個人實用稅務規劃講義
鄭宏輝會計師
1. 綜合所得稅合法節稅方法
2. 綜合所得稅避稅及逃漏稅案例
3. 員工認股課稅的不合理現象探討
4. 遺產贈與稅修法介紹及因應之道
5. 視同贈與及其補稅而不罰的規定介紹
6. 遺產稅申報常見10大疏漏態樣
7. 反避稅條款之衝擊及因應之道
8. 繼承農地相關稅負探討
9. 投資不動產之部分主題及個人稅查核案例介紹(賣一間房子及房產投資客等)
鄭宏輝學經歷
姓 名：鄭宏輝
專業資格：
中華民國會計師
國際內部稽核師(Certified Internal Auditor)
美國會計師（AICPA）
台灣營建仲裁協會仲裁人資格證書
評價會計師
證券高級業務員
期貨業務員
英國管理會計師（Chartered Global Management Accountant）
美國會計師協會會員
學 歷：
國立台灣大學會計學系畢業
國立台灣大學會計學研究所畢業
北京大學企業創新管理研修班結業
政大法律在職碩士班就讀中
經 歷：
勤業眾信會計師事務所 副理
(在勤業眾信服務期間曾外派至該事務所美國聯盟所Deloitte Boston事務所工作1年半)
資誠會計師事務所 國際業務組經理
台灣亞德諾半導體股份有限公司 亞太區稽核經理
第一聯合會計師事務所 協理
中山聯合會計師事務所 會計師
正大聯合會計師事務所 會計師
公益服務經驗：
經濟部商業司輪值會計師
台北市政府商業處及新北市政府經發局輪值會計師
三重稽徵所及新莊稽徵所輪值會計師
台北市會計師公會稅制稅務委員會候補委員(得列席會議)
台中市會計師公會稅制稅務委員會委員
文林扶輪社理事兼財務長
致理技術學院會計資訊系兼任講師
台北廣播電台「三不五時聽台北」節目稅務講座會計師
台灣省稅務研究會法制委員會委員
現 任：
明達會計師事務所 所長兼會計師
華銳全日物流股份有限公司 監察人(此為大陸公司)
事務所聯絡方式：
電話：02-23961854
傳真：02-23962310
手機：0910685298
Email：hunghui@mingdacpa.com
地址：台北市中正區南昌路一段116號3樓
Line ID: hunghuicheng
專業服務經歷：
A.曾主查代表性客戶：
l上市櫃及公開發行公司：亞旭電腦(上市公司)、遊戲新幹線(智冠集團子公司)、寶來曼氏期貨(上櫃公司)、佰研生技(上櫃公司；原”天騵生化科技股份有限公司”)、信東生技(公開發行公司)、亞智科技(前上櫃公司)、劍麟公司(公開發行公司)、茂為歐買尬(興櫃公司)
l外商公司：大都會人壽、威高時裝(Veeko；香港上市公司)、植村秀、UPS集團、奐鑫集團(台資新加坡上市公司)、嬌生、楊森大藥廠、Nike、TNT Express、三星營造、AXN電視台、DDI。
B. 購併評估：曾協助某外資集團評估購併中嘉網路集團，以及聯發科購併ADI(美國上市公司)手機部門案件、日資入股某影視集團以及龍鳳食品品牌購併案。
C. IFRS案件：曾協助7家日商子公司及碩達科技(興櫃公司)導入IFRS案件。
D. 其他服務經歷：曾擔任多家上市櫃及公開發行公司IFRS課程講師，包括國喬石化、立益紡織、集盛實業、新東陽、立碁電子、英誌企業、新鋼工業、春源紡織、海韻電子、達新工業、亞都麗緻飯店及三洋電機等。另服務茂為歐買尬上櫃專案。
E. 法院指派檢查人案件：長榮國際股份有限公司、好帝一食品有限公司
F. 財稅法令半月刊編輯委員。
G. 個人著作：稅務法律實務案例分析
H. 曾擔任講師之單位：青創總會、資策會、金融研訓院、桃園市工業會、桃園女企業家聯誼會、致理科技大學、聖約翰科技大學、高雄大學、宜蘭縣藥師公會、花蓮縣藥師公會、理登顧問公司、高雄市稅務研究會、台灣省稅務研究會、旺夥商務中心、富邦人壽富吉通訊處、三軍總醫院、終身發展協會、滙豐銀行。
[主題一] 綜合所得稅合法節稅方法
1. 能晚拿就晚拿(延緩所得實現時點)
2. 有報有機會，有申報才可能有退稅。(何時會退稅？)
3. 夫妻合併申報或是分開申報大不同，哪個有利選哪個。
4. 扶養親屬愈多節稅愈多
5. 計算看看年度列舉扣除額是否大於標準扣除額
6. 別忘了還有特別扣除額，節稅好幫手
l 財產交易損失
l 薪資所得特別扣除
l 儲蓄投資特別扣除
l 身心障礙特別扣除
l 教育學費特別扣除
l 幼兒學前特別扣除
7. 不要將捐贈金額超限
8. 所得轉化：(房地所得轉成證交所得；薪資所得轉成營利所得或是執行業務所得)
[官方講義引述]
l 收入得減除的成本或費用，您知道有多少？
綜合所得中，那些收入可減除必要費用或成本以餘額申報？如無證明文件，其成本費用標準如何認定？只要瀏覽下列所得，充分蒐集妥善保管相關憑證，您就能選擇最有利方式申報，這是絕對不可偷懶的節稅動作喔！
(一)財產交易所得：
1.以申報出售房屋的財產交易所得為例，實際售屋收入得減除之細項如下：(注意：這是舊制房地稅申報的規定)
※成本部分：
（1）取得房屋的價金以及購入房屋達可使用狀態前的一切必要費用，如仲介費、契稅、印花稅、代書費、規費、監證費或公證費等，還有在房屋所有權移轉登記完成前，向金融機構貸款購屋的利息，以及在取得房屋所有權後，於使用期間內所支付屬於資本支出的修繕、改良、增置等費用。
（2）如係因受贈或繼承取得者，成本以受贈或繼承時據以課徵贈與稅或遺產稅之房屋評定標準價格為準。
※移轉費用部分：出售房屋所須支付屬房屋部分的仲介費、廣告費、清潔費、搬運費及特種貨物及勞務稅等。
※105年度未提供交易時之實際成交金額或原始取得成本，或稽徵機關未查得交易時之實際成交金額或原始取得成本者，稽徵機關將會以下列標準計算所得額：
（1）房地總成交金額4千萬元以上(臺北市為7千萬元以上、新北市為6千萬元以上)者，稽徵機關如僅查得交易時之實際成交金額，而無法查得原始取得成本，將以查得之實際房地總成交金額，按出售時之房屋評定現值占公告土地現值及房屋評定現值總額之比例計算歸屬房屋之收入，再以該收入之15%計算其出售房屋之所得額。
（2）除前款規定情形外，稽徵機關則按房屋評定現值之一定比例計算其所得額（以105年度新北市板橋區為例，按房屋評定現值的35%計算其財產交易所得）。
(二)執行業務所得：
l執行業務者已依法設帳記載並保存憑證者，其執行業務收入可核實減除有關費用或成本，包括事務所或醫療院所的房租、業務上所用藥品、材料、器材之修理費、僱用人員之薪資等，以其餘額申報所得額。其未能提供證明所得額之帳簿文據者，稽徵機關將按查得資料依財政部核定當年度執行業務者收入及費用標準計算其所得額。
l對於超過18萬元定額免稅之稿費、鐘點費等，除自行出版者得就超過部分核實減除成本及必要費用或減除75％成本費用擇一方式外，其餘得減除30％成本費用後，以其餘額申報所得。
(三)租賃所得：
l 房屋租賃所得合理必要損耗費用可採列舉方式，得列舉之細項包括折舊、修理費、地價稅、房屋稅及其附加捐、產物保險費及向金融機構借款購屋而出租之利息支出等。房屋租賃所得若無法逐項舉證列報，可以租金收入的43％為必要費用。
(四)競技競賽及機會中獎之獎金或給與：
l 所支付之必要費用或成本得檢據申報核實減除。(例如為了比賽而購置的衣服)
l 另政府舉辦之獎券中獎獎金（包括統一發票、公益彩券中獎獎金，為粉紅色扣免繳憑單），係採分離課稅，於給付時扣繳稅款後，不併計綜合所得總額，亦即免辦理結算申報，其扣繳稅款，亦不得抵繳應納稅額或申報退稅。
(五)其他所得：
l 是以收入減去取得此項收入而支付的成本和必要費用（須檢附單據或證明文件），以餘額為所得額。但職工福利委員會發給之福利金，則無成本及必要費用可供減除。
二、營利所得如何規劃節稅？
掌握下列方向，營利所得的節稅規劃就可輕鬆面對！
(一)獨資合夥業主之營利事業所得額：
一般說來，獨資合夥業主之營利事業所得額最常見的核定方式為根據營利事業按實申報的內容予以調查核定，或是以不低於該業所得額標準申報核定；若是營利事業的營業收入在符合規定的金額內，且年度結算申報書表齊備，則可直接進行書面審查核定，不須經過調查。因此獨資或合夥業者應先力求帳載資料的完備，才能在試算後選擇最有利核定的情形申報。
(三)兩稅合一實施後營利所得之計算：
公司或合作社分配屬87年度或以後年度股利總額或盈餘總額，應按股利憑單所載股利淨額或盈餘淨額與可扣抵稅額之合計數計算之(自104年1月1日起，居住者個人股東分配到的股利所得可扣抵稅額，減半抵減綜合所得稅，請按股利憑單所載可扣抵稅額之數額申報)。獨資資本主每年自獨資經營事業所得之盈餘總額，請依營利事業投資人明細及分配盈餘表填寫。
四、租賃所得如何節稅？
對於餘屋出租，收取租金、押金的房東而言，年年的租金收入申報常是頭痛問題，其實節稅不難，基本上可從下列3方向進行：
(一)妥善保管相關舉證用憑證，提高可供扣除費用金額：
對租賃所得的申報方式，一種是不須任何證明文件，一律以當年度房屋租金收入的43％列為必要費用，但土地出租之收入，僅能扣除該地當年度繳納之地價稅，不得扣除43％的必要費用。另一種是採核實扣除方式，必須對因租賃而發生之合理、必要損耗及費用，逐項提出證明，如房屋折舊、修理費、地價稅、房屋稅及其附加捐、以出租財產為標的物所投保之保險費、向金融機構貸款購屋而出租所支付的利息等。納稅義務人可先行核算可扣除費用額，擇高適用。
(二)避免無出租之實卻被認為有租金收入的情形發生：
納稅義務人若將房屋無償借給配偶或直系親屬以外之親朋好友做生意或執行業務之事務所使用，不論實際上有無收取租金，都要申報租賃所得。但若是無償提供給直系親屬或配偶以外的個人作住家使用，而且已由雙方當事人以外的2人證明並已辦理公證，證明確實是無條件提供使用，就可以不用設算租金。
五、經營多層次傳銷事業之個人如何節稅？
不少參加多層次傳銷事業之個人，常誤將銷售貨物取得之營利收入或自傳銷事業取得之業績獎金皆列為佣金收入，因而溢繳稅款。究竟參加多層次傳銷事業之個人應如何申報，才能合法節稅呢？下列說明應可對您有所助益。
(一)個人參加人如無固定營業場所，則可免辦理營業登記，並免繳營業稅及營利事業所得稅，惟應依法課徵個人綜合所得稅。
(二)個人參加人因下層直銷商向傳銷事業進貨或購進商品累積積分額（或金額）達一定標準，而自該事業取得之業績獎金或各種補助費，係佣金收入。該項收入得減除直接必要費用後之餘額為所得額，如未依法辦理結算申報，或未依法記帳及保存憑證，或未能提供證明所得額之帳簿文據者，可適用部頒核定各該年度一般經紀人費用率計算其必要費用（105年度為20％à換言之利潤率為80%）。
(三)個人參加人因直接向傳銷事業進貨或購進商品累積積分額（或金額）達一定標準，而自該事業取得之業績獎金或各種補助費係屬其他所得。
l 個人參加人銷售商品或提供勞務予消費者，其全年進貨累積金額105年度在77,000元以下者，免按建議價格計算銷售額核計個人營利所得。
l 全年進貨金額超過77,000元者，其全部銷售額所賺取之零售利潤，應申報營利所得，參加人除可提供之相關帳證資料核實認定外，稽徵機關得依傳銷事業彙報參加人之進貨資料按建議售價（參考價格）計算銷售額，如查無上述價格，則參考參加人進貨商品類別，依當年度各該業同業利潤標準之零售毛利率核算之銷售價格計算銷售額，再依一時貿易盈餘之純益率6％核計個人營利所得予以歸戶課稅。
[主題二]綜合所得稅避稅及逃漏稅案例
l 可能的避稅案例(不要學)
- A. 出售預售屋
財政部1010813台財稅字第10100098740號規定，
個人出售預售屋，買受人分別於不同年度支付買賣價款者，其財產交易所得，應以交付尾款之日期所屬年度為所得歸屬年度à這邊產生漏洞，假設有人將1%尾款交付日設定在數年之後，今年度拿到99%款項卻沒報稅，幾年內國稅局未查稅，那納稅義務人很有可能在尾款交付當年不申報此項財產交易所得。
l 逃漏稅態樣
1. 夫妻分開申報綜合所得稅
2. 夫妻分居分別單獨申報，未載明配偶姓名及身分證統一編號
3. 納稅義務人漏報受扶養親屬所得
4. 納稅義務人辦理綜合所得稅結算申報後，又收到扣繳單位更正 後之扣繳憑單而未補辦申報(假若有未列在國稅局所得清單的所得要不要申報)
5. 納稅義務人漏報軍、公、教退休（伍）金優惠存款之利息所得
6. 納稅義務人以偽造、變造證明文件虛報列舉扣除額
7. 誤將美容整型支出、看護支出、坐月子支出等非醫療性質 的費用申報醫療費用；另醫藥費有保險給付部分應該先予 減除，不足的部分才能申報。
8.誤以有對價關係的收據列報捐贈扣除額（如：會費、寺廟、光明燈）。
9.漏報房地出租給個人的租賃所得、私人間借貸利息所得等 無扣繳憑單的所得。
(報稅季節，在國稅局各單位的報稅服務義工假設指導報稅發生錯誤，納稅義務人可否主張免補稅或免罰？)
[主題三] 員工認股課稅的不合理現象探討
[新聞本文之一]—先介紹稅務災難
稅率嚇死人浩鼎員工成賣身奴(2017/2/13新聞)
(註：浩鼎股票104/3/23股票上市)
浩鼎風暴再添受災戶！由於國稅局是以去年(民國105年)1月8日均價約700元左右價位為基準，扣除浩鼎員工認購價248元計算，認定員工每張股票賺了40幾萬，在平均每位員工都需繳交4、5百萬所得稅下，讓浩鼎員工大為崩潰，自嘲是「賣身奴」，目前紛紛提出申請再議，籲請主管機關儘速修改如此荒唐的稅法。也算是浩鼎乳癌新藥解盲風暴案外案的稅法問題，已讓浩鼎員工士氣再遭打壓。
就時間點來看，浩鼎去年辦理員工認股是1月8日，認股價格為248元，當天是星期五，接著股市因假日休息兩天，1／11開盤交易後的當周，1／13經營階層就宣布乳癌新藥OBI-822要在2／19解盲，因此，依照規定1／18起員工就不能賣股票。
當時由於大家對解盲結果抱著希望，因此，很少人出脫股票，而後解盲結果未達預期，股價下跌，浩鼎陷人空前風暴。在禿鷹和政治角力戰中，股價持續下修，即使那時的價位還有價差，但有不少員工基於維護公司下，仍堅持長期持有信念，只是這一個力挺公司的結果，換來的卻是一張天文數字的扣繳憑單。
浩鼎某位員工表示，國稅局是以解盲前700元左右市價，扣除認購248元的價差認定是員工認股所得，認定他們一張賺40幾萬，以他個人有20張股票計算，今年光是證所稅的扣繳單就是845萬，但他根本沒賣股票，沒收入還要繳幾百萬的稅，覺得自己好像「賣身為奴」。
他說，如果今天賣多賺多繳多，會心甘情願，問題是，所得稅就是依所得繳稅，沒有所得，國家還要搶錢？這是什麼道理？
已經造成生醫產業員工痛苦的證所稅，像浩鼎這樣的現象存在已久，台微體總經理葉志鴻沒賣股，卻逼得去賣房子繳稅，目前還在負債中；浩鼎董事長張念慈沒領薪水、2014年也未曾賣股票，卻因股票有價差，也繳交4千萬元稅金；而科妍前總經理韓台賢也因股票轉上市，成了舉債繳稅的苦主。
(工商時報)
[新聞分享之二]—此等稅務災難的解決之道
2017/04/20工商財經數位
去年領到獎酬股票所得可緩課5年
去年有領到員工獎酬股票的民眾留意！會計師提醒，《產業創新條例》修正案去年上路，只要公司董事會或股東會決議員工獎酬股票的發放日期，落在105年1月1日以後，並在今年1月前檢附相關文件送給主管機關備查，員工就可以適用緩課5年優惠。(編註: 浩鼎案剛好還沒適用到這條法令)
資誠會計師洪連盛表示，一般國內常見的員工獎酬股票有5種，包括員工酬勞配股、員工現金增資認股、限制型股票、庫藏股與認股權憑證。
其中僅員工酬勞配股屬於薪資所得，須併入綜所稅申報，也要併入獎金計算及補充保費；其餘4項屬其他所得，若夫妻合併申報，分開計稅可能享有較低的平均稅率。
不過，各種獎酬股票在課稅時點與稅基的認定上有所差異，洪連盛舉例，員工甲君在105年9月1日拿到員工獎勵股票，該股票當天市價為100元。
若屬員工酬勞股票，甲取得股票當天就可選擇賣出與否。如選擇賣出，由於是無償取得，則其所得就是100元，106年申報綜所稅時就須併入計算；如果5年內沒有賣出，就可以到111年申報110年所得時才繳稅。
若是不能立即處分的現金增資認股、庫藏股或限制型股票類型，假設閉鎖期間為2年，則107年8月31日前員工不得處分股票，直到107年9月1日起，才可選擇是否要賣股，但5年的計算方式仍是從105年9月1日起算。
在計稅方式上，除員工酬勞股票外，可以處分日當天市價減除取得成本計算所得。以甲君案例來看，假設其取得成本為80元，若選在107年9月1日、股價200元時賣股，則甲的所得就是120元；但若處分當天股價只剩70元，賣股就是虧損10元，沒有所得外，也不能抵減。
若是員工認股權方式，就以執行認股當天起算5年期間，並以執行權利日股票的時價，超過執行價格的差額計算稅基。
會計師提醒，員工若把分紅的股票提前轉讓、或者交付集保公司，租稅優惠效力就會立即消失，隔年度申報時就要繳稅。此外，延緩繳稅可以賺取利息，考量綜所稅率可能降低，納稅人可選擇未來5年內適用累進稅率較低的年度，實現該筆所得繳稅。
[相關法律分享]
- 1. 產業創新條例
第十九條之一（104.12.30.增訂）（獎酬員工股份基礎給付股票所得之緩課）(此條文施行日自民國一百零五年一月一日至一百零八年十二月三十一日止)
公司員工取得獎酬員工股份基礎給付，於取得股票當年度按時價計算全年合計新臺幣五百萬元總額內，其依所得稅法規定計算之所得，得選擇全數延緩至取得年度次年起之第五年課徵所得稅，一經擇定不得變更。但於延緩繳稅期間內轉讓其所取得股份或帳簿劃撥至開設之有價證券保管劃撥帳戶者，應於轉讓或辦理帳簿劃撥之年度課徵所得稅。
前項獎酬員工股份基礎給付訂有限制轉讓期間者，於股票可處分日當年度按限制轉讓期間屆滿次日之時價計算新臺幣五百萬元總額內，其依所得稅法規定計算之所得，適用前項所定延緩繳稅期間應扣除該限制轉讓期間，於剩餘延緩繳稅期間屆滿之年度課徵所得稅。
第一項所稱公司員工，應符合下列各款之一，但不包括公司兼任經理人職務之董事長及董監事：
一、發行獎酬員工股份基礎給付公司之員工。
二、依公司法或證券交易法規定，發行獎酬員工股份基礎給付公司持有他公司有表決權之股份或出資額，超過該公司已發行有表決權之股份總數或資本總額半數者，他公司之員工。
第一項所稱獎酬員工股份基礎給付，指發給員工酬勞之股票、員工現金增資認股、買回庫藏股發放員工、員工認股權憑證及限制員工權利新股等股份。
第一項所稱轉讓，指買賣、贈與、作為遺產分配、公司減資銷除股份、公司清算或因其他原因致股份所有權變更者。
公司於發放獎酬員工股份基礎給付當年度應依規定格式填具員工擇定延緩繳稅之情形、限制轉讓期間之訂定及其他相關事項，送請各中央目的事業主管機關備查，並副知公司所在地之稅捐稽徵機關，始適用第一項之獎勵；其申請格式，由中央主管機關定之。
第一項及第二項獎酬員工股份基礎給付延緩繳稅於所得稅申報之程序、取得股票及股票可處分日之時點訂定、全年合計新臺幣五百萬元之計算、時價之認定、應提示文件資料及其他相關事項之辦法，由財政部定之。
2.財政部於民國105年9月6日制定”個人或公司適用產業創新條例延緩繳稅及緩課所得稅辦法”。
[主題四]遺產贈與稅修法介紹及因應之道
- 1. 歷史回顧:
- A. 民國98.1.23之前，遺產贈與稅最高稅率為50%
- B. 民國98.1.23—106.5.12，遺產贈與稅為10%之單一稅率
- C. 民國106.5.12之後，遺產贈與稅有10%, 15%, 20%等三級稅率
- 2. 新通過法條整理
- 3. 節稅之道:
- A. 分年贈與時，應稅之贈與金額盡量不要超過新台幣2,500萬元。
- B. 善用視同贈與。
[主題五] 視同贈與及其補稅而不罰的規定介紹
[分析]
- 1. 視同贈與的行為有一個天然的保護性函令(財政部760506台財稅第7571716號函)，當視同贈與行為被國稅局查到時，只要在國稅局發出通知後10日內補報贈與稅，便可以補稅而不罰。
- 2. 在稅務策略上，補稅而不罰的法律行為常會導致熟悉稅法者利用此規定去進行避稅行為。
[法令規定]
- 1. 遺產贈與稅法第五條—定義視同贈與
第五條（視同贈與）
財產之移動，具有左列各款情形之一者，以贈與論，依本法規定，課徵贈與稅：
一、在請求權時效內無償免除或承擔債務者，其免除或承擔之債務。
二、以顯著不相當之代價，讓與財產、免除或承擔債務者，其差額部分。
三、以自己之資金，無償為他人購置財產者，其資金。但該財產為不動產者，其不動產。
四、因顯著不相當之代價，出資為他人購置財產者，其出資與代價之差額部分。
五、限制行為能力人或無行為能力人所購置之財產，視為法定代理人或監護人之贈與。但能證明支付之款項屬於購買人所有者，不在此限。
六、二親等以內親屬間財產之買賣。但能提出已支付價款之確實證明，且該已支付之價款非由出賣人貸與或提供擔保向他人借得者，不在此限。
- 2. 財政部760506台財稅第7571716號函（視同贈與補稅而不罰之函令）
以贈與論課稅案件稽徵機關應先通知納稅人於十日內申報
依遺產及贈與稅法第五條規定，以贈與論課徵贈與稅之案件，稽徵機關應先通知當事人於收到通知後十日內申報，如逾限仍未申報，依同法第四十四條規定處罰。
[主題六] 遺產稅申報常見10大疏漏態樣
[財政部新聞稿]
日期：105-12-26 資料來源：財政部
財政部中區國稅局表示，為避免遺產稅申報疏漏遭補稅處罰，列舉10大常見錯誤或疏漏態樣，提醒繼承人如期誠實及正確完成申報納稅。
一、上市櫃公司已除權或除息者，除權息交易日後繼承該上市櫃公司股票，被繼承人死亡日後名下該項股票所配發之股票或現金股利，未列入遺產申報。
二、未上市、櫃且非興櫃公司股票，以繼承開始日該公司資產淨值估定其價值，如公司資產中之土地或房屋，其帳面價值低於公告土地現值或房屋評定價格者，需調整估價。
三、被繼承人死亡前2年內贈與配偶財產，視為被繼承人之遺產，未將該贈與財產併入遺產申報，致漏報遺產遭補稅並處罰。
四、被繼承人死亡前6至9年內繼承之財產已納遺產稅者，可按年遞減扣除80%、60%、40%及20%之遺產總額，如漏報仍會被處罰。
五、再轉繼承財產不計入遺產總額或減免扣除規定，只適用於前次繼承時已繳納遺產稅之財產，如前次繼承之財產未繳納遺產稅，則無減免之適用。
六、依勞工退休金條例規定，勞工死亡時領取勞工個人退休金專戶之退休金，應併入遺產申報課稅。
七、被繼承人土地於區段徵收後領回抵價地前死亡，應將該領回抵價地權利併入遺產課稅，價值按徵收當期被徵收土地的公告土地現值計算之補償地價額估算。
八、被繼承人利用躉繳方式投保壽險，經稅捐稽徵機關就被繼承人投保之保單性質、投保動機、經濟狀況及時程等項判斷，如係以繳納鉅額保險費，以達到死亡時移轉財產之目的，繼承人於被繼承人死亡時仍可獲得與其繼承相當之財產，藉以規避遺產稅，核與保險法第112條立法意旨顯有不符，基於實質課稅原則，系爭保險給付仍應併計遺產總額課稅。
九、被繼承人如有投資上市、櫃公司股票，建議可先向集中保管結算所股份有限公司查詢被繼承人所遺有價證券餘額資料，並清查未送存集中保管之股票，以免漏報。
十、被繼承人死亡後始經法院判決確定為其所有土地，應自判決確定日起6個月內補申報遺產稅，如有正當理由不能如期申報者，可以書面申請延期3個月，切勿置之不理，以免遭補稅處罰。
[主題七] 反避稅條款之衝擊及因應之道
- 1. 營利事業國外受控公司(Controlled Foreign Corporation; 以下簡稱CFC)以及實質管理處所(簡稱PEM)條款，已經於民國105年7月三讀通過(所得稅法第43條之3及43條之4)，實施日期待行政院公布。
- 2. 個人反避稅條款則是修正”所得稅額基本條例”，母法已於106年4月通過，實施日期亦待行政院公布。
- 3. 要實施的日期由行政院訂定之，要等三個條件符合才能實施：
(1). 兩岸租稅協議生效
(2). 國際版肥咖（共同申報及應行注意標準，CRS）落實稅務帳戶資訊自動交換
(3). 以及子法規劃與宣導完成。
財政部的目標：預計2018年實施。
筆者的判讀：此法律施行日應會花一段較長的時間才會實施。
- 4. 因應之道
[營利事業CFC部份]
1. 假如用公司投資海外子公司，綜合持股比例在50%以下則不符CFC之規定。
2. 在國外控股公司所在地有實質營運場所，且僱用員工處理相關事務，讓這間公司不被視為CFC。
3. 會有人由其他人或企業投資CFC，並規避子法關於關係企業的定義(實際管理處所適用辦法草案第三條有關係企業)之定義：
一、營利事業直接或間接持有另一營利事業有表決權之股份或資本額，超過該另一營利事業已發行有表決權之股份總數或資本總額百分之二十以上。
二、營利事業與另一營利事業直接或間接由相同之人持有或控制之已發行有表決權之股份總數或資本總額各達百分之二十以上。
三、營利事業持有另一營利事業有表決權之股份總數或資本總額百分比為最高且達百分之十以上。
…………………
[營利事業PEM部份]
1. 帳冊及管理決策都不要在台灣進行，甚至有部份台灣持有境外公司人士打算將帳冊在國外網站記帳。
2. 持有境外公司的人，可能會口風很緊地不讓外界知道。
[個人CFC部份]
1.分析：
A. 假若該單一”個人或其與配偶及二親等以內親屬”持有國外CFC公司股權低於10%，則不需申報該CFC之盈餘為該個人之最低稅負所得。
B. 可能會有人使用人頭持有國外CFC，台灣國稅局查核不易。à注意使用人頭產生的法律問題。
C. 可能會有台灣個人去國外設境外公司，符合PEM之規定，但未申報。
2. 最低稅負每項所得在新台幣100萬以上必須申報，但到670萬以上才有課稅的可能，但弔詭的是，最低稅負所得項目在100萬以上，670萬以下的項目假若沒申報，沒有任何罰則。
[主題八]繼承農地之相關土地增值稅及遺產稅的總整理
前言：繼承農地相關的土地增值稅和遺產稅的法律規定及相關函令牽扯的範圍既多又廣，一般非專業人士不容易窺其堂奧，在此整理相關的法律規定及函令規定供分享之。
[法律規定]
- 1. 繼承土地免土地增值稅
土地稅法
第二十八條（土地增值稅之課徵範圍）
已規定地價之土地，於土地所有權移轉時，應按其土地漲價總數額徵收土地增值稅。但因繼承而移轉之土地，各級政府出售或依法贈與之公有土地，及受贈之私有土地，免徵土地增值稅。
(編註：繼承後再度出售，土地增值稅之成本由繼承時公告現值來計算之)
- 2. 繼承農地免遺產稅，但在繼承五年內必須仍作農業使用
遺產及贈與稅法
第十七條（89.1.26.修正）（遺產稅之扣除額）
左列各款，應自遺產總額中扣除，免徵遺產稅︰
………………………………..
六、遺產中作農業使用之農業用地及其地上農作物，由繼承人或受遺贈人承受者，扣除其土地及地上農作物價值之全數。承受人自承受之日起五年內，未將該土地繼續作農業使用且未在有關機關所令期限內恢復作農業使用，或雖在有關機關所令期限內已恢復作農業使用而再有未作農業使用情事者，應追繳應納稅賦。但如因該承受人死亡、該承受土地被徵收或依法變更為非農業用地者，不在此限。
- 3. 繼承農地免遺產稅，但繼承5年內仍要農用
農業發展條例
第三十八條（農用農地及地上農作物遺產稅、贈與稅、田賦之減免）
作農業使用之農業用地及其地上農作物，由繼承人或受遺贈人承受者，其土地及地上農作物之價值，免徵遺產稅，並自承受之年起，免徵田賦十年。承受人自承受之日起五年內，未將該土地繼續作農業使用且未在有關機關所令期限內恢復作農業使用，或雖在有關機關所令期限內已恢復作農業使用而再有未作農業使用情事者，應追繳應納稅賦。但如因該承受人死亡、該承受土地被徵收或依法變更為非農業用地者，不在此限。
………….
- 4. 農地移轉可申請不課徵土增稅，但在持有期間都維持農業使用方能免土增稅
土地稅法
第三十九條之二（89.1.26.修正）（農業用地移轉應否課稅規定）
作農業使用之農業用地，移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅。
前項不課徵土地增值稅之土地承受人於其具有土地所有權之期間內，曾經有關機關查獲該土地未作農業使用且未在有關機關所令期限內恢復作農業使用，或雖在有關機關所令期限內已恢復作農業使用而再有未作農業使用情事時，於再移轉時應課徵土地增值稅。
前項所定土地承受人有未作農業使用之情事，於配偶間相互贈與之情形，應合併計算。
……….
[相關解釋函令]
- 1. 財政部９６１０２３台財稅字第０９６００２６９７３０號函
受贈人於5年內將受贈之免稅農地贈與其他受贈人無免追繳贈與稅之適用
主旨： 受贈人於受贈之日起5年內將受贈之農業用地贈與其他受贈人，無本部88年5月20日台財稅第881914409號函之適用。
- 2. 財政部７５０３０７台財稅第７５３３０４６號
因繼承而分割不動產不課土增稅
因繼承而分割不動產，乃係取得遺產單獨所有之手段，且遺產尚包括動產，僅不動產分割，無法審究是否與應繼分相當。基於上述理由，因繼承而分割不動產時，不論分割之結果與應繼分是否相當，依照土地稅法第28條但書規定，均不課徵土地增值稅；繼承人先辦理公同共有登記嗣後再辦理分割登記者，亦同。再行移轉核計土地增值稅時，其前次移轉現值，仍應依土地稅法第31條第2項規定，以繼承開始時該土地之公告現值為準
- 3. 財政部９４０２２３台財稅字第０９４０４５１４１４０號函
繼承人辦理繼承登記後以判決共有物分割而取得土地不課稅
有關繼承人先辦理公同共有繼承登記後，因無法達成協議分割，而以「判決共有物分割」為登記原因取得土地，應有本部75年3月7日台財稅第7533046號函規定不課徵土地增值稅之適用。
- 4. 財政部９３０８１１台財稅字第０９３０４５３９７３０號令
利用應稅與免稅土地辦理共有物分割逃漏案件應依實質課稅原則課徵
原持有應稅土地之土地所有權人，利用應稅土地與免徵或不課徵土地增值稅之土地，安排形成共有關係，經分割後再移轉應稅土地者，無論再移轉時之納稅義務人是否為原土地所有權人名義，依實質課稅原則及土地稅法第28條、第31條規定，該土地於分割後再移轉時，應以其分割前之原規定地價或前次移轉現值為原地價，計算漲價總數額課徵土地增值稅；本解釋令發布前類此上開經共有分割且再移轉之案件，應依上述規定補徵其土地增值稅。
- 5. 財政部９００７１９台財稅字第０９０００３８５２４號令
農地移轉申請不課稅於辦竣登記前仍可改申請依法課稅
農業用地移轉，雙方當事人原申請依土地稅法第39條之2第1項規定不課徵土地增值稅，經核發不課徵證明書在案，如於辦竣移轉登記前，復又共同提出申請依法課徵土地增值稅，應准予受理。
- 6. 財政部７４１１１９台財稅第２４９９１號函
撤銷贈與後經判決將所有權移轉登記予贈與人應課土增稅
紀君贈與其子土地後撤銷贈與，經法院判決其子應將原受贈土地之所有權移轉登記予紀君，依最高法院18年抗字第241號判例，自應依照判決所示辦理所有權移轉登記。紀君土地雖屬原贈與之撤銷，但既應辦理所有權移轉登記，依規定仍應課徵土地增值稅。
[主題九]投資不動產之部分主題及個人稅查核案例介紹
一、 個人出售房地的稅負分析--假設你只賣一戶房子，要怎課稅？現在已經有實價課稅了，您知道嗎？(出售舊制房地產適用)
- 1. 法令規定之一：
一百零三年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定
茲依據所得稅法第十四條第一項第七類及同法施行細則第十七條之二訂定本規定如下：
一、個人出售房屋，已提供或稽徵機關已查得交易時之實際成交金額及原始取得成本者，其財產交易所得額之計算，應依所得稅法第十四條第一項第七類相關規定核實認定。(解析：原則上應該以實價計算損益納稅)
二、個人出售房屋，未依前點規定申報房屋交易所得、未提供交易時之實際成交金額或原始取得成本，或稽徵機關未查得交易時之實際成交金額或原始取得成本者，稽徵機關應按下列標準計算其所得額(解析：無法找出實價加以課稅時，才會推計課稅)：
（一）稽徵機關僅查得或納稅義務人僅提供交易時之實際成交金額，而無法證明原始取得成本，如符合下列情形之一者，應以查得之實際房地總成交金額，按出售時之房屋評定現值占公告土地現值及房屋評定現值總額之比例計算歸屬房屋之收入，再以該收入之百分之十五計算其出售房屋之所得額：
1. 臺北市，房地總成交金額新臺幣七千萬元以上。
2. 新北市，房地總成交金額新臺幣六千萬元以上。
3. 臺北市及新北市以外地區，房地總成交金額新臺幣四千萬元以上。
（二）除前款規定情形外，按下列標準計算其所得額：
直轄市部分：
（1）臺北市：
臺北市政府依「臺北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要點」第十五點規定認定為高級住宅者：依房屋評定現值之百分之四十八計算。
其他：依房屋評定現值之百分之四十二計算。
(編註：臺北市房屋標準價格及房屋現值評定作業要點」第十五點規定：「房屋為鋼筋混凝土以上構造等級，用途為住宅，經按戶認定房地總價在 8,000萬元以上，且建物所有權登記總面積達80坪以上或每坪單價 100萬元（不含車位價）以上者，得酌參下列特徵，認定為高級住宅：（一）獨棟建築（二）外觀豪華（三）地段絕佳（四）景觀甚好（五）每層戶少（六）戶戶車位（七）保全嚴密（八）管理週全)」)
（2）新北市：
板橋區、永和區、新店區、三重區、中和區、新莊區、土城區及蘆洲區：依房屋評定現值之百分之三十六計算。
汐止區、樹林區、泰山區及林口區：依房屋評定現值之百分之三十三計算。
淡水區及五股區：依房屋評定現值之百分之二十四計算。
三峽區、深坑區及八里區：依房屋評定現值之百分之二十一計算。
鶯歌區、瑞芳區、石碇區、坪林區、三芝區、石門區、平溪區、雙溪區、貢寮區、金山區、萬里區及烏來區：依房屋評定現值之百分之十四計算。
……（由於全部法令內容非常地繁長，故只列出台北市和新北市的房屋課稅之推計利潤率）
- 2. 法令規定之2：
l 財政部８３０１２６台財稅第８３１５８１０９３號
|
個人出售房地未劃分價格者其房屋交易損益之計算 |
|
|
|
主旨： |
個人出售房地，其原始取得成本及出售價格之金額，如經稽徵機關查核明確，惟因未劃分或僅劃分買進或賣出房地之各別價格者，應以房地買進總額及賣出總額之差價，按出售時之房屋評定現值占土地公告現值及房屋評定現值之比例（以下簡稱房土比）計算房屋之財產交易損益。 |
|
|
說明： |
二、 個人出售房地，如能提示買進及賣出該房地之買賣契約書，且該契約書附有收、付價款之紀錄或另有收、付價款之憑證，經稽徵機關查明屬實者，除可分別提示買賣時房屋、土地之各別價格（編註：此處沒要求房屋土地要用多少比例或個別價格來寫在買賣合約上，請特別注意之），以憑核實計算財產交易所得外，餘均依主旨規定辦理；其如有財產交易損失者，並得依所得稅法第17條第1項第2款第3目第1小目之規定，自當年度及以後3年度之財產交易所得扣除。
l 財政部１０１０８０３台財稅字第１０１００５６８２５０號令 |
|
|
主旨： |
個人出售房地，其原始取得成本及出售價格之金額，如經稽徵機關查核明確，惟因買進及賣出均未劃分或僅劃分買進或賣出房地之各別價格者，於依本部83年1月26日台財稅第831581093號函規定計算財產交易損益時，其所支付之相關必要費用（如：仲介費、代書費、土地增值稅、契稅等），得自房地買進總額及賣出總額之差額中減除，再按出售時之房屋評定現值占土地公告現值及房屋評定現值之比例計算房屋之財產交易損益。 |
|
|
參照︰ |
財政部表示，個人出售房屋，依所得稅法第14條第1項第7類第1款規定，應以交易時之成交價額減除原始取得成本及相關必要費用之餘額為財產交易所得。前開財政部83年函規定，個人出售房地，其原始取得成本及出售價格之金額，如經稽徵機關查核明確，惟因未劃分或僅劃分買進或賣出房地之各別價格，應以房地買進總額及賣出總額之差價，按出售時之房地比例計算房屋之財產交易損益。 前開財政部83年函僅規範成交價額與原始取得成本計算方式，並未核釋所出售房地相關必要費用之計算減除方式，基於房地取得成本及必要費用之計算減除原則應予一致，爰比照該函規定，核釋其相關必要費用自房地買進總額及賣出總額之差額中減除，再按出售時之房地比例計算房屋財產交易損益，依法課徵所得稅，土地交易損益則免納所得稅，以資明確。 |
|
- 3. 以上法令之總合解析：賣房地時，房屋之財產交易所得計算方式
- a. 實價課稅為主要申報方式，推計課稅為次要申報方式。
- b. 以上規定總結分析：
i. 假設合約未標明房地個別售價，則國稅局會用房土比來算財產交易所得。(對國稅局有利的推計課稅)
ii.必須買和賣的時候，房地都標明房地售價，才能用合約價格計算房屋的財產交易所得。(對納稅人可能有利的實際課稅申報方式)
iii. 建議：房地買賣時合約需標明房地分別價格，房屋部份注意其損益。(筆者的心得是把房地分別標明價格時會有不懂稅法的仲介和代書來擾亂)
vi. 此原則就算是賣一戶房地都會適用，僅用房屋評定現值乘以一定比例報財產交易所得已無法讓國稅局接受。過去的申報亂象是絕大多數納稅人都主張用房屋評定現值的一定比例計算房屋之財產交易所得，例如台北市為48％ or 42%。房屋評定現值可由交易時契稅稅單上的核定契價得出，但這種計算方式產生之財產交易所得通常會比以實價計算的財產交易所得低許多。(對國稅局不利的推定課稅申報方式)
x. 原本使用房屋評定現值乘以比例繳稅，事後假設被國稅局查出實際售價減除成本之利得，並將此利得乘以出售時之房屋評定現值占土地公告現值及房屋評定現值之比例計算房屋之財產交易損益，因此而被使用推計課稅方式補稅，則還要被額外補應納稅額0.5倍之罰款，不可不慎之(我個人潛見是推計課稅後進行推計處罰有違法理)。
- c. 國稅局查核此等個人出售房地財產交易所得方式：由於房地交易金額頗為龐大，一定會有實際資金流向，故國稅局查稅方法是：
i. 發輔導函要求納稅義務人提示合約(私契)、收付款資金流程及實際交易金額。假如納稅人此時”覺醒”而自動補繳稅捐，可免罰0.5倍。
ii. 發函給其他相關人，例如您的交易對手、代書以及貸款銀行等，來佐證出售房屋資訊之正確性，另外請注意，依據地政相關法規規定，代書會留有一份房地出售合約。
iii. 查到買賣實際價格後，由於絕大多數納稅人不知道房地在買賣時分別標明價格可獲得對其可能較有利的課稅結果，故大多數買賣合約都未標明房地售價，故此時通常會被國稅局用房土比來推出財產交易所得—原來用房屋評定現值＊利潤率的差額來補稅，甚至加罰0.5倍罰款。
[重點整理]舊制個人出售房地的課稅計算方式：
A. 房屋評定現值＊各地區的利潤率(例如台北市為48% 或 42%)
B. 豪宅(臺北市房地總成交金額新臺幣七千萬元以上；新北市房地總成交金額新臺幣六千萬元以上；臺北市及新北市以外地區，房地總成交金額新臺幣四千萬元以上)：實際售價＊[房屋評定現值/(房屋評定現值+土地公告現值)]＊15％
C. 以上B點的標準以下，未區分房地售價及成本者：(實際售價—實際成本) ＊[房屋評定現值/(房屋評定現值+土地公告現值)]
D. 有區分房地售價者：房屋售價–房屋成本
二、個人出售多間房地產之課稅規定(最新法令介紹)
[解釋令]
核釋個人購屋或將持有之土地建屋並銷售，其課徵營業稅之相關規定
財政部106 年 06 月 07 日台財稅字第 10604591190 號
要 旨：關於個人購屋或將持有之土地建屋並銷售，如符合設有固定營業場所、具備營業牌號、有僱用員工協助處理房屋銷售或具有經常性或持續性銷售房屋行為等其中一要件時，應依法課徵營業稅
全文內容：一、個人購屋（含法拍屋）或將持有之土地建屋（含拆除改建房屋及與營業人合建分屋）並銷售，如符合下列要件之一者，自本令發布日起，應依法課徵營業稅：
（一）設有固定營業場所（除有形營業場所，亦包含設置網站或加入拍賣網站等）。
（二）具備營業牌號（不論是否已依法辦理稅籍登記）。
（三）經查有僱用員工協助處理房屋銷售事宜。
（四）具有經常性或持續性銷售房屋行為。但房屋取得後逾 6年始銷售，或建屋前土地持有 10 年以上者，不在此限。
二、前點第 4 款所稱房屋取得後逾 6 年，指自房屋完成所有權登記日起至訂定房屋銷售契約日止，連續持有超過 6 年。同款所稱建屋前土地持有 10 年以上，指自土地完成移轉登記之日起算至房屋核准拆除日屆滿 10 年，或自土地完成移轉登記之日起算至建造執照核發日屆滿 10 年，擇一認定；因繼承取得者，自被繼承人取得所有權並完成移轉登記之日起算；配偶間贈與或依民法第 1030 條之 1 規定行使剩餘財產差額分配請求權而取得者，自配偶他方原取得所有權並完成移轉登記之日起算。
三、個人將所持有之土地以權利變換方式參與都市更新，嗣後銷售分得之房屋者，其營業稅之課徵應依前二點規定辦理。
四、個人提供土地與營業人合建分成及合建分售，如僅出售土地，免辦理稅籍登記。
五、廢止本部 81 年 1 月 31 日台財稅第 811657956 號函、81 年 4月 13 日台財稅第 811663182 號函、84 年 3 月 22 日台財稅第841601122 號函、95 年 12 月 29 日台財稅字第 09504564000 號令及 104 年 1 月 28 日台財稅字第 10304605550 號令。
解讀: 以上之函令規定不是新的規定，而是把過去財政部所發布的相關五個解釋函令加以統一見解而已。
[兩個重要實務見解分享]
- 1. 賣超過六戶仍不被視為營業人的案例。
訴願決定書內容財政部訴願決定書（案號：第10201450號）
發文日期：102年11月1日
發文字號：台財訴字第10213953220號
經查本件並無本部95年12月29日台財稅字第09504564000號令釋所定「設有固定營業場所」、「具備營業牌號」及「僱用員工協助處理房屋銷售事宜」之情形，而系爭高雄市民生○路○號1樓至7樓及地下層等房屋固分為8戶，惟均屬同一棟旅館，各樓層相通，且訴願人前於95年間即購入，迄至98年間始將全棟旅館售予同一買受人，如此，是否得認其係出售8戶而構成從事經常性房屋銷售之「以營利為目的之營業人」？核有由原處分機關再予斟酌之餘地
2. 每年買賣不超過六戶仍被視為營業人的案例。
(104年判字305號)
A.被上訴人（此處是國稅局）認定「上訴人(此處是納稅義務人)分別於95、96及97年度出售房屋6戶、1戶及4戶，98年出售房屋2戶及l個停車位，99及100年度各出售房屋3戶……6年共計出售房屋19戶及1個停車位」，將95及96年度所出售之共7戶房屋（非課稅標的），99及100年度各出售房屋3戶（此部分係因合理信賴所為），均一併計入認定上訴人係「其他經查核足以構成以營利為目的之營業人」。
納稅義務人被行政法院法官認定為營業人的原因
B.上訴人持有系爭房屋之目的，已超出一般房屋為購入供居住之使用特性，按其使用狀態（非自住）、持有時間不長（1年多至4年間）、出售頻率（97年4月至98年6月約1年2個月之間出售房屋5戶及停車位1筆）及買賣總戶數（除系爭房屋外近年內仍有多筆房屋買賣），足認上訴人為具營業型態之營業人，自不能與一般個人偶發性出售房屋，非繼續性之經濟活 動等同視之，核屬經常性且持續從事一定經濟活動之營業行為，係以營利為目的。
C.財政部《賦稅》2010/11 /9新聞稿，觀諸該新聞稿之內容，主要係在宣導說明前開財政部95年12月29日台財稅字第9504564000號令釋之內容，新聞稿雖謂依據該令釋規定，稽徵機關自97年度起即將個人每年度銷售房屋（含法拍屋）達6戶以上者（排除自用住宅用地、受贈取得及繼承取得之房屋）納入查核範圍，並審酌其交易頻率及查明其交易目的，如係以營利為目的，即應予以課徵營業稅等語。該新聞稿既稱依前開財政部令釋規定，則認定營業行為之標準，自應依該令釋之規定，且按該新聞稿整體意旨觀之，係說明稽徵機關就是類案件，應特別注意「交易頻率」及「營利目的」，以查核相關營業行為。
[附錄]
已廢止之函令:
l 個人建屋出售原則上應辦理營業登記課稅(８１０１３１台財稅第８１１６５７９５６號函)
主旨： 建屋出售核屬營業稅法規定應課徵營業稅之範圍，自本函發布日起，經建築主管機關核發建造執照者，除土地所有權人以持有1年以上之自用住宅用地拆除改建房屋出售者外，均應依法辦理營業登記，課徵營業稅及營利事業所得稅。
說明： 二、營業稅法第1條規定：「在中華民國境內銷售貨物或勞務及進口貨物，均應依本法規定課徵營業稅。」同法第3條第1項規定：「將貨物之所有權移轉與他人，以取得代價者，為銷售貨物。」故在中華民國境內建屋出售，係屬在我國境內銷售貨物，自應依上開規定辦理。
四、茲為明確界定應辦營業登記之範圍，及兼顧以自用住宅用地拆除改建房屋出售之事實，並維護租稅公平，特規定如次：（一）建屋出售者，除土地所有權人以持有1年以上之自用住宅用地，拆除改建房屋出售，應按其出售房屋之所得課徵綜合所得稅外，均應依法辦理營業登記，並課徵營業稅及營利事業所得稅。（二）前項土地所有權人以持有1年以上之自用住宅用地，拆除改建房屋出售者，於計算所得核課綜合所得稅時，應由該土地所有權人檢具建屋成本及費用之支出憑證暨有關契約，憑以計算其所得。
五、本函發布日前，營業人假借（利用）個人名義建屋出售者，稽徵機關仍應依照本部80/07/10台財稅第801250742號函規定，加強查核，賡續辦理。
六、至本部73/05/28台財稅第53875號函有關個人出資建屋出售，其財產交易所得計課綜合所得稅之規定，適用之範圍，自本函發布日起，應以依本函規定免辦營業登記並免課徵營業稅及營利事業所得稅者為限。
l 個人建屋出售原則上應辦理營業登記課稅(８１０４１３台財稅第８１１６６３１８２號函)
主旨： 建屋出售核屬營業稅法規定應課徵營業稅之範圍，自本函發布日起，經建築主管機關核發建造執照者，除土地所有權人以持有1年以上之自用住宅用地拆除改建房屋出售者外，均應依法辦理營業登記，課徵營業稅及營利事業所得稅。
說明： 二、營業稅法第1條規定：「在中華民國境內銷售貨物或勞務及進口貨物，均應依本法規定課徵營業稅。」同法第3條第1項規定：「將貨物之所有權移轉與他人，以取得代價者，為銷售貨物。」故在中華民國境內建屋出售，係屬在我國境內銷售貨物，自應依上開規定辦理。
四、茲為明確界定應辦營業登記之範圍，及兼顧以自用住宅用地拆除改建房屋出售之事實，並維護租稅公平，特規定如次：（一）建屋出售者，除土地所有權人以持有1年以上之自用住宅用地，拆除改建房屋出售，應按其出售房屋之所得課徵綜合所得稅外，均應依法辦理營業登記，並課徵營業稅及營利事業所得稅。（二）前項土地所有權人以持有1年以上之自用住宅用地，拆除改建房屋出售者，於計算所得核課綜合所得稅時，應由該土地所有權人檢具建屋成本及費用之支出憑證暨有關契約，憑以計算其所得。
五、本函發布日前，營業人假借（利用）個人名義建屋出售者，稽徵機關仍應依照本部80/07/10台財稅第801250742號函規定，加強查核，賡續辦理。
六、至本部73/05/28台財稅第53875號函有關個人出資建屋出售，其財產交易所得計課綜合所得稅之規定，適用之範圍，自本函發布日起，應以依本函規定免辦營業登記並免課徵營業稅及營利事業所得稅者為限。
l 個人出售合建分得之房屋原則上應辦營業登記課稅(財政部８４０３２２台財稅第８４１６０１１２２號函)
主旨： 個人提供土地與建設公司合建分屋並出售合建分得之房屋，核屬營業稅法規定應課營業稅之範圍，自本函發布日起，經建築主管機關核發建造執照之合建分屋案件，除符合說明二之規定者外，均應辦理營業登記，課徵營業稅及營利事業所得稅。
說明： 二、自本函發布日起，經建築主管機關核發建造執造之合建分屋案件，除提供土地之所有權人係屬個人，且係以持有一年以上之自用住宅用地與建設公司合建並出售分得之房屋者，可免辦營業登記，按其出售房屋之所得課徵綜合所得稅外，其餘提供土地合建者出售分得之房屋，均應依法辦理營業登記，課徵營業稅及營利事業所得稅。
三、前項所稱「持有一年以上」係指自戶籍遷入日至房屋核准折除日屆滿一年，或自戶籍遷入日至建造執照核發日屆滿一年而言；所稱「自用住宅用地」，係指土地稅法第9條規定之自用住宅用地，且都市土地未超過三公畝或非都市土地未超過七公畝者為限，其用地超過上項標準者，應依照規定辦理營業登記。
四、與建設公司合建分屋之地主如非屬前述以持有一年以上之自用住宅用地與建設公司合建者，其分得之房屋迄未出售亦未辦理營業登記者，稽徵機關應予列管。
五、至於個人提供土地以合建分售或合建分成方式與建設公司合建者，該個人如僅出售土地，應免辦理營業登記。
附件:
財政部81/01/31台財稅第811657956號函之適用疑義之處理意見
|
適用疑義 |
處理意見 |
|
一、持有一年如何認定？ |
一、自戶籍遷入日至房屋核准拆除日屆滿一年，或自戶籍遷入日至建造執照核發日屆滿一年者，擇一認定。 |
|
二、自用住宅用地之定義為何？ |
二、本函所稱之自用住宅用地指土地稅法第9條規定之自用住宅用地，且都市土地未超過三公畝或非都市土地未超過七公畝者為限，其用地超過上項標準者，應依照規定辦理營業登記。 |
|
四、建築用地一般均無地址，應以何地為營業登記之地址？ |
四、如建屋出售者在工地並無銷售行為，可以其實際銷售地之地址辦理營業登記；如其工地即為營業場所，則以該地房屋拆除前之地址或申請臨時門牌為營業地址，必要時應由稽徵機關予以設籍課稅。 |
l 個人以營利為目的購屋銷售應課徵營業稅之情形(財政部９５１２２９台財稅字第０９５０４５６４０００號令)
個人以營利為目的，購買房屋或標購法拍屋再予銷售，如符合下列要件之一者，自97年1月1日起，應依法課徵營業稅：
一、設有固定營業場所（除有形營業場所外，亦包含設置網站或加入拍賣網站等）。
二、具備「營業牌號」（不論是否已依法辦理登記）。
三、經查有僱用員工協助處理房屋銷售事宜。
四、其他經查核足以構成以營利為目的之營業人。(註: 一般認定實務為一年買賣六戶便視為營業人)
l 核釋個人以其所有土地建屋出售或與營業人合建分屋之課稅補充規定(104 年 1 月 28日台財稅字第 10304605550 號令)
一、個人以其持有非自用住宅用地或持有未滿1年之自用住宅用地建屋、拆除改建房屋或與營業人合建分屋，嗣出售其所有之房屋，如該地屬都市土地面積未超過3公畝或非都市土地面積未超過7公畝，且符合下列條件之一，得免辦理營業登記，免課徵營業稅及營利事業所得稅：
（一）非自用住宅用地興建前持有10年以上者。所稱「持有10年以上」，指自土地完成移轉登記之日起算至房屋核准拆除日屆滿10年，或自土地完成移轉登記之日起算至建造執照核發日屆滿10年，擇一認定；因繼承取得者，自被繼承人取得所有權並完成移轉登記之日起算；因夫妻間贈與或依民法第1030條之1規定行使剩餘財產差額分配請求權而取得者，自夫妻他方原取得所有權並完成移轉登記之日起算。
（二）興建後持有自建或分得房屋，銷售前土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業使用連續滿2年者。所稱「連續滿2年」，指自戶籍遷入之日至訂定銷售契約之日連續滿2年；因繼承、夫妻間贈與或依民法第1030條之1規定行使剩餘財產差額分配請求權而取得者，得溯及自被繼承人、夫或妻等土地所有權人本人或其配偶、直系親屬戶籍遷入之日連續滿2年。
符合前述條件之個人，如設有固定營業場所（包含設置網站或加入拍賣網站等）、具備營業牌號（不論是否已依法辦理登記）或僱用員工協助處理房屋銷售事宜者，仍應依法辦理營業登記，課徵營業稅及營利事業所得稅。
二、個人以持有1年以上自用住宅用地建屋、拆除改建房屋或與營業人合建分屋，嗣出售其所有之房屋者，依本部81年1月31日台財稅第811657956號函、81年4月13日台財稅第811663182號函及84年3月22日台財稅第841601122號函規定，得免辦營業登記。但其設有固定營業場所（包含設置網站或加入拍賣網站等）、具備營業牌號（不論是否已依法辦理登記）或僱用員工協助處理房屋銷售事宜者，自105年1月1日起，應依法辦理營業登記，課徵營業稅及營利事業所得稅。
留言列表
創業相關 (1)
