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 賴著不遷址的營利事業房客怎處理--營業人身分房客在租賃結束搬離後拒絕進行遷址登記的分析 

鄭宏輝 會計師

關鍵字: 賴著不走、商務中心、房東、寓公、走法律方式處理(大陸稱為: 文明處理)

[分析]

一般房東或商務中心租賃給營利事業，在租賃關係結束搬離後(有的甚至是經營不善而發生負責人直接人間蒸發的狀況)，此時房東除了覺得一個頭兩個大之外，還要面對一堆麻煩事，此時房東心中最大的疑問便是: 我可以自己把這房客的營業地址給遷走嗎? 答案是不行。本文擬引用相關法條及提出解決之道。

1. 假如是獨資合夥商號拒不遷址，則房東可以以利害關係人身分向所在地縣市政府申請撤銷或廢止其商業登記。(商業登記法第29條)
2. 假如是公司拒不遷址，很遺憾的，目前的法律並沒有賦予房東可以出面向主管機關要求遷址，相關法律依據如下:

1. 公司法第387條第1項規定:「公司之登記或認許，應由代表公司之負責人備具申請書，連同應備之文件一份，向中央主管機關申請；由代理人申請時，應加具委託書。」這法條只有公司負責人可以申請遷址登記。

3. 假若公司身分房客拒絕遷址，房東能怎自救呢?

1. 向營業稅管區反應此公司已不在此地址營業，依據統一發票使用辦法第5條之1規定，營業人”遷移營業地址未辦理變更登記”會被管制購買統一發票。另外，依據加值型及非加值型營業稅法第46條規定，不去遷址會裁罰NTD 1,500—15,000元。
2. 房東向公司所在地申登機關(例如台北市商業處)檢舉此公司事實上已遷離但未辦遷址登記，申登機關會請這公司遷址，假若公司拒絕或不辦理遷址，則會被申登機關裁罰NTD 10,000- 50,000元。
3. 依據筆者的經驗，這種公司通常應該不會正常申報營業稅，目前實務上只要超過6個月未申報營業稅，依據公司法第10條規定，經濟部會將此等公司認定為” 開始營業後自行停止營業六個月以上”的事實，經濟部可以依據職權廢止此公司的登記(無法恢復為正常公司，必須強制清算註銷); 另外依據統一發票使用辦法第5條之1規定，”擅自歇業他遷不明”的公司會被停止購買統一發票。
4. 對房客提出民事訴訟，以該公司為被告，請求法院判決該公司應遷出登記。
5. 另外假若該址假若要恢復適用自用住宅優惠，依據財政部670401台財稅第32117號函，原供營業用房屋未經核准註銷或變更登記可申請依實際使用情形課稅。
6. 另要注意的實務見解: 台北高等行政法院90年度訴字第5190號判決指出，屋主申報變更房屋使用情形，稅捐機關即應主動勘查房屋使用情形，屋主沒有義務代替前房客辦理營業變更登記，稅捐機關更無權不准屋主按住家稅率課徵房屋稅，稅捐機關應在納稅人提出申請後，即行著手調查，依實際使用情形辦理，不應要求納稅人辦理註銷登記。

4. 以下所引用的法令及實務見解條文極多，可見此議題常常發生，但涉及的法律層面卻極廣，處理上並不容易，建議委請專業人士處理較為恰當。

[相關法令]

1. 公司法

第十條（101.1.4.修正）（命令解散）

公司有下列情事之一者，主管機關得依職權或利害關係人之申請，命令解散之：

一、公司設立登記後六個月尚未開始營業。但已辦妥延展登記者，不在此限。

二、開始營業後自行停止營業六個月以上。但已辦妥停業登記者，不在此限。

………..

2. 經濟部790217商第200592號

公司遷址經書面通知辦理變更登記而拒不辦理者，應依公司法第四百零三條第二項規定辦理

關於公司遷址，經主管機關書面通知辦理變更登記而拒不辦理者，尚與公司法第十條第一項第二款規定命令解散之要件不相當，惟應依公司法第四百零三條第二項(此條文已刪除，現改為387條)規定辦理。

3. 公司法 第三百八十七條（登記或認許之申請）

公司之登記或認許，應由代表公司之負責人備具申請書，連同應備之文件一份，向中央主管機關申請；由代理人申請時，應加具委託書。

…………………

代表公司之負責人不依第四項所定辦法規定之申請期限辦理登記者，除由主管機關責令限期改正外，處新臺幣一萬元以上五萬元以下罰鍰；期滿未改正者，繼續責令限期改正，並按次連續處新臺幣二萬元以上十萬元以下罰鍰，至改正為止。

4. 加值型及非加值型營業稅法 第三十條（稅籍登記之變更或註銷）

營業人依第二十八條及第二十八條之一申請稅籍登記之事項有變更，或營業人合併、轉讓、解散或廢止時，均應於事實發生之日起十五日內填具申請書，向主管稽徵機關申請變更或註銷稅籍登記。…….

5.加值型及非加值型營業稅法 第四十六條 

營業人有下列情形之一者，除通知限期改正或補辦外，並得處新臺幣一千五百元以上一萬五千元以下罰鍰；屆期仍未改正或補辦者，得按次處罰

一. 未依規定申請變更、註銷登記或申報暫停營業、復業。

二. 申請營業、變更或註銷登記之事項不實。

6. 商業登記法 第二十九條（得撤銷登記之情事）

商業有下列情事之一者，其所在地主管機關得依職權、檢察機關通知或利害關係人申請，撤銷或廢止其商業登記或部分登記事項：

一、登記事項有偽造、變造文書，經有罪判決確定。

二、 登記後滿六個月尚未開始營業，或開始營業後自行停止營業六個月以上。

三、遷離原址，逾六個月未申請變更登記，經商業所在地主管機關通知仍未辦理。

四、登記後經有關機關調查，發現無營業跡象，並經房屋所有權人證明無租借房屋情事。

五、商業名稱經法院判決確定不得使用，商業於判決確定後六個月內尚未辦妥商業名稱變更登記，並經商業所在地主管機關令其限期辦理仍未辦妥。

前項第二款所定期限，如有正當事由，得申請准予延展。

7.統一發票使用辦法 第五條之一（停止及管制購買統一發票）

營業人有下列情形之一者，主管稽徵機關應停止其購買統一發票：

一、開立不實統一發票。

二、擅自歇業他遷不明。

三、暫停營業或註銷營業登記。

四、遷移營業地址至其他地區國稅局轄區。

五、受停止營業處分。

六、登記之營業地址，無對外銷售貨物或勞務。

七、已變更統一編號，以原統一編號購買統一發票。

八、變更課稅方式為依本法第四十條規定查定課徵。

營業人有下列情形之一者，主管稽徵機關得管制其購買統一發票：

一、涉嫌開立不實統一發票。

二、無進貨事實虛報進項稅額。

三、新設立或遷移營業地址，營業情形不明。

四、遷移營業地址未辦理變更登記。

五、逾期未申報銷售額、應納或溢付營業稅額。

六、滯欠營業稅未繳清。

七、註銷營業登記後銷售餘存之貨物或勞務。

八、函查未補正、其他有違反法令規定或顯著異常情事者。

前二項停止或管制購買統一發票事由消滅時，得視原列管情形，由營業人申請或主管稽徵機關查明後解除其管制。

8. 財政部８１０２１１台財稅第８０１８１５７５８號函

核釋「曾供營業使用」日期之認定原則

有關土地稅法第34條第2項所稱「曾供營業使用」日期(編註: 此指自用住宅的土地增值稅優惠)之認定原則如下：（一）如營業人已依營業稅法第30條規定，於遷出或廢止之事實發生後十五日內，申請變更或註銷營業登記者，准依其申請書所載遷出或歇業日期為準。至其於申請書所載遷出或歇業日期起，逾十五日法定期限始申請變更或註銷登記者，一律以稽徵機關受理變更（遷出）或註銷登記之收件日期為準。（二）已核准暫停營業，未申請復業者，以稽徵機關核准營業人依法所報暫停營業之日為準。（三）已辦理遷出或註銷登記，或已核准暫停營業，而仍繼續營業，以及未依法辦理營業登記而擅自營業者，以稽徵機關查得營業停止日為準。

9. 財政部670401台財稅第32117號函

原供營業用房屋未經核准註銷或變更登記可申請依實際使用情形課稅

原供營業用之房屋，未經核准註銷或地址變更登記，但實際使用情形變更，經由納稅義務人依房屋稅條例第7條之規定申報後，稽徵機關應查明依實際使用情形核課房屋稅。

10. 經濟部920114經商第09102306270號

公司登記之申請人釋疑

一、按公司法第三百八十七條第一項之規定：「公司之登記或認許，應由代表公司之負責人備具申請書，連同應備之文件一份，向中央主管機關申請」，是以，股份有限公司以董事長為公司登記案件之申請人，而董事長缺位者，依司法院秘書長七十九年八月二十七日秘台廳一字第○一九七八號函釋類推適用公司法第二百零八條第三項規定暫時執行董事長職務，合先敘明。

二、至股份有限公司所在地變更未依法向公司登記主管機關辦理變更登記，利害關係人及權利受損害人均不得為變更登記之申請人(編註: 這真的很慘)，惟得依公司法第三百八十七條第七項規定由公司登記主管機關依法處罰，併為敘明。

[司法判解]

1. 臺北高等行政法院 90年度訴字第5190號
2. 被告(台北縣政府稅捐稽徵處)否准原告本件申請，係以清容電器有限公司未辦理註銷營業登記為由，且以前揭財政部六十七年六月二十九日台財稅字第三四一八七號函為據；但查：

1. 財政部六十七年六月二十九日台財稅字第三四一八七號函係以營利事業歇業未辦理註銷為其要件，而本件之清容電器有限公司並未歇業，而係搬離原營業地址，原告引用上開函釋，否准原告申請，自有不合。(二)觀房屋稅條例第五條及第七條規定之意旨，房屋稅條例之課徵，固以實際使用情形為課稅基礎；惟僅課房屋所有人於使用情形變更時，向當地主管稽徵機關申報之義務，要無課房屋所有人必註銷營業登記義務之明文。(三)依營業稅法第三十條規定：「營業人依第二十八條申請營業登記之事項有變更，或營業人合併、轉讓、解散或廢止時，均應向主管稽徵機關申請變更或註銷營業登記」意旨以觀，變更或註銷營業登記者，為營業人而非房屋所有權人。(四)依前揭財政部八十二年七月二十七日台財稅第八二一四八九九三八號函發布修正「自用住宅用地土地增值稅書面審查作業要點」第參、健全內部課稅資料，十五點營業稅業務單位應行辦理事項所定，對營業地址已遷移而未申請變更登記之營利事業，應由服務區人員通知辦理地址變更登記。從而，營利事業搬遷，辦理營業地址之變更，要屬營利事業及稅捐稽徵機關服務區人員之職責，而非房屋所有人之法定義務至明。

[相關新聞報導]

1. 房屋出租與營業人，終止租約，營業人須同時遷出

發佈日期: 94/02/05

　　財政部臺北市國稅局表示，某甲房屋出租與乙公司做為營業使用，經過2年後雙方終止租約，但乙公司未將其公司地址遷出，以致某甲須補繳個人綜合所得稅。

該局說明，乙公司搬離某甲之房屋後，公司地址仍設立於某甲之房屋所在地原址。因經濟不景氣，某甲之房屋雖然前後已委託三家房屋仲介公司出租及出售，但是皆未成交，成為空屋狀態。未料竟然接到轄區稽徵所發單補徵其個人綜合所得稅，經洽管區承辦員始知其空屋因乙公司地址仍然設於該處，設算租金收入，故須補繳稅款。某甲始趕緊通知乙公司速將公司地址遷出，並蒐集該空屋已繳納之水費、電費及瓦斯費等收據及其與乙公司雙方終止租約契約書，另加附委託房屋仲介公司出租（含出售)之契約書等資料佐證，向轄區稽徵所申請更正其個人綜合所得稅稅額。

該局籲請納稅義務人若有房屋出租與營業人使用，當終止租約時，務必請營業人將設立於該房屋之地址遷出(國稅局也認同房東無法代房客遷址)，以避免多繳不必要之稅金。

(資料來源：財政部)

2. 房屋所有權人，因出租關係，提供承租房客成立商業；若出租關係結束，而房客未將商業遷出，但又找不到原承租房客，該如何處理?(台北市商業處發佈)

商業登記之所在地房屋如因租賃關係發生糾紛時，係屬私權糾紛，應循司法途徑解決。如承租人為行號組織，依商業登記法第29條規定：「登記後經有關機關調查，發現無營業跡象，並經房屋所有權人證明無租借房屋情事。」，由主管機關依商業登記法規定撤銷其商業登記。若房屋所有權人未將其房屋出租予人登記，卻遭人冒用時，處理方法亦同。

3. 營業用房屋一旦終止租約時，記得辦理註銷營業登記或遷址，以維護權益。

發布日期：105-05-06(高雄市政府全球資訊網)

　　王君將其房屋一樓出租給他人供作公司辦公營業使用，向稅捐處詢問租約終止後，要如何辦理才能減輕租稅負擔？ 　

　  高雄市稅捐稽徵處表示，房屋稅係依房屋實際使用情形適用不同的稅率課徵，目前自住使用之房屋稅率為1.2％，非自住使用之房屋稅率為1.5％，營業用稅稅率為3％，非住家非營業用稅稅率為2％。本案房屋一樓出租供公司辦公使用，依規定一樓面積應課徵營業用稅率(3％)，地價稅則依房屋實際營業使用面積所占基地面積比例改按一般用地稅率課徵。納稅義務人王君於租約到期或終止時，務必要求承租的營業人辦妥營利事業遷址或註銷營業登記，並依規定於事實發生之日起30日內向房屋所在地之稽徵機關，申請房屋使用情形變更及重新申請按自用住宅用地課徵，才能適用較低的稅率計課房屋稅及地價稅。 　　

另外一併提醒王君留意承租人搬離時，請其戶籍也一併遷出，若未遷出，即屬有他戶設籍之情形，對日後地價稅或土地增值稅申請適用自用住宅用地稅率會有影響。