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營建業在房地合一2.0版實施後重要查稅新聞案例以及法律問題分享

鄭宏輝 會計師

[法律修改造成的營建業衝擊]

1. 110年4月28日修訂，110年7月1日生效的所得稅法第24條之5，在該次修法時，增加了第5項及第6項條文。

所得稅法第24條之5

……………

(第5項)—此條文對於營建業衝擊極大

稽徵機關進行調查或復查時，營利事業未提示有關房屋、土地交易所得額之帳簿、文據者，稽徵機關應依查得資料核定；成本或費用無查得資料者，得依原始取得時房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後，核定其成本，其費用按成交價額百分之三計算，並以三十萬元為限。

(第6項)

獨資、合夥組織營利事業交易房屋、土地，應由獨資資本主或合夥組織合夥人就該房屋、土地交易所得額，依第十四條之四至第十四條之七規定課徵所得稅，不計入獨資、合夥組織營利事業之所得額，不適用前五項規定。

—編註: 此項讓合建地主完全依照個人方式課稅，不會再被套回原營業人方式課徵營利事業所得稅

原來影響合建地主的條文(舊版房地合一作業要點第18點)，在此次房地合一2.0實施之後，順勢廢除。

[舊版房地合一作業要點]—110.7.1廢除

十八、（105.3.9.修正）

房地合一課徵所得稅申報作業要點

十八、個人有第一點規定之房屋、土地交易，符合下列情形之一者，該個人認屬本法第十一條第二項規定之營利事業，應依本法第二十四條之五規定課徵所得稅，不適用本法第十四條之四至第十四條之八規定：

（一）個人以自有土地與營利事業合建分售或合建分成，同時符合下列各款規定：

1. 個人與屬「中華民國稅務行業標準分類」營造業或不動產業之營利事業間，或個人與合建之營利事業間，係「營利事業所得稅不合常規移轉訂價查核準則」第四條第一項第二款所稱關係人。
2. 個人五年內參與之興建房屋案件逾二案。
3. 個人以持有期間在二年內之土地，與營利事業合建。但以繼承取得者，不在此限。

（二）個人以自有土地自地自建或與營利事業合建，設有固定營業場所（包含設置網站或加入拍賣網站等）、具備營業牌號（不論是否已依法辦理登記）或僱用員工協助處理土地銷售。

（三）個人依加值型及非加值型營業稅法相關規定應辦理營業登記。

2. 在房地合一2.0版實施之前，建設公司在碰到營所稅查核時，假如不提供帳簿文據，依據所得稅法第83條規定，頂多補到同業利潤標準(建設公司適用的行業代號為6700-12，其同業利潤標準淨利率為10%)

所得稅法第八十三條（78.12.30.修正）（帳簿文據之提示）

稽徵機關進行調查或復查時，納稅義務人應提示有關各種證明所得額之帳簿、文據；其未提示者，稽徵機關得依查得之資料或同業利潤標準，核定其所得額。

前項帳簿、文據，應由納稅義務人依稽徵機關規定時間，送交調查；其因特殊情形，經納稅義務人申請，或稽徵機關認有必要，得派員就地調查。

納稅義務人已依規定辦理結算申報，但於稽徵機關進行調查時，通知提示有關各種證明所得額之帳簿、文據而未依限期提示者，稽徵機關得依查得之資料或同業利潤標準核定其所得額；嗣後如經調查另行發現課稅資料，仍應依法辦理。

3. 由以上兩個條文可以觀察得出來，所得稅法第24條之5以及所得稅法第83條發生”法條競合”的狀況，財政部目前的態度是建設公司在適用房地合一2.0版的時候，須優先適用所得稅法第24條之5來進行營所稅申報，目前財政部五區局亦統一此見解。
4. 解決之道: 公會推動立法院修法，或是針對單一案件去進行行政救濟，一直打到大法官憲法裁判階段，讓大法官宣告此條文違憲。

[賦稅署公函]

財政部賦稅署函

中華民國111年8月17日台財所得字第11104571970號函

主旨：營利事業於110年7月1日以後，交易其興建房屋完成後第一次移轉之房屋及其坐落基地(適用房地合一稅2.0)，未提示相關帳簿、文據，稽徵機關核定房屋、土地交易所得額適用規定疑義一案，請查照。

說明:

一、復貴局111年4月15日中區國稅一字第1110003484號函。

二、所得稅法(下本法)第24條之5第1項規定，營利事業房屋、土地(下稱房地)交易所得或損失之計算，以其收入減除相關成本、費用或損失後之餘額為所得額。房地合一課徵所得稅申報作業要點第25點第2項規定，營利事業依本法第2條之5第4項規定計算房屋、土地交易所得，應依本法及營利事業所得稅查核準則規定辦理。依此，營利事業應設置帳簿憑證，核實計算房地交易所得額為原則。

三、本法第24條之5第5項規定，稽徵機關進行調查或復查時，營利事業未提示有關房地交易所得額之帳簿、文據者，稽徵機關應依查得資料核定。

成本或費用無查得資料者，得依原始取得時房屋評定現值及公告土地現值，按政府發布之消費者物價指數調整後，核定其成本。其費用按成交價額3%計算，並以新台幣30萬元為限。上開規定，係為落實房地合一税2.0，強化抑制短期炒作房地產及保障民眾居住權益政策目的，並與個人未申報或金額偏低案件，稽徵機關依本法第14條之6規定核定之基準一致，所訂之特別規定，爰營利事業交易房地適用房地合一税2.0)未提示相關帳簿、文據時，應適用該規定計算所得額。

四、營利事業旨揭興建房屋完成後第一次移轉，倘未於稽徵機關調查或復查時提示有關帳簿、文據，應依本法第24條之5第5項規定辦理，依查得實際交易價格核定收人，並應考量不動產興建之營業活動，必有投入相關原物料、人工、建造費用及向地主購買或交換取得土地之事實，優先以查得資料(例如向前追查地主售地或合建分屋之契約、購料或承包商等交易相對人之契約及收付價款資料)核實認定相關成本、費用。經調查後，倘仍無法查得成本、費用資料，得依同條後段規定，核定房地交易之成本、費用。

[新聞之一]

房地合一稅2.0上路！國稅局全面大查稅 引發建商強烈反彈

2023-09-07 22:07 經濟日報／ 記者 宋健生/台中即時報導

房地合一稅2.0上路後，市場傳出「國稅局全面大查稅」，大台中不動產開發公會今(7)日邀集國稅局進行溝通，公會現場調查，竟有超過三成以上會員被查稅、追稅，引發建商群情激憤，呼籲政府正視中小型企業活下去的權利。

大台中不動產開發公會理事長王至亮建議政府直接修法，將「房屋興建完成後第一次移轉的房地收入，排除「所得稅法第24條之五第5項的適用項目」。

王至亮說，對於集團化建商來說，1,000億元的案量補30億元不算什麼，但對中小型建商，補稅幾千萬元，則是會衝擊到生存。他期盼「官員與民同苦」，盡速修法。

公會表示，2016年上路的房地合一稅，採取實價課稅制度，經過五年2021年7月1日，政府再推動房地合一稅2.0，對民眾而言，拉高稅負也拉高炒房成本，使投機炒作的空間大幅縮小，但另一方面，房地合一稅2.0追殺中小型建商的行動才正要開始。

大台中不動產開發公會最近就收到不少中小型建商會員的陳情書，據統計至少有三成會員被國稅局查稅，要求以新制核課，並繳交數年以前興建過程中產生的所有憑證，若帳證不全，甚至會以公告現值當作基本基準，對中小型建商而言，實在難以承受。

王至亮指出，全台各行各業，對於中小企業都可適用財政部「同業利潤標準」，唯獨針對營建業，此次國稅局大查稅，台中營建業特別明顯，除了不符合比例原則外，連8戶透天案的小型建商都難逃追稅。

王至亮說明，過去中小型建商報稅，如不能提供帳證，可根據《所得稅法》適用「同業利潤標準」。

不過，房地合一稅2.0大改革下，建商若未能提供帳證，就得依《所得稅法》第24條之五第5項及《房地合一》第26條，採「房屋評定現值及公告土地現值」計算成本。

王至亮舉例，一場小型完銷透天建案，一戶營收1,000萬元，建商報稅採「同業利潤標準」，利潤率10%，也就是一戶需繳稅20萬元。

但若採取「房屋評定現值及公告土地現值」計算成本，同樣營收1,000萬元，成本認列依照土地現值僅能認列500萬元，等同利潤高達500萬元，按稅額20%計算，也就是一戶需繳交100萬元的稅。

新舊制的稅費差距高達五倍，對此就有台中海線建商，2018年完銷幾十戶的透天，今年卻被追稅多繳2,000萬元，必須變賣資產來補稅。

對此，王至亮認為，政府應依信賴保護原則，新法(房地合一稅2.0)實施前興建中的不動產，未來出售時，仍可適用同業利潤率標準核稅，不該政策無限上綱，不僅補稅上出問題，甚至還有可能罰款，「掃光中小型建商，對不動產市場並無實質幫助！」

中區國稅局副局長謝慧美則解釋：「房地合一稅的立法原則是採實價課稅，避免炒房、維持居住正義，針對開發商提出的核實稅務問題，則是以2021年7月1日交易為切割點，確實同一批同一案會出現不同稅制。」

針對公會提出全面大查稅，並不符合比例原則，謝慧美說，對於查稅，營建業與其他行業並無差別，比例都是6%。不過，公會會員當場反駁，指出：「自己在海線有2間公司，2間都被追稅、查稅，根本是100%。」

[新聞之二]

政府打炒房來了？台中建商被「大查稅」 盼給活路

2023/09/08 10:42:42

聯合報 記者趙容萱／台中即時報導

政府祭重拳打炒房，近期台中不少建商被查稅，群情激憤、引發反彈。大台中不動產開發公會理事長王至亮今證實，近期他收到逾3成會員反映遭查稅、追稅，昨邀國稅局溝通。中小型建築業面臨預售困難、被查稅、未來中央還要課囤房稅，稅率提高，只有走上關門一途，呼籲政府盡速修法、給建築業一條活路。

中區國稅局副局長謝慧美說明，房地合一稅的立法原則是採實價課稅，避免炒房、維持居住正義，針對開發商提出的核實稅務問題，以2021年7月1日交易為切割點，確實同一批同一案會出現不同稅制。至於查稅，營建業與其他行業並無差別，比例都是6%。

王至亮指出，全台各行各業，對於中小企業都可適用財政部「同業利潤標準」，唯獨針對營建業，此次國稅局大查稅，台中營建業特別明顯，除了不符合比例原則外，連8戶透天案的小型建商都難逃追稅。

王至亮說，台灣中小企業因報稅資料不完全，都可適用「同業利潤標準」扣稅，2016年上路的房地合一稅，採取實價課稅制度，2021年7月1日推動房地合一稅2.0，今年起，建築業若不能提供帳證，改採「房屋評定現值及公告土地現值」計算成本。這對建築業是歧視、不公平。

王至亮指出，因為中小型開發商，甚至年輕人創業僅蓋一、二戶，拿到報稅憑證相對困難，只能以查核金額扣稅，甚至查不到，用公告現值為成本，與市價差距過大，有可能利潤不足以繳稅，對年輕人創業相對困難。

王至亮說，新舊制的稅費差距高達五倍，對此就有台中海線建商，2018年完銷幾十戶的透天，今年卻被追稅多繳2000萬元，必須變賣資產來補稅。政府應依信賴保護原則，新法(房地合一稅2.0)實施前興建中的不動產，未來出售時，仍可適用同業利潤率標準核稅，不該政策無限上綱。

[新聞之三]

打炒房來真的？ 建商曝：這1都逾600家被大查稅引反彈

2023-12-26 16:23 聯合報／ 記者 趙容萱／台中即時報導

政府祭打炒房重拳，建商被大查稅。大台中不動產開發公會理事長王至亮今在公會舉辦的稅務講座上說，逾600家會員公司被房地合一稅2.0新制查帳並補繳稅金引起反彈、被國稅局認列建設業利潤率35%以上的比例不在少數，甚至「靠變賣資產」繳稅，盼經管會考量建築業困境，能比照壽險業近期的風險係數調整，解決建築業困境。

公會今天下午在台中市舉辦「建設業稅務處理與査核要點」講座，邀中山普萊聯合會計師事務所會計師莊鎮嶽、旭昇聯合會計師事務所會計師施文墩講座，以實例經驗來解答目前營建業遇到的困境，吸引會員建商及彰化、南投建商參與。

王至亮說，不少建商向公會陳情，2021年報稅完成的個案，被以房地合一稅2.0新制查帳並補繳稅金，據公會日前統計，公會1200家會員公司，被查帳補稅會員逾5成，業界對此反應很大。

他指出，台灣中小企業因報稅資料不完全，可適用同業利潤標準扣稅，但2016年上路的房地合一稅，採取實價課稅制度，2021年7月1日推動房地合一稅2.0，建築業禁用同業利潤標準，若不能提供帳證，改採「房屋評定現值及公告土地現值」計算成本。但公告土地現值與市價差距甚遠，致業者面臨巨大損失。

他建議，面對營建業困境，銀行業於對土建融風險權數設算，除非已拿到建照，否則風險權數調高至150％，已經比過去風險權數增加5成；再加上央行信用管制限縮，將購地貸款成數上限降至5成，且其中1成得需開工才可拿到。期望經管會考量建築業的困境，能比照壽險業近期的風險係數調整，解決建築業投資資金籌措的困難。

他認為，台灣營建業未來將面臨的還有綠建築、2050年淨零排碳以及碳權問題，綠色風暴下，成本不減反增，與其壓縮營建業生存空間，不如提出利率優惠措施，建議比照危老都更的模式，而選擇此類產品的消費者也能有特別貸款利率優惠，讓政府、業者、購屋者都能受惠，創造三贏局面。