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房地產節稅秘訣—地方稅篇

鄭宏輝 會計師

[說明]

以下的節稅秘訣係有關房地產的地方稅徵收稅目，包括地價稅、房屋稅、契稅、土地增值稅及印花稅等，這資料均為稅捐機關官網所提供，有興趣的朋友可參考之!

[節稅手冊本文篇]

[地價稅]

• 樓上張太太收到今年的地價稅稅單，發現竟然比樓下李太太家的稅金貴了5倍，兩家土地一樣大小，為什麼會這樣？

地價稅的自用住宅用地稅率是2/1000與一般用地稅率的10/1000，兩者相差了５倍，因為李家已經申請按自用住宅用地稅率課徵地價稅，所以稅金比張家少了５倍。

• 適用自用住宅用地稅率繳納地價稅的條件

土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地設有戶籍登記

無出租、無營業

土地上的房屋為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有

都市土地以300平方公尺〈90.75 坪〉為限；非都市土地以700平方公尺 〈211.75坪〉為限

土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬以一處為限

• 節稅撇步1：把握時間，主動申請

地價稅開徵日期訂在１１月１日，需在開徵40日前（即９月２２日以前）申請核准按自用住宅用地稅率課徵地價稅者，才可於當年度開始適用；逾期申請者，次年才能適用。

• 節稅撇步2：變一處為多處

稅法雖然規定本人、配偶及未成年受扶養親屬的自用住宅只能一處，但如果同時擁有二處以上的住宅時，仍可一處以本人、配偶或未成年的子女設籍，第二、三…處供成年子女、祖父母、父母、岳父母等其中一人辦竣戶籍登記，而二處以上的總面積未超過都市土地300平方公尺〈90.75 坪〉；非都市土地700平方公尺 〈211.75坪〉，您還是可擁有二處以上的自用住宅。

• 節稅撇步3：選擇最有利的一處適用優惠稅率

如果沒有辦法同時在多處設立戶籍，那戶籍就要選擇設在地價最高的那一處申請自用住宅用地，節稅效果最大。

• 節稅撇步4：騎樓用地僅供公眾通行而未作他用，記得申請減免地價稅。

1.無建築改良物者全免。

2.地上有建築改良物一層者減徵1/2。

3.地上有建築改良物二層者減徵1/3。

4.地上有建築改良物三層者減徵1/4。

5.地上有建築改良物四層（含以上）者減徵1/5。

[房屋稅]

• 掌握房屋稅的稅率，就能讓您稅金省省！

(一)住家用
1.自住或公益出租人出租使用：1.2%。
2.非自住使用：1.5%。

(二)非住家用
1.營業用：3%。
2.私人醫院、診所或自由職業事務所使用：3%。
3.非住家非營業用（含人民團體等）：2%。

(三)合法登記工廠供直接生產使用之自有房屋：按營業用房屋適用稅率減半課徵即1.5%。

• 節稅撇步1：把握時間，趁早申請

房屋稅是按月課徵的，只要在當月15日以前申請變更，則當月份就可適變更後稅率，若在當月16日以後提出申請，則當月份仍按原來的稅率課徵房屋稅；部分變更也是一樣的。

• 節稅撇步2：房屋如已改為住家使用時，立即申請按1.2﹪之住家用稅率課徵。

• 節稅撇步3：讓您愛車的家也可免稅

各類建築物地下室停車空間，如僅供車位所有權人停車使用，而未收取費用或未出租或由所有人按月分擔水電、清潔維護費而非營業者；或所有權人為營利事業時，無償專供其員工停車使用，免徵房屋稅。

• 節稅撇步4：簡陋房屋可申請核減房屋稅

房屋具有下列情形達三項者，為簡陋房屋，按該房屋所應適用之標準單價之七成核計，具有四項者按六成核計，具有五項者按五成核計，具有六項者按四成核計，具有七項者按三成核計：

(一)高度未達二.五公尺。

(二)無牆壁。

(三)無衛生設備。

(四)無天花板(鋼鐵造、木、石、磚造及土、竹造之房屋適用)。

(五)地板為泥土、石灰三合土或水泥地。

(六)無窗戶或窗戶為水泥框窗。

(七)無內牆或內牆為粗造紅磚面（內牆面積超過全部面積二分之一者，視為有內牆）。

• 節稅撇步5：受災、海砂、輻射屋，可減免房屋稅

■ 房屋受到重大災害，造成半毀或全毀之情況，可申請減免房屋稅。毀損面積五成以上，房屋稅全免。至於毀損面積在三成以上未及五成者，房屋稅可減半課徵。

■ 海砂屋經建築結構專門鑑定機關鑑定已到不堪使用，可減免房屋稅。

■ 輻射屋部分，經行政院原委會偵測確定污染程度在年劑量0.5侖目以上者，可全免房屋稅或年劑量在0.1侖目以上未達0.5侖目者，減半徵收房屋稅。

[土地增值稅]

• 知己知彼，百戰百勝－什麼是土地增值稅？

土地增值稅是在土地所有權移轉時發生的一種租稅，土地增值稅的計算是從買進到賣出這一段期間土地公告現值的漲價總數額依漲價倍數採用累進稅率計徵，因此稅額與地段、土地現值、持有期間長短及使用情形有關，稅率分為二種：
一般稅率：又分為三級
第一級稅率20％。（漲價總數額超過前次移轉現值未達100％）
第二級稅率30％。（漲價總數額超過前次移轉現值100％以上未達200％）
第三級稅率40％。（漲價總數額超過前次移轉現值200％以上）
且持有土地年限超過20年以上者，就其土地增值稅超過第一項最低稅率部分減徵20%。
持有土地年限超過30年以上者，就其土地增值稅超過第一項最低稅率部分減徵30%。
持有土地年限超過40年以上者，就其土地增值稅超過第一項最低稅率部分減徵40%。

稅率速算表

備註：A：土地漲價總數額　B：原規定地價或前次移轉申報現值
(按物價總指數調整後之總額)

特別稅率：10％，係指自用住宅用地稅率

• 節稅撇步1：善用自用住宅用地稅率課徵土地增值稅

適用條件：

1.土地上有房子，房子是自己的、配偶的或是直系親屬（父母、祖父母、子女、孫子女）的。

2.自己、配偶或是直系親屬（父母、祖父母、子女、孫子女）的戶籍設在這個房子上，如果平時沒有設在這裡也沒有關係，只要在簽約買賣當時已經設好戶籍就可以了。

3.簽約買賣之前一整年都沒有任何出租或供作營業的情形，否則就必須等收回或不再營業滿一年才可以適用。

4.最大適用面積：都市土地是三百平方公尺，約合九十˙七五坪；非都市土地是七百平方公尺，約合二一一˙七五坪。

5.一人一生只有一次的機會。

6.自用住宅建築完成未滿一年，房屋的評定現值必須是房屋基地公告現值的百分之十以上。

• 節稅撇步2：善用配偶一生一次的特別稅率機會

因為夫妻各享有一生一次適用自用住宅優惠稅率的機會，如果房子都登記在夫或妻名下，本人享用過一次之後，再次買賣時可以利用配偶間贈與得申請不課徵土地增值稅、不計算贈與稅的規定，先把土地贈與配偶再以配偶的名義簽約買賣，適用自用住宅的優惠。

• 節稅撇步3：掌握一次多處特別稅率機會

如果同時擁有多戶自用住宅房屋，也都符合自住條件，可以規劃在同一天簽訂買賣契約同一天到稅捐處申報土地增值稅，在都市土地三百平方公尺或非都市土地七百平方公尺範圍內可同時適用自用住宅優惠稅率。

• 節稅撇步4：選擇出售時最有利的一戶使用特別稅率

擁有多戶自用住宅房屋，如果沒有辦法安排同日訂約出售、同日申報，或者可能先後擁有不同地點的自用住宅房屋，可以先評估優惠稅率用在那一戶出售時最有利。您只要利用稅捐處的網站的土地增值稅試算作業，即可為您試算每一間房子按自用住宅稅率核課時的土地增值稅是多少？按一般稅率核課時又是多少？估算後選擇稅額最高那一間房子申請按自用住宅稅率課徵。

• 節稅撇步5：換屋請利用自用住宅用地重購退稅

適用條件：

1.先買後賣或先賣後買二年內之土地

2.新購土地地價＞（原出售土地地價－原出售土地之增值稅）

3.原出售土地及新購土地所有權人同屬一人

4.出售土地及新購土地地上房屋須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並且在該地辦竣戶籍登記

5.都市土地面積未超過三公畝或非都市土地面積未超過七公畝部分

6.出售土地於出售前一年內沒有供營業使用或出租行為

• 實例說明

重購自用住宅退還稅款計算公式

新購自宅用地的申報移轉地價－( 原出售自宅用地申報移轉地價－已繳土地增值稅)＝A(不可為零或負數)
已繳土地增值稅款≦A時，已繳的增值稅款可全數退還。
已繳土地增值稅款＞A時。可退還相當於A的稅款。

例：
王太太於89年12月1日出售自宅移轉現值是450萬元，且已繳土地增值稅款 50 萬元。
王太太90年10月看中兩棟房子，想自其中選一棟，我們來算一算，這兩棟房子分別可退還多少稅款？( 甲屋土地現值500萬元，乙屋土地現值430萬元。)

甲屋：新購自宅用地的申報移轉現值－( 原出售自宅用地申報移轉現值－已繳增值稅款)
500萬－(450萬－50萬)＝A(100萬)
已繳土地增值稅款≦A
50萬＜100萬
購買甲屋原來已繳的增值稅款50萬元可全數退回

乙屋：新購自宅用地的申報移轉現值－(原出售自宅用地申報移轉現值－已繳土地增值稅款)
430萬－(450萬-50萬)＝A(30萬)
已繳土地增值稅款＞A
50萬＞30萬

結論：購買乙屋可退還相當於A的稅款30萬元

• 提醒您：

1. 重購退稅列卡管制，重購土地五年內再行移轉或改變用途者，補繳原退稅款。

2. 重購退稅符合要件，沒有申請次數限制。

3. 出售時沒有申請住宅用地稅率課徵者，也可申請重購退稅。

4. 同時出售多處自用住宅用地，只要符合要件，可申請重購退稅。

• 節稅撇步6：善用一生一屋自用住宅用地稅率課徵土地增值稅

[契稅]

不動產因買賣、承典、交換、贈與、分割或占有而取得所有權時需依契價及適用稅率核課契稅。

• 契稅稅率及納稅義務人

※不動產遇有以分割、交換移轉其所有權，兩者之間如有價差，其差額部分必須按6%買賣稅率計課契稅。

• 節稅撇步1：選擇最有利的方式申報

申報契稅，原則上以評定價格申報課徵契稅，如果領買、拍定或標購價格低於評定標準價格時，可以選擇較低的領買、拍定或標購價格申報，可減輕契稅負擔。

買賣價格＞評定標準價格（應選擇評定標準價格申報課徵契稅）

領買、拍定或標購價格＜評定標準價格 （應選擇領買、拍定或標購價格申報課徵契稅）

• 節稅撇步2：掌握減免稅規定，即時減輕您的負擔

■ 因繼承、遺贈而取得不動產免申報契稅。

■ 有限公司依照公司法規定變更該公司組織為股份有限公司，在該公司法人人格的存續不受影響的情形下，就該公司的不動產權利變更為股份有限公司名義的時候，因沒有不動產移轉的情形，所以不必繳納契稅。

■ 建築物於建造完成前，其興建中之建築工程讓與他人繼續建造未完工部分，因而變更起造人名義為受讓人，並以該受讓人為起造人名義取得使用執照者，免徵契稅。

■ 金融機構經主管機關許可合併，存續機構或新設機構所取得之不動產，免報繳契稅。

■ 法人經主管機關許可合併所取得的不動產免報繳契稅。

• 提醒您：

■ 您買的房屋，經賣方的債權人向法院訴請判決確定而塗銷該房屋的所有權移轉登記，以致於無法取得該房屋的所有權的時候，您原先已繳納的契稅，可以申請退還。

■ 您向法院標購之拍賣房屋，如在拍賣時已因被第三人占用而無法辦理點交，嗣後又經地政機關依據法院通知作回復原狀之登記，已繳納的契稅可以申請退還。

[印花稅]

• 印花稅是一種憑證稅，課稅憑證範圍有：

• 稅率或稅額及納稅義務人

• 節稅撇步1：收取價金書立收據時，儘量要求對方以票據（包括匯票、本票及支票）支付，並於書立收據時載明票據名稱及號碼，該收據就可以免貼印花稅。

1.收取價金的收據，要求以匯票、本票或支票支付，並在收據上寫明票據的名稱及號碼，則這張收據就可免貼印花。

2.收受租金亦儘量要求以票據支付，如果租賃合約上有註記收取租金字樣，只要寫明票據的名稱及號碼，仍可免貼印花。

3.存款利息以轉帳方式直接轉入帳戶，可不用負擔印花稅。

4.由受款人逐期蓋章並註明款項收迄的房地產買賣私契，以收取票據及註明票據名稱、號碼方式處理，也可免貼印花。

• 節稅撇步2：押標金轉列保證金時，若不另立收據或加註轉列「保證金」字樣，即可不需另行加貼印花。

投標人繳納之押標金如於決標後逕由招標人轉列為保證金，不另立保證金收據，亦不在原押標金收據上註明轉列「保證金」之字樣者，無需另行加貼印花。反之，如經另立保證金收據或在原押標金收據上註明轉列保證金字樣，則已構成書立另一應納稅憑證，應按每件金額千分之四，另貼印花稅票。

• 節稅撇步3：二個以上承包商共同承攬簽訂之契據，可分別按其承攬金額計貼印花。

甲、乙二承包商共同與丙業主簽訂工程合約，工程造價 10,000,000 元，如契約內載明甲承包6,000,000元，乙包4,000,000元，則甲所持契約貼用 6,000 元印花稅票，乙所持部分貼用4,000元印花稅票，丙業主合約部份才需要按全額貼用10,000元印花稅票。

• 節稅撇步4：工程合約已就工程造價與營業稅分別載明或載明總金額含稅者，可按工程造價或工程總價扣除營業稅後金額貼花；如未載明時，應按合約總價貼花。

甲、乙二承包商共同與丙業主簽訂工程合約，工程造價 10,000,000 元，合約內如有載明「內含營業稅476,190 元」或「含稅」、「稅捐」、 「稅什費」等字樣者，則實際工程造價為9,523,810 元（10,000,000 元－476,190 元），甲承包商承包十分之六， 即 5,714,286 元，應貼千分之一印花稅票5,714元，乙承包商承包十分之四，即 3,809,524 元，應貼千分之一印花稅票3,809元，丙業主合約部份貼用9,523元印花稅票。

• 節稅撇步5：

應納印花稅之承攬契據，因故無法履行者，改由其他廠商承辦，如原契約內容及金額都沒有改變，則可由原合約交易雙方與承受之新廠商三方共同簽訂「合約移轉同意書」，或在原合約書中註明「變更起造概括承受人」字樣並蓋章，則並未另訂應稅憑證，無須另行貼用印花稅票。

• 提醒您：

依規定應納印花稅之憑證，一經書立交付使用，即應貼足印花 稅票，至於合約所載事項履行與否，並非免稅之理由。因此，合約書一經書立交付使用，因故作廢或終止，不得申請退稅。