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借名登記(人頭)售屋之房地合一稅案例

鄭宏輝 會計師

以下的案例很好，值得分享及分析。

[實際案例]

借名登記要小心 錢沒拿到卻稅留自己

109-12-14 經濟日報

高雄國稅局出現「借名登記」而衍生的房地合一稅糾紛，南區國稅局近期也有一件類似的訴願案。高雄國稅局官員說，納稅人聲稱，只是借名給親友登記不動產，親友賣了房，錢拿走了，房地合一稅卻落在自己身上。南區國稅局的案子是兒子聲稱被媽媽借名登記，被課119萬房地合一稅，罰款68萬元。

發生在高雄的案例，高雄國稅局官員說，納稅人認為國稅局應該實質課稅，找房子真正的主人要稅。但不動產所有權以登記為要件，登記在誰名下就是誰的，依法國稅局只能對納稅人開單。

高雄國稅局官員說，這類借名案件，依納稅人所述，所有權狀、印章等，都在真正主人的手中，不動產賣出的錢也由真正主人經手。納稅人沒拿到錢，卻要負擔房地合一稅，更糟的是，納稅人後知後覺，等到知道有房地合一稅時，都成了未申報案件，要罰款。

發生在台南的房地合一稅糾紛，據納稅義務人盧先生（化名）說，是媽媽借他的名字，媽媽把三處不動產登記在他的名下，但主導權掌握在媽媽手中，最後不動產都賣了，卻沒有申報房地合一稅，結果，盧先生被南區國稅局補稅119萬多元，罰款68萬多元。

盧先生把本稅119萬多元先繳了，換取罰款減了20萬多元。

盧先生是在106年7月受贈取得三處不動產，媽媽把名下不動產過到盧先生名下，同年11月簽訂買賣契約，三處不動產全賣了。南區國稅局核算三處的房屋土地交易所得額是266.2萬多元。由於盧先生持有不到一年，適用45%的最高稅率，房地合一稅要119萬多元。

盧先生申請復查，說明自己被借名登記，要求國稅局加計利息退還本稅。盧先生說，媽媽有感於自己不久人世，才把三處不動產登記在他名下，只是借名而已，媽媽仍是實際所有權人。賣掉不動產的錢作為媽媽的醫療費及去世後喪葬費用，有多的錢再拿來分配給各繼承人。

盧先生提出自來水用戶是媽媽的名字以及除戶證明，證明媽媽除戶前戶籍設在其中一處，舉證房子是媽媽在住。

南區國稅局查到買方支付的價款是由盧先生收取，未採納借名說法，否決了盧先生退稅的要求。

盧先生再提訴求，認為自己是「非自願性」賣不動產，因不符合財政部訂定的六大非自願性因素，也被否決。財政部訴願會裁定依南區國稅局處分。

高雄國稅局官員表示，被借名登記要卸掉房地合一稅的繳稅責任並不容易，甚至後來可能因欠稅而被國稅局扣薪水來抵稅。稅捐機關能做的，只是善意提醒，借名登記有後續的房地合一稅問題要注意。

[相關專業知識分析]

1. 假若國稅局人員最後核定此案確實是借名關係，則盧先生母親(此案之隱名人)，會被再額外課徵綜合所得稅，盧母所取得的款項全部被列為其他所得，此案拿到266.2萬元，假若盧母沒有其他所得項目，則粗估有可能適用30%之綜合所得稅稅率。
2. 房地合一稅並沒有因為真正的借名登記關係成立，而有免除借名人(此案之人頭)之房地合一稅義務的任何租稅豁免條文。
3. 由上2點分析，盧先生的租稅因應策略係極為不利，會讓整體稅負再度增大。
4. 房地合一稅可以因為”繼承”、”遺贈”以及”夫妻贈與”而併計前一持有者的持有期間，因而拉長計稅之持有期間而節省房地合一稅，但唯獨只有”生前贈與”無法享有此等之租稅優惠規定，所以假若此新聞稿所述狀況為真，則盧母當年以贈與方式過戶給盧先生之後於一年內出售房地，因而被課徵高達45%之房地合一稅，此對於盧先生來說是極為不利的財產傳承決策。
5. 此例假設為死亡前2年之贈與，則盧先生在母喪悲痛之餘，還要將此母親生前之贈與列為遺產加以課稅，而且出售此等房地時，其成本為土地公告現值+房屋評定現值，這個金額通常比市價低許多，此會導致出售時的房地合一稅基變大而加重盧先生的房地合一稅。
6. 此案的最佳決策應該是待盧母過世後再繼承房地，而不是看到母親病重便生前贈與，這案例是個不錯的教材，值得注意之。