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共有物變價分割的房地合一稅實務

鄭宏輝 會計師

［分析］

1. 依據土地法第34條之1進行共有土地變價分割，非自願處分者依據財政部１０６１１１７台財稅字第１０６０４６８６９９０號得適用20%的房地合一稅，但自願處分者，則會適用一般的房地合一稅率，最高為45%。以下2-3點為相關法令。

2. 土地法

第三十四條之一（共有不動產之處分）

共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。

共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。

第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。

共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。

前四項規定，於公同共有準用之。

依法得分割之共有土地或建築改良物，共有人不能自行協議分割者，任何共有人得申請該管直轄市、縣（市）地政機關調處，不服調處者，應於接到調處通知後十五日內向司法機關訴請處理，屆期不起訴者，依原調處結果辦理之。

3. 財政部１０６１１１７台財稅字第１０６０４６８６９９０號

修正所得稅法第14條之4第3項第1款第5目規定因調職、非自願離職或其他非自願性因素交易持有期間在2年以下之房屋、土地情形

.....

六、個人與他人共有房屋或土地，因他共有人依土地法第三十四條之一規定未經其同意而交易該共有房屋或土地，致須交易其應有部分者。但經稅捐稽徵機關查明有藉法律形式規避或減少納稅義務之安排或情事者，不適用之。

4. 訂定此函令的理由：財政部於106年11月17日修正公告「所得稅法第14條之4第3項第1款第5目規定因調職、非自願離職或其他非自願性因素交易持有期間在2年以下之房屋、土地情形」，增訂個人因他共有人依土地法第34條之1規定未經其同意而交易該共有房屋或土地，致其須交易持有期間在2年以下之應有部分情形，得適用較低之20%稅率課徵所得稅，並自公告日生效。

        財政部指出，依民法相關規定，共有物的處分應得全體共有人同意。為解決共有不動產糾紛，促進土地利用，便利地籍管理及稅捐課徵，我國於64年間增訂土地法第34條之1規定，共有土地或建築改良物，得由人數過半且應有部分亦過半數之共有人代為處分，以解決因少數共有人不同意而無從處分共有物的困難。考量房屋或土地共有人未經他共有人同意，逕依土地法第34條之1規定出售共有房屋或土地的情形，他共有人可能於非自願情形下交易共有房屋或土地的應有持分，為避免納稅義務人因上開情形交易持有期間在2年以內的房屋、土地，而須適用45%或35%較高稅率，本次爰增訂前開交易情形亦得認屬所得稅法第14條之4第3項第1款第5目規定之「非自願因素」交易持有期間在2年以下之房屋、土地情形，可按較低之20%稅率課徵所得稅，以保障納稅義務人權益。

［相關新聞］

同意、不同意出售共有地 房地合一稅率差距45％、20％

2019-08-17 13:55經濟日報 記者徐碧華╱即時報導

同一筆土地有三個所有人，其中兩個人同意出售，一人不同意，最終還是賣了，不同意售出的人也分到錢。但是同意和不同意所適用的房地合一稅率差很多，台北國稅局核定一個個案，同意者適用45%稅率，不同意者適用20%的稅率，官員說：「因為不同意的人屬於財政部公告的第六大非自願因素。」

台北國稅局官員說，這個案子應申報房地合一稅而沒有申報，三個人都被補稅罰款。同意出售的兩個人本稅合計200多萬元，罰款要繳100多萬；不同意者（化名小林）本稅60多萬，罰款30多萬。

官員說，未申報房地合一稅，稅法規定，應處三倍以下罰款。依財政部訂定的裁罰表，實際處分是一倍罰款，但對於初次申報者從輕，體念房地合一稅是新法，納稅人可能不熟悉，對以前沒申報過房地合一稅者，只罰0.5倍。本案罰0.5倍。

這個案子申請復查，小林主張，他並不是故意不申報，是其他共有人未經他的同意即出售該筆土地，要求免罰。台北國稅局駁回，官員說，小林雖然不同意出售，但結果是出售了，小林也知道不動產賣了，也分到錢。房地合一稅課稅關心有沒有所得，同不同意不是課不課稅的依據。

該筆土地是2017年3月27日買進，同年售出，8月31日辦妥買賣移轉過戶。由於持有期間在一年以內，房地合一稅適用稅率是45%。問題是，國稅局如何判定納稅人不同意出售，符合非自願性因素，讓小林適用20%的稅率？

官員指出，在地政單位過戶時，小林做了個適用土地法第34條之1的註記，這個註記讓其得以主張屬非自願出售。土地法第34條之1規定，屬於共同的土地，只要持有者一半以上同意、同意者的持分也過半，就可以賣掉該筆土地。這個案子同意出售者有兩個人，這兩個人的持分也過半，即便小林一人不同意，另兩人仍可合法出售該筆土地。

房地合一稅中非自願因素的第六項指「個人與他人共有房屋或土地，因他共有人依土地法第34條之1規定未經其同意而交易該共有房屋或土地，致須交易其應有部分者。」

只是依房地合一稅申報規定，必須在所有權移轉登記日之次日起30日內申報，以小林的個案，必須在即106年9月30日前申報，因為沒有在限期內申報，視為未申報，於是吃了罰單。