合建相關稅務實例分享(110.1版本)
鄭宏輝 會計師
[實務分享之一]
合建分屋營業稅說明
本局表示，地主提供個人土地與建設公司合建分屋，除符合財政部104年1月28日台財稅字第10304605550號令規定免課徵營業稅之情形外，原則上係屬加值型及非加值型營業稅法（以下簡稱營業稅法）課徵範圍，應辦理營業登記，課徵營業稅及營利事業所得稅。
本局說明，合建分屋營業稅所涉及的問題主要可分為下列二項：
一、地主與建設公司雙方換出房屋與土地時點如何認定及應如何開立憑證？
依財政部84年5月24日台財稅第841624289號函釋規定，除地主自始至終均未列名為起造人，且建設公司於房屋興建完成辦理總登記後，始將地主應分得之房屋所有權移轉與地主，應以房屋所有權移轉與地主之登記日為房屋換出日外，其餘均應以房屋使用執照核發日為房屋換出日。建設公司並應於上述換出日起3日內開立統一發票。另依財政部75年10月1日台財稅第7550122號函釋規定，依營業稅法施行細則第18條及第25條規定，合建分屋之銷售額，應按該項土地及房屋當地同時期市場銷售價格從高認定，於換出房屋或土地時開立統一發票。
二、地主出售合建分得之房屋，應如何課稅？(編註:這是新聞發布時有效的函令，目前有修改後的函令取代之)
依財政部104年1月28日台財稅字第10304605550號令規定，個人以其持有非自用住宅用地或持有未滿1年之自用住宅用地建屋、拆除改建房屋或與營業人合建分屋，嗣出售其所有之房屋，如該地屬都市土地面積未超過3公畝或非都市土地面積未超過7公畝，且符合（一）非自用住宅用地興建前持有10年以上者。（二）興建後持有自建或分得房屋，銷售前土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業使用連續滿2年者，得免辦理營業登記，免課徵營業稅及營利事業所得稅之外，其餘均應依法辦理營業登記，課徵營業稅及營利事業所得稅。
本局進一步說明，近日查獲A君提供其非自用住宅用地與建設公司合建分屋，建設公司於房屋興建完成辦理總登記後，將地主應分得之房屋所有權移轉與A君，因A君未符合上開財政部104年1月28日令釋得免辦理營業登記規定，其未依規定申請營業登記及報繳營業稅，乃依稅捐稽徵法第44條及營業稅法第51條第1項規定補徵所漏稅額90萬餘元，並裁處1倍之罰鍰；另建設公司亦因未依前揭房地互易之規定，開立統一發票予A君，逕行跳開予買受人，除短漏開統一發票500萬餘元，按稅捐稽徵法第44條及營業稅法第51條第3項規定補徵所漏稅額26萬餘元及裁處1倍之罰鍰外，並按其未依規定開立統一發票予A君，依稅捐稽徵法第44條裁處100萬元罰鍰。
本局呼籲，地主提供個人土地與建設公司合建分屋及出售分得之房屋，應特別注意上開規定核實開立統一發票，以免受罰。
新聞稿聯絡人：審查四科 王股長
聯絡電話：(03)3396789轉1241
更新日期： 105/06/14
[實務分享之二]
合建分屋契稅說明:
在合建分屋的情形中，地主原則上應繳納2％的交換契稅，但在申報繳納的時點上則會稍有不同，如果雙方的約定為，建商於全屋興建完成後，再把應分配的房屋移轉給地主，將以移轉登記日為準；如果是對於地主應分得的房屋，自始即以地主名義或中途變更起造人名義請領建照者，則依房屋使用執照核發日認定。
[實務分享之三]
合建分屋所得稅說明:
[北區國稅局] 建設公司在「合建分屋」型態下，取得土地成本之決定
(桃園訊)財政部臺灣省北區國稅局表示建設公司在「合建分屋」型態下，取得土地之成本，依據財政部78年12月14日台財稅第781147710號函規定，「建設公司與地主合建分屋，於房地交換時，其帳列土地成本金額，應以換出房屋所分攤之建造成本為準，暫免按因交換而開立之統一發票金額計算交換損益，俟房地出售時再計算其損益並依法核課所得稅。」
該局進一步說明，例如A建設股份有限公司以合建分屋方式與地主興建房屋，約定完工後依公司60%、地主40%之比例分配房屋，假設建設公司實際投入建造成本為10億元，而房屋與土地互換時，係按土地時價5億元開立統一發票，則A公司換入土地之入帳成本應為4億元(10億×40%)而非開立統一發票之金額5億元。亦即，在合建分屋下之帳列土地成本，應以實際投入之建造成本決定，而非以換入土地之價值或開立發票之金額決定。
該局提醒建設公司倘有「合建分屋」型態之建案，應注意依前述規定計算損益，避免查核人員發現時遭補稅移罰，以維護自身權益。
聯絡人:林嘯天 聯絡電話:03-3396789分機1328
更新日期： 101/04/24
發佈單位：財政部北區國稅局
[實務分享之四]
財政部臺北國稅局表示，邇來常接獲民眾詢問，地主與建設公司合建分屋，雙方互易房地時，應如何開立統一發票？
該局說明，依加值型及非加值型營業稅法施行細則第18條及第25條規定，合建分屋之銷售額，應按該項土地及房屋當地同時期市場銷售價格從高認定，並依統一發票使用辦法第12條規定，於換出房屋或土地時開立統一發票，故建設公司與地主應以換出或換入之時價從高認定，並按較高之價格等額對開發票，土地價款之發票(所有人如為個人者，可開立收據)免徵營業稅，房屋價款之發票，應加5%營業稅。因此，合建分屋互易之房屋及土地之「銷售額」應屬相等，亦即不含營業稅之房屋價格應等於土地之價格。
該局舉例說明，假設建設公司以市價1,000萬元之房屋與地主交換市價1,500萬元之土地，因兩者時價應從高認定，故建設公司應開立總計1,575萬元（即銷售額1,500萬元加計營業稅額75萬元）之統一發票交付地主。至地主換出之土地，依規定可免徵營業稅，是地主得選擇開立銷售額1,500萬元之免稅發票或收據交付予建設公司。
該局提醒，部分合建分屋案件誤以為僅需按房屋評定價格與土地公告現值兩者從高認定，並按較高之價格對開發票即可，卻忽略了營業人如以較時價顯著偏低之價格銷售貨物或勞務而無正當理由者，稽徵機關依規定得按時價調整其銷售額，是以，建設公司及地主應依前述規定辦理，以維護交易雙方之權利。
（聯絡人：審查四科賴股長；電話2311-3711分機2550）
[實務分享之五]
合建分屋銷售額課稅 從高認定
2021/01/22 工商時報 林昱均
財政部國稅局21日表示，若建商和地主採合建分屋方式興建住宅出售，建商多半會回饋數戶房屋給地主。但國稅局認定建商銷售額時，會以地主土地市價或回饋房屋市價兩者擇高認定實際銷售額，再以此課徵營業稅。
近年來不少地主和建商合作，地主出地、建商提供建造工程做合建分屋，待房屋建成後再依簽約分潤型態。
我國合建房屋基本上多為三種型態，第一種「合建分屋」，由建商提供資金興建、事後與地主依約定比例分配房屋，像是按照樓層分配，然後建商、地主個別出售其分得房屋，各自負擔收益。
第二種「合建分售」，地主與建商先行簽訂契約，雙方各自出售房屋，但依約定銷售收益分配比例。第三種則是「合建分成」，地主與建商以共同名義或委託建商名義與承購人簽訂不動產買賣合約，按比例併同移轉給購買者，價金依雙方約定比例分配。
官員指出，若為合建分售或分成，為建商與地主把手上房屋賣給第三人，銷售額即為買賣契約價格，但合建分屋等於是建商把土地同等價值的房屋回饋給地主，雙方為互利關係，因此若出現土地、房屋銷售價格不一樣情況時，採擇高計算銷售額較公平。
另外，採用合建分屋的地主未來若出售分回房地，需依照房地合一稅新制或財產交易所得舊制申報。若適用房地合一稅，房屋與土地交易所得依所得稅法14-4規定，持有十年以下一律適用20％稅率，而持有十年以上為15％。若為財交所得舊制範圍、土地交易所得免課稅，房屋所得併入綜所稅計稅。
舉例A地主跟B建商合作、採取合建分屋方式，地主提供持有一年內的土地（市價3千萬元），換得建商四戶房屋（市價2千萬元），則建商對地主銷售額為3千萬元。另外，地主若將房地出售則適用房地合一稅的合建分屋優惠條款，土地、房屋交易所得皆適用20％稅率。
[結論]
有關合建分屋營業稅之處理，財政部之解釋令如下：
1.財政部84/01/14台財稅第841601114號函：「主旨：建設公司出資與地主合建分屋，雙方互易房屋及土地時，其銷售額之計算及憑證之開立，仍應依本部台財稅第7550122號函之規定辦理。惟自77年7月1日營業稅法第32條修正施行日起地主如非屬營業人者，建設公司應按銷項稅額與銷售額合計開立統一發票與地主。說明：二、營業稅法施行細則第18條規定，營業人以貨物或勞務與他人交換貨物或勞務者，其銷售額應以換出或換入貨物之時價，從高認定。因此，合建分屋互易之房屋及土地之「銷售額」應屬相等，亦即不含營業稅之房屋價格應等於土地之價格（土地免營業稅）。」
2.財政部75/10/01台財稅第7550122號函：「主旨：依照營業稅法施行細則第18條及第25條規定，合建分屋之銷售額，應按該項土地及房屋當地同時期市場銷售價格從高認定，並依統一發票使用辦法第12條規定，於換出房屋或土地時開立統一發票。說明：二、稽徵機關如未查得合建分屋時價，則應以房屋評定價格與土地公告現值，兩者從高認定，並按較高之價格等額對開發票，土地價款之發票（所有人如為個人者，可開立收據）免徵營業稅，房屋價款之發票，應加5%營業稅。」
3.財政部84/05/24台財稅第841624289號函：「主旨：關於建方（提供資金）與地主（提供土地）合建分屋，建方換出房屋之時點應如何認定，及雙方換出房屋與土地之時點如不一致，應如何開立憑證乙案，核釋如說明。說明：二、地主與建方合建分屋，除地主自始至終均未曾列名為起造人，且建方於房屋興建完成辦理總登記後，始將地主應分得房屋之所有權移轉與地主者，應以房屋所有權移轉與地主之登記日為房屋換出日外，其餘均應以房屋使用執照核發日為房屋換出日。建方並應於上述換出日起3日內開立統一發票。三、合建雙方如未同時換出房、地者，應分別於房屋或土地之換出日起3日內依規定開立憑證。依營業稅法施行細則第18條之規定，其後換出者之時價如較先換出者為低時，後換出之一方應從高按先換出者之時價開立憑證；至於先換出者之時價如較後換出者為低時，先換出者應於後換出之一方開立憑證時，就差額部分補開立憑證。四、建方或地主如將其應分得之房地銷售與第三人，係另一契約行為，其屬應辦理營業登記者，應就其出售所分得之房地部分，依相關規定開立憑證與買受人，不得以尚未換入土地或房屋而拒絕或延遲開立憑證。」
此3個解釋令已包括開發票時點、開發票金額等程序，至於營業稅該由何方負擔，應該視雙方的合建合約，如合約未明確規定要向地主收取此部份稅金，地主可能就不理會了，因為申報營業稅的是建設公司.個人開立收據內容為出售土地.
二、合建分屋或合建分售對建設公司有利，不能武斷的說何種方式有利，應該要看實際狀況而定。
1.合建分屋有交換行為，因此有營業稅問題。合建分售此部份沒有營業稅問題。
2.合建分屋，房屋出售時帳列有出售房屋收入及出售土地收入，而出售土地收入免課營利事業所得稅，因此總售價中只有出售房屋部份有營業稅及營所稅問題。而合建分售，總售價全部要繳營業稅及營所稅。
3.所以在總售價相同、時價等於售價的假設下，單從收入方面來比較，兩種方式所繳營業稅差別不大。
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