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109年不動產相關重要稅務新聞整理

鄭宏輝 會計師

1. 建設公司收取預售房屋各期價款應分別開立統一發票(財政部１０９０１０７新聞稿)

南區國稅局佳里稽徵所指出，營業人銷售預售屋時，土地部分因屬免徵營業稅且得免開立發票，房屋部分則應依營業人開立銷售憑證時限表規定之時限，開立統一發票交付買受人。如以分期付款方式銷售，應按各期收取之價款為銷售額開立統一發票，如約定以銀行貸款抵繳尾款，因故未辦妥或未能取得銀行貸款撥充尾款，而房屋所有權已移轉者，至遲應於所有權狀核發日起3個月內開立尾款部分之統一發票。

該所舉例說明，甲君108年1月向A建設公司購買土地1,000萬元、房屋600萬元總價1,600萬元的預售屋，雙方約定甲君簽約時應給付訂金100萬元，每月須支付價款100萬元，分5個月支付，尾款1,000萬元於7月15日前以銀行貸款抵繳。但甲君於108年8月20日取得所有權狀，銀行貸款1,000萬元遲至108年12月10日才撥款付清。則A建設公司應於收取訂金100萬元及每月分期價款100萬元時，依房屋預售價格600萬元占總價款1,600萬元之比例37.5%，分別開立含稅房屋銷售額37萬5千元的二聯式統一發票，並於所有權狀核發日起3個月內即108年11月19日前，開立尾款部分之統一發票。

2. 出售不動產沒賺錢還是要向國稅局辦理申報(財政部１０９０２２４新聞稿)

財政部高雄國稅局表示，所得稅法第14條之5明文規定，不動產交易需要課徵房地合一稅新制案件，不論該交易有無賺錢，民眾都須於不動產完成所有權移轉登記日之次日起算30日內，自行填寫申報書，並檢附買賣契約書影本及其他有關文件，向國稅局辦理個人房屋土地交易所得稅申報，如需繳稅者，則一併檢附繳稅收據。

國稅局進一步說明，有關不動產完成所有權移轉登記日之認定，原則上以地政機關登記日為準，但有下列例外情形須特別注意：

1. 如該不動產係遭法院強制執行拍賣者，以拍定人領得權利移轉證書之日為準。
2. 如該不動產無法辦理所有權登記，以買賣雙方訂定買賣契約書之日為準。

如該不動產是以設定地上權方式取得之房屋使用權，以權利移轉之日為準。

3. 個人因無力清償債務致不動產遭法拍，仍須報繳房地交易所得稅(財政部１０９０２１９新聞稿)

財政部南區國稅局表示，個人出售房地如屬房地交易所得稅的課徵範圍，不論有所得或虧損，也不論自願或非自願性出售，都要記得在所有權移轉登記日次日起算30日內，申報繳納房屋土地交易所得稅，以免受罰。

依規定個人交易持有期間1年以內之房地應適用稅率45%，超過1年未逾2年稅率為35%，超過2年未逾10年稅率為20%，超過10年以上稅率為15%，不過，持有期間雖未滿2年但屬非自願出售房地者，若是符合財政部公告的六大情形之一：遭公司調職或解雇、出售與臨地越界建築者、無力清償債務遭強制執行、家庭成員遭遇重大疾病或事故、遭遇家暴及與他人共有房地因他共有人未經其同意而出售共有房地等，則可適用20%稅率。

該局舉例說明，張先生在106年6月6日取得房地，嗣後因欠債無力償還，在107年5月7日遭法院拍賣，依所得稅法第4條之4第1項第1款規定，本案應課徵房地交易所得稅；並因張先生之情形係屬財政部公告非自願出售之類型，雖持有房地期間未滿2年，可按較低之20%稅率課稅。

該局發現，民眾的房地被法拍，多是因為欠稅、欠債，遭強制執行，拍得的款項必須用來繳納欠稅或還清債務，致所有權人沒有拿到拍定款項，因此常有民眾誤以為不用申報而挨罰，因此提醒民眾應特別注意。

4. 建設公司之工程場所或接待中心有銷售行為應辦理稅籍登記(財政部１０９０２２６新聞稿)

財政部南區國稅局表示，依加值型及非加值型營業稅法第28條規定，營業人之總機構及其他固定營業場所，應於開始營業前，分別向主管稽徵機關申請稅籍登記。固定營業場所，為經營銷售貨物或勞務之固定場所，包括總機構、分公司、事務所、建築工程場所、展售場所、連絡處等類似之場所，有銷售行為均應分別辦理稅籍登記。

該局說明，建設公司與所推出之建築工地在同一縣市稽徵機關轄區內，其於工地設立之工程場所或接待中心如有銷售行為者，應由建設公司依法報繳營業稅；但所推出之建築工地與建設公司如不在同一縣市稽徵機關轄區內，其於工地設立之工程場所或接待中心，如有銷售行為者，應依規定辦理稅籍登記及報繳營業稅；但同一縣市有數個工地時，得選擇一個營業場所辦理稅籍登記，為該縣市各工地辦理營業稅報繳事宜。至工程場所或接待中心有無銷售行為，應視有無辦理收受客戶訂金、簽約及收款等事項而定，如僅作為接待賓客、連絡性質或處理驗收建材等工地事宜而無銷售行為者，應免辦理稅籍登記。

5. 營業人合資從事銷售貨物或勞務，進銷項憑證應依分攤比例取得及開立，避免遭補稅處罰(財政部１０９０２１３新聞稿)

財政部中區國稅局表示，兩家以上營業人合資從事購買或銷售貨物或勞務，依財政部106年11月17日台財稅字第10604652310號令釋規定，可選擇由各營業人分別按分攤比例自供應商取得進項憑證及開立統一發票予買受人；或經所有營業人同意，由主辦營業人代表取具進項憑證及開立統一發票，按月於每月月底彙總進、銷項憑證資料依分攤比例，分別開立統一發票交付其他合資營業人作為進項憑證，及自其他合資營業人取得統一發票。前揭進銷分攤比例係指合資營業人之出資比例，且上開兩種方式同一合資案經自行選定擇一辦理後，未經所在地主管稽徵機關核准，不得變更。

該局進一步說明，邇來查獲甲公司與乙公司簽訂合作經營協議書，約定出資比例為75%：25%，並以甲公司名義承攬政府公共工程之監造技術服務工作及對外執行業務。嗣工程完竣經結算工程總金額計1,200萬元，由甲公司開立統一發票向委託人請領工程款，並由乙公司依分攤比例開立統一發票向甲公司請款並取得工程收入300萬元；另結算案關工程進項總金額計1,000萬元，由甲公司取具進項憑證並申報扣抵銷項稅額；然甲公司卻未依分攤比例開立統一發票250萬元交付乙公司作為進項憑證，甲公司違章事實明確，除核定補徵應納營業稅額外，另裁處罰鍰；至乙公司亦因涉有未依規定取得進項憑證，依稅捐稽徵法第44條規定按查明認定之總額250萬元處5%罰鍰。

該局提醒，合資從事購買或銷售貨物或勞務之營業人，儘速檢視有無依分攤比例取得及開立合資案件之進銷憑證，在未經檢舉、未經稽徵機關或財政部指定之調查人員進行調查前，主動向所在地稽徵機關補報並補繳稅款及依規定加計利息，可依稅捐稽徵法第48條之1規定免予處罰。

6. 營利事業與地主合建分售（或分成）不動產建案，應按售價比例分攤廣告費(財政部１０９０３０２新聞稿)

財政部臺北國稅局說明，依營利事業所得稅查核準則第78條規定，具有廣告性質的各項費用，應取得統一發票或合法憑證，並檢附載有活動名稱及營利事業名稱的相關廣告或促銷證明文件。又營利事業與地主約定合建分售（或分成）興建不動產，其廣告費用，基於收入費用配合原則，應按其售價比例分攤計算房地各別應分攤的廣告費，申報廣告費用支出。

該局舉例，甲建設公司與地主採合建分售方式興建不動產建案，銷售該不動產建案的廣告費1,000萬元，如建物及土地的售價比例為40%及60%，依前開規定應按建物及土地售價比例計算建設公司應分攤的廣告費，甲建設公司辦理營利事業所得稅結算申報時，得列報的廣告費為400萬元。

7. 出售不動產會因取得時間及原因不同，而適用不同課稅方式，應審慎評估以維護權益(財政部１０９０３０９新聞)

王先生在80年間取得坐落於市政府所有土地上之房屋，現因市政府開放申購房屋基地，有人欲出價向其購買房屋，考慮是否直接出售或先將房屋贈與兒子後，再由兒子出售，不知道個人所得稅負有何差異？

財政部高雄國稅局表示，若王先生以自己名義出售房屋，因房屋取得日在105年1月1日房地合一課稅新制（以下簡稱新制）實施前，故其房屋交易所得非屬新制課徵範圍，應併入出售年度綜合所得稅結算申報列報財產交易所得；若王先生先將房屋贈與兒子，再由兒子出售，因兒子取得日在105年1月1日新制實施後，故屬新制課徵範圍，取得成本為房屋評定現值按消費者物價指數調整後數額，因房屋評定現值大多低於原購入成本，故計算出的課稅所得額會較高。

8. 承租共有房屋，應按各共有人持分比例分別開立租賃所得扣免繳憑單(財政部１０９０４１３新聞稿)

財政部臺北國稅局說明，依財政部71年2月2日台財稅第30682號函規定，共有物之出租，其租賃所得應按各共有人之應有部分計算，課徵綜合所得稅。又稅法有關納稅義務人之規定具有強制性，並不因當事人之約定而變更稅法所規定之課徵對象。數人共有之房屋出租，應按各共有人之持分比例計算租賃所得，不因共有人間另為約定租金分配方式或約定由他人受領而改變其納稅義務。是以，扣繳單位承租由數人共有之房屋，仍應按各共有人應有部分計算出租人之租賃所得及開立扣（免）繳憑單。

該局舉例，甲、乙、丙三人共有房屋一棟，各持分1/3，該屋於108年1月1日以每月租金20,000元出租給A公司，並約定租金全數由甲領取，A公司仍應按甲、乙、丙三人之應有部分（各持分1/3），分別填報甲、乙、丙三人108年度租賃所得扣（免）繳憑單各80,000元（每月租金20,000元*12個月÷3）。

9. 營利事業出售105年1月1日以後取得之土地，應課徵所得稅 (財政部１０９０５１２新聞稿)

財政部北區國稅局表示，依所得稅法第4條之4第1項第2款及第3項前段規定，營利事業出售105年1月1日以後取得之土地，應課徵所得稅，不適用同法第4條第1項第16款土地交易所得免稅之規定。

該局舉例說明，轄內甲公司於105年8月間以885萬元買進桃園市1筆土地，同年10月間復以1,146萬元價格出售，經該局查得其漏報出售該筆土地交易所得261萬元，核定出售資產增益261萬元，補徵稅額44萬元，另按所漏稅額處0.6倍罰鍰26萬元。

該局呼籲，營利事業辦理108年度所得稅結算申報，若當年度有處分105年1月1日以後取得之土地，應特別注意出售土地所得已無免稅規定之適用，仍應計算土地交易所得額，計入全年所得額及課稅所得額申報課稅，以免被補稅及處罰。

10. 農用證明書有2種不可不知(財政部１０９０５２６新聞稿)

財政部北區國稅局表示，農業主管機關核發之農業使用證明書有二種，一種為「農業用地作農業使用證明書」，另一種為「農業發展條例第38條之1土地作農業使用證明書」。如果取具之農業使用證明書屬於「農業發展條例第38條之1土地作農業使用證明書」者，應另檢具都市計畫主管機關核發該土地符合農業發展條例第38條之1第1項第1款或第2款規定之證明，始可申請適用免徵遺產稅或贈與稅。

該局指出，依據農業發展條例規定，依法編定為農業用地，並作農業使用者，可以依該條例第38條規定申請免徵遺產稅或贈與稅。若該土地因都市計畫變更為非農業用地，而又受限於都市計畫書之規定，如「依法應完成之細部計畫尚未完成」、或「已發布細部計畫，規定應實施市地重劃或區段徵收，於公告實施市地重劃或區段徵收計畫『前』」，無法按變更後之土地使用分區使用，只能繼續維持作原來農業使用者，該條例第38條之1規定，也可以享有農地之相同租稅優惠，以符租稅公平。換言之，如已依法編為非農業使用之土地，且已可依編定後之使用地類別使用時，縱土地所有權人仍作農業使用，亦無該條例第38條之1申請免徵遺產稅或贈與稅規定之適用。

該局舉例說明，甲君辦理其夫遺產稅申報時，檢附農業主管機關核發之「農業發展條例第38條之1土地作農業使用證明書」，列報A土地之農業用地扣除額，因未檢附都市計劃主管機關之證明文件，乃否准認列農業用地扣除額。甲君不服，申請復查，主張A土地係作農業使用，符合遺產及贈與稅法第17條第1項第6款規定，可免徵遺產稅。經該局查得A土地於被繼承人死亡時，業已變更為商業區，非屬農業發展條例所規定之農業用地，經函詢都市計劃主管機關，以A土地不符合農業發展條例第38條之1第1項各款情形之一，是甲君雖已取具農業主管機關核發之農業使用證明書，仍未符合免徵遺產稅規定，而駁回其復查申請。

該局進一步說明，農業主管機關核發該土地作農業使用證明書，僅證明該土地之現狀作農業使用，至該土地是否符合農業發展條例第38條之1規定，仍須由都市計畫主管機關依職權認定。多數納稅義務人誤認作農業使用之土地，僅須取得農業主管機關出具之農業使用證明書，即可符合免徵遺產稅或贈與稅規定，疏未查明該土地是否依法由農業用地變更為非農業用地，而應另檢附都市計畫主管機關出具之證明，始得適用免徵遺產稅或贈與稅之規定。

11. 營利事業借款購地其利息支出報支之屬性，應依查核準則規定正確歸類，以免遭轉正補稅(財政部１０９０６２０新聞稿)

財政部中區國稅局表示，依營利事業所得稅查核準則第97條第9款規定：「購買土地之借款利息，應列為資本支出；經辦妥過戶手續或交付使用後之借款利息，可作費用列支。但非屬固定資產之土地，其借款利息應以遞延費用列帳，於土地出售時，再轉作其收入之減項。」

該局於查核某公司107年度營利事業所得稅結算申報案時，發現該公司係從事不動產買賣業務，當年度申報營業收入淨額僅200萬餘元，卻列報鉅額利息支出5,000萬餘元，經進一步查核後發現，前開鉅額利息支出係該公司向銀行貸款購入多筆土地所產生之利息費用，並將購入之土地以固定資產科目入帳，因公司購入該等土地之目的，係為日後興建大樓出售之用，核其性質係非供營業上使用，不屬公司之固定資產，該局依前揭準則但書規定將相關借款利息轉列為遞延費用，俾於日後出售土地時，再轉作土地收入之減項。

12. 營利事業以房地、有價證券或期貨買賣為業者，應將不計入所得額課稅之股利或盈餘，列入分攤比例計算應分攤之營業費用及利息支出

財政部北區國稅局表示，營利事業以房地、有價證券或期貨買賣為業者，其免稅所得之計算，應依財政部訂定之「營利事業免稅所得相關成本費用損失分攤辦法」規定分攤其相關之成本、費用或損失。

該局表示，依所得稅法第24條第1項規定，營利事業所得之計算，以其本年度收入總額減除各項成本費用、損失及稅捐後之純益額為所得額，惟營利事業如以房地、有價證券或期貨買賣為業者，其所得包括應稅所得及免稅所得，在申報年度營利事業所得稅時，應按前揭分攤辦法規定，依收入類別，先就可直接合理明確歸屬之成本、費用、利息或損失，作個別歸屬認列，無法直接合理明確歸屬之營業費用及利息支出，再依規定進行分攤。

該局進一步說明，營利事業在計算無法直接歸屬至免稅收入之營業費用及利息支出時，常以當年度各免稅收入淨額占全部營業收入淨額及非營業收入合計數之比例為基準，卻未將屬所得稅法第42條規定不計入所得額課稅之股利或盈餘計入分攤基礎中，造成漏報應稅所得之情形。

該局舉例說明，轄內甲建設公司申報106年度營利事業所得稅時，應稅收入包括出售房屋收入、管理費收入及利息收入等，免稅收入列報出售土地收入，且已分攤計算屬出售土地收入應分攤之營業費用及利息支出約2,800萬元，經該局查核發現，甲公司該年度取得投資國內營利事業現金股利約2,700萬元，卻未列入免稅收入分攤計算，致全部免稅收入淨額占全部營業收入淨額及非營業收入合計數之比例錯誤。經重新計算後，調整免稅收入（包括出售土地收入及股利收入，免稅比例由56.65%調增為58.66%）應分攤之營業費用及利息支出金額為3,030萬元，並核定增加課稅所得額230萬元。

該局特別提醒，營利事業如屬以房地、有價證券或期貨買賣為業者，在申報免稅所得時，應依規定分攤無法直接合理明確歸屬之營業費用及利息支出，分攤比例應以全部收入為基礎，包括應稅收入、未計入課稅所得額之土地交易收入、證券交易收入、期貨交易收入、股利及其他免稅收入，以正確辦理營利事業所得稅申報。

附表：

13. 營利事業依約售地拆屋，該拆除房屋之帳載未折減餘額應視為土地出售成本 (財政部１０９０７０９新聞稿)

財政部臺北國稅局說明，依財政部76年7月28日台財稅第7639482號函規定，營利事業出售其持有之土地，依合約約定地上房屋應清除騰空交付者，其因出售土地而拆除地上房屋，該地上房屋之帳面未折減餘額，應視為土地出售實際成本之一部分，基於收入與成本費用配合原則，於出售土地增益項下減除，合併計算損益。

該局舉例說明，甲公司107年度出售104年以前取得之土地，依雙方所簽定不動產買賣契約，約定地上房屋於交付土地時應清除騰空，甲公司為出售該土地，拆除地上房屋，該地上房屋帳面未折減餘額500萬元及拆除費用，係屬土地出售成本，應自免稅之出售土地增益項下減除。

14. 營利事業轉讓預售房地權利，土地之讓與價格亦應開立應稅發票(財政部１０９０８１３新聞稿)

財政部臺北國稅局表示，營利事業購買預售屋，如於房地產權過戶前，即將購屋之權利義務轉讓，其交易性質係屬出售預售房地之登記權利，所得款項應按讓與價格「全額」開立應稅發票予買受人。

該局指出，營業人向建設公司購買預售屋，如在尚未繳清價款亦未取得預售屋產權前，將其購屋之權利義務讓與第三人承受，應由該營業人，依房屋及土地之讓與價格全額開立應稅發票予買受人。

該局舉例說明，甲公司於107年底購買預售屋（含房屋及土地）1戶，已陸續支付5,000萬元，於房地產權過戶前，即於108年5月中旬以6,500萬元將此購買預售屋之權利轉讓予乙公司，並分別按約定房屋價款2,000萬元及土地價款4,500萬元開立應稅及免稅統一發票與乙公司。惟甲公司係於未取得預售屋產權前即予以出售，因其購買預售屋於過戶前尚非屬房地所有權人，僅對出售預售屋之建設公司取得房地移轉請求權，因此其交易性質係屬出售預售房地之登記權利，與取得房地產權後出售不動產之交易有別，銷售所得款項應全數課徵營業稅。亦即甲公司出售「預售土地登記權利」部分4,500萬元，並非免徵營業稅之出售土地交易，而應全數開立應稅統一發票，並申報為應稅銷售額。

該局呼籲，營利事業於房地產權移轉前，轉讓購買之預售屋權利時，無論有無約定房屋及土地價款，均應按讓與價格「全額」開立應稅統一發票，以免因將應稅銷售額申報為免稅銷售額而遭補稅及處罰。

15. 建設公司合建分屋代地主繳納之土地增值稅不得列為成本費用(財政部１０９０９１４新聞稿)

財政部臺北國稅局說明，依財政部75年11月19日台財稅第7568163號函規定，建設公司與地主簽訂合作建屋契約，雖約定建主因合建而換入之土地，其土地增值稅由建主負擔，惟土地增值稅依照土地稅法規定應由賣方（地主）負擔，故該土地增值稅不得列入建主之費用或建屋之成本。

該局舉例說明，甲建設公司107年度與地主合建分屋，依雙方所簽訂之合作建屋契約，甲建設公司須就換入之土地負擔繳納土地增值稅300萬餘元，因該土地增值稅依照土地稅法規定應由地主負擔，依上開財政部75年函釋規定，不得列入甲建設公司之費用或建屋之成本。

16. 營業人購買房地未辦理所有權移轉登記，即再出售應按債權買賣課徵營業稅(財政部１０９０９２９新聞稿)

財政部中區國稅局說明，營業人出售土地，依加值型及非加值型營業稅法（以下簡稱營業稅法）第8條第1項第1款規定，免徵營業稅；惟營業人於簽約購買不動產後，未辦竣所有權移轉登記，即行簽約出售；依民法第758條規定，不動產物權，依法律行為而取得，非經登記不生效力。據此，營業人因未取得「不動產所有權」，是其出售之標的並非土地，而是前開不動產移轉登記請求權（債權），所取得經濟上利益核屬債權買賣，亦即銷售「勞務」行為，應依營業稅法第1條及第3條第2項規定，課徵營業稅。

該局查核發現轄內甲公司經營不動產買賣等業，其向乙公司購置15戶房地，於辦理所有權登記前出售與第三人，嗣因系爭房地登記所有權人仍為乙公司，甲公司再行出售取得的價款，係屬銷售債權行為，甲公司未依法就銷售債權銷售額全額開立統一發票與買受人，且亦未列入當期銷售額申報，違反營業稅法相關規定，遭補稅處罰。

該局提醒，營業人儘速檢視如有出售不動產移轉登記請求權（債權），因一時疏忽或不諳法令規定漏未開立統一發票報繳營業稅情事者，在未經檢舉、未經稽徵機關或財政部指定之調查人員進行調查前，主動向所在地稽徵機關補報並補繳稅款及依規定加計利息，可依稅捐稽徵法第48條之1規定免予處罰。

17. 出售未作農業使用之農地，房地合一稅不能免(財政部１０９１００８新聞稿)

財政部１０９１００８新聞稿

出售未作農業使用之農地，房地合一稅不能免

財政部北區國稅局表示，個人出售符合農業發展條例第37條及第38條之1規定得申請不課徵土地增值稅之土地，免予課徵房地合一稅。

該局進一步說明，所得稅法第4條之5第1項第2款「符合農業發展條例第37條及第38條之1規定得申請不課徵土地增值稅之土地」免納房地合一稅規定，係為配合農業政策鼓勵農地作農業使用之減免規定，故移轉土地得申請不課徵土地增值稅須以「作農業使用」為要件。

該局舉例說明，甲君於107年4月25日出售其於106年10月2日購入之農地1筆，未依規定報繳房地合一稅，經該局查獲後補徵稅額並處以罰鍰。甲君不服，循序提起行政訴訟，主張該筆農地經他人占用搭建違章建物，故未申請「農業用地作農業使用證明書」向地方稅捐稽徵機關申請不課徵土地增值稅，但該筆土地之使用地類別為特定專用區養殖用地，仍屬「得」申請核發農業用地作農業使用證明書而「得」申請不課徵土地增值稅之土地，符合免納房地合一稅規定云云。案經桃園地方法院行政訴訟庭以該筆農地既經甲君說明及提示現場照片證明有鐵皮、竹籬搭建之違章建物，參酌農業用地作農業使用認定及核發證明辦法第5條規定，不得認定為作農業使用，既然不具農業使用要件，即不該當「得申請不課徵土地增值稅之土地」之要件，駁回甲君之訴。

該局特別提醒納稅義務人，若有出售105年1月1日以後取得之農地，無論是否申請適用不課徵土地增值稅，均請先向公所申請「農業用地作農業使用證明書」，以佐證農地移轉時確係供作農業使用，俾符合得申請不課徵土地增值稅而免徵房地合一稅。

18. 營利事業列報房地合一稅，應逐筆計算得減除之土地漲價總數額，以免漏報課稅所得額（財政部１０９１１１９新聞稿）

財政部１０９１１１９新聞稿

財政部高雄國稅局表示，房地合一課徵所得稅制度（下稱新制）自105年1月1日起實施，總機構在中華民國境內營利事業出售房屋、房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之土地（以下合稱房地），應先以收入減除相關成本、費用或損失後數額作為當年度之房地交易所得額，再減除依土地稅法規定計算之土地漲價總數額後之餘額，計入營利事業所得額課稅，餘額為負數者，以零計算；房地交易所得額為負者，得自營利事業所得額中減除，但不得減除土地漲價總數額。另依土地稅法規定繳納之土地增值稅，不得列為成本或費用。

該局特別提醒，總機構在中華民國境內營利事業出售房地適用新制者，倘當年度交易2筆以上之房屋、土地，應依規定逐筆計算填報，避免土地漲價總數額減除錯誤，致短漏報課稅所得額。釋例：總機構在中華民國境內甲公司於109年度交易3筆新制房地，其第2筆計算之房地交易所得額70萬元，減除依土地稅法規定計算之土地漲價總數額80萬元後之餘額為-10萬元，應以0元計入營利事業所得額；另第3筆房地交易所得額為-20萬元，則不得再減除土地漲價總數額40萬元，以-20萬元計入營利事業所得額。（如附件）

附件：

19. 營利事業合併銷售房地價款未予劃分，應依規定計算房地售價（財政部１０９１１２０新聞稿）

財政部１０９１１２０新聞稿

財政部臺北國稅局表示，營利事業合併銷售房地，如銷售價款未劃分房屋款及土地款且房屋款無查得時價者，依營利事業所得稅查核準則（以下簡稱查核準則）第32條第3款規定，房屋銷售價格（含營業稅，以下簡稱含稅）應依房屋評定標準價格（含稅）占土地公告現值及房屋評定標準價格（含稅）總額之比例計算，土地銷售價格則依土地公告現值占前述總額之比例計算。

該局說明，現行營利事業自行出售房地，常有以總價方式銷售之情形，該房地如屬房地合一課稅新制規定者，因房屋與土地之交易所得皆屬應稅，房地價款如何劃分，尚不致影響課稅所得；惟非屬房地合一課稅新制規定者，其土地之交易所得依所得稅法第4條第1項第16款規定免納所得稅。因此，為避免是類房地售價有不合理之拆分，查核準則第32條第3款規定，以查得時價計算房地銷售價格，如無查得時價，則以該條規定之公式計算房地銷售價格。

該局舉例說明，甲公司107年度營利事業所得稅結算申報列報免徵所得稅之出售土地利益5,000萬元（出售土地收入8,000萬元-成本3,000萬元），經查其房地係採總價1億元合併出售，合約中未劃分房地款且無查得時價；依上述說明，經以土地公告現值490萬元占土地公告現值490萬元及房屋評定標準價格（含稅）210萬元總額700萬元之比例重新計算出售土地收入為7,000萬元[10,000*（490/（490+210）]，免徵所得稅之出售土地利益為4,000萬元（出售土地收入7,000萬元-成本3,000萬元），計補徵稅額200萬元。

20. 個人出售繼承之房地併同繼承金融機構貸款餘額應如何申報房地交易所得（財政部１０９１１２５新聞稿）

財政部１０９１１２５新聞稿

財政部南區國稅局表示，個人繼承房地時，若併同繼承被繼承人所遺以該房地為擔保向金融機構抵押貸款之未償債務餘額，該貸款餘額超過繼承時之房地現值部分，屬其因繼承該房地所產生之額外負擔。日後出售該房地時無論依舊制或房地合一新制規定計算交易所得時，該貸款餘額超過繼承時房地現值合計數，且確由該個人實際負擔償還部分，得自房地交易所得中減除。

該局以房地合一新制範圍舉例說明，甲君107年2月1日繼承其父親在105年3月1日購入之A房地（繼承時房地現值合計300萬元），併同繼承其父所遺以A房地向金融機構貸款餘額600萬元，甲君109年5月1日以1,000萬元出售A房地（必要費用50萬元；107年至109年物價指數未調整；土地漲價總數額50萬元），屬於所得稅法第4條之4房地合一稅制課稅範圍，於計算A房地之課稅所得如下：

房地交易所得＝房地售價1,000萬元－繼承時房地現值300萬元－必要費用50萬元＝650萬元

繼承取得房地之額外負擔＝實際負擔貸款餘額600萬元－繼承時房地現值300萬元＝300萬元

應課稅所得＝房地交易所得650萬元－額外負擔300萬元－土地漲價總數額50萬元＝300萬元

該局提醒，個人出售因繼承不動產併同繼承被繼承人所遺以該不動產為擔保向金融機構抵押貸款之餘額，並確由該個人實際負擔償還者，始可適用減除上述額外負擔之規定；如係個人繼承過戶登記後，為擔保自己之債務，才以該不動產向金融機構設定抵押之貸款餘額，則不適用。

21. 合建分屋之銷售額，應按該交換房地之當地同時期市場銷售價格從高認定（財政部１０９１１０２新聞稿）

財政部１０９１１０２新聞稿

財政部北區國稅局表示，依加值型及非加值型營業稅法施行細則第18條及第25條規定，合建分屋之銷售額，應按該交換房地之當地同時期市場銷售價格從高認定，並依統一發票使用辦法第12條規定，於換出房屋時開立統一發票。

該局舉例說明，轄內甲公司與乙地主等人合建分屋，由乙地主等人提供土地，甲公司提供營建資金，合作興建12戶之住宅大樓，甲公司將其中4戶建物與乙地主等人交換土地。嗣經該局查得其餘房地之實際銷售價格，據以核算甲公司與乙地主等人合建換出房屋價格2,960萬餘元及換入土地價格5,740萬餘元，調整系爭合建分屋之銷售額為5,740萬餘元，扣除甲公司原已開立之統一發票銷售額1,060萬餘元，核定補徵營業稅額234萬餘元。該局進一步說明，房屋之當地同時期市場銷售價格常見參考資料如不動產估價師（聯合）事務所之估價資料、銀行貸款評定之房屋款價格或出售房屋帳載未折減餘額估算之售價等，可參酌財政部96年9月13日台財稅字第09604539250號令之規定。

該局提醒，除地主自始至終均未曾列名為起造人，且建方於房屋興建完成辦理總登記後，始將地主應分得房屋之所有權移轉與地主者，應以房屋所有權移轉與地主之登記日為房屋換出日外，其餘均應以房屋使用執照核發日為房屋換出日，於換出日起3日內開立統一發票。

22. 依法申請免徵贈與稅的農業用地，承受人於5年列管期間移轉該農業用地時，應予追繳應納稅款（財政部１０９１１０３新聞稿）

財政部１０９１１０３新聞稿

財政部臺北國稅局表示，按遺產及贈與稅法第20條第1項第5款規定，依法申請免徵贈與稅的農業用地，受贈人如自受贈日起5年內，未將該土地繼續作農業使用，且未在有關機關通知期限內恢復作農業使用，或雖在期限內恢復作農業使用，而再有未作農業使用者，都會追繳應納稅賦。但如因該受贈人死亡、該受贈土地被徵收或依法變更為非農業用地者，不在此限。

國稅局日前查得甲君於107年間將坐落在新北市的農地贈與子女，於法令規定期限內辦理贈與稅申報，列報贈與的農地為農業使用，經審核後核定不計入贈與總額1,000萬餘元，並核發贈與稅不計入贈與總額證明書。嗣後經查得該筆土地在列管期間內，於108年間經臺灣臺北地方法院民事執行處拍賣與乙君，受贈人有未作農業使用情形，該局因而發函限期恢復原狀及提示農業使用證明文件，因甲君迄未依限辦理，該局乃依規定追繳贈與稅。

該局說明，受贈人於受贈該土地後，遭法院執行處拍賣，而強制執行法上之拍賣，應解釋為買賣之一種，即拍定人為買受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位，法院依強制執行法所為拍賣債務人財產之行為，實具有買賣性質，與前開遺產及贈與稅法第20條第1項第5款但書規定「受贈人死亡」、「受贈土地被徵收」之情形有別，故仍應依法追繳贈與稅。

該局特別提醒納稅義務人，除因受贈人死亡、受贈土地被徵收或依法變更為非農業用地之原因而移轉者外，受贈人於5年列管期間移轉免徵遺產及贈與稅之農地時，即應追繳應納稅賦。

23. 耕地承租人取得耕地三七五租約終止補償費，應於取得年度申報其他所得（財政部１０９１２１０新聞稿）

財政部臺北國稅局說明，依平均地權條例第77條規定，耕地出租人依規定終止租約收回耕地時，應就申請終止租約當期之公告土地現值，預計土地增值稅，並按該公告土地現值減除預計土地增值稅後餘額三分之一給予承租人補償。又依所得稅法第14條第1項第10類及第3項規定，因耕地出租人收回耕地，而依平均地權條例第77條規定，給予承租人之補償屬變動所得，得僅以半數作為當年度其他所得，申報並繳納綜合所得稅。

該局指出，耕地承租人甲君於107年間與出租人乙君簽訂耕作權放棄書向耕地所在地區公所申請終止耕地三七五租約，乙君並同時給予甲君補償費1,100萬元，惟甲君辦理107年度綜合所得稅結算申報時，未依所得稅法規定申報其他所得，經該局查獲後，核課甲君當年其他所得550萬元（補償費1,100萬元之半數），除補徵所漏稅額外，並依所得稅法第110條規定處以罰鍰。

該局呼籲，民眾如有取得耕地三七五租約終止補償費，而漏未申報當年度綜合所得稅，凡未經檢舉、未經稅捐稽徵機關或財政部指定之調查人員進行調查者，請儘速依稅捐稽徵法第48條之1規定，自動向稅捐稽徵機關補報並補繳稅款，以免遭受處罰。