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107年不動產稅務相關重要新聞

鄭宏輝 會計師

1、 個人取得配偶贈與之房屋及土地，出售時適用房地合一稅新制，應如何計算持有期間及認定房地交易損益(財政部１０７０３２３新聞稿)

財政部中區國稅局表示：個人取得配偶贈與之房屋及土地，適用遺產及贈與法第20條第1項第6款配偶相互贈與之財產不計入贈與總額規定者，出售時應以配偶間第1次相互贈與前配偶原始取得該房地之日為取得日，以計算持有期間及按該房屋土地原始取得之原因，依所得稅法第14條之4規定課徵新制房屋土地交易損益。

該局進一步表示，新制房屋土地交易損益計算，應以交易時房屋土地成交總價減除成本或房屋評定現值及土地公告現值及因取得、改良及移轉該房屋所支付之費用後之餘額為所得額。配偶原始取得房屋土地方式：

一、配偶原自第三人出價取得者：依所得稅法第14條之4第1項前段規定，得減除配偶間第1次相互贈與前之原始取得成本。

二、配偶原自第三人繼承或受贈者：依所得稅法第14條之4第1項後段規定，得減除繼承時或配偶原自第三人受贈時之房屋評定現值及土地公告現值按政府發布之消費者物價指數調整後之價值。

2、 5年內出售受贈農地部分持分，會被整筆補稅嗎？(財政部１０７０３２３新聞稿)

財政部南區國稅局表示，日前接獲民眾詢問將名下單筆農地贈與自己子女持分共有，主張作農業使用並經國稅局核定免徵贈與稅。如其子於列管期間出售受贈之持分，究應就整筆贈與農地或僅就其子受贈後移轉部分補徵贈與稅？

該局說明，贈與人贈與單筆農地予子女2人共有，經國稅局依遺產及贈與稅法第20條第1項第5款規定免徵贈與稅後，受贈人於5年列管期間將其受贈的農地出售給第三人，而有未繼續經營農業生產的情形時，如受贈人已就出售部分分割或提示全部共有人簽章的分管契約，可僅就其受贈持分的農地部分補徵贈與稅。

3、 營業人出售土地容積移轉權益，係屬銷售勞務，應依法課徵營業稅(財政部１０７０３０７新聞稿)

財政部臺北國稅局表示，營業人出售土地容積移轉權益取得之收入，屬加值型及非加值型營業稅法（以下簡稱營業稅法）第3條第2項規定所稱之銷售勞務，應開立應稅統一發票，並課徵營業稅。

該局指出，營業人取得土地容積移轉權益，嗣後再銷售予第三人，係將該土地可建築樓地板面積移轉至其他可建築土地作為建築使用，性質與出售土地有別，係為「權利移轉」，按財政部98年6月6日台財稅字第09800142920號函釋規定，核屬銷售勞務，應依規定開立應稅統一發票並申報應稅銷售額。

該局舉例說明，甲公司於102年間取得公共設施保留地容積移轉權益，嗣後再以1億1,266萬餘元銷售予第三人，惟誤認係銷售屬營業稅法第8條第1項第1款所稱免徵營業稅之土地，遂開立免稅統一發票並申報免稅銷售額，經該局查獲，涉開立統一發票應行記載事項未依規定記載或記載不實，並短漏報應稅銷售額1億餘元，除核定補徵營業稅額5百餘萬元外，另依營業稅法第51條第1項第7款及同法第48條規定，擇一從重處罰。

4、 受贈農地於列管期間內回贈原贈與人後再行出售，如出售後所收取之價金涉及贈與情事者，仍應辦理贈與稅申報(財政部１０７０３２７新聞稿)

財政部中區國稅局表示：農業用地贈與民法第1138條所定繼承人，依法免徵贈與稅，並列管農地農用5年。惟如將受贈農地於列管期間內又回贈原贈與人，經查回贈前仍作農業使用，准予免追繳贈與稅亦免列管。嗣原贈與人將該農地再行出售，並將收取之交易價金直接匯入原受贈人帳戶或代償原受贈人銀行貸款，則屬另一贈與行為，贈與人應於贈與行為發生後30日內辦理贈與稅申報，以免補稅加罰。

5、 營利事業或機關團體等法人贈與財產予他人毋須辦理贈與稅申報，而受贈之個人要併入綜合所得稅申報(財政部１０７０３１１新聞稿)

財政部北區國稅局表示，依遺產及贈與稅法第3條及第7條規定，凡經常居住中華民國境內之中華民國國民，就其在中華民國境內或境外之財產為贈與者；或經常居住中華民國境外之中華民國國民，及非中華民國國民，就其在中華民國境內之財產為贈與者，應依法對贈與人課徵贈與稅。所以，贈與稅之納稅義務人以自然人為限，營利事業或教育文化公益慈善機關團體等法人並非贈與稅課徵對象，其將財產贈與他人毋需辦理贈與稅申報。

該局說明，營利事業或機關團體等法人贈與財產予他人，雖然不是贈與稅課稅對象，不用申報及繳納贈與稅，可是受贈人如係個人應依所得稅法第4條第1項第17款規定，併入受贈年度之所得課徵個人綜合所得稅，所得額以受贈財產價值認定，如果受贈財產為實物，以取得時政府規定之價格計算，例如：土地以公告土地現值、房屋則以評定標準價格為準。

該局特別提醒納稅義務人，取得營利事業贈與的財產，要記得併入受贈年度綜合所得稅申報，以免被查獲除依法核定補徵應納稅額外，還要加處罰鍰。

6、 個人不動產因強制執行經法院拍賣，若屬房地合一課稅新制範圍，應依規定辦理申報，以免受罰(財政部１０７０４３０新聞稿)

財政部北區國稅局表示，依所得稅法第4條之4及第14條之5規定，如房屋、土地屬103年1月2日以後取得且持有期間在2年以內，或105年1月1日以後取得，嗣後該房地因強制執行經法院拍賣者，應適用房地合一新制課稅，不論有無應納稅額，應於拍定人領得權利移轉證書日之次日起算30日內辦理申報，有應納稅額者，應一併檢附繳納收據，以免遭補稅處罰。

該局舉例說明，轄內納稅義務人王君於104年9月5日受贈取得之 房地因強制執行經法院拍賣，拍定人於106年2月25日領得不動產權利移轉證書，惟王君未依限辦理房屋、土地交易所得申報，經該局查獲核定王君未申報房屋、土地交易所得，除補稅外並依所得稅法第108條之2規定按所漏稅額處3倍以下之罰鍰。

該局特別提醒，房屋、土地交易日的認定，以完成所有權移轉登記日為準，惟經法院拍賣之房屋、土地，因強制執行於辦理所有權登記前已移轉所有權，其交易日為「拍定人領得權利移轉證書之日」，應於次日起算30日內完成申報，縱使無所得或虧損，亦應辦理申報，以免受罰。

7、 個人出售房屋，應以實際成交價額核實申報財產交易所得(財政部１０７０５０２新聞稿)

南區國稅局表示，自105年1月1日起出售房屋所得採舊制財產交易所得及新制房地合一稅並行，現正值106年度綜合所得稅申報期間（107年5月1日至107年5月31日），個人如於106年出售屬於103年1月1日以前取得，或103年1月2日至104年12月31日間取得且持有期間超過2年之房屋者，係屬舊制財產交易所得課稅（該房屋座落之土地部分，依所得稅法第4條第1項第16款免稅），應以房屋出售時之成交價額，減除原始取得成本，及因取得、改良與移轉該房屋而支付的一切費用後之餘額為財產交易所得，併入個人綜合所得總額申報，並檢附買賣契約書（私契）、價款收付紀錄或其他證明文件供核對。

該局進一步指出，如出售屬103年1月2日以後取得且持有期間在2年以內，或105年1月1日以後取得之房屋、土地者，則其房地交易所得按新制課徵所得稅，應於房地完成所有權移轉登記日之次日起30日內另行申報，不併入個人綜合所得總額申報。

國稅局以房屋、土地分別訂價，就屬房屋的交易所得舉例，甲君103年3月10日以300萬元之價金買賣取得房屋，嗣於106年7月5日以成交價額400萬元出售該房屋，並支付仲介費、代書費等屬房屋部分的費用10萬元，甲君辦理106年度綜合所得稅結算申報時，應將財產交易所得90萬元（400萬－300萬－10萬＝90萬）併計綜合所得總額。

該局提醒，個人出售房屋應核實申報財產交易所得，而非可任意選擇以財政部訂定的財產交易所得標準申報，否則嗣後被稽徵機關查獲漏報會遭補稅並處罰鍰。

8、 房地合一稅制下買預售屋賣成屋取得日之認定(財政部１０７０７１１新聞稿)

財政部南區國稅局潮州稽徵所表示，近來有民眾詢問，其於104年中與建設公司簽訂預售屋買賣契約書，今（107）年6月間完成成屋所有權移轉登記，最近將該屋出售，其取得日應如何認定?是否適用房地合一課徵所得稅新制，須申報個人房屋、土地交易所得稅？

該所說明，房屋、土地取得日之認定，以所取得之房屋、土地完成所有權移轉登記日為準，為房地合一課徵所得稅申報作業要點第4點所規定。該預售屋於107年6月間完成所有權移轉登記，係屬105年1月1日以後取得之房屋、土地，嗣將該屋出售時，即應適用房地合一課徵所得稅新制，應申報個人房屋、土地交易所得稅。

該所進一步提醒納稅義務人注意，個人有符合房地合一課徵所得稅新制範圍之交易所得或損失，不論有無應納稅額，除符合所得稅法第4條之5第2款至第4款者外，均應於出售房屋、土地完成所有權移轉登記日之次日起算30日內，自行填具申報書、檢附契約書影本及其他有關文件，若有應納稅額者，應一併檢附繳納收據，向戶籍所在地國稅局辦理申報。

9、 個人交易房地合一新制之「房屋使用權」，不論盈虧都要申報(財政部１０７０９０４新聞稿)

財政部北區國稅局表示，房地合一新制課徵範圍除房屋、土地外，個人交易「105年1月1日以後取得以設定地上權方式的房屋使用權」，亦適用新制規定，應於房屋使用交易日之次日起算30日內自行申報納稅， 即使課稅所得為0或虧損，也要辦理申報。

該局說明，考量個人交易該等設定地上權方式的房屋使用權，雖屬權利交易性質，惟經濟實質與房屋交易類同，房地合一新制規定個人在105年1月1日以後取得此類房屋使用權，其交易視同房屋交易，應按新制規定課稅，並得享有自住房地及長期持有等租稅優惠。

個人未依限申報房地交易所得稅，經國稅局查獲，處3,000元以上30,000以下罰鍰；如有應納稅額，除補徵稅額外，並按所漏稅額處3倍以下之罰鍰，二者擇一從重處罰。該局提醒，納稅義務人交易屬房地合一新制之房屋、土地或房屋使用權，不論有所得或虧損，未依限辦理申報者，在稽徵機關尚未調查或未經他人檢舉前，應儘速按實際成交價格及成本費用向戶籍所在地稽徵機關自動補報，並補繳所漏稅款及利息，以免遭受處罰。

10、      轉讓「預售屋」有虧損時，應如何申報財產交易損失？(財政部１０７０９２５新聞稿)

民眾陳先生來電詢問：其於106年2月以800萬元買入某建案預售屋，復於107年5月以750萬元出售該預售屋，應如何申報財產交易損失？

財政部南區國稅局表示，預售屋買賣與一般出售房地不同，買方購買的是未來建案完工後請求不動產過戶予買方的「權利」，故民眾在建案完工前將預售屋出售，係屬財產權利的交易，非為「房地合一」的課徵範圍，而係所得稅法第14條第1項第7類規定的財產交易所得，應併同於綜合所得稅申報。又依同法第17條第1項第2款第3目之1規定，納稅義務人、配偶及受扶養親屬財產交易損失，其每年度扣除額，以不超過當年度申報之財產交易所得為限；當年度無財產交易所得可資扣除，或扣除不足者，得以以後3年度之財產交易所得扣除之。

該局進一步說明，依陳先生來電所詢，其以800萬元買入某建案預售屋，嗣後以750萬元賣出，即有財產交易損失50萬元，故陳先生於申報107年度綜合所得稅時，可自申報年度財產交易所得中列報扣除該筆財產交易損失50萬元，若其申報年度無財產交易所得可資扣除或扣除不足者，得於以後108、109及110年度之財產交易所得扣除之。

11、      個人出資參與土地重劃獲取抵費地應計算其他所得課稅(財政部１０７０９２８新聞稿)

財政部南區國稅局表示，個人與依市地重劃辦法規定組織之重劃會簽訂土地買賣預售契約，提供開發資金，換取未來開發後之抵費地，此與一般土地買賣有別，類似投資之性質，應以所取得抵費地之重劃後評議地價減除所支付資金成本及必要費用後之餘額為所得額，計入登記取得抵費地所屬年度綜合所得總額課稅。但前開重劃後評議地價低於當期公告土地現值者，以當期公告土地現值為準。

國稅局舉例說明，甲君102年參與台南市一宗土地重劃案，與依市地重劃辦法規定組織之重劃會簽訂契約提供開發資金900萬元，該土地於107年3月重劃完成，甲君取得一筆抵費地，登記取得日抵費地之重劃後評議地價為1,000萬元，高於當年度土地公告現值950萬元，甲君應以重劃後評議地價1,000萬元減除出資額900萬元，及其他必要費用20萬元後之餘額80萬元列報為107年度綜合所得稅之其他所得。

12、      納稅義務人未依限辦理房屋土地交易所得稅申報，尚不得以代理人未代為申報為由免除行政處罰(財政部１０７１０１１新聞稿)

財政部北區國稅局表示，轄內甲君未依限辦理房屋土地交易所得稅（以下簡稱房地合一稅）申報，除被核定補徵稅款外並處以罰鍰。甲君不服，主張因對稅法不熟，出售房屋土地時委託代書代為處理，誤認代理人已完成申報，並非刻意漏報，請免予處罰云云，申經復查及訴願均遭駁回。

該局進一步說明，參酌最高行政法院100年度8月份第2次庭長法官聯席會議決議，人民委任代理人參與行政程序，就該代理人之故意、過失負推定故意、過失責任。房地合一稅係採自行申報制，有符合課稅範圍者，即應據實申報納稅；納稅義務人不因選任代理人辦理房屋土地所有權移轉登記等事宜，而免除其公法上義務，其未依法申報繳納房地合一稅，即有過失，並不符合納稅者權利保護法第16條第1項規定：「納稅者違反稅法上義務之行為非出於故意或過失者，不予處罰。」自不得以不諳法令或委託人未代為申報為由請求免予裁罰。

該局特別呼籲納稅義務人，房地合一課稅新制於105年1月1日起實施，個人出售符合房地合一課稅範圍之房地，應於交易房地完成所有權移轉登記日之次日或房屋使用權交易日之次日起算30日內自行填具申報書，檢附契約書影本及其他有關文件，向稽徵機關辦理申報，以免受罰。

14、      個人出售「農業設施」非屬房地合一課徵所得稅範圍(財政部１０７１１１６新聞稿)

財政部高雄國稅局表示，出售依農業發展條例申請興建的「農業設施」，非屬房地合一所得稅課徵範圍，個人交易該農業設施的所得，應依所得稅法第14條第1項第7類規定課徵個人綜合所得稅。

該局進一步說明，個人房屋土地交易所得稅（下稱房地合一所得稅）的施行，是為解決房屋及土地分開課稅的缺失，並以健全不動產市場發展為目標，進而將房屋、土地之交易所得合一，按實價分離課徵所得稅；且為配合農業政策，於所得稅法第4條之4第3項明定將「農舍」排除於房地合一所得稅之課徵範圍外，依同法第14條第1項第7類財產交易所得規定課徵個人綜合所得稅；「農業設施」係依農業發展條例第8條之1規定於農業用地上興建之固定基礎設施，其與「農舍」同為與農業經營密不可分，基於農業設施及農舍同為農業使用之目的，並考量房地合一所得稅制將「農舍」排除於適用範圍之立法意旨，財政部於107年8月20日發布台財稅字第10704534300號解釋令，將出售「農業設施」比照「農舍」一併排除適用房地合一所得稅，核釋個人交易農業設施之所得，應併同其他各類所得課徵個人綜合所得稅。

該局呼籲，納稅義務人如有交易房屋土地，除所得稅法明定係屬於免課徵房地合一所得稅標的或非屬房地合一所得稅課徵範圍標的外，餘交易案件，不論盈虧，皆應於完成所有權移轉登記日次日起算30日內辦理房地合一所得稅申報。

15、 個人出售房屋之財產交易所得適用舊制者應核實併入個人綜合所得稅申報(財政部１０７１２２０新聞稿）

財政部北區國稅局表示：房地合一課稅新制自105年1月1日起實施，個人於105年1月1日起出售屬103年1月1日之次日以後取得，且持有期間在2年以內房屋、土地，或105年1月1日起取得房屋、土地，應依所得稅法第4條之4及第14條之5規定辦理申報（簡稱新制）。如個人出售房屋非屬新制課稅範圍者，應依所得稅法第14條第1項第7類規定課稅（簡稱舊制），以交易時之成交價額，減除原始取得之成本及因取得、改良及移轉該項資產而支付之一切費用後之餘額，列為財產交易所得併入出售年度個人綜合所得稅辦理結算申報，倘未核實申報，經稽徵機關查獲，除補稅外另處罰鍰。

該局舉例說明：新北市轄內納稅義務人吳君於106年度將其103年度取得之房地出售，核屬舊制課稅範圍，吳君逕依該房屋契稅繳款書記載之移轉價格，按房屋評定現值35%申報財產交易所得914,000元，嗣該局依「綜合所得稅預售屋及鉅額房屋交易選案查核作業要點」選案查得系爭房地交易時之實際成交價額為42,700,000元，減除原始取得成本23,570,000元及相關費用653,000元之餘額，按出售時之房屋評定現值占土地公告現值及房屋評定現值之比例，計算房屋財產交易所得為5,143,000元，該局輔導吳君限期依稅捐稽徵法第48條之1規定自動補報補繳所漏稅款，僅須加計利息免予處罰，惟吳君仍逾期未辦理補報，是減除已申報之財產交易所得914,000元，核定吳君短漏報財產交易所得4,229,000元，除補稅外並依所得稅法第110條第1項規定按所漏稅額處0.5倍之罰鍰。