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房地合一稅2.0實施後營利事業申報相關重要實務分享

鄭宏輝 會計師

[稅務新聞之一]

財政部１１１０４２１新聞稿

營利事業110年度出售房地時點不同，申報課稅大不同

為健全房地產市場，房地合一稅2.0自110年7月1日起施行，財政部南區國稅局表示，營利事業110年度交易105年1月1日以後取得之房屋、土地，於辦理110年度營利事業所得稅申報時，特別注意交易日是在110年6月30日以前或是7月1日以後，因交易時點不同，課稅範圍、稅率及計稅方式有所不同。

該局進一步說明營利事業自110年7月1日起交易房地適用房地合一稅2.0的重點如下：

一、擴大房地交易課稅範圍，將105年1月1日以後取得以設定地上權方式之房屋使用權、預售屋及其坐落基地，其交易視同房地交易。另營利事業於110年7月1日以後交易持股或出資額，交易時其直接或間接持股或出資額過半數之國內外營利事業之股份或出資額，且該國內外被投資營利事業股權或出資額之價值50%以上係由我國境內之房地所構成者，該交易亦視同房地交易。

二、營利事業交易105年1月1日以後取得之房地，依持有期間適用差別稅率，分開計算稅額，合併報繳。但營利事業興建房屋完成後第1次移轉之房地交易，維持合併計稅及報繳方式辦理。

三、房地交易所得減除之土地漲價總數額，以交易當年度公告土地現值減除前次移轉現值所計算之土地漲價總數額為限，但超過部分土地漲價總數額計算繳納之土地增值稅得列為成本費用。

該局為使營利事業瞭解110年房地交易日不同，適用稅率及課稅方式之不同，貼心整理如附表：

該局舉例說明，非以不動產投資開發為業之境內甲公司於108年2月1日取得A土地及B土地，其取得成本皆為2,000萬元，嗣後甲公司於110年度出售A土地及B土地，計算如下：

（一）110年5月1日出售A土地，售價2,500萬元、土地漲價總數額為50萬元，其應計入所得額為450萬元（售價2,500萬—成本2,000萬—土地漲價總數額50萬），該交易日屬110年6月30日前，合併計稅之應納稅額為90萬元（450萬*20%）。

（二）110年10月1日出售B土地，售價2,500萬元、土地漲價總數額為50萬元，其分開計稅之房地交易所得為450萬元（售價2,500萬—成本2,000萬—土地漲價總數額50萬），該交易日屬110年7月1日以後，持有期間為2年8個月，稅率35%，分開計稅之應納稅額為157.5萬元（450萬*35%）。

（三）綜上，甲公司辦理110年度營利事業所得稅結算申報，A及B土地合併報繳應納稅額為247.5萬元（90萬＋157.5萬）。

該局特別提醒屬獨資、合夥組織的營利事業，於110年7月1日以後交易105年1月1日以後取得之房屋、土地，應由獨資資本主或合夥組織合夥人依個人規定申報及課徵房地合一所得稅，不計入獨資、合夥組織營利事業的所得額。

[稅務新聞之二]

財政部１１１０３２３新聞稿

營利事業110年度出售不動產，4種申報書填寫方式，報乎你知！

財政部高雄國稅局表示，110年度營利事業所得稅結算申報將於本年度5月1日開跑，配合房地合一稅2.0自110年7月1日起施行，110年度營利事業所得稅結算申報書也因應作相關修正，新增附表第C1-1頁及第C1-2頁，便於營利事業填報。

該局近來接獲營利事業電話詢問，110年度出售之房地適用何種稅制，申報書又該怎麼填寫？該局說明，出售房地之損益應填報於申報書第1頁第40欄【處分資產利益】或第48欄【處分資產損失】，但如屬經營不動產投資開發、買賣等為業，相關收入、成本及費用則計算於營業淨利，另依房地取得日、交易日及是否屬興建房屋完成後第1次移轉範圍，須再填寫以下申報書頁次（欄位），該局特別說明如下並整理如附表。

一、出售104年12月31日以前取得之房地，為舊制課稅範圍，若屬免納所得稅之土地交易，其利益（損失）於申報書第1頁第101欄【免徵所得稅之出售土地利益（損失）】減除（加回）。

二、出售房地合一稅1.0課稅範圍之房地（105年1月1日以後取得，110年6月30日以前交易），申報方式為合併計稅及報繳，須填寫申報書第C1頁，逐筆計算每筆「交易所得（損失）」及「得減除之土地漲價總數額」，並將「得減除之土地漲價總數額」填入申報書第1頁第58欄減除。

三、出售房地合一稅2.0課稅範圍之房地（105年1月1日以後取得，110年7月1日以後交易），區分為下列2種方式：

（一）屬一般交易，申報方式為分開計稅、合併報繳，須填寫申報書第C1-1頁，逐筆計算每筆「交易所得（損失）」及「得減除之土地漲價總數額」，得出「減除土地漲價總數額後之餘額」，並以此餘額計算「分開計稅之應納稅額」，再將分開計稅之「交易所得（損失）」填入申報書第1頁第134欄減除（加回）所得以分開計稅，另將「分開計稅之應納稅額」填入第135欄合併報繳。

（二）屬興建房屋完成後第1次移轉之房地交易，申報方式屬合併計稅及報繳，須填寫申報書第C1-2頁，計算方式同第C1頁。

該局進一步提醒，獨資、合夥組織之營利事業，交易屬房地合一稅2.0之損益，由獨資資本主或合夥組織合夥人依個人綜合所得稅規定申報課稅，不計入營利事業所得額，免填報第C1-1頁及第C1-2頁，惟仍須將房地交易所得（損失）填報於申報書第1頁第40欄或第48欄（或營業淨利），再於第134欄減除（加回），並將第134欄金額填入申報書第9頁第22欄【獨資、合夥組織之房屋、土地交易所得額】，應分配盈餘減除第22欄金額後，列入獨資資本主或合夥組織合夥人之營利所得，課徵綜合所得稅。

該局再次呼籲，營利事業會計年度為曆年制者，於110年度交易之房地，無論屬舊制、房地合一稅1.0或房地合一稅2.0範圍，皆應於111年5月營利事業所得稅結算申報期間合併報繳，並請留意上揭填報方式，正確計算房地交易損益，如期申報及繳清稅款，以免違反所得稅法第71條規定，致加徵滯報金或怠報金，影響自身權益。

[稅務新聞之三]

營利事業應核實申報房地交易所得

2022年2月7日

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】財政部中區國稅局表示，由於近年不動產交易活絡，為遏止房地投機炒作，維護居住者正義，並達遏止逃漏目的，自2020年起稽徵機關針對營利事業出售不動產合於地合一課稅範圍之不動產交易列選查核。

該局說明，自2016年度起，營利事業交易2016年1月1日以後取得之房屋、房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之土地，其交易所得應依規定課徵所得稅，又依據所得稅法第24條之5規定，營利事業當年度房屋、土地交易所得或損失之計算，以其收入減除相關成本、費用或損失後之餘額為所得額。

該局執行不動產專案查核作業，查獲A公司2019年度申報取得土地成本5,161萬餘元，經調閱土地異動索引資料，案關土地原所有權人甲君為其股東，因移轉標的為房地合一課稅範圍，另調閱甲君房地合一核課資料，查得甲君與A公司簽訂借名登記協議書，雙方協議由甲君向台灣台中地方法院投標，拍定價額2,180萬餘元，其移轉案關土地交易價格亦為2,180萬餘元。A公司經本分局調帳查核後未能提示帳簿資料供核，依前揭查得資料核實認定出售土地成本為2,180萬餘元，加計取得土地登記代價、印花稅及規費後，核定出售土地成本及費用為2,205萬餘元，調增土地交易所得額2,956萬餘元，補徵稅額779萬餘元。

該局提醒，營利事業如有出售不動產合於前揭法令規定應課徵房地合一稅之不動產，應依實際取得成本費用申報扣除，如經查獲虛列成本費用將依相關規定補稅處罰。