新制

    財政部高雄國稅局指出，近來轄區有一納稅人甲君於97年5月與兄弟共同繼承取得土地，並以「共有」方式登記，109年3月間各共有人協議分割共有土地，分割後，甲君持有土地「所有權持分及權利價值增加」，按稅法規定，其「增加」部分視為109年3月取得之土地，須適用房地合一新制，嗣後甲君於同年4月間將全部土地售與建商，惟漏未辦理房地合一稅申報；經該局查獲，以其土地所有權持分「增加」部分，為105年1月1日以後取得，計算後雖無漏稅額，惟仍須處未依規定申報之行為罰。

    該局特別提醒，房地合一稅係採自行申報制，不論出售盈虧均應依限完成申報。民眾若有出售105年1月1日以後取得之房地，而未於所有權移轉登記日之次日起算30日內辦理申報者，應儘速向戶籍所在地國稅局辦理補申報及補繳稅款，凡屬未經他人檢舉或未經稽徵機關進行調查前已自動補報者，仍得免予處罰。

[相關法令]

房地合一課徵所得稅申報作業要點

四、（105.3.9.修正）

房屋、土地取得日之認定，以所取得之房屋、土地完成所有權移轉登記日為準。但有下列情形之一者，依其規定：
………………..

（二）非出價取得：

……………………….

8. 因分割共有物取得與原權利範圍相當之房屋、土地，為原取得共有物之日。

十、

本法第十四條之四第一項及第十四條之六規定之成本，認定如下：

………………………..

（八）因繼承或受贈取得之房屋、土地，以繼承或受贈時之房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後之價值為準。

（九）分割共有物取得房屋、土地，以原取得共有物之成本為準。但該共有物係因繼承或受贈取得者，應按前款規定認定。