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108年不動產重要稅務新聞彙總

鄭宏輝 會計師

1. 個人交易房屋土地申報常見錯誤態樣報你知（財政部１０８０１２１新聞稿）

財政部中區國稅局表示，自105年1月1日起，個人交易105年1月1日（含）以後取得的房屋、土地，或103年1月2日（含）以後取得且持有期間在2年以內的房屋、土地，應於完成移轉登記日之次日起算30日內，辦理個人房屋土地交易所得稅申報（以下簡稱房地合一新制），為協助納稅義務人正確申報，該局整理房地合一新制所得稅申報常見錯誤及正確做法如下，請民眾特別注意。

該局提醒，民眾報稅後若發現錯誤，可以重新填寫1份正確申報書，補辦個人房屋土地交易所得稅申報；採用網路申報者，只要將正確資料在申報期限內重新上傳申報即可。但若已逾申報期限，不論採何種申報方式，均須向戶籍所在地（原申報）稽徵機關辦理書面更正申報。

2. 繼承農地5年內與共有人協議分割或與他人交換，補徵遺產稅賦大不同（財政部１０８０１１４新聞稿）

南區國稅局潮州稽徵所表示，被繼承人所遺與他人共有之農地，經核免徵遺產稅後5年內，其繼承人與其他共有人（非繼承人）協議分割該農地，如分得之免稅農地價值小於依其持分計算之價值時（依農地之土地公告現值計算），需就減少之免稅農地價值追繳遺產稅，並就分得之免稅農地繼續列管。

該所進一步表示，若繼承之免稅農地於繼承發生日起5年內與他人農地等值交換，與上列共有物分割情形有別，雖交換前後之土地面積與公告現值均相等，因交換結果造成繼承人未就該繼承之農業用地繼續經營農業生產滿5年之事實，與免稅要件不符，應依法追繳免徵稅賦。

該所特別提醒納稅義務人，繼承農地5年內與共有人協議分割，或是與他人交換，其補徵之遺產稅賦大不同（如附表）。

附表： 繼承免稅農地5年內移轉補徵遺產稅比較

3. 個人出售繼承取得的房屋，應核實計算財產交易所得（財政部１０８０２１９新聞稿）

民眾陳小姐來電詢問，102年3月繼承父親的房屋、土地，於107年12月以新臺幣（下同）600萬元出售，可否以107年度該屋出售時的房屋評定現值乘以財政部核定所得標準率來申報財產交易所得？

高雄國稅局表示，自105年起交易於105年以後取得或103年1月2日以後取得且持有期間在2年內之房屋、土地，屬於房地合一所得稅課徵範圍。陳小姐房屋、土地取得日為102年3月，其出售該繼承取得的房屋、土地非屬房地合一所得稅課徵範圍，僅須計算「房屋」部分之財產交易所得，按所得稅法第14條第1項第7類規定，以交易時之成交價額，減除繼承時該項財產之時價及因取得、改良及移轉該項財產而支付之一切費用後之餘額為所得額。另依遺產及贈與稅法第10條規定，遺產財產價值之計算，以被繼承人死亡時之時價為準；所稱時價，土地以公告土地現值或評定標準價格為準；房屋以評定標準價格為準。

該局進一步說明，個人出售因繼承取得之房屋，申報時應檢附買賣契約書及遺產稅核定通知書，若買賣契約書只有房地總價款，應以「交易時的成交價額」減除「遺產稅核定通知書上的房地價格」及「相關必要費用」後之餘額，乘以出售時該房地之房屋評定現值占土地公告現值及房屋評定現值之比例，計算出房屋之財產交易所得。因此，陳小姐應以售價600萬元減除父親遺產稅核定通知書上該房地之價格及相關必要費用後，以該房地107年度房屋評定現值占土地公告現值及房屋評定現值之比例計算出屬於房屋的財產交易所得。

該局呼籲，個人出售繼承取得的房屋，如非屬房地合一所得稅課徵範圍，應核實計算財產交易所得；支付出售前之房屋稅、管理費及清潔費、金融機構借款利息等，均屬於使用期間的相對代價，不得列為成本或費用減除。

4. 個人持有2年以下之房屋土地按非自願性因素移轉20%稅率計算交易所得稅，以財政部公告情形為限(財政部１０８０５２４新聞稿)

財政部臺北國稅局表示，個人持有2年以下之房屋土地，其交易所得稅（新制）適用調職、非自願離職或其他非自願性因素之20%稅率，應以財政部公告之情形為限。

該局受理王君申報個人房屋土地交易所得稅，房地持有期間在1年以內，主張其年事已高，居住安養中心，因路途遙遠無力管理房地，出售房地屬「非自願性因素」，自行以稅率20%計算稅額；惟查王君情形非屬財政部公告之「非自願性因素」，爰按稅率45%計算應納稅額。

該局說明，依所得稅法第14條之4第3項第1款第5目規定，個人因財政部公告之調職、非自願離職或其他非自願性因素，交易持有期間在2年以下之房屋、土地者，按稅率20%計算房屋土地交易所得稅。依財政部106年11月17日台財稅字第10604686990號公告，前揭規定之調職、非自願離職或其他非自願性因素情形如下：

一、個人或其配偶於工作地點購買房屋、土地辦竣戶籍登記並居住，且無出租、供營業或執行業務使用，嗣因調職或有符合就業保險法第11條第3項規定之非自願離職情事，或符合職業災害勞工保護法第24條規定終止勞動契約，須離開原工作地而出售該房屋、土地者。

二、個人依民法第796條第2項規定出售於取得土地前遭他人越界建築房屋部分之土地與房屋所有權人者。

三、個人因無力清償債務（包括欠稅），其持有之房屋、土地依法遭強制執行而移轉所有權者。

四、個人因本人、配偶、本人或配偶之父母、未成年子女或無謀生能力之成年子女罹患重大疾病或重大意外事故遭受傷害，須出售房屋、土地負擔醫藥費者。

五、個人依據家庭暴力防治法規定取得通常保護令，為躲避相對人而出售自住房屋、土地者。

六、個人與他人共有房屋或土地，因他共有人依土地法第34條之1規定未經其同意而交易該共有房屋或土地，致須交易其應有部分者。但經稅捐稽徵機關查明有藉法律形式規避或減少納稅義務之安排或情事者，不適用之。

該局提醒，納稅義務人申報新制之房屋土地交易所得稅，欲適用「非自願性因素」之20%稅率，請自行檢視是否符合財政部公告規定，以免申報錯誤嗣後遭補稅。

5. 個人購買農地，未辦理過戶即轉售第三人所獲利益，應申報課徵綜合所得稅(財政部１０８０４２２新聞稿)

財政部臺北國稅局指出，依財政部84年7月5日台財稅第841633008號函釋規定，納稅義務人購買農地，未辦理產權過戶，旋即出售予第三者，並直接由原地主變更所有權為第三者，其間該納稅義務人所獲之利益，核屬所得稅法第14條第1項第10類規定之其他所得，應依法課徵綜合所得稅。

該局舉例說明，甲君106年1月以500萬元向乙君購買農地，未辦理土地移轉登記，嗣106年5月旋即以600萬元出售予丙君，並直接由乙君變更所有權人為丙君，甲君未將所獲利益併入106年度綜合所得稅申報，經該局查得，遂將甲君出售農地移轉登記權利所獲利益100萬元（600萬元-500萬元），併計甲君106年度綜合所得稅總額，除補徵所漏稅額外，並依所漏稅額處2倍以下罰鍰。

該局呼籲，個人如有購買農地，未辦理產權過戶，旋即出售予第三人，並直接由原地主變更所有權為第三人，其間所獲之利益，核屬其他所得，應併入當年度綜合所得稅辦理結算申報。

6. 營利事業按新制報繳房屋、土地交易所得稅之規定（財政部１０８０６２８新聞稿）

財政部臺北國稅局表示，房地合一課徵所得稅制度（以下簡稱房地合一新制）自105年1月1日起實施，營利事業出售105年1月1日以後取得或103年1月2日以後取得且持有期間在2年以內之房地，其房屋、土地交易所得額之計算，應減除依土地稅法規定計算之土地漲價總數額後之餘額，計入營利事業所得額課稅，餘額為負數者，以零計算；其交易所得額為負者，得自營利事業所得額中減除，但不得減除土地漲價總數額。

該局提醒，營利事業如有出售房地時，應先依所得稅法第4條之4規定判斷是否適用房地合一新制。若屬房地合一新制適用範圍者，因於計算土地交易所得時已依所得稅法第24條之5第1項規定減除依土地稅法規定計算之土地漲價總數額，所繳納之土地增值稅，依同法條第2項規定不得列為成本費用。

該局舉例說明，甲公司106年度營利事業所得稅結算申報，列報適用房地合一新制之房地交易所得120萬元，經查其所得之計算，係出售房地收入減除取得成本、必要費用及土地漲價總數額，惟其申報之必要費用中包含不得列為成本費用之土地增值稅50萬元，經該局剔除土地增值稅，調增課稅所得額50萬元，補徵稅額8.5萬元（50萬元*稅率17%）。

7. 個人採房地合一課稅（新制）出售自住房地，無論「先買後賣」或是「先賣後買」，皆得適用重購退（抵）稅規定（財政部１０８０６１７新聞稿）

財政部高雄國稅局表示，適用房地合一（新制）課稅之納稅義務人買賣自住房地，如個人或其配偶、未成年子女已於該房地辦竣戶籍登記，且自住房地出售的前1年內無出租、供營業或執行業務使用，無論是「先買後賣」，或是「先賣後買」，只要出售舊房地與重購新房地兩者移轉登記時間在2年內，均可申請適用重購退稅或抵稅優惠，就已繳納稅款範圍內，按重購價額占出售價額的比率計算應退還或扣抵稅額。

舉例說明，蔡先生105年6月1日買A房地並設籍自住，於108年3月1日出售A房地並完成移轉登記，出售價額新臺幣（下同）1,500萬元，已申報繳納房地合一所得稅20萬元。另於108年6月1日以1,800萬元買入B房地並完成移轉登記且設籍自住。因蔡先生出售A房地前1年內並無出租或供營業使用，且出售A房地與購入B房地的移轉登記時間在2年以內，蔡先生可於108年6月1日的次日起算5年內向國稅局申請退還出售A房地已繳納稅款20萬元（重購價額1,800萬元∕出售價額1,500=1.2，大於1以1計算），且B房地在5年內應供自住使用，不得改作其他用途或再行移轉。如蔡先生適用重購退稅優惠後5年內將B房地改作其他用途（例如出租或營業使用）或再行移轉，應向國稅局繳回原退還稅額20萬元。

該局進一步提醒，申請重購自住房地交易所得稅扣抵或退還，如出售本人（配偶）自住房地，另以配偶（本人）名義重購符合條件之自住房地，亦可申請適用。

8. 農地自益信託登記在他人名下，不適用免徵遺產稅優惠（財政部１０８０６２５新聞稿）

被繼承人死亡時農地因辦理自益信託登記在他人名下，則所遺留下來的財產標的是權利，而非土地本身，即使農地仍持續作農業使用，也無法適用遺產及贈與稅法農地可免徵遺產稅之規定。

南區國稅局表示，近期查核遺產稅案件，查到年邁甲君與受託人乙君簽訂自益信託契約，將農地信託登記給乙君，信託期間自98年12月3日起至108年12月2日止，信託期間內甲君死亡，繼承人申報遺產土地1,350萬元，並同額列報農地扣除額，經該局以甲君死亡時，所遺之財產標的為「信託利益之權利」，並非A地本身，乃將財產性質由土地轉正為權利，並否准認列農地扣除額。繼承人不服，復查主張該土地一直維持農地狀態，並有作農業使用之事實，屬遺產及贈與稅法規定免徵遺產稅之標的，經該局駁回其復查申請，其未提起訴願而告確定。

國稅局指出，依據遺產及贈與稅法第3條之2第2項及第17條第1項第6款規定，被繼承人於死亡時就信託契約所享有信託利益之權利未領受部分，課徵遺產稅，其標的為「權利」，農業用地之免徵遺產稅優惠，必須是繼承時以被繼承人名義登記土地所有權、作農業使用、由繼承人或受遺贈人承受等三要件，所遺土地才能免徵遺產稅。本件土地本體雖為作農業使用之農業用地，但因訂有信託契約且登記在受託人名下，因此該土地已因信託關係使遺產稅標的成為信託利益權利（參照最高行政法院105年6月份第2次庭長法官聯席會議決議意旨），而非土地本體，遺產稅標的既非土地，即不符合免徵遺產稅要件規定，無法適用該項扣除額優惠，提醒納稅人注意。

9. 共有之房地依土地法第34條之1規定出售，不同意處分之共有人仍應申報個人房屋土地交易所得稅（財政部１０８０７２４新聞稿）

財政部臺北國稅局表示，個人房屋土地交易所得稅採自行申報制，納稅義務人交易合於所得稅法第4條之4規定應按房地合一新制課稅之房屋、土地，不論有無應納稅額，亦不論是否符合經財政部公告調職、非自願離職或其他非自願性因素，均應依所得稅法第14條之5規定，於房屋、土地完成所有權移轉登記日之次日起算30日內辦理申報，如有應納稅額並應據實繳納，以免受罰。

該局指出，納稅義務人甲君與其他共有人於106年3月27日取得房地之所有權，而其他共有人未經甲君之同意，即依土地法第34條之1規定將該房地出售，並於106年8月31日辦妥所有權移轉登記。該局以該房地係於105年1月1日以後取得，核屬個人房屋土地交易所得稅之課稅範疇，甲君未依所得稅法第14條之5規定之期限申報納稅，原以持有期間在1年以內應按45%之稅率補徵應納稅額並處罰鍰，惟考量其符合財政部106年11月17日公告之非自願性交易事由，乃按稅率20%核定補徵稅額60餘萬元，並處罰鍰30餘萬元。甲君不服，申請復查，主張其他共有人未經其同意即出售系爭房地，並非故意漏未申報，請准予免罰云云。

該局說明，考量個人因調職、非自願性離職或其他非自願性因素，致須交易持有期間在2年以內之房屋、土地，如適用短期高稅率（35%或45%）顯然未盡合理，如符合財政部公告之非自願性交易事由，則可改按稅率20%課徵房屋土地交易所得稅。甲君與他人共有之系爭房地於106年8月31日辦妥所有權移轉登記，係其他共有人依土地法第34條之1規定處分而出售，符合財政部公告之非自願性交易事由，稅率可由45%降為20%，惟甲君仍應於所有權移轉登記日之次日起30日內（即106年9月30日）前辦理個人房屋土地交易所得稅申報並繳納稅款，其未依限申報納稅，核有應注意、能注意而未注意之過失，自無納稅者權利保護法第16條第1項不予處罰規定之適用，甲君尚不得以前述非自願性因素為由而得免罰。

該局呼籲，納稅義務人交易於105年1月1日以後取得之房屋、土地，均應於完成所有權移轉登記日之次日起算30日內辦理個人房屋土地交易所得稅申報，如有應納稅額並應一併據實繳納，未依規定辦理申報且有漏稅情事者，除依法補徵應納稅額外，並按補徵稅額處3倍以下之罰鍰。

10. 農地贈與免稅後，受贈人於5年內移轉他人要補稅 (財政部１０８０８２０新聞稿)

財政部北區國稅局表示，依遺產及贈與稅法第20條第1項第5款規定免徵贈與稅之農業用地，受贈人於受贈後5年內將該農地移轉予他人時，應予追繳應納稅賦。

該局進一步說明，依據遺產及贈與稅法第20條第1項第5款及農業發展條例第38條規定，作農業使用之農業用地贈與民法第1138條所定繼承人，依法申請免徵贈與稅者，受贈人自受贈之日起5年內，未將該土地繼續作農業使用且未在有關機關所令期限內恢復作農業使用，或雖在有關機關所令期限內恢復作農業使用而再有未作農業使用情事者，應追繳原核定免徵之贈與稅。所稱「未將該土地繼續作農業使用」，包含受贈人將土地所有權移轉，另除了移轉原因係因該受贈人死亡、受贈土地被徵收或依法變更為非農業用地者外，因受贈人將土地移轉予他人，已喪失所有權，對土地已無任何權能，自無從再將該土地繼續作農業使用，應予追繳原核定免徵贈與稅。

該局特別提醒，國稅局均會定期清查列管農地之移轉情形，一旦查得於列管5年內農地所有權人已非原來受贈人，即會通知限期回復所有權登記並繼續作農業使用，如未於期限內回復所有權登記並繼續作農業使用，即予追繳稅賦。

12. 將繼承免稅之農業用地贈與子女，應追繳遺產稅（財政部１０８０８１２新聞稿）

財政部中區國稅局表示：依遺產及贈與稅法第17條第1項第6款規定，自遺產總額中扣除之農業用地，繼承人於繼承之日起5年內，移轉予其他同為繼承之人並繼續經營農業生產，因該農業用地仍屬同一被繼承人之繼承人所有且繼續經營農業生產，可免依該條但書規定追繳遺產稅，惟仍應自繼承日起列管5年，惟繼承人如將繼承之免稅農地贈與自己之子女，因子女對該被繼承人並無繼承權，不適用前揭免稅規定，縱使該土地繼續作農業使用，仍應追繳遺產稅。

13. 個人出售配偶贈與之房地，以第1次相互贈與前配偶原始取得該房地之日為取得日（財政部１０８０８０２新聞稿）

財政部北區國稅局表示，個人取得配偶贈與之房屋、土地，適用遺產及贈與稅法第20條第1項第6款配偶相互贈與之財產不計入贈與總額規定者，出售時應以配偶間第1次相互贈與前配偶原始取得該房屋、土地之日為取得日，據以計算持有期間及認定應適用舊制房屋交易損益或新制房屋土地交易損益。

該局進一步說明，依所得稅法第4條之4及第14條之4規定，個人自105年1月1日起交易105年1月1日以後取得之房屋、土地，應按新制計算交易所得，並按持有期間長短適用不同稅率計算應納稅額。個人若出售取自配偶贈與之房地，依據財政部106年3月2日台財稅字第10504632520號令規定，應以配偶間第1次相互贈與前配偶原始取得該房屋、土地之日為取得日，是配偶原始取得日將影響新、舊制之適用。

該局舉例說明，某甲於107年4月25日出售其於106年3月2日自配偶某乙受贈取得之房地1戶，而某乙係95年1月25日自第三人買受取得，則某甲出售房地時，應認定其取得日為95年1月25日，適用舊制計算房屋交易損益，並歸課當年度綜合所得稅之財產交易所得；倘配偶某乙係105年4月20日自第三人買受取得，則某甲出售房地時，應認定105年4月20日為其取得日，適用新制計算房屋土地交易損益，且得合併計算配偶持有期間，則某甲持有房地期間（105年4月20日至107年4月25日）超過2年未逾10年，應以計算後之課稅所得額按適用稅率20%計算應納稅額，並應於房地完成所有權移轉登記之次日起30日內向所轄之國稅局辦理申報。

該局特別提醒納稅義務人，若有出售105年1月1日以後取得之房地，無論經計算後有無課稅所得額或持有期間之認定有無疑義，均應申報，以免因漏報而遭補稅及處罰。

14. 個人出售農地如何適用免納房地合一所得稅(財政部１０８０８２８新聞稿)

財政部南區國稅局表示，自105年1月1日起，個人交易之房屋、土地，如係於103年1月2日以後取得且持有期間在2年以內或105年1月1日以後取得者，應依房地合一課徵所得稅之規定申報納稅；但符合農業發展條例第37條及第38條之1規定得申請不課徵土地增值稅之土地，免申報繳納房地合一所得稅。

該局說明，納稅義務人出售之農地如符合前開農業發展條例，應先取得「農業用地作農業使用證明書」或「符合農發條例第38條之1土地作農業使用證明書」後，並向地方稅稽徵機關申請土地移轉不課徵土地增值稅，以作為免申報房地合一所得稅之證明，避免事後補證舉證困難。

該局進一步舉例說明，轄區有位某甲納稅義務人於105年5月9日買入農地，旋即於同年10月3日賣出，因同年度移轉土地漲價總數額為0元，無須繳納土地增值稅，甲君未申請核發農地農用證明書，亦無申請不課徵土地增值稅之相關資料，經補徵房地合一所得稅後，主張系爭土地免徵所得稅，因無上開資料可資佐證，事後花費更多的心力證明系爭土地於交易當下是符合得申請不課徵土地增值稅而免徵所得稅。

15. 個人出售預售屋或非屬房地合一新制課稅範圍之成屋，如何核實認定財產交易所得？(財政部１０８０９１８新聞稿)

財政部南區國稅局潮州稽徵所表示，預售屋買賣在尚未辦理所有權登記前，其所有權仍屬建設公司所有，買方僅購得未來取得房屋及土地之「權利」，是相關交易係屬「權利」之移轉，而非「不動產」產權之移轉，並無土地交易所得免納所得稅之適用，賣方應以預售屋（含土地部分）交易時之全部成交價額，減除原始取得成本及相關必要費用後之餘額，計算財產交易損益，申報個人綜合所得稅。另外個人如出售之成屋非屬房地合一新制課稅範圍者，應依交易時房屋土地之成交價額（買進或出售契約未劃分房屋土地各別成交價額），減除原始取得之成本及因取得、改良及移轉該項資產而支付之一切費用後之餘額，再按出售時之房屋評定現值占土地公告現值及房屋評定現值之比例，計算房屋財產交易所得併入出售年度個人綜合所得稅辦理結算申報。

該所舉例說明如下：

釋例1：轄內甲君於103年間以3,000萬元向A建設公司購買預售屋1戶（含土地部分），並於104年間該預售屋完工前，以3,210萬元出售予乙君，甲君在辦理104年度綜合所得稅結算申報時，漏未申報該筆財產交易所得。嗣經該所依據查得資料，以出售價格3,210萬元減除甲君原始取得成本3,000萬元及相關必要費用10萬元後，核認甲君104年度漏報財產交易所得200萬元

釋例2：轄內甲君於103年間以3,000萬元向A建設公司購買成屋1戶（含坐落土地），並於104年間以3,210萬元出售予乙君，買進或出售契約未劃分房屋土地各別成交價額，甲君在辦理104年度綜合所得稅結算申報時，漏未申報該筆財產交易所得。嗣經該所依據查得資料，以出售價格3,210萬元減除甲君原始取得成本3,000萬元及相關必要費用10萬元後，再按出售時之房屋評定現值占土地公告現值及房屋評定現值之比例40%，核認甲君104年度漏報房屋財產交易所得80萬元。

該所提醒，買賣預售屋或成屋（非屬房地合一新制）在核實認定財產交易所得是不同的，二者最大差異為買賣預售屋並無土地交易所得免納所得稅之適用；因此不論買賣預售屋或成屋如有獲利，而未申報者，請儘速依稅捐稽徵法第48條之1規定，在稽徵機關尚未調查或未經他人檢舉前，向戶籍所在地稽徵機關自動補報補繳綜合所得稅，以免遭查獲補稅處罰。

16. 營利事業應注意房地合一新制規定(財政部１０８１０３０新聞稿)

財政部北區國稅局表示，房地合一課徵所得稅制度（以下簡稱房地合一新制）自105年1月1日起施行，營利事業出售土地，如係於103年1月2日以後取得，且持有期間在2年以內或於105年1月1日以後取得者，適用房地合一新制，其土地交易所得應計入營利事業所得額課稅。

該局舉例說明，甲公司與地主於104年6月間簽訂合建分屋契約，並於105年9月間辦理房地交換過戶登記，嗣後甲公司於107年7月間出售該房地，因該房地取得日為105年9月間，屬適用房地合一新制規定，其土地交易所得應計入營利事業所得額課稅。

營利事業房地合一新制交易日及取得日的認定，原則以完成所有權移轉登記日為準，且自105年1月1日起，如有出售土地，應特別留意有無適用房地合一新制規定之情事。

17. 營利事業與地主合建分屋，應注意換入土地之入帳成本(財政部１０８１０３０新聞稿)

財政部北區國稅局表示，建設公司與地主合建分屋，於房地交換時，其帳列土地成本金額，應以換出房屋所分攤之建造成本為準，暫免按因交換而開立之統一發票金額計算交換損益，俟房地出售時再計算其損益並依法核課所得稅。

該局舉例說明，甲建設公司與地主合建分屋，約定A建案完工後，依甲建設公司40%、地主60%之比例分配房屋，甲建設公司實際投入A建案之建造成本為10億元。A建案於107年間完工，是以甲建設公司換入土地之入帳成本應為6億元（10億*60%），至於甲建設公司以房屋換入土地時，應按時價或房屋評定價格與土地公告現值從高開立之統一發票報繳營業稅之銷售額，於申報營利事業所得稅時，自開立統一發票總額中調整減除。另甲建設公司係於107年間取得房地，將來出售房地應適用房地合一新制。

18. 個人出售不動產，應於規定期間內據實申報舊制房屋財產交易所得或新制房屋土地交易所得(財政部１０８１０１５新聞稿)

財政部臺北國稅局表示，個人出售房屋、土地等不動產，應注意屬適用所得稅法第14條第1項第7類規定財產交易所得之舊制，抑或屬同法第4條之4規定房地合一課徵所得稅新制，並應按交易價額減除成本、費用後計算所得額，於規定期間內辦理申報納稅。

該局說明，房地合一課徵所得稅新制自105年1月1日起實施，個人於105年1月1日起出售屬103年1月1日之次日以後取得，且持有期間在2年以內之房屋、土地，或出售屬105年1月1日以後取得之房屋、土地，應依所得稅法第4條之4及第14條之5規定，以交易時之成交價額減除原始取得成本，與因取得、改良及移轉而支付之費用後之餘額為所得額，再減除當次交易依土地稅法規定計算之土地漲價總數額後之餘額，計算房屋、土地交易所得，不論計算結果是否有所得，皆應自完成所有權移轉登記日或房屋使用權交易日之次日起算30天內申報房屋土地交易所得，有應納稅額者，應自行繳納，不併入綜合所得稅結算申報，此為房地合一課徵所得稅新制規定。

該局進一步說明，個人出售房屋倘非屬上述新制課稅範圍，即按財產交易所得舊制課稅，在舊制規定下，出售土地之所得免納所得稅，僅房屋部分依所得稅法第14條第1項第7類規定，以交易時之成交價額，減除原始取得之成本及因取得、改良及移轉該項資產而支付之一切費用後之餘額，計算財產交易所得，併入所有權移轉登記年度個人綜合所得稅結算申報。

附表：

19. 出售土地成交價格低於公告現值，其差額會被課徵贈與稅(財政部１０８１０２８新聞稿)

財政部高雄國稅局表示，個人以低於公告土地現值之價格出售土地，若無法舉證市價確實低於公告土地現值者，其差額部分視同贈與，應依遺產及贈與稅法第5條第2款規定課徵贈與稅。

該局指出，轄內甲君108年間將其名下所有之土地出售予乙君，雙方約定買賣總價為新臺幣（下同）300萬元，顯低於公告土地現值650萬元，依上開規定，乃按買賣價款與公告土地現值之差額350萬元以贈與論，扣除該年度免稅額220萬元後，課稅贈與淨額130萬元按稅率10%計算應納贈與稅額，故核定甲君需繳納贈與稅13萬元。

該局進一步說明，納稅義務人如有以顯著不相當之代價讓與土地，除能提供附近相同或類似用地於相當期間內之買賣價格、法院拍定價格或其他客觀資料，證明市價確實低於公告土地現值，且其成交價與市價相當之證明文件，可免視同贈與，否則該土地之讓售價格與其公告土地現值之差額，將會被補徵贈與稅。

20. 借用他人名義購買土地，於出售時若有所得，應課徵綜合所得稅(財政部１０８１１１１新聞稿)

甲君來電詢問，103年和哥哥乙君各出資500萬元合資購買土地，以甲君名義辦理土地登記，甲君在108年出售該筆土地，總價1,300萬元及售地相關費用20萬元，甲君將售地款項分配給乙君，乙君如何申報綜合所得稅？

財政部北區國稅局表示，數人共同出資購地，將土地登記在其中一人名下，隱名出資人取得按出資比例計算的售地價款，減除土地出資成本及必要費用後的餘額，屬於所得稅法第14條第1項第10類規定的其他所得，依法必須課徵所得稅；所以，甲君將售地款1,300萬元按購買土地的出資比例分配給乙君650萬元（1,300萬元*1/2），乙君減除土地出資成本500萬元（1,000萬元*1/2）及必要費用10萬元（20萬元*1/2）之後的餘額140萬元是乙君的其他所得，必須檢附相關證明文件，併入乙君108年度綜合所得總額辦理結算申報。

該局進一步說明，民眾如果有出售借名登記的土地，隱名者取得的利益必須依照所得稅法規定申報繳納綜合所得稅，假如有漏未申報的情形，在未經檢舉或稽徵機關進行調查之前，請儘速依據稅捐稽徵法第48條之1的規定，自動補報補繳稅款。

21. 營業人以顯著偏低時價之價格銷售房屋而無正當理由者，國稅局得依時價認定其銷售額，核定補徵營業稅(財政部１０８１１２１新聞稿)

財政部北區國稅局表示，依據加值型及非加值型營業稅法第17條及同法施行細則第25條規定，營業人以較時價顯著偏低之價格銷售貨物或勞務而無正當理由者，國稅局得依時價認定其銷售額，核定補徵營業稅。

該局舉例說明，轄區A公司104年度銷售房屋1戶及其坐落基地，經該局發現，其房屋、土地之銷售價格雖於買賣契約書分別載明，並於銷售時已分別開立統一發票，惟所開立統一發票之房屋銷售額及土地銷售額之售價比，與其103年度取得該房屋及土地成本比差距甚大，疑似低報應稅房屋銷售額並高報免稅土地銷售額，A公司就上開情形未能提出正當理由，國稅局乃參考放款銀行提供系爭房地之貸款相關資料，以銀行104年度鑑定之建物市價淨值，核定調增A公司房屋銷售額20,000,000元，核定補徵營業稅額1,000,000元。A公司不服，主張其訂立之買賣契約已分別訂定土地及房屋銷售價格，並依法報繳營業稅，原處分顯有違誤云云，申經復查、訴願未獲變更，經臺北高等行政法院以國稅局依查得時價調整其售價，核定補徵營業稅額，於法並無不合，駁回確定在案。

22. 房地合一課徵個人所得稅有關取得日之認定原則係以所有權登記日為準(財政部１０８１２２５新聞稿)

財政部高雄國稅局說明，房地合一課徵個人所得稅課稅範圍中有關取得日之認定原則係以完成所有權移轉登記日為準。本案納稅義務人近期出售受贈取得之土地係於104年12月訂立贈與契約，惟於105年1月始完成所有權登記，依房地合一課徵所得稅申報作業要點受贈取得之房屋、土地其取得日之認定，以完成所有權移轉登記日為準，故本案取得日期係105年1月1日以後，屬於所得稅法第4條之4規定之課稅範圍，應依法辦理申報。

該局呼籲，民眾若發現有交易屬房地合一課徵所得稅範圍之房屋、土地漏未申報情形，在未經他人檢舉及未經稽徵機關或財政部指定之調查人員進行調查前，儘速自動補報，其有漏稅情形並已補繳所漏稅款及加計利息者，可免予處罰。