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繼承房地及相關貸款之最新稅務規定及釋例

鄭宏輝 會計師

[相關稅務函令]

財政部１０９０７１５台財稅字第１０９０４６０１２００號令

核釋個人交易繼承取得房屋及土地課徵所得稅規定

說明： 個人繼承取得房屋、土地時，併同繼承被繼承人所遺以該房屋、土地為擔保向金融機構抵押貸款之未償債務餘額者，應整體衡量其繼承取得房屋、土地之經濟實質，該債務餘額超過繼承時房屋評定現值及公告土地現值部分，核屬其因繼承取得該房屋、土地所生之額外負擔。嗣個人交易該房屋、土地，依所得稅法第14條第1項第7類第2款規定計算房屋之財產交易所得或依同法第14條之4第1項規定計算房屋、土地交易所得時，該債務餘額超過繼承時房屋評定現值及公告土地現值合計數，且確由該個人實際負擔償還部分，得自房屋及土地交易所得中減除。

參照： 財政部今（15）日核釋個人繼承房屋及土地（下稱房地）時，併同繼承被繼承人所遺以該房地為擔保向金融機構抵押貸款之未償債務餘額（下稱貸款餘額）者，嗣交易該房地，依所得稅法第14條第1項第7類第2款（下稱舊制）規定計算房屋之財產交易所得或依同法第14條之4第1項（下稱房地合一新制）規定計算房地交易所得時，該貸款餘額超過繼承時房屋評定現值及公告土地現值合計數（下稱房地現值），且確由該個人實際負擔償還部分，得自房地交易所得中減除。

財政部說明，個人繼承房地時，如併同繼承被繼承人所遺貸款餘額，應整體衡量其繼承取得房地之經濟實質，該貸款餘額超過因繼承而無償取得之房地價值（即繼承時之房地現值）部分，屬其因繼承該房地所產生之額外負擔，未來出售該房地時，無論係依舊制或房地合一新制規定計算交易所得，該額外負擔得自交易所得中減除（釋例詳附件），以核實計算交易所得，俾符實質課稅原則及量能課稅原則。

[相關稅務新聞]

個人交易繼承取得房屋及土地併同繼承貸款餘額課徵所得稅規定

財政部中區國稅局民權稽徵所表示，個人繼承房屋及土地時，併同繼承該房地之未償債務餘額，且符合以下條件者，得自房地交易所得中減除前揭貸款餘額超過繼承時房屋評定現值及公告土地現值（下稱房地現值）之合計數：

一、房地及抵押未償債務餘額由同一繼承人繼承。

二、需向金融機構抵押貸款之未償債務。

三、前揭未償債務由該繼承人實際負擔償還。

四、未償債務餘額大於繼承時房地現值總和。

該所指出，該釋令係整體衡量繼承取得房地之經濟實質負擔，因繼承人繼承該房地併同繼承未償債務，倘未償債務大於因繼承而無償取得之房地現值，屬其因繼承該房地而產生之額外負擔，繼承人嗣後出售該房地，無論屬舊制或房地合一新制計算之交易所得，前揭額外負擔得自交易所得中減除（新、舊制財交所得計算釋例各1則詳附件），以核實計算交易所得，俾符實質課稅及量能課稅原則。

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新聞稿聯絡人：民權稽徵所 綜所稅股 洪怡萍

聯絡電話：04-23051116轉225

[釋例一：舊制財產交易]

Q、A君99年繼承其父90年購入房地[繼承時房地現值合計新臺幣(下同)300萬元]，併同繼承其父所遺該房地貸款餘額600萬元， A君109年以1,000萬元出售該房地時(未劃分房地各別價格;  必要費用為0；出售時房屋評定現值 100萬元、房地現值400萬元)，係適用舊制規定，如何計算房屋之課稅所得

A、

房地交易所得 =售價 1,000 萬元-繼承時房地現值 300 萬元

=700 萬元

繼承取得房地之額外負擔 =實際負擔貸款餘額 600 萬元-繼承時房地現值 300 萬元=300 萬元

應課稅所得=(房地交易所得 700 萬元-額外負擔300萬元) X 出售時房屋評定現值 100 萬元/出售時房地現值 400 萬元=100 萬元

[釋例二：新制房地合一]

Q、B君107年繼承其父105年購入房地(繼承時房地現值合計300萬元)，併同繼承其父所遺該房地貸款餘額 600萬元，B 君109年以1,000萬元出售該

房地時(必要費用為0；107 年至109年物價指數未調整；土地漲價總數額100萬元)，係適用房地合一新制，如何計算房地之課稅所得？

A、

房地交易所得 =售價 1,000 萬元-繼承時房地現值 300 萬元=700 萬元

繼承取得房地之額外負擔 =實際負擔貸款餘額 600 萬元-繼承時房地現值 300 萬元=300 萬元

應課稅所得 =房地交易所得 700 萬元-額外負擔 300 萬元-土地漲價總數額 100 萬元=300 萬元