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113年不動產相關重要稅務新聞整理

1. 適用房地合一稅重購自住房地扣抵稅額之條件(財政部１１３０１１２新聞稿)

財政部臺北國稅局表示，個人換屋適用房地合一稅之重購退稅優惠，無論是「先賣後買」或是「先買後賣」，須符合以下條件：

一、出售舊房地與重購新房地的移轉登記時間在2年內。

二、個人或其配偶、未成年子女應於該出售及重購之房屋辦竣戶籍登記並居住。

三、該出售及重購之房屋無出租、供營業或執行業務使用。另為避免投機、落實保障自住權益，重購之房地若於5年內改作其他用途或再移轉，國稅局將追繳原扣抵或退還之稅額。

該局說明，重購自住房地合一稅額扣抵或退還之租稅優惠機制，係為鼓勵自住，而自住房地要件係以房地客觀使用狀態為準，即所得稅法規定之自住房地，須以房屋「辦竣戶籍登記」並「實際居住」者為限，且該等房屋無出租、供營業或執行業務使用；以配偶之一方出售自住房地，而以配偶之他方名義重購者，亦得適用。

該局舉例說明，納稅義務人甲君之配偶於110年4月間取得自住房地A屋，嗣111年12月間甲君再購入其他房地B屋，旋於112年2月間出售B屋，兩屋均設有戶籍。甲君辦理112年個人房屋土地交易所得稅申報時，自行減除重購自住房地扣抵稅額，經該局以甲君購買B房地後旋出售（即「買新賣新」），與「重購」自住房地扣抵稅額係因考量住所遷移而出售原自住房地之立法意旨未符，且甲君實際持有B屋僅2個餘月，經查調B屋之水電費資料，難認甲君有實際居住使用之客觀情形，亦與所得稅法規定之自住房地有間，爰經該局否准認列重購自住房地扣抵稅額，並予以補徵稅額。甲君不服，申請復查主張A、B兩屋皆設有戶籍，應准予核認重購自住房地扣抵稅額，經該局駁回其復查申請。

該局呼籲，納稅義務人於辦理個人房屋土地交易所得稅時，如欲申報重購自住房地扣抵稅額，個人或其配偶、未成年子女於出售及重購之房屋除須設有戶籍外，尚須有實際居住之事實，如納稅義務人仍有疑義，得檢附相關文件向戶籍所在地所轄之稽徵機關確認，以利正確申報個人房屋土地交易所得稅。

2. 贈與子女都市計畫內公共設施「用地」，但非為公共設施「保留地」之土地，應核課贈與稅(財政部１１３０１２９新聞稿)

財政部臺北國稅局指出，配偶或直系血親間贈與都市計畫內之公共設施「保留地」，依都市計畫法第50條之1規定，免徵贈與稅。其中公共設施「保留地」，依都市計畫法規定，係指依該法劃設之公共設施用地中，留待將來各公用事業機構、各該管政府或鄉、鎮、縣轄市公所取得者而言。如為非留供各公用事業機構、各該管政府或鄉、鎮、縣轄市公所取得者，例如：

一、核准由私人或團體投資興辦之公共設施用地；

二、已由私人或團體於舉辦新市區建設範圍內，自行負擔經費興建之公共設施用地；

三、配合私人或團體舉辦公共設施、新市區建設、舊市區更新等實質建設事業劃設，並指明由私人或團體取得興闢之公共設施用地，則非屬公共設施「保留地」，無免徵贈與稅之適用。

該局舉例說明，甲君於113年1月贈與子乙君都市計畫內A、B地號2筆土地，公告土地現值均為500萬元，依檢附都市計畫公共設施用地及土地使用分區證明書記載，A地號土地為公共設施用地（道路用地），仍為私人所有，為公共設施保留地；B地號土地為公共設施用地（市場用地），為核准私人經營投資興辦，無徵收補償計畫。因此，A地號土地符合公共設施「保留地」之定義免徵贈與稅，B地號土地則不符合，無免徵贈與稅之適用，甲君當年度無其他贈與財產，則應繳納贈與稅25.6萬元〔（贈與總額1,000萬元－免稅額244萬元－扣除額500萬元）*稅率10%〕。

3. 二親等親屬間買賣房地，如經核定為贈與，嗣後出售應以贈與稅核定現值申報取得成本(財政部１１３０１１０新聞稿)

財政部臺北國稅局表示，納稅義務人經由二親等親屬間之買賣而取得之房地，於申報贈與稅時，因無法提示買賣價金給付證明，而核定為「一般贈與」案件，日後出售時適用房地合一稅者，其取得成本應以受贈時房屋評定現值及土地公告現值按政府發布之消費者物價指數調整後之價值認定。

該局說明，依遺產及贈與稅法第5條第6款規定，二親等以內親屬間財產之買賣，以贈與論，依法課徵贈與稅。但能提出已支付價款之確實證明，且該已支付價款非由出賣人貸與或提供擔保向他人借得者，不在此限。105年1月1日以後二親等以內親屬間買賣房地，如因未能提出已支付價款證明，經稽徵機關認定為贈與房地，依贈與時之房屋評定現值及公告土地現值核定贈與總額者，嗣後受贈人再出售該房地，其取得成本應以贈與稅之核定現值按政府發布之消費者物價指數調整後之價值認定。

該局舉例說明，李君於106年與其母周君簽訂房地不動產買賣契約，約定買賣總價新臺幣（下同）1,100萬元，並以「二親等以內親屬間買賣案件」申報贈與稅，惟因未能提出支付價款證明，稽徵機關認定為贈與房地，依贈與時之房地現值，核定贈與總額為210萬元；嗣後李君出售該房地，辦理個人房地合一稅申報時，以買賣契約書所載金額1,100萬元列報取得成本，經該局以其係為贈與取得，爰改按消費者物價指數調整後之房地現值重新核定其取得成本，並補徵稅款150萬元。

該局提醒，個人出售105年1月1日後因贈與取得之房地，其取得成本應以受贈時房屋評定現值及土地公告現值按政府發布之消費者物價指數調整後之價值認定。

4. 遺產稅未繳清前，可提供擔保先行移轉部分遺產(財政部１１３０１０４新聞稿)

財政部臺北國稅局表示，遺產稅納稅義務人如有特殊原因必須於繳清稅款前，辦理遺產之產權移轉者，例如想要出售部分遺產以繳納稅款，可向國稅局申請提供擔保以核發同意移轉證明書，即可先行處分部分遺產。

該局說明，遺產及贈與稅法第41條第1項規定，遺產稅納稅義務人於繳清遺產稅前，如有必要先行移轉部分遺產時，得提供符合稅捐稽徵法第11條之1規定之確切擔保品，經國稅局查證確實可供納稅擔保，且對遺產稅款之徵起無影響，即可先行核發同意移轉證明書。

該局舉例說明，被繼承人甲君之遺產稅核定應納稅額800萬元，繳納期限至113年2月10日止，因遺產中無存款可繳納稅款，全體繼承人已找好買家，急於脫售遺產中之A土地（核定遺產價額為300萬元），再以出售土地所得價款繳納遺產稅，經繼承人提供定期存單300萬元作為納稅擔保，向該局申請核發遺產稅同意移轉證明書，順利完成出售A土地及繳納遺產稅事宜。

該局特別提醒，遺產稅之繳納期限不因申請核發同意移轉證明書而展延。若於繳清稅款前有先行處分遺產之需求，應儘速向國稅局辦理擔保相關事宜，如因辦理擔保及處分遺產，而不能於期限內繳納，可於繳納期限前向國稅局申請延期2個月繳納，以免逾期未繳納稅款而遭加徵滯納金及利息。

5. 變造發票逃漏房地合一稅，經稽徵機關查獲後移送偵辦刑責(財政部１１３０２２６新聞稿)

為健全不動產稅制，促使房屋、土地交易正常化，自105年實施房地合一稅制（下稱房地合一稅），針對短期買賣房地，訂有最高稅率達45%，以抑制短期投機炒作行為。近來有發現納稅義務人以變造他人憑證充當自己房地的成本費用方式，逃漏房地合一稅，經稽徵機關查獲後將相關涉案人移送偵辦刑責的案例。

財政部高雄國稅局以查獲案例說明，納稅義務人甲君111年出售持有期間2年內A房地，雖依限辦理房地合一稅申報，惟經稽徵機關透過稅務資訊系統核對勾稽，發現甲君申報檢附的可減除成本費用憑證中，部分裝修工程統一發票與第三人乙君申報B房地合一稅案的成本費用資料重複。經查，系爭裝修工程實際上係修繕乙君所有B房屋，並由乙君支付工程款，相關支出屬乙君交易B房地的成本費用，又乙君為甲君A房地合一稅案申報代理人，甲君因短期交易A房地所得應適用最高稅率45%，遂與代理人乙君合意，將系爭裝修工程發票上所載買受人乙君的名字及地址塗銷改成甲君資料後重新影印，再檢附該變造後發票影本虛報甲君A房地的成本費用，致短漏報課稅所得額約28萬元，逃漏稅捐12萬餘元，除應補繳稅款外，渠等明知無交易事實，通謀變造裝修工程發票進而虛報房地合一稅成本費用逃漏稅捐等情，分別涉嫌變造文書、幫助他人逃漏稅捐及以詐術或不正當方法逃漏稅捐等罪，觸犯稅捐稽徵法及刑法等規定，經稽徵機關將涉案人甲君及乙君移送司法機關偵辦刑責。

6. 個人交易符合一定條件之股份或出資額，視同房地交易，應申報房地合一稅(財政部１１３０２２７新聞稿)

財政部臺北國稅局表示，房地合一稅2.0自110年7月1日上路，個人交易其直接或間接持有股份或出資額過半數之國內外營利事業之股份或出資額，該營利事業股權或出資額之價值50%以上係由中華民國境內房屋、土地所構成者（以下簡稱符合特定條件之股權），除交易之股份屬上市、上櫃及興櫃公司之股票外，其交易所得不課徵所得基本稅額而係課徵房地合一稅。

該局進一步說明，個人交易符合特定條件之股權，其持股比例之計算，除本人直接持股外，尚須將透過關係企業、關係人及被利用名義人間接持股合併計算；如配偶及二親等以內親屬之持股，以及個人、配偶或二親等以內之親屬擔任營利事業董事長、總經理或相當或更高職位之該營利事業之持股，於計算個人直接或間接持有股權時均需一併考量。

該局舉例說明，納稅義務人甲君於88至110年間取得非屬上市、上櫃及興櫃A公司之股份共400萬股，嗣於111年間全數出售，出售時A公司已發行股份總數為2,000萬股，其中甲君及其母親各持有A公司20%股權，B公司持有其餘60%股權，A公司房地價值達股權價值50%，甲君誤以為本身持股未超過A公司已發行股份總數50%，而未申報房地合一稅。嗣該局查獲甲君之妹為B公司董事長，甲君出售該股權交易時，直接及間接持有A公司股權為100%（直接持有股權20%＋透過母親及妹妹間接持有股權80%），其出售股權交易所得核屬房地合一稅課稅範圍，遂核定其交易之課稅所得額1,505萬元，應補稅額620萬餘元，並處罰鍰248萬餘元。

該局提醒，個人交易符合所得稅法第4條之4第3項規定之特定條件之股權所得，屬個人房地合一所得稅課稅範圍，不論有無應納稅額，均應於該股權交易日之次日起算30日內辦理房地合一稅申報，以免遭稽徵機關補稅及裁罰，若有疑義或不諳稅法規定，請洽詢各地區國稅局。

7. 個人交易因連續繼承或受遺贈取得之房屋、土地，計算房地合一稅之房地持有期間時得一併計入(財政部１１３０２２７新聞稿)

財政部臺北國稅局表示，依依據財政部112年11月2日台財稅字第11204619060號令（以下稱財政部令），個人交易因連續繼承或受遺贈取得之房屋、土地，依房地合一所得稅制計算持有期間應適用稅率以及適用自住優惠居住期間時，得將連續「各次」繼承或受遺贈之被繼承人或遺贈人持有期間合併計算。

該局說明，因繼承取得房地，對繼承人而言，其取得時點及出售原因非人為所能控制，倘於繼承後短期內出售該房地，因持有期間較短適用較高稅率，加重繼承人租稅負擔，是所得稅法第14條之4第3項明訂個人因繼承而取得之房地，於出售該房地計算持有期間時，得併計被繼承人持有期間。鑒於連續發生2次以上（含當次）繼承，多數屬於親屬接連過世之案件，更非人為所能控制之情形，財政部令遂放寬將「各次」被繼承人持有期間均得納入持有期間計算範圍，以利相關案件得適用較低稅率或自住優惠，兼顧情理並保障繼承人之權益。

該局指出，納稅義務人甲君之父於81年購入A房地，甲父107年過世，甲母繼承A房地，嗣甲母110年4月過世，由甲獨自繼承A房地，並於111年8月出售，則依前述法令規定，於計算甲君房地合一所得稅持有期間時，應併計甲父及甲母之持有期間，經計算持有期間合計已超過10年，得適用較低稅率15%。

該局呼籲，房地合一稅採自行申報制，不論房地交易有無應納稅額，均應申報，納稅義務人記得於房屋、土地完成所有權移轉登記日之次日起算30日內自行填具申報書，檢附契約書影本及其他有關文件，向該管稽徵機關辦理申報；有應納稅額者，應一併檢附繳納收據，如期申報並繳納。

8. 放寬個人交易因連續繼承或受遺贈取得房屋、土地的持有期間計算規定減輕稅負(財政部１１３０３２８新聞稿)

個人交易因連續繼承或受遺贈取得房地持有期間之計算規定，原只得併計被繼承人或遺贈人的持有期間，財政部112年11月2日台財稅字第11204619060號令（以下簡稱財政部112年令）放寬為得將連續「各次」繼承或受遺贈的被繼承人或遺贈人持有期間合併計算。適用範圍如下：

一、所得稅法第14條之4第3項規定，有關適用稅率的持有期間。

二、所得稅法第4條之5第1項第1款第1目及第2目規定，有關自住優惠適用要件的6年期間。

財政部高雄國稅局說明，財政部112年令係針對計算「持有期間」規定，至於適用課徵房地合一稅制或舊制財產交易所得，仍以最近一次繼承時被繼承人或遺贈人取得日判斷。該局舉例，D君於113年2月出售連續繼承取得房地，最近一次繼承時被繼承人C君房地取得日為112年1月1日，在105年1月1日以後取得，故屬房地合一稅制課稅範圍，D君於財政部112年令施行前後計算持有期間及適用稅率差異如下：

又如D君、C君及B君持有房地時都是自住使用（即所有權人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記及居住，且無出租、供營業或執行業務使用），併計自住使用期間如連續滿6年，且D君與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用過該自住優惠，D君出售房地即可適用自住優惠，享有400萬元免稅額及10%稅率。

該局進一步說明，因財政部112年令持有期間之計算有利納稅義務人，依稅捐稽徵法第1條之1規定，對於發布時（112年11月2日）尚未核課確定的案件，均得適用。該局並提醒，個人交易屬房地合一稅制課稅範圍的房屋、土地，不論盈虧、有無應納稅額，均應依所得稅法第14條之5規定，於完成所有權移轉登記日次日起算30日內，填具申報書，檢附契約書影本及其他有關文件（有應納稅額者，一併檢附繳納收據），向戶籍所在地國稅局辦理申報。

9. 買賣或贈與取得房地原因不同，房地合一稅申報可減除成本亦不同(財政部１１３０３１５新聞稿)

財政部高雄國稅局表示，出售105年1月1日以後取得之房地，應於房地完成移轉登記日之次日起30日內申報房地合一稅，而房地交易損益計算，應以出售房地成交總價減除取得成本及因取得、改良及移轉該房屋所支付之費用後的餘額為所得額。取得房地的原因不同，可減除的成本亦不同，例如：買賣取得房地者，其成本為取得房地之價額；受贈取得房地者，其成本為受贈當時之房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後之價值。

該局舉例說明，甲君於109年6月間以新臺幣（下同）600萬元購入高雄市A房地，嗣於110年6月間將該房地贈與其子乙君，贈與當時的房屋評定現值及公告土地現值為400萬元，乙君於113年3月1日出售該房地，應依受贈時之房屋評定現值及公告土地現值按消費者物價指數106.8%計算取得成本427萬2千元（即400萬元*106.8%），而不可以其父甲君109年6月購入A房地的價額600萬元為取得成本。反之，若A房地自始即是乙君購買，則乙君113年3月1日出售該房地時，其取得成本即為其原取得的價款600萬元。

10. 納稅義務人於110年7月1日以後讓與預售房地權利與他人，以實際收取價額核認收入(財政部１１３０３２７新聞稿)

財政部中區國稅局表示，110年7月1日以後出售於105年1月1日以後取得之預售屋及其坐落基地權利，於申報個人出售房屋土地交易所得時，應以實際收取價金列報收入。

該局進一步說明，邇來發現納稅義務人出售前揭房地權利申報個人房屋土地所得稅時，誤以轉讓合約及原訂購買合約登載總額作為成交價額及取得成本，並據以核算3%可減除費用；參酌財政部81年9月2日台財稅第810824931號函釋規定意旨，應以轉讓人實際收取價額核認權利讓與價額，不含受讓人後續支付建設公司或地主之價款。

該局舉例說明：甲君向A建設公司購買預售屋及其坐落基地合約總價新臺幣（下同）8,000,000元，於支付價款1,250,000元後，一年內讓與預售屋及其坐落基地權利與乙君，讓與合約總額9,000,000元，乙君實際支付甲君價金2,250,000元。據此，甲君應申報出售前揭權利收入2,250,000元，取得成本1,250,000元，甲君如未提示交易時之費用憑證，以成交價額3%計算費用為67,500元（＝2,250,000元*3%），其持有期間未超過2年，適用稅率45%，核定應納稅額419,625元〔＝（2,250,000元—1,250,000元—67,500元）*45%〕。

11. 公同共有人之地價稅欠稅移送執行作業說明(財政部１１３０３１３新聞稿)

財政部賦稅署表示，地價稅以每年8月31日土地登記簿所載之所有權人為納稅義務人，倘土地所有權屬於公同共有者，以管理者為納稅義務人。倘公同共有土地未設置管理人，地方稅稽徵機關將以公同共有戶歸戶一張繳款書，並以全體公同共有人為納稅義務人，向其中一人送達繳款書，及向全體公同共有人寄送地價稅核定通知書。全體公同共有人對於該公同共有土地課徵之地價稅應負連帶責任，倘逾繳納期限30日後仍未繳納者，地方稅稽徵機關係以全體公同共有人為移送執行對象。

賦稅署進一步說明，公同共有人如果想要先繳納屬於自己應負擔部分的地價稅，可向地方稅稽徵機關申請分單繳納，經核准後，原有繳款書會拆分為申請分單及未申請分單繳納繳款書。實務上常發生部分公同共有人雖已申請分單並繳納地價稅，未申請分單繳納之地價稅仍有欠稅，地方稅稽徵機關為顧及已分單繳納稅款公同共有人權益及感受，於辦理是類案件欠稅移送執行時，將會建請行政執行機關先執行未繳納稅款之公同共有人之財產，倘其無財產可供執行，再執行已申請分單並繳納稅款之公同共有人之財產。

舉例說明，甲君過世遺留一筆土地由繼承人公同共有，繼承人為A、B、C、D、E，該土地之地價稅如果A申請分單繳納，其他繼承人B、C、D、E未繳納，A雖仍與B、C、D、E就未繳納部分共同負連帶繳稅責任，但是在移送強制執行時，地方稅稽徵機關會請行政執行機關先就未繳稅之繼承人B、C、D、E的財產執行，以維護已繳稅繼承人A的權益。

12. 在臺未設有戶籍之外籍人士出售不動產，適用房地合一稅之自住房地租稅優惠要件(財政部１１３０４０９新聞稿)

外籍人士在臺未設立戶籍而屬所得稅法第7條規定中華民國境內居住的個人，於申報房地合一所得稅（下稱房地合一稅）時，可以居留證的「居留地址」視同辦竣「戶籍登記」，憑以適用自住房地租稅優惠。

財政部高雄國稅局說明，屬境內居住者的外籍人士出售房屋、土地，申報房地合一稅時，同時符合下列3項要件，可享400萬元免稅所得額及課稅所得超過400萬元部分按稅率10%計算應納稅額的租稅優惠。

一、納稅義務人本人或其配偶、未成年子女在該自住房屋辦竣戶籍登記，且持有並居住連續滿6年，而外僑可以居留證之「居留地址」視同辦竣「戶籍登記」。

二、交易該自住房地前6年內，無出租、供營業或執行業務使用。

三、納稅義務人本人、配偶及未成年子女在交易該自住房地前6年內，未曾適用同一租稅優惠。

該局舉例說明：

例1：甲為外籍人士境內居住者，於106年3月購置A房地自住，因非本國籍國民，無法辦理戶籍登記，但甲君居留證所載地址為A屋，甲君持有A房地並居住連續滿6年，且交易前6年內無出租、供營業及執行業務使用情形。甲君於112年11月出售A房地，因符合自住房地要件，故可適用課稅所得減除400萬元免稅額，超過部分以10%計算應納稅額的租稅優惠。

例2：乙為外籍人士境內居住者，106年2月在高雄市購置B房地，但106年10月遷居臺北市，112年9月委託仲介業者出售高雄市B房地，乙君雖持有B房地超過6年，惟因居留證所載地址在臺北市，未符合自住要件，不能適用自住房地租稅優惠，應以居住者持有期間超過5年未逾10年所適用稅率20%申報房地合一所得稅。

13. 出售持有股權過半數之被投資公司股權，且該被投資公司股權價值逾半為不動產組成，應課徵房地合一稅(財政部１１３０５２２新聞稿)

財政部臺北國稅局表示，營利事業自110年7月1日起出售所得稅法第4條之4第3項規定，直接或間接持有股權過半數之被投資公司股權，且該被投資公司股權價值半數以上為我國境內不動產所組成者，視同房屋、土地交易，應課徵房地合一稅。

該局進一步說明，所得稅法第4條之4第3項規定，個人及營利事業交易其直接或間接持有股份或出資額過半數之國內外營利事業之股份或出資額，該營利事業股權或出資額之價值50%以上係由中華民國境內之房屋、土地所構成者，該交易視同房屋、土地交易，其交易所得應依法核課房地合一稅。爰營利事業交易符合上述規定條件之股權，即視同房地交易，並未限於105年1月1日以後取得之「國內外營利事業股份或出資額」或被投資公司105年1月1日以後取得之「中華民國境內之房地」，始納入課稅範圍，亦即被投資公司於104年12月31日以前取得房地，倘營利事業交易符合前揭法令一定條件之股權，仍應依法課徵房地合一稅。

該局舉例說明，甲公司110年度營利事業所得稅結算申報，列報出售乙被投資公司股份之停徵所得稅證券交易所得新臺幣（下同）6,000萬元，經該局查得甲公司直接持有乙被投資公司之股權已過半數，且乙被投資公司股權價值50%以上係由我國境內不動產所構成，其交易乙被投資公司之股份所得應核課房地合一稅，該局遂以甲公司係於101年投資乙被投資公司，其股份持有期間已逾5年，適用稅率20%計算應納稅額為1,200萬元，扣除原已自行繳納基本稅額360萬元，補徵稅額840萬元並裁處罰鍰。

營利事業出售符合所得稅法第4條之4第3項規定之股權視同房地交易者，應按房地合一稅申報，以免因漏報房地合一交易所得遭補稅處罰。

14. 個人出售配偶贈與房地，如何報繳房地合一稅(財政部１１３０５０１新聞稿)

財政部北區國稅局表示，個人出售配偶贈與的房屋土地，如屬配偶於105年1月1日以後取得者，記得要申報個人房屋土地交易所得稅。另依財政部106年3月2日台財稅字第10504632520號令規定，類此房地出售時，應以配偶間第1次相互贈與前，配偶原始取得房屋土地的日期作為取得日，據以計算持有期間；如配偶是向第三人購買取得者，可減除配偶購買成本作為取得成本，及以個人及配偶合計的持有期間內，因取得、改良及移轉該房地所支付的費用後計算所得額。

該局舉例說明，甲君於105年1月5日以新臺幣（下同）4,000,000元買入房地，109年7月3日將該房地贈與其配偶乙君，乙君111年7月25日以6,300,000元簽約出售，並於111年8月28日完成所有權移轉登記，乙君依下列方式申報及繳納房地合一稅：一、先計算房屋土地交易所得額：按出售時的成交價額6,300,000元減除（一）取得成本4,100,000元（甲君購入成本4,000,000元及相關規費100,000元）。（二）因取得、改良及移轉該房地而支付的費用：可核實減除，但因未提示移轉費用證明文件，按成交價額3%計算可減除費用為189,000元（6,300,000元×3％，最多以300,000元為限），所計算後的餘額2,011,000元即為房屋土地交易所得額。二、再以甲君105年1月5日取得日至乙君111年8月28日完成所有權移轉登記日計算持有期間為6年7個月，按適用稅率20%計算應納稅額，並應於完成所有權移轉登記日之次日起算30日內（即111年9月27日）申報繳納，即可完成報繳手續。

該局特別提醒，個人出售適用房地合一所得稅制範圍的房屋土地，不論有無應納稅額，均應於完成所有權移轉登記日之次日起算30日內辦理申報。

15. 行使剩餘財產差額分配請求權取得之房地，出售房地課稅規定(財政部１１３０５０２新聞稿)

財政部高雄國稅局日前接獲民眾李小姐詢問，其配偶於109年去世，遺有99年購入之房地，李小姐依民法第1030條之1規定，行使剩餘財產差額分配請求權取得該房地，113年準備出售該房地時，究竟是申報新制房地合一所得稅或舊制財產交易所得？

該局說明，自105年1月1日起取得之房地，於日後交易時係屬於房地合一所得稅課徵範圍；取得日之認定，原則上係以房屋、土地完成所有權移轉登記之日為準。然因李小姐是出售依民法第1030條之1規定，行使剩餘財產差額分配請求權而取得之房地，依據房地合一課徵所得稅申報作業要點第4點規定，以配偶之他方原取得該房地之日為取得日。

該局以李小姐之問題為例進一步說明，李小姐的先生取得該房地的日期為99年，109年過世時，李小姐依民法第1030條之1規定，行使剩餘財產差額分配請求權取得該房地，日後出售該房地時，其取得日為配偶原取得該房地之日，即99年（在104年12月31日之前），適用舊制財產交易所得，併入出售年度綜合所得稅申報即可；倘若李小姐先生遺留之房地取得時點在105年1月1日之後，則李小姐日後出售該房地時，應適用房地合一新制，於完成所有權移轉登記日之次日起30日內向所轄國稅局申報房地合一所得稅。

16. 「買新賣新」不符合房地合一重購退稅(財政部１１３０５０３新聞稿 )

財政部中區國稅局雲林分局表示，個人自住房地換屋，只要出售舊屋與重購新屋之移轉登記時間在2年內，無論是「先買後賣」或是「先賣後買」，依所得稅法第14條之8規定，均可申請適用重購自住房地退稅或扣抵稅額的優惠，但要注意必須是出售自住舊屋才可以適用！

該分局說明，個人換屋適用房地合一稅之重購退稅優惠，須符合以下條件：一、出售舊屋與重購新屋的移轉登記時間在2年內。二、個人或其配偶、未成年子女應於該出售及重購之房屋辦竣戶籍登記並居住。三、該出售及重購之房屋無出租、供營業或執行業務使用。有關房屋、土地取得日之認定，原則以所取得之房屋、土地完成所有權移轉登記日為準。

該分局舉例，甲君在108年1月簽訂預售屋A屋購買契約，108年10月再簽訂預售屋B屋購買契約，2間預售屋在110年陸續完工，甲君先於110年5月1日登記取得B屋所有權，接著又於110年5月14日登記取得A屋所有權。嗣甲君於110年10月間將A屋出售，申報個人房屋土地交易所得並自行減除重購自住房地扣抵稅額，惟經該分局審核，發現甲君出售A屋時，仍持有原110年5月1日取得的B屋（舊屋），屬「買新賣新」的情形，不符合前揭所得稅法規定必須出售舊屋（B屋）重購新屋的稅捐減免要件，否准認列重購自住房地扣抵稅額並核定補徵稅額。

個人自住房地出售並重購經核定適用房地合一稅之重購退抵稅優惠者，如新購買的自住房屋在5年內改作其他用途或再行移轉，國稅局將追繳原扣抵或退還的稅額。

17. 個人出售房地適用房地合一自用住宅免稅額，請留意戶籍登記及實際居住須連續滿6年之規定(財政部１１３０５２２新聞稿)

財政部臺北國稅局表示，個人出售房地適用房地合一自用住宅免稅額，須本人或其配偶、未成年子女在該房地辦竣戶籍登記，持有並實際居住連續滿6年，如僅有「已成年子女」或「直系尊親屬」設籍及居住於該房屋，尚不符合規定，仍無法適用自住房地租稅優惠。

該局說明，所得稅法第4條之5第1項第1款明定，個人交易房屋土地須同時符合以下3個要件者，可享有課稅所得在400萬元以內免納所得稅，又課稅所得超過400萬元者，就超過部分按稅率10%計算應納稅額之優惠，其要件為：

一、個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年。

二、交易前6年內，無出租、供營業或執行業務使用。

三、個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內未曾適用本款規定。

該局舉例說明，納稅義務人甲君112年個人房屋土地交易所得稅申報，列報出售臺北市北投區房屋及其坐落基地課稅所得700萬餘元，減除自住房地免稅額400萬元，自行繳納稅額34萬餘元，經該局查得該房地僅甲君之成年子女辦竣戶籍登記，未符合所得稅法第4條之5第1項第1款規定須為納稅義務人、配偶或未成年子女設籍該屋，核定甲君應補稅額為77萬餘元。甲君不服，雖以復查主張其成年子女有設籍且自住，應有免稅所得額400萬元規定之適用，惟因本項免稅額優惠有前述規定之設籍要件，該局乃駁回其復查申請。

個人出售房屋、土地屬房地合一稅課稅範圍者，依所得稅法第14條之5規定，須於房屋、土地完成所有權移轉登記日之次日起算30日內辦理申報，又為適用所得稅法第4條之5第1項第1款免稅所得額400萬元之優惠，個人或其配偶、未成年子女須於該出售房地辦竣戶籍登記，並實際居住連續滿6年，如於該出售房地未有居住事實，或有出租情事，皆不適用該條款之租稅優惠。

18. 營利事業計算房地合一稅2.0交易所得，土地漲價總數額部分之土地增值稅不得列為成本費用(財政部１１３０７１７新聞稿)

財政部臺北國稅局表示，營利事業自110年7月1日起出售於105年1月1日以後取得之土地，於計算土地交易所得時，土地漲價總數額部分之土地增值稅不得列為成本費用，自交易所得中減除。

該局說明，所得稅法第24條之5規定，營利事業當年度房地交易所得之計算，以其收入減除相關成本、費用或損失後之餘額為所得額。但依土地稅法規定繳納之土地增值稅，除屬未自該房地交易所得額減除之土地漲價總數額部分之稅額外，不得列為成本費用。其前開交易所得減除依土地稅法第30條第1項規定公告土地現值計算之土地漲價總數額後之餘額，應依法核課房地合一稅。爰營利事業於計算房地交易所得時，既已依前述規定減除土地漲價總數額，自不得再將已減除土地漲價總數額部分之土地增值稅列為成本費用。

該局舉例說明，甲公司111年10月1日出售於108年1月10日取得之土地1筆，持有期間逾3年，出售價款新臺幣（下同）1,800萬元、取得成本1,400萬元、依公告土地現值計算之土地漲價總數額100萬元並據以繳納土地增值稅40萬元及支付佣金等費用40萬元，申報土地交易所得為220萬元〔（成交價額1,800萬元—成本1,400萬元—費用80萬元（土地增值稅40萬元＋佣金支出40萬元）—土地漲價總數額100萬元〕，惟查其已減除土地漲價總數額100萬元，則該部分繳納之土地增值稅40萬元不得再列為費用，自土地交易所得中減除。案經該局調增土地交易所得40萬元，除補徵稅額14萬元〔40萬元*稅率35%（超過2年，未逾5年）〕外，並依所得稅法第100條之2規定加計利息一併徵收。

19. 個人預售屋購買權利轉讓交易，屬房地合一課稅範圍者，按3%計算移轉費用時，係以實際收取價額為認定基礎(財政部１１３０７１７新聞稿)

財政部臺北國稅局表示，自110年7月1日實施房地合一稅2.0後，個人於105年1月1日以後取得之預售屋，在110年7月1日後交易者都要申報繳納房地合一稅，如納稅人未提示移轉費用相關資料，稽徵機關得以成交價3%計算移轉費用〔以新臺幣（下同）30萬元為限〕，成交價指的是納稅人實際收取的價額。

該局說明，預售屋交易包括個人（或營利事業）與建設公司簽訂預售屋買賣契約書，在取得房地所有權前，將該預售屋買賣契約讓與第3人之交易，以及個人或營利事業於簽定預售屋買賣契約書前，將平均地權條例第47條之3第5項所定之書面契據（即紅單）讓與第3人之交易。納稅義務人在讓與預售屋（含紅單）權利交易之成交價額（收入）應按讓與該權利價額認定，也就是以受讓人支付與讓與人的價額認定，不包括受讓人支付給建設公司（地主）的價款。

該局舉例，A以房地總價1,000萬元與甲公司簽定預售屋買賣契約，嗣A與B簽訂該預售屋預購權利轉讓契約，契約內容為B同意以房地總價1,030萬元取得A原購屋契約之權利，B支付30萬元向A購買該預售屋之購買權利，及支付給A已繳付給甲公司購買預售屋之價款300萬元，本案的成交價並非1,030萬元，而是330萬元（30萬元＋300萬元），得以按3%認列之移轉費用則為99,000元（330萬元*3%）。

20. 申請房地合一稅重購自住房地扣抵或退還稅額應有居住事實(財政部１１３０７１７新聞稿)

財政部臺北國稅局表示，因應房屋所有權人換屋需求，減輕民眾換購自住房地租稅負擔，所得稅法規定，個人出售適用房地合一新制之自住房地，並另行重購自住房地，可享重購退稅優惠。

該局說明，個人換屋申請適用房地合一稅自住房地重購租稅優惠，必須同時符合以下條件：一、出售舊房地與重購新房地之移轉登記時間在2年以內，二、出售與重購之房屋均無出租、供營業或執行業務使用之情形，三、個人或其配偶、未成年子女於出售及購買之房屋辦竣戶籍登記並居住。其中應特別注意有關自住房地的認定，除需符合設籍及無出租等規定外，亦須有實際居住的事實，始符合適用要件。

該局舉例說明，納稅義務人甲君於108年6月20日以新臺幣（下同）1,400萬元取得A屋，嗣於112年6月20日以1,900萬元出售A屋，並於同年月30日以3,200萬元重購B屋，甲君於同年7月10日申報112年個人房屋土地交易所得稅時列報重購自住房地扣抵稅額，經該局查核後發現甲君雖於109年7月5日將戶籍遷入A屋，惟查甲君持有A屋期間之用水資料係註記「空戶」，顯無居住事實，又甲君無法提供足資證明具有自住事實之相關證明文件，該局認定甲君持有A屋期間無實際居住使用，與房地合一自住房地規定不符，故否准認列重購自住房地扣抵稅額，並予以補徵稅額146.3萬元【（成交價額1,900萬元—可減除成本1,452萬元—移轉費用30萬元）*35%】。

民眾經核准適用房地合一重購優惠，應注意重購之新房地於5年內不能改作其他用途或再行移轉，如經查獲，國稅局將追繳原扣抵或退還的稅額。

21. 繼承房地共同出售與經由轉贈後再出售，稅負不一樣(財政部１１３０７２４新聞稿)

民眾出售房地，依取得原因、日期不同，應適用房地交易稅制也不同，取得成本及持有期間等因素，亦會影響稅負的計算，提醒民眾多加留意。

財政部高雄國稅局舉例，黃先生出售房地是母親77年購買，103年1月15日母親身故，由黃先生及哥哥2人繼承各二分之一，兄弟2人考量產權單一，出售價格較高，哥哥107年11月1日將房地持分贈與給黃先生，113年6月1日以新臺幣（下同）550萬元出售該房地，並辦理所有權移轉登記。

該局說明，黃先生出售房地，其中二分之一持分房地，係於103年1月15日繼承取得，屬舊制財產交易所得課稅範圍，土地交易所得免稅，房屋交易所得應併計113年度綜合所得稅申報課稅，另外哥哥贈與的二分之一持分房地，因取得日期為107年11月1日，屬房地合一稅制課稅範圍，持有期間為5年7個月，適用稅率20%。黃先生應分別繳納綜合所得稅70,500元及房地合一稅441,636元，計算說明如下：

該局進一步說明，本案例若哥哥未將房地持分贈與給黃先生，直接於113年6月1日共同出售，則兄弟2人不動產的處分均屬舊制財產交易所得課稅範圍，假設2人的綜合所得稅率都是20%，應繳納綜合所得稅合計為141,000元（70,500元＋70,500元），而黃先生受贈哥哥持分後始全部出售的應納稅額則為512,136元（70,500元＋441,636元）。

22. 共有人交易因變價分割取得之房屋、土地，如何判斷適用稅制辦理申報(財政部１１３０８０２新聞稿)